Малоэтажные дома: покупатели выбирают небольшие квартиры по доступным ценам

Раз народ желает, значит надо следовать его запросам. По разным оценкам наших экспертов, в активной продаже сегодня находится от 60 до 100 малоэтажных комплексов. Разброс цифр большой – в каждой компании своя методика подсчета (например, кто-то учитывает МЖК в составе поселков и не принимает во внимание те, что возводятся в черте городов), но ясно одно - выбор у покупателей приличный. «Спрос настолько велик, что количество малоэтажек в Московской области менее чем за 5 лет выросло втрое», - заявляет Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп».
Даже в кризисный год, отмечает Владимир Яхонтов управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», девелоперы выводят новые проекты с МЖК: за последние месяцы на рынок вышло 8 новинок.

Наибольшее число МЖК-проектов по оценке Яхонтова, сосредоточено в радиусе до 20 км от МКАД, они тяготеют к крупным областным городам или городам-спутникам: «в этой локации расположено 43% МЖК Подмосковья».

Где они
Если говорить о направлениях, то с точки зрения большинства экспертов, самые популярные - северо-запад, а если точнее – Пятницкое, Новорижское, Ленинградское, Дмитровское шоссе. Они отличаются богатой природой, обилием лесов и водоемов. Как подчеркивает Евгений Клец, начальник управления продаж компании «Вектор Инвестментс» благоприятная экологическая обстановка здесь сочетается с хорошей транспортной доступностью. Например, в 4 км от МКАД находится станция метро Пятницкое шоссе Арбатско-Покровской линии.

По данным Ирины Игнатьевой, директора по маркетингу КомСтрин, в пределах 30 км от МКАД по Пятницкому шоссе в активной продаже находятся 7 малоэтажных комплексов эконом- и комфорт-класса. В основном новые объемы выходили в продажу в составе «старых» проектов отдельными корпусами или очередями. Здесь находятся такие популярные комплексы, как «ЗаМитино» (11 км от МКАД), «Пятницкие кварталы» (12 км от МКАД), «Митино Дальнее» (17 км).

Новорижское шоссе традиционно притягивало к себе дорогие проекты, в их числе Юлия Грошева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group называет поселок таунхаусов и малоэтажных домов Futuro Park в 23 км от МКАД, поселок с квартирами «Парк Рублево» в Мякининской пойме, всего в 1 км от МКАД. Ольга Бахметьева, директор департамента загородной недвижимости TWEED выделяет мультиформатные поселки «Агаларов Эстейт» (24 км), «Онегино» (25 км), «По-рижская мечта» (27 км). По мнению эксперта, доля малоэтажной застройки на Новой Риге будет расти, что позволяет говорить о тенденциях формирования полноценного пригорода.

Есть по Новой Риге и нестандартные предложения – квартиры в малоэтажном комплексе в поселке Нововолково на расстоянии 80 км от МКАД у Озернинского водохранилища. Но, несмотря на расстояния, из-за близости к «большой воде», эти «квартиры разошлись как горячие пирожки», - сообщает Сергей Осипов, руководитель компании Рузские Земли.
Наталья Кудрявцева, коммерческий директор ПО «Реконструкция», отмечает Дмитровское шоссе, бегущее вдоль канала имени Москвы, объединяющего московские «моря» - Клязьминское, Пироговское, Пяловское, Учинское, Пестовское, Икшинское водохранилища, и отличающееся зимними горнолыжными курортами высокого уровня.

Второе важное направление для малоэтажного строительства – юго-запад, Киевское и Калужское шоссе, территория Новой Москвы, также привлекающая хорошими природными характеристиками, заманчивыми перспективами развития в составе столицы и, разумеется, - московской «пропиской». Недавно в Новой Москве открылись станции метро Саларьево и Румянцево Сокольнической линии, а в ближайшей перспективе ожидается линия подземки в поселок Коммунарка. Здесь расположились МЖК «Андерсен» (Калужское шоссе, 10 км.), «Новые Ватутинки. Южный квартал» (Калужское, 11 км.), «Марьино Град» (Калужское, 18 км.), «Экопарк Горчаково» (Киевское, 26 км.), «Борисоглебское» (Киевское, 35 км.)

Артур Григорян, генеральный директор, «KASKAD Недвижимость» называет основные точки роста рынка малоэтажного жилья, на разных загородных направлениях, которые находятся вокруг наиболее крупных трасс, либо реконструированных, либо тех, где ожидаются масштабные дорожные работы: «После реконструкции в Москве Варшавского и вливающегося в него Симферопольского шоссе, на этом направлении наблюдается высокий спрос. Также активный спрос сегодня на трассе М4 «Дон». Хороший спрос на Ленинградском направлении, особенно в тех местах, к которым можно доехать по новой трассе. При этом и «старая Ленинградка» разгрузилась. Пятницкое шоссе пользуется большой популярностью с учетом планов по его расширению. И, конечно же, новая трасса, которая построена между Минским и Рублево-Успенским шоссе также является драйвером роста и пользуется успехом у девелоперов, которые запускают здесь новые проекты».

Что касается удаленности от МКАД, то покупатели в основном ищут жилье, расположенное на расстоянии 5-20 км от МКАД. Самый популярный километраж - 10-15 км от МКАД. «Это дает покупателю возможность приобрести жилье по областным ценам, но в то же время на комфортном расстоянии до места учебы или работы и всей столичной инфраструктуры», - поясняет коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов.

Лишнего не надо
Еще недавно едва ли не основным стимулом для покупки загородной квартиры была возможность основательно расширить жилплощадь. Люди продавали небольшую квартиру в Москве и переезжали за МКАД в просторное жилье, в два раза большее по метражу - 90, 100, 120 квадратных метров.

Но все меняется – теперь народ больше предпочитает квартиры поменьше и подешевле. «Эта кризисная тенденция снижения средней запрашиваемой площади и бюджета покупки получила свое распространение еще в 2008-2009 гг., и продолжилась в 2015-2016 гг.», - комментирует Ирина Калинина, управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate. Застройщики этот тренд подхватили. Сегодня, как замечает Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость») размеры квартир в малоэтажках и многоэтажках не сильно отличаются друг от друга. В 2015 году наметилась тенденция к добавлению в малоэтажные ЖК, наряду с классическими квартирами, квартир – студий и квартир евроформата (когда объединяются в единое пространство гостиная и кухня, а спальни - изолированы). И по наблюдениям Елены Земцовой, управляющего партнер акомпании Delta Estate, самыми востребованными считаются студии и однокомнатные квартиры: «В основном они и занимают весь малоэтажный комплекс совместно с малогабаритными двушками и трешками».

Что касается популярных метражей, то эти цифры приводит Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГК «Гранель»: наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры 35-40 кв. м, двухкомнатные – 50-55 кв. м. Трехкомнатные квартиры спрашивают гораздо хуже. С этими данными согласны большинство наших экспертов.

Тем, кто все-таки предпочитает жить «с размахом», застройщики могут предложить объединять соседние квартиры. Например, такая возможность предусмотрена в ЖК «Митино-Дальнее» от компании КомСтрин, в ЖК «Президентский» (Лыткарино), который застраивает компания «Реконструкция».

Кроме того, многие девелоперы стараются небольшие квартиры грамотно спланировать, «компенсировать» скромный метраж дополнительными опциями - предлагая докупить кладовки или предусматривая большие кухни, где можно организовать спальное место или устроить гостиную. «Это позволяет использовать однокомнатную, как двухкомнатную, а двухкомнатную, как трешку. Очень удобный и востребованный формат. Мы опробовали его в нашем проекте ЖК «Аккорд.Smart-квартал» (Одинцовский район, 20 км от МКАД) и результат превзошел ожидания», - комментирует Раиса Манаширова, коммерческий директор SDI Group, девелопер проекта ЖК «Аккорд.Smart-квартал». В однокомнатных квартирах этого жилого комплекса площади кухонь составляют от 13 до 22 кв. м.

О ценах
И о самом интересном – о ценах. В пределах 20 км от МКАД в Подмосковье они стартуют от отметки 1,4 млн рублей за «однушку», в Новой Москве – от 2 млн. Если ориентироваться на комфорт-класс, то по информации Елены Земцовой (Delta Estate), стоимость однокомнатной квартиры в Подмосковье варьируется от 2,5 до 3,5 млн. рублей, двухкомнатной от 3,2 до 4,5 млн. рублей, цены в «трешках» начинаются от 5 млн.

Можно рассчитывать на скидку – 10-15%, вплоть до 20%. Кроме того, продавцы «малоэтажки» предлагают хорошие условия покупки – по договорам долевого участия (ДДУ), то есть в соответствии с законом о долевом строительстве 214-ФЗ, а также с помощью ипотеки с господдежкой. Заметим, что льготная ипотека, скорее всего, будет продлена до конца 2016 года, сейчас как раз решается этот вопрос.

За что их любят
Чем так привлекают загородные квартиры? По определению первого заместителя генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» Яны Сосоревой, - малоэтажные новостройки отличаются рядом преимуществ, присущих загородной недвижимости, и в то же время обладают более низкой стоимостью покупки по сравнению с загородными домами.

Прелести загородной жизни - это возможность дышать свежим воздухом, гулять в лесу, купаться, заниматься всевозможными видами спорта, разводить цветы, встречать гостей шашлыками и так далее, и тому подобное. Привлекает симпатичная архитектура, соразмерность жилья человеку, отсутствие проблем с парковками, благоустройство. Алексей Харитонов, директор по маркетингу и продажам «ЮИТ СитиСтрой» отмечает, что такие проекты привлекают покупателей своей закрытостью – территория огорожена, создается некое закрытое общество, где все более-менее знакомы.

«В обычном многоэтажном комплексе сложно рассчитывать на регулярные праздники для жителей, общение с соседями как формат организации досуга, профессиональную охрану территории и безопасность. Загородные ЖК предоставляют эти преимущества как образ жизни, который не может не нравиться» - дополняет Константин Филиппишин, генеральный директор УК «Экодолье Девелопмент».
Впрочем, и минусы тоже надо иметь в виду. По мнению Дмитрия Котровского, партнера девелоперской компании «Химки Групп», это более высокие эксплуатационные платежи (чем меньше квартир в комплексе, тем выше нагрузка на собственника), а также дефицит качественной инфраструктуры. «На рынке единицы проектов малоэтажной застройки со своей образовательной и спортивной инфраструктурой, наиболее известный - семейный спортивно-образовательный кластер «Олимпийская деревня Новогорск» (среднеэтажные квартирные дома), - говорит Котровский.

Как всегда «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» обратился к представителям компаний с просьбой рассказать об актуальных проектах малоэтажных комплексов. 

Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГК «Гранель»:
ЖК «Театральный парк» (Королев, 12 км. от МКАД, Ярославское шоссе). Комплекс выдержан в едином архитектурном стиле и состоит из 42 домов. Изюминка проекта - жилые помещения на мансардных этажах с высотой потока до 4,8 метра. На территории предусмотрены два дошкольных учреждения на 171 место и школа на 650 учащихся. Для любителей спорта откроется физкультурно-оздоровительный комплекс, который будет располагаться в шаговой доступности, как и магазины, почта, аптека, салоны красоты и отделения банков. Для детей и взрослых проработаны зоны отдыха и спортивные площадки. Минимальная стоимость жилья в проекте – 61 100 руб. за кв.м.

Жилой комплекс «Валентиновка парк» расположен в 12 км от МКАД по Ярославскому шоссе. Всего в комплексе 23 дома, оснащенные передовыми коммуникациями и даже лифтами. На территории комплекса предусмотрены школа на 550 учащихся, два детских сада и физкультурно-оздоровительный комплекс. Минимальная стоимость квадратного метра составляет 66 300 руб.

Ирина Игнатьева, директор по маркетингу КомСтрин:
ЖК «Митино-Дальнее» (17 км от МКАД, Пятницкое шоссе) - малоэтажный жилой комплекс с авторской концепцией благоустройства. Заселена I очередь, идет заселение II очереди и строительство III-IV очереди. Новые дома не превышают четырех этажей, имеются балконы, а планировки квартир выполнены таким образом, чтобы иметь возможность при желании объединить две соседние квартиры. Покупателям также предлагаются квартиры с отделкой, которую можно включить в договор долевого участия. Как и в I-II очередях, на территории новой очереди сохраняется концепция «двора без машин», в проекте благоустройства предусмотрены многофункциональные дворы, с размещением спортивных тренажеров, нескольких детских городков, зеленых двориков с современными мини-огородами. Общественная функция территории будет реализована в обустройстве специальной площадки с летней эстрадой. Ведется проектирование детского сада, школы и многофункционального комплекса с фитнес-клубом. Проектом предусмотрены 1-3-комнатные квартиры 29-58 кв. м. Стоимость: 52 500 – 61 000 рублей за 1 кв.м, от 1,8 млн. рублей за однокомнатную квартиру.

Евгений Клец, начальник управления продаж компании «Вектор Инвестментс»:
«Пятницкие кварталы» находится в 10 минутах от метро Пятницкое шоссе в окружении живописного леса. Здесь представлены варианты жилья на любой вкус: 1-2- и 3-комнатные квартиры, студии, двухуровневые квартиры, квартиры с террасами и таунхаусы. Жители смогут пользоваться специально созданной инфраструктурой комплекса, включающей муниципальную поликлинику, два детских сада, школу, магазины, гостевые парковки, зоны отдыха, детские площадки в каждом дворе, зоны барбекю. Первая очередь жилого комплекса уже сдана, сейчас идет строительство новых корпусов и социальных объектов. Стоимость квадратного метра – 74 000 – 95 000 руб.

Артур Григорян, генеральный директор, «KASKAD Недвижимость»:
Малоэтажный жилой комплекс комфорт-класса «ЗаМитино» расположен в 11 км от МКАД по Пятницкому шоссе и 7 км до одноименной станции метро. На территории площадью 12,5 га будет построено 17 четырехэтажных домов с квартирами площадью от 31,7 до 75 кв. м. Ценовой диапазон: однокомнатная – от 2 409 000 руб., двухкомнатная – 3 745 000 руб., трехкомнатная – 4 965 000 руб.

В «ЗаМитино» предусмотрена развитая инфраструктура: детский сад, игровые комплексы и спортивные площадки, наземные парковки, велодорожки и обустроенные зоны отдыха. Недалеко от комплекса находится спортивно-развлекательный центр, фитнес-клуб с большим бассейном, конноспортивный клуб и крупный торгово-развлекательный комплекс.

Строительные работы на объекте стартовали в июне 2014 года и ведутся очередями. Корпуса № 8, 9, 10, 11 и 12 будут сданы летом 2016 года. Корпуса № 5, 7 и 13 будут сданы в конце 2016 года. Весь жилой комплекс сдается летом 2017 года.

Жилой комплекс комфорт-класса KASKAD Park расположен в 19 км от МКАД по Симферопольскому шоссе. До станции Подольск можно добраться за 10 минут, метро Аннино в 25 минутах.

В комплексе сочетаются три продукта: два вида таунхаусов площадью от 97,4 кв. м до 177,4 кв. м (участки 0,6-5,3 соток) и квартиры в малоэтажном многоквартирном доме. Минимальный бюджет покупки - от 4,77 млн рублей.

На территории жилого комплекса предусмотрено строительство детского сада на 120 мест, школы на 465 мест, магазинов, центров бытовых услуг, поликлиник, отделений банков, спортивных площадок и прогулочных зон. Более 3000 кв. м будут занимать коммерческие и социальные объекты.

Визитная карточка жилого комплекса – широкий центральный бульвар протяженностью более 500 метров, не пересекающийся с дорожными магистралями, с большими газонами, бесконечными перспективами аллей, цветниками, скверами со скамейками, детскими городками, уличными тренажерами, беговыми и велосипедными дорожками. А в самом начале бульвара установлен первый в Подмосковье памятник семейному «селфи».

Старт проекта состоялся в марте 2015 года, а плановое завершение намечено на IV квартал 2018 года. Однако строительные работы на объекте ведутся со значительным опережением графика: более половины объектов уже построено.

Яна Сосорева, первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость»:
Среди малоэтажных кварталов, находящих в активной продаже, отметим жилой комплекс «Сказка», который расположен на берегу реки Истры, в 19 км от МКАД по Новорижскому шоссе. На выбор представлены разные варианты жилья: от однокомнатных до просторных двухуровневых квартир с так называемым «вторым светом». Метраж: от 40 до 150 кв. м. На первом этаже предлагаются варианты с террасой. Стоимость квадратного метра начинается от 75 000 рублей. Инфраструктура в полной мере отвечает потребностям семейных покупателей. Запланированы гончарные и столярные мастерские для малышей, мини-ферма, собственный фруктовый сад, павильоны для занятий йогой и пилатесом, бассейн, бани, SPA-центр. Рядом с новостройкой, на берегу реки, находится общественный парк, где могут гулять жители комплекса. Кроме того, на территории проекта будет открыт собственный детский сад, работающий по системе Монтессори.

Другой малоэтажный проект – ЖК бизнес-класса «Потапово Lite», который находится на юге Москвы, в шаговой доступности от метро Бунинская аллея. Стоимость квадратного метра начинается от 97 000 рублей, при этом в продаже представлены квартиры от 46, 2 до 168, 9 кв.м. Покупатели оценят богатый ассортимент жилья, ведь можно приобрести двухуровневые квартиры и варианты с патио. Район, в котором находится проект, довольно молодой, однако здесь уже успела сложиться развитая инфраструктура. Рядом есть все, что нужно для жизни. Комплекс находится на огороженной территории.

Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп»:
SAMPO – жилой комплекс комфорт-класса на 25-м километре Новой Риги. В 46 монолитных трехэтажных домах расположены квартиры на 35-84 кв. м стоимостью 2,4-5,2 млн руб. Они предлагаются без отделки, зато планы застройщика на инфраструктуру грандиозные. На территории жилого комплекса будут построены 5 детских садов, 2 школы, спорткомплекс, торговый центр. Сдача ЖК SAMPO запланирована на 1-й квартал 2017 года.