Бизнес-класс - теперь для масс? Тенденции, новации, эксперименты

На фоне снижения платежеспособности покупателей в сегменте недвижимости бизнес-класса произошли кое-какие изменения: застройщики придумали новые «фишки», скорректировали некоторые параметры жилья. Постоянно дополняется и набор опций уже непосредственно при приобретении «бизнес-метров». Рассмотрим подробнее, на что же сейчас может рассчитывать покупатель жилья бизнес-сегмента.

Для начала напомним, каковы главные критерии бизнес-класса, что его отличает от других сегментов. Жилье бизнес-класса, как правило, имеет следующие характеристики:
-         большие площади квартир (эксперты называют от 50-60 кв. м, студии – от 35 кв. м);
-         высота потолков от 2,8 м;
-         монолитная технология постройки, индивидуальный проект, в котором часто реализуются эксклюзивные архитектурные решения, в том числе приглашаются знаменитые архитекторы;
-         собственный паркинг с коэффициентом обеспеченности машино-местами от 0,8:1 до 2:1 (в среднем 1 машино-место на квартиру);
-         собственная инфраструктура (это могут быть детские сады, фитнес-клубы, кофейни), в том числе благоустроенная территория для досуга жителей всех возрастов, часто «двор без машин»;
-         охраняемая и огороженная территория;
-         расположение в хорошем районе с развитой инфраструктурой, хорошей экологией и транспортной доступностью.

Но, надо отметить, что в последние годы эти критерии соблюдались не так строго.

Локализация: «переезд»
Например, эксперты отмечают, что за последние несколько лет бизнес-класс «переехал». «На раннем этапе развития рынка московской недвижимости определение класса проекта, помимо его качественных характеристик, регламентировалось его местоположением. Например, элитное жилье могло находиться только внутри Садового кольца, бизнес-класс – не далее ТТК с небольшими исключениями для юго-запада и запада столицы», - отмечает Юлия Прокопенко, директор по маркетингу, StormProperties. Но в последнее время появились предложения квартир в ЖК бизнес-класса, расположенных в экологически неблагоприятных районах, за пределами ТТК или с низкой транспортной доступностью. Сейчас только элитное жилье придерживается строгих правил, тогда как бизнес-класс уже становится популярным и в далеком Подмосковье, дополняет Анастасия Муромцева, руководитель коммерческого департамента ГК «Премьер».
 

Бизнес-класс - теперь для масс?
С конца 2014 года, после резкого скачка курса доллара, покупатели в целом стали менее платежеспособны. Это отразилось и на уровне спроса в сегменте бизнес-класса, и на уровне цен: бизнес-класс был вынужден подстраиваться под своего покупателя.

Как отмечает Александр Трихманенко, владелец агентства недвижимости CENTURY 21 Квартал 75, покупатели жилья в этом сегменте — преимущественно бизнесмены и предприниматели и в 2014 году многие из них ощутили на себе экономический кризис. Особенно это касается тех, кто работал с зарубежными партнерами и вел расчеты в иностранной валюте. Платежеспособность снизилась - и продажи в этом сегменте сократились примерно на 30%. В связи с этим девелоперы вынуждены были снизить цены на бизнес-класс примерно на 15-20%.

Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, говорит о снижении цен на 7,2% за последние 2 года – с 259 до 240 тыс. руб. за кв. м.

Итоги – 2016: куда идут цены, что со спросом и предложением
Тем не менее, по «естественным» причинам – за счет роста готовности объекта – цены в сегменте, как и положено, подрастали.

По данным Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум Групп», за 2016 год средняя стоимость квадратного метра выросла на 4,9%.

Цифры, приводимые Ольгой Кузиной, руководителя службы консалтинга и исследований рынка компании Welhome чуть поменьше: по итогам 2016 года, средневзвешенная цена 1 кв. м выросла на 3,5%.

Что касается объема предложения, то он увеличивается: по информации Юлии Ивановой, руководителя департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость», за последние два года количество корпусов в сегменте бизнес возросло на 54%, это объясняется общим приростом объема предложения на территории старых границ Москвы.

Как уточняет Ольга Кузина (Welhome), в течение 2016 года старт продаж был объявлен в 24 новых проектах и 9 очередях уже существующих.

В прошлом году покупали бизнес-жилье неплохо. Как рассказывает Александр Шибаев (Blackwood), в 2016 году было заключено порядка 4 000 сделок купли-продажи. По мнению эксперта, это рекордный показатель для сегмента за последние 5 лет. Для новых знаковых проектов бизнес-класса, таких как «Зиларт», «Символ», «Сердце столицы», City Park, Only, темпы реализации сопоставимы с массовым сегментом (30-70 лотов в месяц).
 

Демократичные тенденции
В целом бизнес-класс становится более демократичным благодаря двум главным тенденциям последних лет - это сокращение метража квартир и выход на рынок масштабных проектов бизнес-класса. Рассмотрим их подробнее.
 

Площадь: минус 10 метров
В последние годы для рынка новостроек в целом прослеживается тенденция к оптимизации пространства, и бизнес-класс здесь не исключение. «Если, например, 5 лет назад сложно было представить проект бизнес-класса с квартирами площадью меньше 50 кв. м или потолками менее 3 м, то сегодня таких проектов на рынке достаточно», - поясняет Илона Карягина, коммерческий директор RDI.

За последние два года средняя площадь лота в реализации снизилась на 9% (с 91 кв. в 2014 году до 82 кв. м – в 2016 году) – такие цифры приводит Александр Шибаев (Blackwood).

Похожие данные приводит и Мария Литинецкая («Метриум Групп»): в 2014 году средняя площадь квартиры бизнес-класса на первичном рынке Москвы составляла 95 кв. м, в 2015 году она снизилась до 93 кв. м, а в 2016 году – уже до 83 кв. м. В относительном выражении за последние три года объекты бизнес-класса уменьшились в габаритах на 13%.
 

Масштабные проекты: шире круг
Сейчас бизнес-класс представлен не только небольшими, «камерными» ЖК, но и крупными комплексами, что до недавнего времени было свойственно только массовым сегментам, эконом и комфорт.

«Если несколько лет назад мегапроекты относились в основном к экономсегменту («Царицыно-2», «Некрасовка»), - рассказывает Александр Шибаев (Blackwood), - то за 2015-2016 гг. на рынок вышли крупнейшие проекты в бизнес-классе. Среди них - «Зиларт» (общая площадь – 1,5 млн. кв. м), «Символ» (1,5 млн. кв. м), «Сердце Столицы» (0,6 млн. кв. м), «Центр-Сити» (0,3 млн. кв. м), City Park (0,3 млн. кв. м)».

Таким образом бизнес-класс становится доступен для более широкого круга покупателей. Как отмечает Евгений Сандлер, коммерческий директор ГК «Инград», за 2016 год на рынок первичного жилья бизнес-класса вышло рекордное количество квадратных метров, что отчасти связано с реализацией крупных проектов редевелопмента промзон.
 

Новые «фишки»: «умный дом» высокой культуры быта
Также девелоперы пытаются конкурировать и привлекать покупателей за счет модных нововведений. Рассмотрим самые оригинальные из них.

Например, застройщики начали заботиться о культурной жизни жильцов. «Во всех жилых комплексах компании RDI функционируют культурные центры - организуются мастер-классы, зоны для коворкинга, экскурсии, детские праздники, различные спортивные, художественные и деловые мероприятия», - рассказывает Илона Карягина (RDI).

Очень популярны и конкурентоспособны технические нововведения. Например, система «умный дом», которая автоматизирует многие процессы – правда, это дорогая технология, поэтому применяется чаще как дополнительная опция при покупке. Или, например, как рассказывает Александр Шибаев (Blackwood), в жилом комплексе Only проектируется интеллектуальная система подсветок фасада здания и холлов, которая изменяется в течение суток и года. Эксплуатируемая кровля, террасы и камины привлекают возможностью разнообразить досуг (представлена в ЖК «Сити парк», «Дыхание», «Утесов», «Воробьев дом»). Концепция «двор без машин» уже стала привычной для объектов бизнес-класса («Царская площадь», «Зиларт», «Воробьев дом»).

Также, по словам Анастасии Муромцевой (ГК «Премьер»), сейчас застройщики начали устанавливать общедомовые фильтры очистки воды, использовать технологии центрального кондиционирования, даже начали разрабатывать клубные социальные сети для жителей комплекса.

Плюс сейчас в бизнес-классе появляются варианты квартир с готовой отделкой. «Ранее это было скорее исключение из правил, так как многие покупатели стремились персонализировать свою жилплощадь под свои нужды», - отмечает Владислав Мельников, старший вице-президент Банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point.
 

Интересные предложения: царский павильон и собственный остров
Ну и традиционно в бизнес-классе ценится уникальная атмосфера и концепция ЖК. Мария Литинецкая («Метриум Групп») приводит в пример ЖК «Царская площадь» (м. «Динамо»), где девелопер сохранил исторический памятник – павильон, который был построен к визиту царской семьи в 1882 году. Павильон планируется реконструировать и вписать в общую концепцию ЖК, в основу архитектурного проекта которого положены традиции отечественного модерна конца XIX – начала XX века. Корпуса получили соответствующие названия: «Романовский», «Екатерининский», «Петровский». То есть в данном случае девелопер постарался создать историческую атмосферу времен царской России. Цены на квартиры по данным Базы «Поиск недвижимости Realsearch.Ru» - от 8,6 до 23.0 млн рублей, на апартаменты – от 5,7 до 13,9 млн рублей.

В качестве примера также можно привести комплекс апартаментов бизнес-класса «Пресня Сити» (м. «Улица 1905 года»). В основу архитектурной концепции данного ЖК положен облик нью-йоркской архитектуры первой половины XX века. Фасады трех новостроек башенного типа будут стилизованы под красную кирпичную кладку. На территории комплекса сохранен и подвергнут реконструкции цех Хлебозавода им. В.П. Зотова, построенный в начале 30-х гг. прошлого века. В нем будет действовать арт-галерея, торговый центр. В данном ЖК девелопер попытается воссоздать атмосферу Нью-Йорка начала XX века. Апартаменты стоят от 8,2 до 20,8 млн руб. (данные Realsearch.Ru).
 

Эксперты выделили самые интересные проекты.

Примером классического, эталонного проекта бизнес-класса, по словам Дмитрия Котровского, партнера девелоперской компании «Химки Групп», является семейный спортивно-образовательный кластер «Олимпийская деревня Новогорск» (г. Химки). Характеристикам ценового класса здесь соответствует все: от престижной для Московской области закрытой локации до качественной  квартирографии. Собственная благоустроенная территория включает подземный паркинг, охрану, собственную набережную и остров, плюс 8 объектов спортивно-образовательной инфраструктуры, шесть из которых уже работают на полную мощность, а два – строятся. Цена квартир по данным Realsearch.Ru – 9,4 – 52,6 млн руб.

ЖК Wellton Park (Москва, проспект Маршала Жукова), который реализует CENTURY 21 Квартал 75, - по сути город-парк, расположившийся в мегаполисе. Это ансамбль из 11 готовых корпусов и 5 строящихся индивидуальных домов. Здесь присутствуют все атрибуты бизнес-класса: подземный паркинг, двор без машин, огороженная и охраняемая территория с дизайнерской отделкой мест общего пользования. Стоимость «квадрата» — от 220 000 рублей на стадии строительства до 500 000 рублей в квартирах с отделкой.

В ЖК «Загородный квартал» в Химках (реализуется RDI) представлены квартиры площадью от 54 до 130 кв. м, редкие форматы квартир с каминами и обширными террасами. Средняя цена лота составляет 80 000 рублей за кв. м.

В ЖК «Вавилова, 69» (Москва, Ломоносовский район) от ГК «Инград» представлены различные типы квартир, в том числе и пентхаусы с высотой потолка 3,6 м, все квартиры со свободными планировками. Двухуровневый подземный паркинг рассчитан на 285 машино-мест. Закрытая территория оборудована многоуровневой системой безопасности, которая включает систему контроля доступа и управления, видеонаблюдение, охранно-тревожную сигнализацию, домофонную селекторную связь, систему вызова и сигнализацию для людей с ограниченными возможностями. На данный момент покупателям доступен большой выбор просторных и светлых квартир площадью от 90 до 226 кв. м. Стоимость квартир начинается от 213 000 руб. за кв. м.

МФК Match Point – это строящийся на Кутузовском проспекте комплекс с жилыми апартаментами бизнес-класса и спортивной волейбольной ареной для клуба «Динамо». Всего в комплексе будет 1600 апартаментов площадью от 28 до 185 кв. м, при этом стоимость отделки включена в стоимость квадратного метра, минимальная цена которого на февраль 2017 года составляет 201 тыс. руб. Из собственной инфраструктуры в МФК Match Point будет трехуровневый подземный паркинг на 1609 машино-мест, центр детского раннего развития на 100 мест. На первых этажах здания разместятся рестораны, банки, магазины, салоны красоты, офисные и торговые помещения.

ЖК «Фили Парк» находится в реализации StormProperties совместно с «Метриум», расположен в шаговой доступности от ст. м. «Фили» и Филевского парка. Это небольшой проект на 124 квартиры, из окон которых открываются отличные виды на парк, Поклонную гору и «Москву-Сити». Сам проект воплощает собой концепцию «тихого дома» - все квартиры предлагаются с качественной дизайнерской отделкой. В предложении – широкая продуктовая линейка от судий площадью 27,5 кв. м до двухуровневого пентхауса площадью 311 кв. м. В квартирах на верхних этажах есть террасы. Цена жилья – 7,2 - 52 млн руб. (данные Realsearch.Ru).

ЖК «Дуэт» (САО Москвы) планируется к вводу в эксплуатацию в III квартале 2018 года. В рамках проекта предусмотрено строительство медицинского центра и детского сада на 50 мест. На первых этажах разместятся кофейня, гастрономический бутик, спа-cалон, аптека, отделения банков. В пешей доступности - несколько парков, а в конце 2017 года вблизи комплекса откроется станция метро «Селигерская». Стоимость квартир в проекте начинается от 5 млн рублей, по данным Юлии Ивановой («НДВ-Недвижимость»).

МФК «Золоторожский» (м. Площадь Ильича) - апартаменты бизнес-класса с отделкой. Ввод в эксплуатацию планируется в первом полугодии 2017 года. Стоимость апартаментов начинается всего  от 3,4 млн рублей.
 

Александр Шибаев (Blackwood) приводит список новых проектов бизнес-класса, вышедших во II полугодии 2016 г., со средней ценой предложения:

- ЖК «Династия» (Хорошевское шоссе, м. Полежаевская) (181 000 руб./кв. м),
- первый комплекс жилых небоскребов «Центр-Сити» (Шмитовский проезд, 213 000 руб./кв. м), 
- «Вавилова 4» (329 000 руб./кв. м);
- «20&20» (м. Ленинский проспект, 308 000 руб./кв. м);
- Сity Park (Мантулинская улица, 268 000 руб./кв. м);
- «Прайм Тайм» (м. Аэропорт, 256 000 руб./кв. м);
- «Дом в Олимпийской деревне» (м. Юго-Западная, 245 000 руб./кв. м);
- «Достояние» (м. Молодежная, 238 000 руб./кв. м);
- «Лайм» (Алексеевский район, 225 000 руб./кв. м);
- «Дом Серебряный бор» (м. Щукинская, 221 000 руб./кв. м);
- «Дом в Мневниках» (м. Хорошево, 207 000 руб./кв. м);

Анатолий Довгань директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России для семей с детьми рекомендует следующие ЖК:

- ЖК Redside - расположен в ЦАО, имеет собственный детский сад и медицинский центр, в двух шагах «Школа будущего» (не так далеко расположены и другие престижные школы, например, МЭШ). Из комплекса легко добраться до Московского зоопарка, Планетария и Краснопресненских прудов. Цена квартир, по данным Realsearch.Ru, - 13,7 – 128,2 млн руб.
- ЖК «Мосфильмовский» – имеет 2 собственных детских сада и школу, рядом расположены МГУ, зеленые зоны Воробьевых гор и долины реки Раменки. Цена – 11,9 – 37,7 млн руб. (данные Realsearch.Ru).
- ЖК «Воробьев дом» – располагает своим детским досуговым центром, расположен в зеленом районе, рядом МГУ и Академия внешней торговли (ВАВТ). Цена квартир – 23,8 – 102,3 млн руб., апартаментов – 15,5 – 97,5 млн руб. (данные Realsearch.Ru).

Таблицу ЖК бизнес-класса с подробным описанием инфраструктуры смотрите также внизу текста.
 

Резюме www.metrinfo.ru
В сегменте бизнес-класса растет предложение, в том числе за счет крупных проектов. И теперь в цену метра жилья бизнес-класса входит более широкий набор опций – это может быть отделка, передовые технологии, необычная концепция или все вместе.