Средства материнского капитала (МСК) можно потратить как на покупку жилья на вторичном рынке, так и на приобретение квартиры в новостройке. Маткапитал разрешается использовать и при досрочном погашении кредита, и в качестве первоначального взноса по ипотеке. Если у молодых на первоначальный взнос есть только МСК и нет своих накоплений, то они могут позволить себе строящуюся студию или однушку в Подмосковье. Но имеется ряд нюансов - о них речь пойдет в этой статье.
Матчасть
Прежде напомним кратко, что материнский (семейный) капитал – это мера государственной финансовой поддержки семей, в которых с 2007 по 2018 год включительно родился или был усыновлен второй ребенок. Если право второго ребенка право на получение этих средств не оформлялось, то родители могут получить их при рождении (усыновлении) третьего ребенка или последующих детей. Государство разрешает потратить маткапитал только строго на определенные цели, и среди них - улучшение жилищных условий.
Изначально действие программы рассчитывалось на срок с 1 января 2007 года по 31 декабря 2016-го. Но, как напоминает Евгений Сандлер, коммерческий директор ГК «INGRAD», правительство приняло решение продлить программу еще на 2 полных года: теперь в соответствии с изменениями, внесенными в программу законом от 30.12.2015 № 433-ФЗ, ее действие продлевается до 31 декабря 2018 года включительно. Но в 2017 году сумма маткапитала индексирована не будет и составит, как и сейчас, 453 026 рублей.
Подробно с официальной информацией о материнском капитале можно познакомиться на сайте Пенсионного фонда России. А у нас – на «Портале по недвижимости MetrInfo.Ru» статья, как с помощью МСК купить квартиру в новостройке в ипотеку.
Схему покупки жилья в ипотеку с использованием маткапитала Сергей Ильясаев, генеральный директор Rezidential Group, девелопера ЖК «Пироговская Ривьера», описывает так: «Чтобы воспользоваться материнским капиталом, необходимо оформить ипотеку. Далее следует собрать стандартный пакет документов, подать их в Пенсионный фонд и ожидать перечисления средств в банк. Обычно Пенсионный фонд перечисляет деньги в течение 41 дня (до 60 дней по законодательству РФ). Затем банк списывает полученные средства как частичное досрочное погашение. В результате у клиента либо снижается срок кредита, либо уменьшается сумма ежемесячного платежа. После перерасчета заемщику предоставляется новый график платежей до окончания срока кредита, что позволяет снизить финансовую нагрузку».
Котлован и ФЗ-214
Купить жилье с помощью маткапитала можно на любой стадии строительства новостройки, в том числе на стадии котлована. Главное, чтобы объект был аккредитован банком. «Другой вопрос, что разные банки оценивают объекты по своим критериям. Так, некоторые кредитные учреждения готовы аккредитовать новостройку уже на этапе котлована, а другие – только на стадии, когда уже возведен второй этаж, к примеру», - отмечает Людмила Цветкова, финансовый директор компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость».
А по словам Натальи Селивановой, руководителя отдела ипотеки «БЕСТ-Новострой», ипотека с материнским капиталом доступна даже в новостройках без аккредитации банков. Главное, чтобы реализация проектов велась по ФЗ-214.
В целом, как уточняет Алексей Новиков, руководитель ипотечного центра Est-a-Tet, возможность кредитования с материнским капиталом не зависит от объекта и стадии готовности - только от политики банка.
Направить средства маткапитала на частичное погашение ипотечного кредита возможно в любом банке. А вот при использовании маткапитала в качестве первоначального взноса есть некоторые детали. Рассмотрим их подробнее на примерах программ, которые предлагают застройщики.
Льготная ипотека и маткапитал: можно ли соединить
Итак, маткапитал при оформлении ипотеки можно использовать двумя способами:
1) для частичного досрочного погашения кредита,
2) для первоначального взноса.
Здесь важно понимать, что если направить средства на первоначальный взнос, то увеличивается ипотечная ставка, поскольку при этом нет возможности взять ипотеку с господдержкой по минимальной ставке. Подробно об этом рассказывает Рустам Азизов, руководитель управления по ипотеке и корпоративным продажам RDI: после оформления и выдачи кредита с наличием собственных средств в качестве первоначального взноса можно провести частичное досрочное погашение материнским капиталом - в этом случае возможно оформить ипотеку с господдержкой (ставки от 10,9%). Во втором случае – при использовании средств маткапитала в качестве первоначального взноса – банк может выдать бОльшую сумму кредита (она увеличивается на сумму маткапитала), но действуют только стандартные условия кредитования (ипотеку с господдержкой взять уже нельзя), ставки составляют от 12,5%. С помощью материнского капитала можно приобрести жилье в таких проектах компании RDI: «Загородный Квартал» (в районе Химок, 8 км от МКАД), «Ново-Молоково» (9 км от МКАД, Каширское шоссе), «Южное Видное» (5 км от МКАД у города Видное) и «Южная Долина» (9 км от МКАД, Каширское шоссе). Средняя стоимость метра составляет 70 тысяч рублей.
Похожие условия по ипотеке от Сбербанка предлагаются в ЖК «Маяковский» от компании TEKTA GROUP, о котором рассказывает Роман Строилов, начальник управления продаж TEKTA GROUP. Так, если маткапитал направляется на первоначальный взнос, то банк предоставляет ипотеку без господдержки по ставке 12,5% и первоначальном взносе не менее 20% (с учетом маткапитала). ЖК «Маяковский» - это объект бизнес-класса рядом с метро «Водный стадион», с собственной инфраструктурой с фитнес-центром и бассейном, детским садом, рестораном. Неподалеку расположены знаменитые Головинские пруды с лодочной станцией, велосипедными дорожками и местами для пикников, усадьба XVIII века – Михалково. Цена за кв. м начинается от 154 тыс. рублей.
Маткапитал как первоначальный взнос
Екатерина Баранова, заместитель руководителя отдела реализации «ЮИТ СитиСтрой», приводит расчет для покупки двухкомнатной квартиры в ЖК «ЮИТ Парк» в Красногорске с помощью ипотеки от Абсолютбанка, с материнским капиталом в качестве первоначального взноса и минимальными личными вложениями. Стоимость квартиры, например, 4 570 000 рублей, ипотека с господдержкой на данный вариант 3 650 000 рублей. Первоначальный взнос – материнский капитал 453 026 рублей и личные накопления 466 974 рубля. Процентная ставка по ипотеке составит 11,2% годовых, и при сроке ипотеки 20 лет ежемесячный платеж составит 38 170 рублей.
Как рассказывает Людмила Цветкова («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»), к зачету в качестве первого взноса маткапитал принимают банки «Возрождение» и Транскапиталбанк. У последнего есть отдельная кредитная программа «Материнский капитал» со сроком кредитования от 3 до 25 лет и суммой кредита от 800 тыс. до 20 млн рублей. В ЖК «Андерсен» (Новая Москва, 11 км от МКАД по Калужскому шоссе), и «Ирландский квартал» (Новая Москва, 26 км от МКАД по Калужскому шоссе), базовая кредитная ставка составляет 15,5% (с возможностью снижения ставки на 0,5 - 1,5% при условии внесения единовременного платежа в размере 1,5 - 4,5% от суммы кредита).
Ипотека с господдержкой и использованием маткапитала доступна в объектах с необычными форматами жилья от компании KASKAD Family. ЖК «Домодедово Таун» (17 км от МКАД по Каширскому шоссе) состоит из таунхаусов по стоимости метра от 55 000 до 91 000 и квартир по цене от 67 526 до 97 264 руб. за кв. м. В ЖК «Сабурово Парк» (12 км от МКАД по Пятницкому шоссе) предлагаются таунхаусы и дуплексы по стоимости метра от 65 068 до 75 875 руб. ЖК KASKAD Park (19 км от МКАД по Симферопольскому шоссе) включает два вида таунхаусов и малоэтажный многоквартирный дом, предусмотрена собственная инфраструктура со школой и детсадом, цена кв. м - от 50 260 до 70 458 руб. Ипотека на этих объектах доступна при условии первоначального взноса в 20%, срок кредита до 30 лет, ставка от 10,9%.
Среди проектов ГК «INGRAD» есть возможность использования материнского капитала в подмосковных мкр. «Новое Пушкино» (г. Пушкино), «Новое Медведково» (Мытищи) и в московских ЖК «Вавилова, 69» (м. Профсоюзная), ЖК «Петра Алексеева, 12А» (м. Кунцевская).
Нулевой взнос, высокие ставки, ноль скидок. Маткапиталом гасим кредит
Сейчас некоторые банки предлагают программы с нулевым первоначальным взносом. В этом случае материнский капитал полностью можно направить на погашение кредита, добавляет Павел Тимошенко, руководитель управления ипотеки и субсидий ФСК «Лидер». Такую ипотеку можно взять для покупки жилья в объектах ФСК «Лидер»: в строящемся ЖК «Поколение» у метро Владыкино, в доме премиум-класса «Дыхание» (м. Тимирязевская) и UP-кварталах «Сколковский» (Одинцовский район) и «Новое Тушино» (Красногорский район). Среди проектов ДСК-1, которую недавно приобрела ФСК «Лидер», - в ЖК «Некрасовка» (м. Выхино), «Восточное Бутово» (Ленинский район, 5 км. от МКАД), «Путилково» (Красногорский район), «Первый Андреевский» (рядом с Зеленоградом).
Здесь важно помнить, что ставки при программах с нулевым первоначальным взносом, как правило, более высокие – и соответственно более высокими будут ежемесячные платежи. И в целом, более низкие проценты по кредиту можно получить только при более существенном первоначальном взносе.
На еще один нюанс обращает внимание Николай Лавров, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге»: «Средства маткапитала поступают к застройщику не сразу, а только через два месяца (от 40 до 60 дней – Прим. ред.), поэтому в данном случае застройщик приравнивает маткапитал к рассрочке, и такой клиент не может воспользоваться скидками, которые доступны при стопроцентной оплате жилья». В Петербурге по программе «Переезжаем в Петербург» материнский капитал можно использовать в ЖК «Чистое небо» (м. Комендантский проспект), где минимальная стоимость студии при условии сдачи дома в 2019 году составляет 2050 тыс. рублей.
В качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал в таких банках, как Сбербанк, ВТБ24, Связьбанк, Дельтакредит, Абсолютбанк, Сургутнефтегазбанк, Промсвязьбанк, «Открытие», «Уралсиб», «Возрождение» и др.
В итоге: при учете маткапитала банки могут либо увеличить сумму кредита на сумму маткапитала – таким образом, например, семья может выбрать квартиру побольше, - поясняет Оксана Сторожук, руководитель подразделения ГК «Сибпромстрой», застройщика ЖК «Зеленоградский», либо посчитать досрочно погашенными несколько лет по кредиту (условно, при использовании 400 тысяч рублей по программе материнского капитала снижается срок уплаты по кредиту с 20 до 18 лет или более и т.д.).
Либо – третий вариант: принять средства маткапитала в качестве первоначального взноса – с минимумом собственных вложений. Или совсем без них? Рассмотрим далее.
Нет собственных средств? Можно купить квартиру за 2 миллиона рублей
Самым животрепещущим вопросом для молодых семей является возможность использовать средства маткапитала в качестве первоначального взноса, причем зачастую – без добавления собственных средств. Эксперты отмечают, что иногда такое возможно, если сумма маткапитала покрывает требования банка по размеру первоначального взноса – то есть, как правило, от 10 до 20% от стоимости жилья.
«Если маткапитал не покрывает размер первоначального взноса по ипотеке, то до минимально необходимой суммы придется вносить собственные средства. Либо воспользоваться программами с пониженным размером первоначального взноса, но необходимо учитывать, что кредитные ставки в таком случае обычно выше», - рассказывает Людмила Цветкова («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»).
Анна Борисова, руководитель департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family, отмечает, что размер маткапитала должен «вписаться» в 15% первоначального взноса исходя из стоимости объекта. И годовая ставка при этом будет 13,9%. Такая программа реализовывается Россельхозбанком. «Если одного только маткапитала недостаточно для полного первоначального взноса, то надо посчитать сколько будет составлять 15% от стоимости объекта и вложить разницу», - добавляет эксперт.
На что можно рассчитывать, поясняет Сергей Ильясаев (Rezidential Group): «Например, если приобретается жилье по ипотечной программе с первым взносом 20%, сумма капитала в размере 453 тыс. руб. окажется вполне подходящей. Стоимость квартиры будет составлять около 2,3 млн руб. За эти деньги можно купить студию или небольшую однокомнатную квартиру в ближайшем Подмосковье на этапе строительства».
Похожий расчет приводит и Людмила Цветкова («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»): минимальный бюджет на покупку квартиры в ЖК «Ирландский квартал» составляет 2,1 млн рублей. В данном случае размер маткапитала покрывает размер первоначального взноса в 20% от стоимости квартиры – то есть 420 тыс. руб.
Однако чаще добавление собственных средств является обязательным условием для банков. Их сумма должна составлять от 5 до 10% от стоимости жилья. «И, - как подчеркивает Николай Лавров (ГК «Недвижимость в Петербурге»), - это логично: наличие собственных средств потенциального заемщика является для кредитора/займодавца одним из подтверждений кредито- и платежеспособности заемщика».
Важно помнить, что в целом наличие сертификата не влияет на одобрение кредита. Все-таки, ключевым фактором в определении суммы кредита являются доходы заемщиков, обращает внимание Татьяна Гусева, директор ипотечного центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки».
«Банки очень внимательно рассматривают семейный статус, социальное положение ипотечных заемщиков, и наличие сертификата на материнский капитал не всегда может повлиять на увеличение суммы по кредиту, - дополняет Оксана Сторожук (ГК «Сибпромстрой»). - Внимательнее банки будут анализировать обоюдный доход супругов, трудовой стаж и количество лет работы в одной и той же организации.
Резюме www.metrinfo.ru
На данный момент материнский капитал является существенным подспорьем молодым семьям в вопросе улучшения жилищных условий. Особенно важно, что при оформлении ипотеки его можно направить на формирование первоначального взноса с минимумом собственных вложений или без них. Застройщики – вполне лояльны и предлагают различные программы кредитования новостроек на разных этапах строительства.