Среди событий 2014 года вряд ли можно найти хоть одно оптимистичное, во всяком случае, в экономической сфере. И ипотека, увы, в числе пострадавших. К началу года мы подошли с повышенной ключевой ставкой ЦБ, кредитами под 20% годовых, митингующими ипотечными заемщиками. Что будет завтра - никто не знает. Тем не менее мы попытаемся заглянуть в будущее вместе с нашими постоянными экспертами.
Недавно они по нашей просьбе подводили итоги «Ипотека: итоги года. С каким «наследством» мы вошли в 2015 год? Жизнь после повышения ключевой ставки ЦБ РФ», а сегодня делятся своим видением ближайшего ипотечного будущего.
Главное - ставки
Сейчас на ипотечном рынке практически все зависит от ставок, а они растут - вслед за увеличением ключевой ставки до беспрецедентного уровня в 17%, произошедшим 16 декабря 2014 года. Правда, на прошлой неделе Центробанк снизил ставку до 15%, но, разумеется, на ипотечном рынке это пока не отразилось.
«На сегодня практически нет ипотечных программ, предусматривающих ставку ниже 14,5 - 15%», - говорит Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ». Но и такие условия фактически предлагают в двух банках с участием госкапитала – Сбербанке и ВТБ24. «В нашем банке с 18 декабря ставка по всем ипотечным кредитам увеличилась до 14,95% со страховкой и до 15,95% без страховки», - рассказывает Андрей Осипов, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24. А в Сбербанке ипотечный кредит при первоначальном взносе 50% и сроке кредитования до 10 лет можно взять под 14,5%, а при первоначальном взносе 20-30% и сроке 20-30 лет – под 15,5%. Но это самые льготные условия – для зарплатных клиентов, при условии предоставления справки 2-НДФЛ и страховании.
Эти банки - крупнейшие, «системообразующие», с государственным участием, с большим запасом прочности, и они могут себе позволить создать для клиентов относительно «щадящие» условия, со ставкой, практически равной ключевой.
А другие банки идут на повышение уже сейчас, ведь им неинтересно работать себе в убыток. По данным Татьяны Крючковой, генерального директора агентства элитной недвижимости Troika Estate, на сегодня ставки находятся в коридоре от 18 до 25%. И в некоторых банках, как сообщает Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», они достигают даже 28-30%.
Улучшение ситуации возможно лишь при условии изменения экономической ситуации: снижении курса доллара до 48-50 руб. и повышении цены на нефть выше 70 долларов за баррель, - считает Татьяна Крючкова (Troika Estate), а такие перспективы пока очень туманны. Многие специалисты, наоборот, видят предпосылки для дальнейшего снижения нефтяных цен, как минимум в первом полугодии. «И вполне возможно, что в ближайшие несколько месяцев мы будем вынуждены адаптироваться к этим новым реалиям, похожим на ситуацию после кризиса 2008 г.», - добавляет Алексей Шленов, исполнительный директор компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».
Однако, если все будет складываться позитивно, ЦБ РФ понизит ключевую ставку: «Конечно, точные прогнозы дать невозможно, т.к. на экономическую ситуацию влияет ряд внешних, независящих от нас факторов, но, думаю, ключевая ставка не может держаться на высоком уровне долго. Через 2-3 месяца она снизится, ведь при текущем значении слишком велики риски массовых банкротств частных фирм, глубокого кризиса в банковской сфере, падения строительной отрасли и т.п. событий», - отмечает Дина Орлова, ведущий эксперт по кредитным продуктам информационного агентства «Банки.ру».
Но даже в этом случае к прежним значениям, например, на уровень весны 2014 года - 11,5 - 12,5%, - ставки по ипотеке в 2015-м, скорее всего, не вернутся. А во-вторых, не надо забывать, что страна все еще находится под санкциями Запада, и отмена заградительных мер в ближайшем будущем, маловероятна, а значит, «дешевые» деньги из-за рубежа останутся недоступными, и это будет толкать проценты по кредитам вверх. Таким образом, как считает подавляющее большинство экспертов, дешевой ипотеки в ближайшем будущем россияне не увидят.
Надежда на власти?
Впрочем, буквально за последние несколько дней первые лица страны сделали несколько важных заявлений, которые касаются ипотечного рынка. Пока это действительно только объявление намерений, и никакие детали нам неизвестны. На прошлой неделе состоялась встреча президента Владимира Путина и губернатора Подмосковья Андрея Воробьева, где шла речь о поддержке ипотечного кредитования со стороны государства в Московской области. Губернатор считает, что ипотечная ставка должна быть 12-14% годовых. Для области это очень важно, поскольку она является самым «строящим» регионом в России и остановка проектов из-за рухнувшей ипотеки может породить волну обманутых дольщиков. («Путин поддержал идею снижения ставок по ипотеке в Подмосковье до 12-14%».)
А буквально вчера стало известно, о том, что правительство России собирается выделить 20 млрд руб. на субсидирование ипотечной ставки в 2015 году. Заемщики будут получать кредиты под 13% годовых. Однако льготная ставка будет распространяться только на покупку квартир в новостройках либо в строящемся жилье. То есть правительство будет поддерживать и заемщиков и строительную отрасль. Пока информация носит общий характер, и нам ничего не остается, как только ждать дальнейших разъяснений. («Медведев пообещал поддержать рынок ипотеки в стране до снижения ключевой ставки ЦБ».)
Неясной остается судьба валютных заемщиков, пока ограничились лишь рекомендациями Центробанка, которые посоветовали банкам пересчитать кредиты по курсу 39,38 руб. за доллар, однако банки не горят желанием работать себе в убыток. По идее, по валютным заемщикам тоже должна быть принята какая-то программа помощи.
Рост маловероятен
Так что не исключено – ипотека может серьезно просесть. Виной тому не только дороговизна кредитов. «В ситуации спада объемов производства и снижения уровня доходов населения сократится и спрос на объекты недвижимости, и на этом фоне востребованность ипотеки понизится», - объясняет Людмила Цветкова, финансовый директор компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». «Сейчас рынок ипотеки практически парализован. Предложение кредитов под 20% годовых отрезвляет как холодный душ», - говорит Дина Орлова («Банки.ру»). И по мнению Дарьи Третьяковой, руководителя отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», покупательский спрос на ипотечные кредиты в 2015 г. может снизиться на 15-20%. Есть и более пессимистичные прогнозы.
Но если ключевая ставка продержится недолго, возможен даже возврат к активному росту ипотечного рынка: «Если валютные курсы стабилизируются, доллар опустится до 40 с лишним рублей, и ЦБ вернет ставку на прежний уровень, коммерческие банки «разморозят» свои ипотечные программы и постепенно начнут снижать ставки», - предполагает Алексей Новиков, руководитель ипотечного центра компании Est-a-Tet.
Аналогичного мнения придерживается и Андрей Осипов (ВТБ24): «При замедлении инфляционных ожиданий и снижении ключевой ставки во 2 -3 квартале можно рассчитывать на стабилизацию ипотечных процентов и быстрый разворот тренда на фоне желания населения вложиться в недвижимость как в надежный актив. Причем ипотека сохранит роль драйвера рынка розничного кредитования».
Также рост ипотечного рынка возможен при действенной поддержке государства, о которой мы говорили выше: «Если произойдет субсидирование ипотечных программ, то снижения спроса на ипотеку, во всяком случае в первые месяцы 2015 г., мы не ожидаем», - говорит Юлиан Гутман, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость». Хотя при таком развитии событий к середине наступившего года активность покупателей, скорее всего, спадет – из-за снижения доходов и покупательской способности граждан.
«В общем, в 2015 году объемы ипотеки зависят от того, в каких условиях окажутся банки, как долго будет действовать нынешняя ключевая ставка и станет ли возможной государственная поддержка жилищного кредитования», - подводит итог Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость».
Дорогие кредиты
Но в любом случае кредиты станут менее доступными. Во-первых, уменьшится число предложений. «В условиях сжавшегося спроса на кредиты и роста стоимости заемных ресурсов рынок предложения ипотеки предсказуемо поредеет. Некоторые банки уже объявили о временном закрытии ипотечных программ. А где-то ипотечное направление могут ликвидировать в принципе. Уже сейчас наблюдается череда сокращений в ипотечных отделах», - рассказывает Людмила Цветкова («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»).
Да и спрос снизится. На рынке останутся только те игроки, которые смогут предложить более приемлемые условия кредитования, – по мнению Константина Шибецкого (ГК «МИЦ»), со ставкой до 16% в рублях (при условии, что ключевая ставка не увеличится еще). А это прежде всего крупные госбанки. «Уже сейчас подавляющее количество заемщиков обращаются лишь в Сбербанк и ВТБ24. Конечно, эти банки всегда были популярны, но теперь на их долю приходится около 90% кредитов, оформляемых через нашу компанию», - говорит Кристина Шульгина, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость».
Но даже в том случае, если собственные программы банков не умрут, их условия будут ужесточаться, как в коммерческих, так и в государственных структурах. «Уже сейчас сильно изменились требования к заемщикам и их платежеспособности. А также увеличилась минимальная сумма первоначального взноса. Только в редких случаях она составляет 10-15% от суммы кредита, а в большинстве программ 20-30%, а иногда и 50%», - рассказывает Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»). Причем, даже если общий фон станет лучше, тенденция сохранится, ведь риск роста безработицы и сокращения зарплат сегодня очень высок, а значит, велик и риск неплатежей по кредитам. «Поэтому в 2015 году размер минимального первоначального взноса, скорее всего, будет поднят до 30%, а в случае подтверждения дохода неофициальными документами - до 50%. Программ же с минимальным первоначальным взносом на уровне 10% не останется вообще. И кроме того, из продуктовой линейки кредитных организаций будут пропадать специфические банковские продукты – кредиты на апартаменты, земельные участки, загородную и коммерческую недвижимость. В общем, все будет направлено на то, чтобы оставить наиболее надежную часть заемщиков и убрать группу риска (индивидуальных предпринимателей, граждан с доходами ниже среднего и т.д.), а также кредитовать только ликвидные объекты», - полагает Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»). В связи с чем грядут серьезные изменения и в ипотеке на первичное жилье.
Ипотека на новостройки
Эксперты свидетельствуют, что многие банки уже повысили требования к степени готовности объекта первичного рынка до 30-50%. Банки жестче оценивают опыт строительства застройщика и схемы реализации, а в некоторых случаях даже прекращается кредитование уже одобренных ранее проектов.
Под вопросом судьба новых проектов, ведь без займов многие компании строить не смогут, а высокая ключевая ставка практически отрезает девелоперов от проектного финансирования.
«Даже застройщики, у которых есть свои деньги, вряд ли будут рисковать, вкладываясь в новые проекты в ситуации неопределенности. А те, кто уже вложился в строительство, будут изыскивать средства на завершение проектов, но если не смогут их найти, станут замораживать стройки до лучших времен. Думаю, строительный рынок ждет стагнация и банкротства компаний, не имеющих собственный финансовый запас прочности», - рассуждает Виктор Ошуркевич, начальник управления строительной экспертизы РосинтерБанка.
Впрочем, для заемщиков может появиться одна интересная возможность - для стимулирования спроса на ипотеку и на жилье могут появиться специальные совместные программы застройщиков и банков, как это было в 2009 году, предполагает Татьяна Крючкова (Troika Estate).
Советы заемщикам
Но пока многие эксперты советуют гражданам повременить с ипотекой – до стабилизации ситуации и некой определенности. «Оформление кредита по текущим ставкам – весьма и весьма рискованный, в большинстве случаев невыгодный и недальновидный шаг», - уверяет Дина Орлова («Банки.ру»).
Лучше подождать специальных госпрограмм с более лояльными условиями, похоже, они все-таки появятся.
Однако ситуации бывают разные. У кого-то уже накоплен большой первоначальный взнос, и нужно только «докредитоваться», у кого-то альтернатива с небольшой доплатой. В таких случаях брать ипотеку можно.
Не стоит отдавать на первоначальный взнос все свои накопления. «Ведь в кризис важно иметь хорошую «подушку финансовой безопасности» на случай финансовых проблем - накопления в размере шести ежемесячных платежей по кредиту. И не надо брать заем, при котором размер ежемесячных платежей составит более 30-40% от ежемесячного дохода. В условиях кризиса не стоит выплачивать кредит на пределах своих возможностей», - говорит Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»).
Не забывайте, что в итоге можно попасть в очень тяжелую ситуацию и даже лишиться жилья. Тем более что никаких программ по поддержке заемщиков, пострадавших в результате кризиса, пока нет. И их не появится до тех пор, пока невыплаты и просрочки по ежемесячным платежам не приобретут массовый характер и число обанкротившихся заемщиков не будет увеличиваться катастрофически.
Резюме портала www.metrinfo.ru
2015 год пока ассоциируется лишь с неопределенностью. Прогнозы сейчас строить сложно, но в любом случае на ипотечный рынок будут влиять геополитические факторы, положение дел в экономике и в социальной сфере. Если ситуация не изменится или будет ухудшаться, ставки по кредитам значительно вырастут, а спрос на ипотеку упадет, рынок, скорее всего, будет парализован. Но если дела пойдут на лад, показатели роста восстановятся, и возможно, очень быстро, так как недвижимость остается очень желанным приобретением, а купить жилье без ипотеки доступно не многим.