На расстоянии 5-30 км от Москвы нет городов, вообще не имеющих проблем с транспортом. Пробки возможны на каждом шоссе, а в электричках по утрам толпа. Но есть трассы более загруженные и менее загруженные, где-то общественный транспорт работает хорошо, а где-то не очень. Оперируя этими критериями, можно выделить города с лучшей транспортной доступностью.
Самыми загруженными считаются трассы восточного направления: Щелковское, Носовихинское, Новорязанское шоссе и шоссе Энтузиастов, переходящее в Горьковское. Нередко проблемы возникают и на Рязанском и Егорьевском шоссе. Недавно к самым проблемным трассам относилась и Ярославка. Сейчас трасса реконструируется, и есть надежда, что ситуация значительно улучшится. Так, как это произошло на обновленной Варшавке, которая раньше возглавляла список самых загруженных магистралей. Реконструкция помогла разгрузить и довольно проблемное Каширское шоссе.
Славится пробками и Волоколамка, остается весьма загруженной узкая Ленинградка, несмотря на строительство новых эстакад и платного дублера - трассы М11 «Москва – Санкт-Петербург» (Новой Ленинградки), тем более что сейчас она тоже реконструируется, и пробки возникают, прежде всего, из-за строительных работ. Однако после реконструкции Ленинградское, Калужское и Дмитровское шоссе обещают стать более свободными.
Самыми же незагруженными на сегодняшний день считаются Симферопольское, Каширское и Рублево-Успенское шоссе, а также платные трассы М4 «Дон» (Новокаширское шоссе) и М11 «Москва – Санкт-Петербург». Относительно беспроблемны еще Новорижское, Можайское, Киевское, Минское, Алтуфьевское и Пятницкое шоссе. Поэтому с точки зрения транспортной доступности лучше всего жить вдоль этих трасс, особенно в городах, связанных с Москвой не только автомагистралями, но и железной дорогой и часто отправляющимися электричками.
Ну а с реализацией плана по развитию так называемого «легкого метро» (наземного транспорта на базе железнодорожных путей) гораздо доступнее должны стать, например, Пушкино, Одинцово, Немчиновка, Железнодорожный, Подольск, Домодедово, Королев и еще ряд городов. Проанализировав все эти данные, эксперты, к которым обратился «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru», сошлись во мнении, что в пятерку городов с лучшей транспортной доступностью в зоне от 6 до 25 км от МКАД однозначно стоит включить Одинцово, Королев, Пушкино и Подольск. Однако пятый претендент вызвал некоторые споры. В качестве достойных населенных пунктов назывались Лобня, Лыткарино, Краснознаменск, Голицыно, Апрелевка, Домодедово и Климовск. Мы решили остановиться на Климовске, так как он довольно удален от МКАД в отличие от первых четырех городов, а значит, с включением его в список, обзор будет более разноплановым, а во-вторых, добраться туда можно по самому незагруженному на сегодня Симферопольскому шоссе.
Одинцово
Одинцово расположился на границе рассматриваемой зоны (6-25 км от МКАД) – по Можайскому шоссе путь до границы города занимает чуть более 6 км от МКАД, а по Минскому шоссе и того меньше - всего 5 км. К тому же в Одинцово можно попасть по трассе А100 (Северный обход Одинцово), в которую переходит Молодогвардейская улица, и по Рублево-Успенскому шоссе – его связывает с городом Подушкинское шоссе. То есть в Одинцово ведут одни из самых незагруженных трасс, по которым регулярно ездят автобусы и маршрутки от станций метро «Парк Победы», «Молодежная» и «Юго-Западная», и время поездки (без учета пробок) составляет не более 30-40 минут: «Благодаря открытию платного дублера Минского шоссе нагрузка на магистраль немного уменьшилась и скорость движения выросла», - замечает Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet.
Также до Одинцово можно добираться на маршрутке от Киевского вокзала, в этом случае путь займет около часа (без пробок). Но в час пик заторы неизбежны, как минимум на Кутузовском проспекте и в месте слияния Минского и Можайского шоссе. Гарантированно избежать пробки позволяет лишь электричка, отправляющаяся с Белорусского вокзала и приезжающая в Одинцово примерно за полчаса. Поезда ходят часто.
Кроме того, Одинцово отличается прекрасным набором инфраструктуры и хорошей экологией. «Жилая застройка здесь гармонично сочетается с офисной и торговой, немало культурных объектов, хорошо развито медицинское обслуживание и есть множество возможностей для занятий спортом», - рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Город окружен лесами, здесь нет опасных производств, но есть чистый воздух и вода.
Правда, за все это, естественно, приходится платить: «В конце 2014 года квадратный метр в среднем стоил 112,9 тыс. руб.», - говорит Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). Если рассматривать только строящиеся новостройки, то, по данным Владимира Богданюка (Est-a-Tet), средневзвешенная цена предложения составляла 84 тыс. руб./кв. м, а средний бюджет покупки – 5,7 млн руб.
Высокие цены обусловлены еще и тем, что в Одинцово практически нет панельных новостроек экономкласса: «В новых микрорайонах возводят в основном монолитно-кирпичные дома с разнообразными фасадами, повышенной тепло- и звукоизоляцией и квартирами свободной планировки», - сообщает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). То есть преобладают классы комфорт и бизнес, причем многие проекты находятся на финальных стадиях строительства или достроены.
В последние годы в Одинцово преобладала комплексная застройка, предусматривающая снос ветхого жилья, развитие социальной и инженерной инфраструктуры и благоустройство территории. Целые микрорайоны возводились даже в центре города. Там появились, например, ЖК «Центральный» и микрорайон А5. Сегодня, по данным Владимира Богданюка (Est-a-Tet), в городе возводится 6 объектов суммарной площадью 60 тыс. кв. м жилья.
С точки зрения транспортной доступности прекрасный вариант - ЖК «Центральный», где идет строительство 25-этажного монолитно-кирпичного корпуса по адресу ул. М. Жукова, 23А, сдача которого намечена на IV квартал 2017 г. Этот проект расположен в самом центре города, недалеко от станции электрички. Рядом с ним находятся одинцовские гимназии №7 и №11, лечебно-оздоровительный центр и различные магазины, а в рамках самого проекта намечено строительство школы на 810 мест, детского сада на 95 мест и дошкольных учреждений. Также поблизости запланированы новая поликлиника, аптека и несколько спортивных площадок. Ну а купить там можно 1-3-комнатные квартиры площадью от 40,9 кв. м и стоимостью от 4,172 млн руб.
Если же бюджет покупки меньше, то можно выбрать ЖК «Одинцовский Парк» в 9 микрорайоне южной части города на берегу живописного пруда. «Комплекс находится в 7,5 км от МКАД, и до него можно доехать на маршрутных такси №№ 454,442 и 8. Интервал движения каждой маршрутки составляет15-20 мин.», - рассказывает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). Проект отличается хорошим набором инфраструктуры, ведь помимо 11 монолитно-кирпичных домов переменной этажности (от 14 до 22) в его состав входят вместительная парковка, детский сад и школа, супермаркет, ТРЦ и рекреационные зоны.
В комплексе предлагается жилье свободной планировки площадью от 26,2 до 120,4 кв. м и стоимостью от 3,3 до 7,05 млн руб. Студию общей площадью 28,74 кв. м можно купить за 3,3 млн руб.
Королев
Дорога до Королева, который также находится на границе рассматриваемой зоны, то есть в 6 км от МКАД, проходит по пока еще загруженному Ярославскому шоссе. Однако благодаря проведенной реконструкции его пропускная способность в пределах столицы уже стала лучше, а после окончания строительных работ дела обещают наладиться и за пределами Кольцевой автодороги - как минимум сократится количество транзитного транспорта, следующего через Королев. И плюс идет реконструкция дорог в самом городе: «Фактически разрабатывается новая дорожно-транспортная схема: расширяется улица Пионерская (до 6 полос), что позволит увеличить ее пропускную способность на 10%, в планах реконструкция Болшевской эстакады, соединяющей улицы Станционную и Советскую, предполагающая в том числе строительство ответвлений в микрорайон Юбилейный, а также проектируется подземный туннель под железной дорогой», - рассказывает Елена Щепкина, ведущий аналитик группы компаний «Премьер».
Сегодня в Королев следует более 30 автобусных маршрутов и, конечно же, электрички. В городе 4 станции - Болшево, Подлипки Дачные, Фабрика 1 Мая и Валентиновка, так что на поезде можно попасть во многие районы города всего за 40 минут, а на экспрессе РЭКС – за 28 минут, причем в часы пик электрички идут с промежутком 3-5 минут. «Но, правда, на данный момент поезда заполняются довольно плотно, что вызывает недовольство жителей Королева. Однако причина кроется в реконструкции Ярославского шоссе, из-за нее люди отказываются от поездок на личном транспорте и на автобусах, предпочитая хоть и переполненные, но предсказуемые электрички», - отмечает Елена Щепкина (ГК «Премьер»), так что через год-другой эта проблема разрешится. А когда будет запущено «легкое метро», Королев станет еще доступнее. Для начала планируется построить участок «легкого метро» Королев - Мытищи (Северная хорда), это позволит снизить вероятность попадания в пробки за пределами МКАД, ведь можно будет доезжать до Мытищ, а потом пересаживаться на поезд. А когда в Мытищах откроется станция «Челобитьево», это сделает дорогу до Королева еще более быстрой.
Королев отличается неплохой экологией: «33% территории занимают зеленые насаждения (парки, скверы и т.п.) и показатель обеспечения деревьями в Королеве составляет 79 кв. м на человека. А с юга к городу примыкает парк «Лосиный остров». И кроме того, жилые районы расположены достаточно компактно - в центре, а предприятия и заводы - на окраинах, что способствует относительно хорошей экологической ситуации в зоне проживания большинства горожан», - рассказывает Елена Щепкина (ГК «Премьер»). Да и с инфраструктурой здесь все хорошо: есть и детские сады, и школы, и магазины. Королев считается одним из самых «спортивных» городов Московской области. Но главное – строительство инфраструктурных объектов продолжается. Например, в 2014 г. были возведены 3 детских сада и досуговый центр для детей и молодежи, а в 2015 г. должно закончиться строительство новой школы.
И при этом цены на новостройки довольно демократичны, несмотря на то что возводятся в основном монолитно-кирпичные дома комфорткласса, а также есть проекты бизнес-класса, например, ЖК «Статус». По данным Елены Щепкиной (ГК «Премьер»), в январе 2015 г. средняя цена квадратного метра составляла 83,2 тыс. руб.
В Королеве преобладают масштабные проекты - ЖК «Галактика», ЖК «Галактика-2», «Молодежный городок», ЖК «Золотые Ворота», ЖК «Королев», ЖК «Валентиновка Парк» и др.
Одним из самых интересных специалисты считают ЖК «Золотые ворота», который находится всего в 7 км от МКАД, недалеко от станции Подлипки Дачные, торговых центров и Центрального городского парка. На его территории к концу 2018 года планируется возвести 14 монолитных домов переменной этажности (22-25 этажей), а также школу, детские сады, гаражные комплексы, 4-зальный кинотеатр, современный фитнес-центр с бассейном и аквазоной и пр. объекты инфраструктуры. А на сегодняшний день уже введено в эксплуатацию 7 корпусов и открыта школа для малышей «Шаг в будущее». Но основной выбор квартир, конечно, сосредоточен в строящихся домах. Однако там есть из чего выбрать: предлагаются 1-3-комнатные квартиры, двухуровневые варианты и пентхаусы, причем не только многокомнатные, но и компактные, однокомнатные. А стоимость квартир варьируется от 3,7 до 19,5 млн руб. К примеру, однушку площадью 48,3 в корпусе №15А (ул. Пионерская, д. 15) можно купить за 4,1 млн руб.
А если бюджет покупки меньше, можно сосредоточить внимание на ЖК «Королев» - это комплекс жилых зданий по ул. Тарасовской, где идет реализация трех корпусов - домов 2, 14, 25. Первый из них планируется сдать в конце 2015 г., а два других уже во втором квартале. «В каждом из них представлены студии и 1-3-комнатные квартиры, в доме по адресу Тарасовская, 2, площадь жилья начинается от 26,5 кв. м, а стоимость квадратного метра - от 74 800 руб. По адресу ул. Тарасовская, 14, минимальная площадь квартиры - 27,3 кв. м, а стоимость - 79 310 руб./м кв. А в доме №25 размер объектов стартует с 30,5 кв. м, а стоимость - с 76 650 руб./м кв.», - рассказывает Елена Щепкина (ГК «Премьер»).
Самый дешевый вариант обойдется примерно в 2 млн руб. Но качество жизни при этом будет весьма неплохим, ведь дома возводятся в обжитом районе, где есть и различные магазины, и поликлиника, и два детских сада, и школа, а также стадион «Чайка». Вот только без наземного общественного транспорта или личного автомобиля обойтись не удастся, так как станции электричек расположены довольно далеко. Однако для автомобилистов предложение весьма неплохое, ведь расстояние до МКАД всего 10 км.
Пушкино
По реконструируемому Ярославскому шоссе лежит дорога и в город Пушкино, находящийся в 17 км от МКАД, а значит, его перспективы с точки зрения транспортной доступности тоже оптимистичны, да и «легкое метро» здесь тоже запланировано. А сегодня до города довольно быстро можно добраться на электричке, на его территории расположено 4 станции и время в пути занимает 50 минут. А на скоростном «Спутнике» можно долететь за полчаса.
В Пушкино очень радуют цены и инвестиционные перспективы. Среди городов ближайшего Подмосковья эксперты считают его одним из самых дешевых и в то же время недооцененных. В Пушкино неплохая экология: он окружен лесами и граничит с Учинским водохранилищем, а в центре города несколько зеленых зон, есть планы по развитию транспорта и инфраструктуры, город активно растет, а средняя стоимость квадратного метра при этом, по данным компании «Домус финанс», - 68,1 тыс. руб. Возможно, это обусловлено некоторым недостатком инфраструктуры, в частности, в Пушкино не хватает детских садов и поликлиник, да и временные трудности с проездом по Ярославскому шоссе останавливают покупателей, вот застройщики и не повышают цены.
Но если все это не смущает, то можно сделать довольно выгодное приобретение, к примеру, обратив внимание на ЖК «Новое Пушкино» или ЖК «Пушкинская слобода».
Микрорайон «Новое Пушкино» находится в северной части города, примерно в 2 км от станции «Пушкино» (в 20-25 минутах ходьбы). Его застройка предусматривает возведение монолитно-кирпичных домов переменной этажности (6-17 этажей), трех школ и трех детских садов, поликлиники, крупного торгово-развлекательного комплекса и спортивного центра и других объектов инфраструктуры. Предполагается также и благоустройство территории со строительством детских и спортивных площадок и зон для прогулок и отдыха. Сегодня идет строительство первой очереди из 7 корпусов, а купить квартиру можно в корпусах 4-6, которые планируется сдать в эксплуатацию в I квартале 2016 г. Здесь предлагаются 1-3-комнатные варианты площадью от 32,85 до 71,44 кв. м. По данным компании «Домус финанс», стоимость квадратного метра начинается от 59 885 руб., а минимальный бюджет покупки – 2,22 млн руб. Столько, например, стоит однокомнатная квартира с метражом 33,42 кв. м, расположенная на 4 этаже 6 корпуса.
На севере Пушкино находится и ЖК «Пушкинская слобода» - проект малоэтажной застройки. Он расположен в 10-15 минутах ходьбы от станции электрички Правда и предполагает строительство 16 монолитных 5-этажных домов, а также объектов инфраструктуры: салонов красоты, небольших магазинов, супермаркета, тренажерных залов, развлекательного комплекса, детских площадок и т.п. Плюс недалеко от ЖК находятся поликлиника, школа и детский сад на 60 мест. А предлагаются здесь квартиры свободной планировки площадью от 22 до 90 кв. м и стоимостью от 1,4 млн руб. Ввод же проекта в эксплуатацию намечен на III квартал 2015 г.
Подольск
Подольск расположен в 15 км от МКАД по Варшавскому шоссе, с реконструкцией которого транспортная доступность города значительно улучшилась. Сейчас в большинстве случаев от метро «Аннино» или «Ул. Академика Янгеля» до Подольска можно доехать за 45-50 минут. И надо отметить, что на этом направлении автобусов и маршрутных такси довольно много, и ездят они регулярно и следуют в разные части города. К тому же до Подольска можно добраться и по Симферопольскому шоссе, которое на данный момент считается одним из самых незагруженных.
Ну и конечно, есть электрички. От Курского вокзала до города можно доехать за 40-45 минут, а от платформы Царицыно - за 20-25 минут, причем электрички ходят часто. Но, правда, станций в Подольске, занимающем территорию в 40,39 кв. км, всего три, так что до большинства жилых районов приходится добираться на местном наземном транспорте. Но, напомним, городу обещают «легкое метро».
Инфраструктура в Подольске развита очень даже неплохо, есть все необходимое – от детских садов до ледового дворца и конноспортивных комплексов, и проблем в этой сфере уж точно не больше, чем в других подмосковных городах. А еще одно достоинство Подольска – сравнительно неплохая экология, во всяком случае для промышленного города. Дело в том, что предприятия расположены преимущественно в промзонах, а на территории города достаточно зеленых зон.
И конечно, радуют цены: средняя стоимость квадратного метра колеблется около 70 тыс. руб. Подольск считается одним из самых доступных городов Подмосковья, потому что строят там много, преобладают комплексные проекты и велика доля бюджетного жилья - панельного и монолитно-кирпичного.
Одно из лучших предложений с точки зрения транспортной доступности – это ЖК «Парковый» - 17-этажный 4-секционный монолитно-кирпичный дом, расположенный в 15 минутах ходьбы от станции Подольск, в окружении деревьев, недалеко от реки Пахра и городского пляжа. В проекте предусмотрены магазины и службы быта на первых этажах и поликлиника. Ввод в эксплуатацию намечен на IV квартал 2016 г. А купить предлагается 1-3-комнатные квартиры площадью от 42 до 92 кв. м. Стоимость квадратного метра начинается от 65 959 руб., а минимальный бюджет покупки – 3,01 млн руб.
Также хорошим выбором могут стать проекты «Красная горка-1» - 9-секционный 17-этажный панельный дом серии 111-М - и «Красная горка-2» - три монолитно-кирпичных многосекционных дома переменной этажности (14-22 этажа). От станции электрички до них, правда, далековато – около 2,5 км, но зато до Варшавского шоссе буквально подать рукой, а кроме того, район, где находятся новостройки, считается весьма комфортным для жизни: здесь есть магазины, парк, сквер, детские площадки, школа и детский сад. Плюс на территории комплексов уже построены собственная школа и детский сад, а сейчас идет строительство спортивного и торгового комплексов. А еще к услугам жильцов будут магазины, аптеки, салоны красоты и прочие объекты инфраструктуры, под которые отведены первые этажи жилых домов. Приобрести же можно 1-3-комнатные квартиры площадью от 35 до 94 кв. м и стоимостью от 2,5 млн руб.
Климовск
В Климовск, расположенный в 21 км от МКАД, так же как и в Подольск, можно попасть по Варшавскому или Симферопольскому шоссе, и среднее время в пути составляет 60-80 минут. И в ближайшем будущем транспортная ситуация обещает стать еще лучше: «К концу 2015 года планируется открытие дороги «Южный обход Подольска», что позволит вывести транспорт из северной части Климовска и южной части Подольска на федеральную автодорогу «Крым» (Симферопольское шоссе). Плюс планируется реконструкция дорог внутри города, на их капремонт отведено 6,5 млн руб.», - рассказывает Елена Щепкина (ГК «Премьер»). И железной дорогой Климовск, к счастью, не обделен: до станции Гривно от Москвы можно доехать за 30 минут.
С экологией и инфраструктурой особых проблем в городе тоже нет: работают 19 детских садов, 6 школ, в 2014 г. были открыты роллердром, многофункциональный тематический игровой комплекс и физкультурно-оздоровительный центр, а на 2015 г. запланировано строительство трехэтажного детсада на 180 мест. «С севера к Климовску примыкают обширные лесные массивы, а в городе есть несколько парков, например, «Дубрава» и «Дубки». И надо заметить, что в 2014 г. Климовск вошел в государственную программу по благоустройству парков», - говорит Елена Щепкина (ГК «Премьер»).
Но за счет удаленности от Москвы цены на недвижимость в Климовске довольно низкие: средняя цена новостройки - 65,5 тыс. руб./кв. м, хотя предложений не так уж и много – ЖК «Альянс», ЖК «Сосновка» и ЖК «Эстет». И с точки зрения транспортной доступности лучший из них - комплекс «Эстет», расположенный между станцией электрички и Симферопольским шоссе. «На автомобиле до МКАД от этого проекта - 26 км, а до станции Гривно - 15 минут ходьбы», - рассказывает Елена Щепкина (ГК «Премьер»).
ЖК «Эстет» - это монолитно-кирпичные дома переменной этажности (14-16-17 этажей) с улучшенной шумоизоляцией, а также на его территории планируется организовать зоны отдыха, детские площадки и открытые парковки. А в шаговой доступности от комплекса находятся детский сад, школа, магазины, и пешком можно дойти до парка и пруда.
«Квартиры же в ЖК «Эстет» имеют современные продуманные и комфортные планировки: нет проходных комнат, но есть высокие потолки, большие кухни от 10 кв. м, просторные застекленные лоджии площадью от 3 до 7 кв. м и кладовки площадью от 2,4 кв. м. В проекте представлены студии и 1-3-комнатные квартиры с метражом от 28,56 кв. м. Их стоимость начинается от 66 тыс. руб./м кв., а ввод в эксплуатацию всего комплекса намечен на III квартал 2015 г.», - сообщает Елена Щепкина (ГК «Премьер»).
!*_s-s_*!