Новые проекты столицы: за те же деньги на класс выше

Такие возможности открываются благодаря конкуренции застройщиков на фоне впечатляющего числа новых объектов, выставленных на продажу, которого, как говорится «никто из старожилов не припомнит». Опрошенные «Порталом по недвижимости MetrInfo.Ru» практики рынка подтверждают этот тезис.

Близкая по значению цифра – около 270 проектов – у Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум Групп». 63% комплексов из них с квартирами, 31% – с апартаментами, 6% – с квартирами и апартаментами. В 2012 году в старых границах Москвы на первичном рынке экспонировалось 139 проектов. То есть, за пять лет рост числа новостроек составил 94%.

Если считать «поквартирно», то подъем показателей предложения впечатляет еще больше. По лотам число квартир в старой Москве за тот же период увеличилось в 2,6 раза: с 12,1 тыс. до 31,4 тыс. Учитывая апартаменты, рост составил 2,9 раза (с 14,1 тыс. до 40,4 тыс.), - заключает Литинцкая.

Ольга Кузина, руководитель службы консалтинга и исследований рынка компании Welhome отдельно комментирует динамику в сегменте дорогого жилья (классы элит,- премиум,- и бизнес-). Тут годовой рост составил 12% (17 650 лотов в I квартале 2017 года, против 15 700 в прошлом году). По сравнению с показателями 2013 года (7 640) сейчас на рынке представлено в 2,3 раза больше квартир.

Особенно активно проявляет себя бизнес-класс: в I квартале 2017 года продажи стартовали в 4 новых проектах и 4 очередях уже существующих. Новинки первого квартала - Jazz (Sminex), «Центр-Сити» (ООО «Жилой квартал Сити»), LOFTEC (Колди) и «Лидер на Ленинском» («Лидер Инвест»).

В Новой Москве тоже растут объемы. По оценке Марии Литинецкой («Метриум Групп»), здесь представлено 40 проектов: 92,5% – с квартирами, 7,5% – с апартаментами. В 2012 году насчитывалось 29 проектов, рост - 38%.

«Таким образом, речь действительно идет о беспрецедентном объеме предложения на первичном рынке жилья», - заключает Мария Литинецкая. Кроме того, более 100 комплексов анонсированы на ближайшие годы».

Строят в хороших местах
Если мысленно взглянуть на карту столичных новостроек, то мы увидим, что новое жилье появляется в весьма достойных локациях. В старой Москве больше всего объектов строится в ЦАО, где в продаже находится около 18,5% от общего объема предложения. На втором месте ЗАО - 13,6%, - комментирует Юлия Сапор (Est-a-Tet). Энергично работают в Южном округе, там реализуются масштабный ЖК ЗИЛАРТ, апарт-комплекс «Технопарк», ЖК «Ясный». В СЗАО возводится ЖК «Город на реке Тушино 2018», ЖК «Сердце столицы», в ЮВАО, - ЖК «Некрасовка», ЖК «Символ», ЖК «SREDA» и мкрн «Домашний».

Правда, наиболее привлекательные места в городе «захватили» апартаменты, квартирам достаются районы поскромнее, - это следует из данных, приведенных «Метриум Групп». Так, лидер по количеству апартаментов - ЦАО (28%), затем следует САО (25%) и ЗАО (16%). Почему в центре много апарт-комплексов? Здесь большое число реконструируемых зданий, в которых девелоперы часто проектируют лофты. Вносит вклад в статистику и ММДЦ «Москва-Сити», где расположено несколько башен с апартаментами. Кроме того, в центре города перевод земель для строительства жилья сопровождается большими сложностями, да и не всегда возможен, и реализация проектов с апартаментами - единственный выход для девелоперов.

Что касается количества квартир, то тут первую строку занял «народный» округ ЮВАО (22%), вторую – ЮАО (15%), третью – СЗАО (13%) (данные «Метриум Групп»).

Объем предложения квартир и апартаментов на первичном рынке в старых границах Москвы

Источник: «Метриум Групп»

Если более детально рассматривать бизнес-класс, занимающий существенное место в структуре предложения новостроек, то лидером, по информации Ольги Кузиной (Welhome) оказывается ЗАО (24,2% от общего количества лотов), на втором месте находится САО – 23,7%, тройку лидеров замыкает ЦАО с долей в 14,5%.

Активно застраиваются районы Филевский Парк (проекты Only, Match Point, «Фили Парк»), Кунцево (Vander Park и «Достояние»), Беговой («Царская площадь», «Искра Парк») и Аэропорт ( «ВТБ Арена Парк», «Черняховского, 19»), Пресненский («Пресня Сити», «Центр-Сити»), Хорошево-Мневники («Сердце Столицы», «Дом Серебряный Бор») Даниловский («Зиларт», «Донской Олимп», «Резиденции композиторов»).

На территории Новой Москвы на сегодня самый застраиваемый район – сельское поселение Сосенское, особенно в районе Коммунарки, и основная часть проектов Новой Москвы относится к формату комплексного освоения территории, - отмечает Юлия Сапор (Est-a-Tet).

Покупатель в роли диктатора, застройщики конкурируют
Покупатели сориентировались в море предложения, и требуют сегодня от застройщиков не просто квадратные метры, но и комфортную городскую среду, и станцию метро поблизости, и парк, и инфраструктуру.

Сергей Михайлов, заместитель коммерческого директора ГК «Инград» замечает, что «покупатели стали более профессиональными». «В сфере жилой недвижимости завершилось формирование рынка покупателя», - уверен Даниил Селедчик, генеральный директор компании «Эталон-Инвест» (входит в ГК «Эталон»). По мнению эксперта, современный потребитель при выборе жилья перестал ориентироваться исключительно на стоимость и локацию. Он анализирует целый ряд критериев, – инфраструктурное наполнение проекта, сроки и качество строительства, оформление входных групп, организацию общественных пространств, репутацию застройщика и наличие уже реализованных проектов.

Строительные компании стараются соответствовать этим ожиданиям. Сегодня они заранее продумывают и просчитывают объемы благоустройства и социальной инфраструктуры, и стараются строить всё одновременно, осознавая, что в чистом поле уже никто не покупает, отмечает Дмитрий Цветов, руководитель управления аналитики и оценки ГК «А101». Нужны детские сады, школы, поликлиники, магазины и прочая инфраструктура. Кроме того, застройщики стараются предложить комплексное, в том числе, районное благоустройство. «Еще совсем недавно, когда тотально шла точечная застройка, образовывалось очень много обособленных, огороженных, но мелких и, главное, – одинаковых дворов. Комплексное благоустройство – это логичный тренд, пополнение контекста любого современного жилого комплекса», - говорит эксперт.

Также застройщики стали проектировать более компактные по площади, но более функциональные по планировочным решениям квартиры, - дополняет Юлия Сапор (Est-a-Tet).

Желания покупателя, стремящегося приобрести готовый продукт с качественной благоустроенной средой оформились в статистику: в 2015-2016 голах на рынке новостроек Москвы сформировался сегмент комфорт-класса, доля которого выросла на 30% от общего количества жилья, выводимого в продажу, - заключает директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. Дмитрий Цветов (ГК «А101») называет этот процесс «эволюцией эконом-класса в комфорт».

За те же деньги, но лучше
В результате, - благодаря требовательности покупателей и высокой конкуренции среди строительных компаний, - сегодня можно «взять» «за те же деньги» квартиру лучшего качества, «на класс выше». Ведь «конкурировать одной ценой невозможно, тем более что есть предел, ниже которого застройщик опуститься не может. Необходимо предлагать правильный продукт, который будет интересен покупателю, что подразумевает внимательное отношение к концепции проектов, - считает руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева.
Что значит «на класс выше»? Как объясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», девелоперы предлагают ЖК комфорт-класса с улучшенными характеристиками, которые еще несколько лет назад были свойственны для высокобюджетного сегмента. Вот о каких параметрах речь.

«Во-первых, выгодное расположение. Проекты комфорт-класса строятся сегодня не только в спальных районах, но и ближе к центру – недалеко от ТТК, - рассказывает Мария Литинецкая. - Во-вторых, уникальная архитектура. Для создания концепции застройщики массового сегмента привлекают российских и зарубежных архитекторов. Еще 5-7 лет назад фасады домов в спальных районах, как правило, выполняли утилитарную функцию, а сегодня такой подход застройщиков сходит на нет, так как противоречит концепции квартальной застройки. Один из ее принципов – это архитектурное разнообразие: каждый квартал может выглядеть по-разному, но единство облика это не должно нарушать. В качестве примера можно привести район Новые Ватутинки, дома которого имеют яркие фасады, где присутствуют белый, розовый, желтый, коричневый, светло- и темно-оранжевый, серый цвета, но в целом образуют единую композицию.

В-третьих, улучшенные входные группы. Сегодня при отделке подъездов проектов комфорт-класса уже не используется краска или штукатурка. Их заменили более долговечные и привлекательные материалы. Например, в ЖК комфорт-класса «Новый Зеленоград» напольные покрытия и стены выполнены с использованием крупноформатного керамогранита от компании Kerama Marazzi, а также с применением стемалита (цветного стекла). В другом проекте комфорт-класса - «Ривер Парк» - при отделке мест общего пользования второй очереди используются уникальные интерьерные детали, - декоративные парусные лодки, цветное панно из сотни небольших фотографий и пр.

Кроме того, в массовом сегменте многие девелоперы предусматривают в проектах колясочные и кладовые помещения. Пока их наличие не является обязательным для комфорт-класса, но думаю, что в перспективе все больше новостроек будет иметь такой бонус.

В-четвертых, благоустроенная территория. Все чаще в комфорт-классе встречаются «дворы без машин» и ограждение. Вместо железных горок и песочниц появляются современные безопасные площадки, разделенные не только по возрастам, но даже интересам. Для взрослых и пожилых людей предусматривают тренажеры, спортивные трансформируемые площадки, которые летом используются для волейбола и тенниса, а зимой как каток. Спортивная составляющая включает также вело- и пешеходные дорожки. В некоторых проектах девелоперы организуют парки и зоны отдыха. Например, на территории «Кварталов 21/19» за счет средств девелопера проекта будет благоустроен уникальный бульвар длиной почти 1 км и шириной 30 метров».

Цены: без существенных изменений
На этом фоне наши комментаторы довольно осторожно высказываются о ценовой ситуации на рынке новостроек. Но понятно одно – роста цен они точно не прогнозируют. Снижения – тоже, что вобщем-то понятно – если за те же деньги можно купить квартиру иного уровня, то оно уже произошло.

«На сегодня мы отмечаем постепенное улучшение потребительских настроений и активизацию спроса, хотя нельзя не учитывать, что условия высокой конкуренции сдерживают рост средней стоимости квартир на рынке. Значительных ценовых колебаний не происходит, и скидки используются на рынке достаточно широко», - говорит руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева.

По наблюдениям директора по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павля Брызгалова, средневзвешенные цены на рынке новостроек Москвы в эконом- и комфорт-классе практически не изменились. Однако нижняя планка стоимости жилья снизилась за счет вывода в прошлом году большого количества объектов на ранней стадии готовности. Кроме того, средняя площадь предложения в московских ЖК комфорт-класса сократилась с 55-60 кв.м. к началу 2014 года до 54-57 кв.м к началу 2017-го, что привело к уменьшению среднего бюджета покупки на 6-8%.

Дмитрий Цветов (ГК «А101») считает, что на рынке царит такое явление как увеличение ликвидности жилья, которое находит свое отражение в двух факторах – увеличение цены продажи и/или увеличение темпов продаж. «Сейчас мы наблюдаем второй вариант – увеличение темпов продаж без существенного изменения цены», - резюмирует эксперт.

В заключение мы попросили представителей компаний рассказать о конкретных жилых комплексах, которые сейчас ими реализуются.
Татьяна Подкидышева, руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость»:
«Новые Котельники» - это проект в 1,5 км от МКАД с ценой квартир от 2,1 млн рублей. В общей сложности будет построено 14 монолитных домов: в состав инфраструктуры входят 4 детских сада, школа, медицинский центр, спортивно-оздоровительный комплекс с тренажёрным залом и бассейном. «Изюминкой» проекта является создание среды для активной жизни – с ролледромом, тренажерами для воркаута, велодорожками, беговыми и лыжными трассами, вейк-парком. Здесь также будут площадки для подвижных игр (твистер, городки, классики), волейбола и хоккея.

ЖК «Новое Бутово» находится в шаговой доступности от станции метро Бунинская аллея. В комплексе можно рассмотреть квартиры стоимостью от 2,9 млн рублей в 14 и 15 корпусах, составляющих новый квартал. Здания отличает более эффектная архитектура и входные группы – с многоуровневым освещением и просторными холлами. В состав инфраструктуры входит школа, 2 детских сада (один из них уже работает). Открыт ТРЦ «Бутово Молл».

Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер»:
Жилой квартал «Поколение» строится в районе Отрадное. На территории 6,14 га будет возведено 4 монолитных многосекционных корпуса — от 16 до 20 этажей. Первая очередь включает два жилых корпуса, во второй очереди будут построены ещё один жилой корпус и детский сад, третья очередь предполагает строительство последнего дома и школы. Под каждым домом запроектирован подземный паркинг. Полностью строительство комплекса будет завершено в 2019 году.

В составе проекта представлены одно-, двух- и трехкомнатные квартиры. В проекте более 40 вариантов планировок, включая квартиры с мезонином, со вторым светом, квартиры европейского формата. Предусмотрены варианты как с отделкой, так и без нее. Площади – от 31,7 кв. м до 117,3 кв. м. На цокольных этажах дома - кладовые помещения. Жилой квартал находится между Сигнальным и Нововладыкинским проездами, дорога до центра Москвы на автомобиле займет 25 минут, дойти пешком до станции Окружная МЦК можно за 5 минут, до метро Владыкино - за 10 минут. Сегодня приобрести квартиру в «Поколении» возможно за 5 млн рублей.

Сергей Михайлов, заместитель коммерческого директора ГК «Инград» по маркетингу и рекламе:
ГК «Инград» реализует в Московском регионе сразу несколько проектов – это и жилые комплексы бизнес- и комфорт-класса «Вавилова, 69», «Петра Алексеева, 12А», Михайлова, 31» в Москве, и масштабные проекты комплексного освоения территории, микрорайоны «Новое Пушкино» и «Новое Медведково», в Подмосковье.

Что касается уникальных решений, то ЖК бизнес-класса «Вавилова, 69» (м. Профсоюзная) возводится по оригинальному архитектурному проекту, благодаря которому в здании отсутствуют угловые секции, а за счет моллированных (гнутых) стекол удалось добиться плавных изгибов фасада. Стоимость квартир начинается от 10, 1 млн руб.

В жилом комплексе комфорт-класса «Михайлова, 31» (м. Рязанский проспект) реализована концепция «двор без машин». Полузамкнутый квартал, состоящий из 8 монолитных секций, органично вписывается в сложившуюся городскую застройку. Предусмотрено комплексное благоустройство, детские и спортивные площадки, зоны отдыха, малые архитектурные формы, и даже эксплуатируемая кровля въездной группы паркинга, развитая инфраструктура и удобные планировки. Стоимость квартир от 4, 4 млн. руб.

Схожие решеиия были использованы и в ЖК комфорт-класса «Петра Алексеева, 12А» (м. Кунцевская). А его особенностью являются уникальные фасадные решения. Для каждой секции домов жилого комплекса «Петра Алексеева, 12А» применяются разные варианты отделки, которые отличаются друг от друга фактурой, цветом, ритмом элементов. Фасады выполнены в нехарактерной для окружающей застройки цветовой гамме, напоминающей мотивы золотой осени. Стоимость квартир от 4, 9 млн. руб.

Даниил Селедчик, генеральный директор компании «Эталон-Инвест» (входит в ГК «Эталон»):
В конце марта мы открыли продажи в нашем новом жилом комплексе «Нормандия» в Северо-Восточном округе Москвы, в экологически благополучном Лосиноостровском районе. Это проект комфорт-класса с жилым пространством, отвечающим самым высоким требованиям современного мегаполиса. Мы рассчитываем, что яркая авторская архитектура от проектного бюро «SPEECH» позволит ЖК «Нормандия» встать в ряд с самыми интересными новостройками столицы. Вблизи жилого комплекс - зелёная набережная реки Яузы, многочисленные скверы и бульвары.

Проект также отличается удобным транспортным сообщением: к нему ведут крупные городские магистрали - проспект Мира, Ярославское и Осташковское шоссе, в пешей доступности от ЖК - станции метро Медведково и Бабушкинская. В составе проекта планируется 4 жилых корпуса переменной этажности, а также развитая торгово-бытовая инфраструктура, в том числе, начальная школа, детский сад и встроенный паркинг. В жилом комплексе будет реализована концепция «двор без машин». Реализуемая площадь «Нормандии» составит 92 тыс. кв. м. Стоимость – от 140 000 руб. за кв. м.

Дмитрий Цветов, руководитель управления аналитики и оценки ГК «А101»:
Стартовали продажи квартир в строящемся живом районе «Скандинавия», который расположен на берегу ручья и небольшого озера (Новая Москва). Рядом — новая школа на 1775 мест, самая большая школа в Москве. «Скандинавия» – это район с уникальным набором характеристик. Жители получают большую благоустроенную территорию с собственным входом в лесопарк, рядом с домами будет оборудован панда-парк для детей, вело- и беговые дорожки, прогулочная и СПА-зоны, то есть «изюминок» множество. В марте стартовали продажи в строящемся доме с подземным паркингом. Цены на 1-комнатные квартиры в этом доме начинаются от 2,3 млн рублей, на 2-комнатные — от 4,4 млн, на 3-комнатные — от 5,2 млн.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:
Яркий пример новостройки массового сегмента с улучшенными характеристиками - городской квартал комфорт-класса «Ривер Парк» (Нагатинский затон). Главная его «фишка» - благоустроенная полуторакилометровая набережная с пунктом проката лодок и катамаранов. В одном из корпусов застройщик выделит помещение для детской парусной школы. Для владельцев яхт и катеров предусмотрены причал и эллинги. Маяк подчеркнет водную тематику всего жилого комплекса. Вдоль набережной будут обустроены пешеходные и велосипедные дорожки, площадки с амфитеатром, качелями и катком, зоны для отдыха с бесплатным wi-fi. На первых этажах жилых домов появятся летние кафе с террасами.

Еще одно преимущество проекта – придомовая территория. Все зоны для отдыха и досуга детей разделены не только по возрастам, но даже по интересам для мальчиков и девочек. Взрослые смогут заниматься на уличных тренажерах, среди которых будут в том числе подходящие для старшего поколения. Учитывая, что бюджет покупки в «Ривер Парке» начинается от 6,46 млн рублей, это действительно уникальное предложение на первичном рынке.