Портал МетрИнфо продолжает изучать покупательскую аудиторию апартаментов. Первые две статьи мы посвятили бизнесменам с инвесторами и студентам, а сегодня рассмотрим еще две группы потребителей - молодые семьи и пенсионеры. Что же им нравится в апартаментах? Прежде всего – цена, которая ниже, чем у квартир аналогичного уровня и расположение в хорошем развитом районе Москвы.
Меньше денег, больше метров
Молодые семьи, предпочитающие небольшой, но собственный уголок съемной квартире или комнате в квартире у «предков», - довольно заметная группа покупателей, выбирающих апартаменты. Среди них много пока еще бездетных пар. Как уточняет Анастасия Черняева, руководитель аналитического отдела компании «КомСтрин» в проекте Cleverland (ст. м. Петровско-Разумовская), доля таких покупателей доходит до 20%. Как правило, это москвичи, иногда даже родом из того же района, где находится апарт-комплекс.
По наблюдениям Ирины Могилатовой, генерального директора агентства TWEED, семьи, причем не обязательно молодые, занимают до 30% в структуре покупателей апартаментов. Им важно, что они могут купить больше метров за меньшие деньги. Но не только «дешевый» метраж соблазняет клиентов: они еще пользуются возможностью поселиться в том районе, где не могли бы позволить себе квартиру, а вот апартаменты, - «потянут».
Таким образом, главным решающим аргументом в пользу приобретения апартаментов семейными покупателями выступает цена. Как правило, апартаменты на 5-10-15% дешевле квартир с аналогичными характеристиками, а в некоторых случаях разница может доходить до 20-30%.
По информации Анастасии Черняевой («КомСтрин») в апарт-комплексе Cleverland бездетные семейные пары покупают в основном жилье площадью 22-29 кв.м, стоимостью от 3,2 млн руб. Юрий Стюрин, директор по развитию компании «Лофты и апартаменты» считает, что семьи стараются не переходить планку в 200 тысяч рублей за квадратный метр. Так, Владислав Мельников, старший вице-президент Банка ВТБ, руководителя проекта МФК Match Point, приводит в пример подходящий вариант - МФК Match Point (м. Парк Победы), где стоимость двухкомнатных апартаментов площадью 64 кв. м составляет 12,9 млн рублей.
Инфраструктуру - детям
Второе по важности требование выдвигаемое семьями после цены - вблизи апарт-комплекса должна присутствовать инфраструктура для детей: садики, школы, поликлиники. Рассматриваются и коммерческие варианты обучения, и всевозможная развивающая инфраструктура – дома творчества, спортивные секции. Большинство апарт-комплексов соответствуют этим запросам: они строятся в центре Москвы, рядом с ним и в обжитых районах, а там можно найти и государственные школы-сады-поликлиники достойного уровня, и разнообразные платные заведения, а также студии, кружки и так далее.
Тут, разумеется, возникают вопросы о регистрации по месту жительства, и о том, как решаются проблемы с устройством ребенка в государственные образовательные и медицинские учреждения. Но, как нас уверили эксперты, семейных покупателей эти трудности не пугают, да и при желании их можно преодолеть.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», напоминает, что среди покупателей апартаментов много москвичей с постоянной регистрацией, а значит, проблем с посещением социальных объектов где-либо в столице у них нет. В данном случае можно прикрепиться к социальному учреждению в любом районе Москвы.
Допустим, москвичам хорошо, а как быть немосквичам? Как напоминает Ирина Деревенских, директор по маркетингу и рекламе компании «Колди», временная долгосрочная регистрация оформляется сроком на 5 лет и, соответственно, потом продляется. Сама процедура продления вполне оперативная, а «люди с постоянной и долгосрочной регистрацией обладают абсолютно равноценными правами, будь то постановка на учет в поликлинику или устройство ребенка в школу или садик», - заключает эксперт.
Тут уместно напомнить читателям, что в жизни выходит не все так гладко, как на бумаге. При приеме в школу или садик могут и отказать, если, например, мест не хватает. Тогда придется жаловаться, добиваться, ходить по инстанциям или пытаться устроиться в другие, соседние учебные заведения. Так что в любом случае при покупке апартаментов надо вопрос с регистрацией, садами и школами дополнительно «провентилировать».
Помимо внешней инфраструктуры района покупателей волнует, как все устроено непосредственно в жилом комплексе, какова внутренняя инфраструктура и благоустройство придомовой территории.
Опрошенные нами комментаторы отмечают: семьям с детьми подходят апарт-комплексы, построенные в жилых зонах (а не деловых кластерах), и в составе смешанных ЖК – с квартирами и апартаментами. «Данное предложение характерно в основном для проектов масштабной застройки, в том числе, в рамках освоения промзон», - уточняет Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood. «Застройщики таких комплексов чаще предусматривают детские площадки, прогулочные и беговые дорожки, детские сады», - отмечает Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон». Потребителями также приветствуются дворы, свободные от машин и защищенные от шума.
Любопытную тенденцию выделяет генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина: из-за высокой конкуренции застройщики апарт-комплексов включают в проект хотя бы минимальную детскую инфраструктуру (по закону они это делать не обязаны).
Следующий критерий, по которому семьи выбирают апартаментное жилье – большой парк поблизости, причем, как подчеркивает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», желательна именно масштабная зеленая зона, а не стандартный городской сквер.
Само собой разумеется, что в шаговой доступности от комплекса должна быть станция метро.
Что же касается характеристик непосредственно самих апартаментов, то по наблюдениям экспертов, молодым семьям без детей подойдут студии, а парам с детьми – однокомнатные апартаменты или «евродвушки».
Пенсионеры: модные и обеспеченные…
Среди поклонников формата есть неожиданная категория - люди пенсионного возраста. Кто они – родители покупателей или «сбежавшие» от взрослых детей активные, небедные и сравнительно нестарые граждане, желающие пожить еще «для себя», в гуще кипящей городской жизни?
Эксперты говорят, что пенсионеры могут составлять долю до 10% от общего числа покупателей. Например, Анастасия Черняева («КомСтрин») отмечает, что в Cleverland пенсионеров около 9%, и в основном это москвичи с местной пропиской.
По оценке Ирины Деревенских («Колди»), пенсионеров можно разделить на две группы: первая - активные граждане, которые «в восторге от нестандартного жилья, европейской архитектуры и различных сервисов». Зачастую это обеспечение люди, для которых важен класс объекта недвижимости, наличие паркинга, особенно подземного. Как дополняет Мария Литинецкая («Метриум Групп»), эти покупатели приходят из среды высокопоставленных государственных служащих, общественных деятелей, политиков, представителей культуры.
Они интересуются театрами, выставками, концертами. «В нашей практике был интересный случай, - рассказывает Мария Литинецкая. - Одна из пожилых клиенток во время переговоров внезапно прервала менеджера, который в подробностях рассказывал о преимуществах местных медучреждений, со словами: «Что вы мне про эти больницы рассказываете? Я еще не собираюсь умирать. Вы мне лучше скажите, где здесь джаз можно послушать!».
Понятно, что такие покупатели могут позволить себе дорогие варианты, включая стильные лофты в престижных столичных местах.
…и желающие поселиться рядом с детьми, но отдельно
Во вторую группу покупателей-пенсионеров наши комментаторы определили москвичей, которые, разъезжаясь с детьми, продают свою квартиру и подыскивают более дешевое жилье. А также жителей Подмосковья других регионов, переезжающих в Москву поближе к детям и к развитой инфраструктуре.
Как объясняет Яна Сосорева, заместитель генерального директора по продажам и маркетингу Самолет-Девелопмент, часто апартаменты приобретаются, когда не хватает средств на покупку «обычного» жилья в столице. Есть деньги либо подмосковную квартиру, либо на столичные апартаменты. Второй вариант явно выигрывает – за счет Москвы, инфраструктуры, отсутствия транспортных проблем и близости к детям.
Эта группа покупателей предпочитает относительно спокойные столичные районы с парками, пешеходными маршрутами, хорошими магазинами, аптеками, отделениями банков, различными бытовыми сервисами, поликлиникой и станцией метро или МЦК поблизости. Одинокому пенсионеру может подойти студия или небольшие однокомнатные апартаменты, а семейной паре – просторные однокомнатные или двухкомнатные.
Лучшие апарт-комплексы для семей и пожилых людей
По нашей просьбе комментаторы подобрали нам варианты апарт-комплексов, наиболее подходящих семейным покупателям и пенсионерам.
«Ясный»
Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» выделяет ЖК «Ясный» (Орехово-Борисово Южное). Это многофункциональный проект с квартирами и апартаментами, состоящий их трех жилых блоков с подземным паркингом. Апартаменты здесь можно приобрести почти на 1 млн руб. дешевле квартиры: студию 30 кв. м. за 4 млн руб. Тем, кто обзавелся ребенком, можно остановиться на однокомнатном апартаменте с кухней и большой спальней (16 кв. м) общей площадью 39,5 кв. м, который стоит в районе 4,7 млн руб. Этот вариант будет дешевле аналогичной по площади квартиры минимум на 800 тыс. руб. Помимо собственных детского сада и школы в составе комплекса, в пешей доступности (1 – 1,2 км) есть три школы, две гимназии и четыре детских садика. Для пенсионеров важно, что в ЖК «Ясный» внутренняя территория комплекса полностью пешеходная, здесь будут устроены зоны отдыха. На первых этажах разместится медицинский центр, а в шаговой доступности - районная поликлиника и магазины. Недалеко от ЖК - Бирюлевский лесопарк, парк «Борисовские пруды» и Музей-заповедник «Царицыно». До метро Домодедовская пешком 13 минут, там же есть торговый центр и продовольственные рынки, отделения банков, аптеки.
«Level Амурская»
Проект «Level Амурская» на востоке Москвы (Гольяново) - для семей с более ограниченным бюджетом. Многофункциональный жилой комплекс «Level Амурская» представляет собой ансамбль из 10 монолитных башен до 39 этажей, предусмотрен подземный паркинг. Наталия Кузнецова считает, что для молодой семьи с маленьким ребенком отличным вариантом стали бы однокомнатные, но просторные апартаменты площадью 39 кв. м с отделкой, стоимостью 4,1 млн руб. Аналогичный вариант без отделки – 3,7 млн. руб. Площадь комнаты позволяет разделить ее на зону для родителей и зону для ребенка. В подъездах предусмотрены колясочные, во дворах – детские площадки, заявлены собственный детский сад на 180 мест и школа на 400 учеников. Рядом в 15 минутах ходьбы – две школы, три детских садика, взрослая поликлиника, а до детской – четыре остановки на автобусе. Здесь сосредоточены сетевые супермаркеты, аптеки, отделения банков, у метро находятся два торговых центра. До метро Черкизовская на машине можно доехать за 7 минут, на автобусе – за 15 минут. Недалеко парк «Сиреневый сад».
«Водный» и «Фили град»
Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина отмечает два подходящих семьям проекта от MR Group – «Водный» и «Фили град».
МФК «Водный» (Головинский р-н) состоит из пяти монолитных 26-этажных апарт-комлексов с паркингом и 25-этажной офисной башни. В проекте «Водный» есть торговый центр, детский сад и центр развития, рядом станция метро Водный Стадион, недалеко Головинские пруды и Химкинское водохранилище. В проекте реализуется концепция «двор без машин», в пешей доступности - 10 детских садов и школ. Апартаменты площадью 43 кв.м можно купить за 6,6 млн рублей.
Проект «Фили Град» (р-н Филевский парк) – массивное трехсекционное 25-этажное здание с подземным паркингом. Его тоже можно рассматривать семьям с детьми, - рядом находится парк Фили и детский парк Фили, так что всегда будет, где погулять. В составе комплекса есть все необходимые магазины, закрытая территория с контролем доступа, недалеко станция метро Фили и МЦК Шелепиха. Минимальное предложение – апартамент площадью 33 кв.м за 6 млн рублей.
«Смольная, 44»
Комплекс апартаментов «Смольная, 44» находится в зеленом и ухоженном Левобережном районе, рассказывает Юлия Сапор, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet. Он включает два 17-этажных монолитных здания башенного типа с наземной парковкой. В непосредственной близости работает несколько поликлиник и школ, в том числе музыкальная и спортивная, много супермаркетов и один из корпусов РЭУ им. Г. В. Плеханова. В нескольких километрах - парк Дружбы и парк Северного Речного вокзала с набережной канала им. Москвы, а также рядом находится Химкинский лесопарк – природный островок с охраняемыми видами растений и животных. Цены на апартаменты 28-57 кв. метров, по данным нашего портала www.metrinfo.ru, - 3,3-7,2 млн. рублей.
Квартал «Спутник»
Рядом с Москвой (Одинцовский р-н, дер. Раздоры) строится квартал «Спутник» - шесть 38-этажных корпусов первой очереди предназначаются для проживания, под офисные помещения построят отдельную высотную башню. «Несмотря на то, что при строительстве апартаментов застройщик не обязан возводить социальные учреждения, в «Спутнике», мы построим три детских сада и школу именно для юных жителей квартала. Первый детский садик будет сдаваться уже с первой очередью строительства», - отмечает Яна Сосорева (Самолет-Девелопмент). Проект предусматривает закрытый внутренний двор, игровые зоны, защищенные от машин. В пяти минутах ходьбы - бухта с песчаным пляжем, Липовая роща, где появятся беговые и велодорожки, панда-парк, полоса препятствий, веревочный городок и целые дома на деревьях. Пенсионерам можно с толком проводить свободное время, – есть крупные сетевые торговые центры, кафе. А также - банки, аптеки, бытовые услуги – все в шаговой доступности. В будущем в квартале «Спутник» появится своя поликлиника. Подъезд на уровне земли избавит он необходимости пользоваться ступеньками. Можно дополнительно купить кладовку. «Возможность перепланировки апартаментов без согласования БТИ оценят большие семьи или те, кто только ждет пополнения: легко объединить, например, студию с однушкой или провести перепланировку внутри уже приобретенных апартаментов, выделив место для детской, – и все это без бумажной волокиты», говорит эксперт. Цена 25-58 кв. м. апартаментов 2,2 – 6,5 млн руб.
Более дорогие варианты:
Апарт-квартал в Басманном
Ирина Деревенских, директор по маркетингу и рекламе компании «Колди в пример приводит в пример апарт-квартал, - проекты TriBeCa Apartments, KleinHouse, LOFTEC. В продаже есть и готовые апартаменты, и еще строящиеся, - ключи от них выдадут в конце этого года и начале следующего. «Здесь предусмотрены детские площадки, развитая инфраструктура, помещения для хранения колясок, парковки для велосипедов, медицинский центр на территории одного из проектов, закрытая территория», - комментирует эксперт. У Басманного района отличная инфраструктура: государственные поликлиники, несколько частных клиник, садики и школы, Детский театр эстрады и Московский театр кукол. Люди в возрасте ценят, что близко находится Елоховский собор, Сад имени Баумана и станции метро - Бауманская и Красносельская. «Еще старшему поколению очень нравится аутентичная кирпичная кладка 1917 года и классическая клейновская архитектура фасадов проекта KleinHouse», - замечает Ирина Деревенских. Цена – от 4 до 50 млн рублей.
«Клубный дом на Серпуховском валу»
Из проектов «Лидер Инвест» обеспеченным людям подойдет «Клубный дом на Серпуховском валу». Здесь представлены и квартиры, и апартаменты, - комментируют в пресс-службе компании «Лидер Инвест». У ЖК собственная закрытая территория, двухуровневый подземный паркинг, премиальная отделка, передовое инженерное оснащение и система «умный дом». Автовладельцам обеспечен выезд на Садовое кольцо, ТТК и Ленинский проспект. В шаговой доступности - станции метро Тульская и Шаболовская. В районе действует более 35 детских садов, школ и развивающих центров, нет недостатка в крупных деловых и торговых центрах, магазинах, кафе, престижных клиниках, отделениях различных банков, а также объектах социального назначения. Старшему поколению может импонировать, что неподалеку расположены Даниловский монастырь и старообрядческий храм Тихвинской иконы Божией Матери, работает Даниловский рынок, погулять можно в Парке Горького, Нескучном саду и по живописному бульвару рядом с домом. Стоимость апартаментов 51-98 кв. метров - от 220 тыс. рублей за метр.
«Clerkenwell House» и «Николаевский дом»
Самым популярным среди молодых семей на элитном рынке был и остается зеленый и благоустроенный район Хамовники, - считает Вячеслав Антропов, директор по развитию Contact Real Estate. В районе большое количество престижных детских садов, школ, парков и скверов. И даже если комплекс апартаментов в Хамовниках не располагает собственной инфраструктурой, его жители найдут все необходимые объекты в шаговой доступности, - подчеркивает эксперт. Поэтому в качестве объектов, подходящих для молодых семей, можно привести проекты «Clerkenwell House» (от 23,8 млн руб.) и «Николаевский дом» (от 22,4 млн руб.). Оба комплекса выполнены в стиле «лофт» и придутся по душе творческим натурам, которые ценят индустриальную эклектику.
Александр Шибаев (Blackwood) обращает внимание на то, что собственная социальная и коммерческая инфраструктура, интересная семьям, есть в проектах «Хорошевский» (Хорошево-Мневники), «Сердце столицы» (Хорошево-Мневники), «Ривер Парк» (Нагатинский затон). Среди апарт-комплексов с собственной спортивной инфраструктурой эксперт отмечает «Березовую аллею» с центром водных видов спорта и спортклубом, Match Point со спортивной волейбольной ареной, ВТБ Арена Парк с тренировочным комплексом Академии спорта «Динамо» и спортшколами. В пресс-службе ИНТЕКО считают, что молодым семьям подойдет комплекс «Лайнер» (Хорошевский р-н), - рядом с ним есть детские садики, школы и поликлиника, ТЦ «Авиапарк» и в будущем появится парк, в компании «КомСтрин» советуют проект Cleverland, отличающийся доступными ценами и расположенный в развитом районе у метро Петровско-Разумовская.
Он же (Cleverland), может быть интересен и пожилым людям - в непосредственной близости от него находится Ботанический сад. Также эксперты советуют пенсионерам обратить внимание на комплексы «На Менжинского», «Клубный дом на Пришвина» – они расположились в тихом Бабушкинском районе с развитой социальной инфраструктурой. Возрастным клиентам также может «угодить» ЖК «Царская Площадь» (р-н Беговой), в его облике просматриваются отсылки к дореволюционным временам, именно это и нравится людям, которые ценят атмосферу исторической Москвы.
«Дом на Красина» (Пресненский р-н) подойдет и для семей с детьми, и для пенсионеров, в 5 минутах ходьбы – школы и детские сады, бассейн, парк. «Дом небольшой - все друг друга знают, и это создает домашнюю обстановку», - заключает Алексей Могила, партнер, глава представительства Rossmils в России и СНГ.
| Некоторые проекты апартаментов, ориентированных на семейное проживание (аналоги классического жилья) | ||||
|---|---|---|---|---|
| Название проекта | Район | Класс | Ср. цена, руб./кв. м | Объем предложения, лот |
| Ясный | Орехово-Борисово | Комфорт | 123 483 | 267 |
| Хорошевский | Хорошево-Мневники | Бизнес | 179 691 | 162 |
| Царская площадь | Беговой | Бизнес | 194 284 | 149 |
| Сердце столицы | Хорошево-Мневники | Комфорт | 251 338 | 244 |
| Jazz | Марьина роща | Бизнес | 263 907 | 137 |
| Фили-Град | Филевский парк | Комфорт | 264 602 | 3 |
| Im квартал | Замоскворечье | Бизнес | 404 468 | 62 |
| Воробьев Дом | Раменки | Бизнес | 435 038 | 39 |
| Березовая аллея | Останкинский | Комфорт | 173 829 | 32 |
| Only | Филевский парк | Бизнес | 305 903 | 600 |
| Барбарис | Алтуфьевский | Комфорт | 112 989 | 148 |
| Орехово | Орехово-Борисово Северное | Эконом | 139 269 | 50 |
| Дом на Профсоюзной, 69 | Коньково | Эконом | 162 249 | 66 |
| Sky Parks | Лосиноостровский | Комфорт | 162 708 | 12 |
| Флотилия | Ховрино | Бизнес | 165 579 | 222 |
| Савеловский сити | Марьина роща | Комфорт | 155 924 | 15 |
| Источник: Blackwood | ||||
Резюме www.metrinfo.ru
Заключая разговор об апартаментах, эксперты отметили, что апартаменты – это уже полноценно сложившийся сегмент рынка. У клиентов постепенно меняется представление об апартаментах, как об «опасной» покупке, более того, они отмечают плюсы этого типа жилья – расположение в развитых районах, полезные услуги управляющей компании, доступные цены. Аудитория апартаментов расширяется, и каждая категория покупателей находит для себя что-то привлекательное. Застройщики в свою очередь стараются улучшить формат, включая в проекты инфраструктуру.
Предыдущие статьи «сериала» об апартаментах:«Апартаменты для студентов: рядом ВУЗами», «Апартаменты для бизнесменов и инвесторов: в ритме большого города».