2014 год обернулся для России кризисом незапланированного масштаба: разговоры о стагнации и рецессии на фоне слабой экономики и структурных проблем велись давно, но геополитическая ситуация резко усугубила положение, и маячащий где-то там кризис наступил быстро, резко и жестко. Естественно, он внес свои коррективы во все сферы жизни, исключением не стала и ипотека. Наш журнал, традиционно подводя итоги ипотечного года, выяснил, как отразились на жилищных кредитах основные тренды и события.
Ожидания и реальность
В начале 2014 года эксперты рынка ожидали постепенного снижения процентной ставки, незначительного – на 0,5 - 1 п.п., но все же. Также прогнозировался дальнейший рост объемов кредитования – примерно на 20%, снижение требований к ипотечным заемщикам и конкуренция между банками, стимулирующая их на различные акции и бонусы (например, сокращение сроков рассмотрения заявок, «ипотечные каникулы» при рождении ребенка и т.п.).
Согласно оценкам АИЖК при реализации базового экономического прогноза Минэкономразвития, в 2014 года сумма выданных ипотечных кредитов должна была составить 1500-1700 млрд руб., а средневзвешенная ставка в рублях - 11,8 – 12,3%. Но, правда, многие эксперты предупреждали, что такие показатели возможны только в условиях стабильности, а если кризис, начавшийся в марте прошлого года, пойдет по нарастающей, то проценты по кредитам могут вырасти, а спрос на ипотеку, а следовательно, и ее объемы, снизятся, в том числе и из-за роста безработицы.
Ну что ж, кризис пошел по нарастающей, но пессимистичные прогнозы по ипотеке полностью не сбылись, как, впрочем, и оптимистичные. Всем бедам назло объемы ипотечного кредитования в 2014 году росли. Точных цифр за весь год пока нет (окончательные итоги подводят чуть позже – обычно в конце января - феврале), но, по данным Банка России, за десять месяцев 2014 года было выдано около 800 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму почти 1,4 трлн руб., что в 1,25 раза превышает уровень января – октября 2013 года в количественном выражении и в 1,33 – в денежном выражении. Аналогичные цифры приводят и наши эксперты. «По итогам 10 месяцев относительно аналогичного периода 2013 года количество кредитов увеличилось на 22%», - сообщает «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» Людмила Цветкова, финансовый директор компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». «За период с января по октябрь 2014 года количество ипотечных займов выросло на 24,9%, а по итогам ноября в сравнении с ноябрем 2013 г. - на 25,8%. За период же с января по ноябрь число сделок с ипотекой увеличилось на 17,1% (по отношению к аналогичному периоду 2013 г.)», - рассказывает Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». Существенно выросла и доля ипотечных сделок: «На вторичном рынке на сделки, совершаемые с привлечением ипотечного кредита, в январе-ноябре 2014 г. приходилось от 30 до 41% от общего объема, а максимальный показатель, зафиксированный в июле, составил 41,13%», - сообщает Алексей Шленов, исполнительный директор компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». По данным же Сергея Шломы, директора департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость», доля сделок с ипотекой на вторичном рынке составляла 40-45% (в зависимости от месяца). А на рынке новостроек эта доля была еще выше: «Она достигла 50%, а по некоторым объектам перевалила за 85%», - замечает Алексей Новиков, руководитель ипотечного центра компании Est-a-Tet. «Например, в проектах нашей компании год назад с привлечением ипотеки совершалось не более 50% покупок, а к декабрю 2014 года в некоторых проектах сделки с ипотекой достигали 70%», - подтверждает Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп».
Все дело в том, что с начала 2014 года наблюдался спрос на жилую недвижимость. «Население уже испытывало нервозность в связи с массовым отзывом банковских лицензий и начавшимся трендом ослабления рубля, люди старались вложить денежные средства в квартиры и тем самым сохранить свой капитал», - напоминает Дина Орлова, ведущий эксперт по кредитным продуктам информационного агентства «Банки.ру». А потом случились события на Украине и обострилась геополитическая обстановка, и в итоге начало 2014 года ознаменовалось аномальным увеличением покупательского спроса, а поскольку без привлечения кредитных средств купить жилье могут все-таки не многие, выросли и объемы ипотеки. «В первом квартале 2014 г. произошел нетипичный скачок - число ипотечных заемщиков увеличилось на 39%», - рассказывает Людмила Цветкова («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»). «Да и в течение всего первого полугодия темпы прироста ипотеки оставались очень высокими. По данным «Эксперт РА», объем ипотечного рынка вырос на 42%, тогда как в аналогичном периоде 2013 года - лишь на 26%», - говорит Дина Орлова («Банки.ру»). Этому способствовали и относительно невысокие процентные ставки.
Однако летом, когда рубль серьезно укрепился, ажиотажный спрос на жилье стабилизировался. И новый всплеск покупок начался лишь в конце августа - начале сентября, когда стало понятно, что конфликт на Украине затягивается, а Запад уступать не намерен, плюс тогда же начала дешеветь нефть и возобновилось падение рубля. Ставки по ипотеке к тому моменту немного выросли (на фоне повышения ключевой ставки ЦБ и ограничения доступа к дешевым межбанковским кредитам), но число ипотечных сделок, хоть и не так активно, все равно росло.
«Граждане, стоящие перед необходимостью решать свои жилищные вопросы в какой-либо перспективе, перестали откладывать это до лучших времен, и предпочитали совершать сделки как можно скорее», - говорит Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»). «И даже среди тех, кто изначально собирался накопить полную стоимость квартиры и не влезать в долги, большая часть людей предпочла не ждать и привлечь кредитные деньги», - отмечает Дмитрий Пантелеймонов (ГК «Лидер Групп»). «И даже масштабная девальвация российской валюты в ноябре и декабре не снизила активность ипотечных покупателей, наоборот, их количество росло, и ипотека оставалась крайне востребованной, как фактически единственный доступный инструмент для решения жилищных проблем», - дополняет Сергей Шлома («ИНКОМ-Недвижимость»).
Остановка произошла лишь после «черного вторника», когда падение рубля превзошло все мыслимые границы, а Центробанк вынужденно повысил ключевую ставку до 17%. И уже 17 декабря многие банки временно приостановили выдачу кредитов, а потом подняли ставки. В итоге, как сообщает Людмила Цветкова («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»), число ипотечников резко упало – примерно на 50%. «И с 1 по 24 декабря уровень ипотечных сделок относительно аналогичного периода 2013 г. сократился на 21,1%», - утверждает Дарья Третьякова («Азбука Жилья»).
Впрочем, в целом по году показатели все равно обещают быть очень высокими. По мнению Софьи Лебедевой, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», по итогам года прирост числа ипотечных сделок может составить около 30%. И даже по более скромным прогнозам Людмилы Цветковой («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»), за весь 2014 год ипотечный рынок покажет рост примерно в 20%. Таким образом, ожидания экспертов оправдаются, и по сравнению с 2013 годом, когда рост составил 19%, показатель улучшится. Более того, велика вероятность, что реальные результаты даже превысят базовый экономический прогноз Минэкономразвития, ведь уже к ноябрю 2014 года общая сумма выданных ипотечных кредитов достигла почти 1,4 трлн руб., а планом было предусмотрено 1500-1700 трлн руб.
Но это относится лишь к объемам ипотечного кредитования, причем надо учитывать, что бурный рост ипотеки прогнозировался все-таки за счет увеличения благосостояния населения, а не за счет мегаспроса на жилье, спровоцированного кризисом. И предполагалось, что суммы основной массы кредитов будут внушительны (70-80% от стоимости жилья), а сроки займов продолжительны. Но в реальности в 2014 году и особенно в последнем его квартале средний размер кредита, во всяком случае на вторичном рынке, как отмечает Сергей Шлома («ИНКОМ-Недвижимость»), составил порядка 3,9 млн руб. (40-50% от стоимости жилья), то есть заемные средства чаще использовались в качестве доплаты и привлекались на относительно небольшой срок (до 10 лет). Так что прогнозы по росту оправдались лишь номинально, а по ставкам и ипотечному климату в целом оптимистичные ожидания не сбылись.
Динамика ставок
Ставки по ипотечным кредитам незначительно понижались лишь в январе и феврале, и, как правило, в рамках акционных программ, а со второго квартала 2014 г. начался рост. В марте Центробанк впервые за прошедший год поднял ключевую ставку - с 5,5 до 7%, а к декабрю она постепенно увеличилась до 10,5%. «И естественно, это не могло не сказаться на стоимости кредитов. Первая волна повышения процентов по ипотеке прокатилась после роста ключевой ставки в марте, вторая - в июле-августе, а третью мы наблюдаем сейчас», - говорит Андрей Осипов, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24.
Но, впрочем, как отмечает Сергей Шлома («ИНКОМ-Недвижимость»), до «шоковой терапии» ЦБ РФ ставки повышались плавно – с каждой волной на 0,5 - 2 п.п. И даже ограничение фондирования и дешевых западных кредитов не сильно влияло на стоимость заемных денег по ипотечным кредитам. Возможно, потому, что крупные российские банки, через которые проходит больший объем ипотечных сделок, могли привлекать средства на российском рынке. В итоге до декабря 2014 г. ставки по ипотеке в различных банках выросли всего лишь на 1,5 - 2,5 п.п.
«Год начинался с 11,5 - 12%», - вспоминает Кристина Шульгина, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость». Летом было реально взять кредит под 12,5 - 14%. А средняя ставка по ипотеке (в рублях) вплоть до октября 2014 г., по данным АИЖК, составляла 12,3%, а по сведениям Софьи Лебедевой («МИЭЛЬ-Новостройки»), - 13%. И только в октябре-ноябре на фоне серьезной девальвации рубля и ограниченного фондирования, тенденция к росту ставок сформировалась окончательно: уже в октябре ипотечные кредиты выдавались в среднем под 12,8%, что превышало сентябрьский показатель на 0,4 п.п. Такой уровень был практически максимальным с конца 2010 г., выше отмечалось лишь в марте 2013 г., когда средняя месячная ставка по ипотеке составляла 12,9%.
Однако даже в ноябре еще можно было найти программы с привлекательными процентами: «В период с января по ноябрь 2014 г. ипотечная ставка на вторичном рынке жилья колебалась от 12 до 14%, а в ноябре максимальный процент достигал 15,35%, но минимальная ставка составляла 9,75%», - рассказывает Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»).
Но после 17 декабря подобных программ не осталось, и проценты по ипотеке выросли сразу на 5-6 п.п. «Даже крупные игроки были вынуждены повышать ставки, чтобы оставаться с прибылью», - отмечает Дарья Третьякова («Азбука Жилья»). «Например, в нашем банке с 18 декабря ставка по всем ипотечным кредитам увеличилась до 14,95% при условии страхования и до 15,95% при отказе от страховки», - сообщает Андрей Осипов (ВТБ24). А ведь ВТБ и Сбербанк традиционно представляют самые выгодные условия кредитования. «Прочие же банки предлагают ипотеку под 18 - 19 – 20%», - говорит Людмила Цветкова («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»). «И даже это не предел. Есть банки с ипотечными кредитами под 21,5% и даже под 30%», - уверяет Кристина Шульгина («НДВ-Недвижимость»).
И лишь потому, что такое резкое повышение ставок пришлось на середину декабря и тем самым на конец года, средняя ставка по ипотеке за 2014 г. обещает быть относительно невысокой: по данным АИЖК, она составит 12,5%, да и средняя за декабрь будет не выше 13 – 13,5%. Но в любом случае, ожидаемому диапазону ставок от 11,8 до 12,3% это не соответствует.
Борьба за клиентов
Не в лучшую сторону для ипотечников складывались и неценовые факторы ипотеки, но, правда, начиная со II - III квартала. В начале 2014 года на рынок даже выходили новые игроки, число ипотечных программ росло, причем для разных категорий граждан, и в том числе с господдержкой. Было много интересных опций, к примеру, по снижению ставки за определенный взнос, и акционных предложений – для зарплатных клиентов, для молодых семей, для вкладчиков и т.п. «Также вводились льготные программы, более выгодные для заемщиков. И одной из самых ярких была программа ВТБ24. Ранее процентная ставка банка зависела от суммы первоначального взноса, что было типично для всех игроков, а новые условия предусматривали зависимость ставки только от суммы кредита: чем она больше, тем ниже проценты», - рассказывает Людмила Цветкова («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»).
Наблюдалось и снижение требований к заемщикам. «В частности, смягчались требования к возрасту заемщика, сокращались сроки рассмотрения кредитной заявки и отменялись надбавки к ставкам при подтверждении дохода не официальными документами (например, справкой 2-НДФЛ), а справками по форме банка», - рассказывает Дина Орлова («Банки.ру»). А некоторые банки даже выдавали кредиты «по двум документам», то есть без предоставления справок о доходах.
«А еще дарились подарки (к примеру, страховка или оценка недвижимости) и наблюдалась популяризация специальных услуг, облегчающих жизнь заемщиков, среди них, например, часто фигурировало погашение кредита онлайн», - отмечает Дарья Третьякова («Азбука Жилья»). «То есть происходило расширение охвата потенциальных клиентов, банки активно привлекали заемщиков», - делает вывод Алексей Новиков (Est-a-Tet). И в принципе, это продолжалось в течение всего первого полугодия, хотя некоторое ужесточение порядков отмечалось уже в апреле. «Определенные банки повышали требования к заемщикам, отказывались от акций, рассчитанных на массовое привлечение клиентов, и повышали проценты. Приоритетной стала работа с ограниченным кругом заемщиков, интересных своими финансовыми гарантиями. Таким образом, можно сказать, что 2014 год прошел под знаком ужесточения условий ипотечного кредитования, которое началось со II квартала и планомерно продолжалось все последующие месяцы», - считает Сергей Шлома («ИНКОМ-Недвижимость»). И если весной и летом многие банки еще оставались лояльными, то осенью осторожничать стали практически все: «Опасаясь будущей финансовой нестабильности заемщиков на фоне нарастающего кризиса, банки существенно изменяли условия выдачи кредитов. И даже там, где формально ничего не менялось, количество отказов явно росло», - сообщает Дмитрий Пантелеймонов (ГК «Лидер Групп»). А в декабре после исторического решения Центробанка о повышении ключевой ставки до 17% ситуация достигла апофеоза, и теперь условия кредитования явно не в пользу заемщиков.
Проблемные кредиты
Но что любопытно, несмотря на кризис, доля просроченной задолженности практически не изменилась: «На начало 2014 года она составляла 3,9%. А на 1 ноября текущего года просрочка выросла всего лишь до 4,7%. Для сравнения, в конце 2009 года доля проблемных кредитов достигала 14%», - сообщает Людмила Цветкова («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»). А по данным АИЖК, ситуация даже лучше: «В январе 2014 г. доля просрочки по ипотечным кредитам составляла 1,5%, а на 1 ноября она снизилась до 1,3%», - говорит Дина Орлова («Банки.ру»). Доля же кредитов с задержкой платежей более 90 дней - 2%, притом что объем ипотечных ссуд без единого просроченного платежа около 95,3%.
Но, впрочем, особо радоваться тут все-таки не стоит. Прежде всего, столь низкая доля просроченных кредитов объясняется высокими темпами прироста ипотечного портфеля. В нарастающей общей массе проблемные займы растворяются, но в абсолютном выражении показатели уже не столь красивы: по данным АИЖК, за 10 месяцев 2014 года проблемные кредиты (с просрочкой более 90 дней) выросли на 26% - до 68,1 млрд руб. И кроме того, есть валютные кредиты, по ним, как сообщает Дина Орлова («Банки.ру»), доля просрочки выросла с 12,5 до 14,2%. С нынешними курсами доллара и евро многие валютные заемщики оказываются в критичном положении, у некоторых из них ежемесячный платеж по кредиту становится даже больше зарплаты, и в итоге даже добросовестные заемщики, до кризиса не допускавшие не единой просрочки, превращаются в злостных неплательщиков. Конечно, ответственность за это во многом лежит на государстве, но оно не спешит это признавать. Между тем жертвами необдуманной экономической политики скоро могут стать и сотни рублевых заемщиков: «Пока мы еще не подошли к этапу, когда начинаются массовые просрочки. Сейчас фиксируется наибольший прирост задолженности сроком до 30 дней. Но если начнутся массовые увольнения и сокращения и множество заемщиков потеряет реальную финансовую возможность оплачивать кредиты, ситуация резко ухудшится», - предупреждает Людмила Цветкова («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»). И вот с такими перспективами начинается 2015 год.
А что еще ожидают от него эксперты рынка недвижимости и ипотечного кредитования, есть ли свет в темном царстве и поводы для оптимизма, портал www.metrinfo.ru расскажет в следующей статье, посвященной ипотечным прогнозам.