Несмотря на нынешнюю экономическую и политическую ситуацию, а может быть, как раз из-за нее, интерес к инвестициям в заграничные объекты остается довольно стабильным и даже растет. А один из самых перспективных на сегодня вариантов инвестирования в зарубежную недвижимость – это приобретение студенческого жилья в Великобритании. Оно пользуется устойчивым спросом со стороны арендаторов, не требует больших вложений и отличается хорошей доходностью.
Так ли это – решил выяснить «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru», изучив поподробнее данный вид вложений.
Студенческое жилье
Ни один закон, ни российский, ни зарубежный, не дает точной формулировки, что такое «студенческое жилье» («студенческая недвижимость»). Данный термин придумали продавцы и застройщики, и «под этим понятием, как правило, подразумевают небольшое по площади жилье различного качества, локализованное в городах с высоким уровнем концентрации крупных учебных заведений. Часто такие объекты расположены в непосредственной близости от вузов или студенческих кампусов, - говорит Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент». – А наиболее распространена «студенческая недвижимость» в странах с высоким уровнем образования – в США, Великобритании, Германии и Франции». Но, пожалуй, первенство в этом списке все-таки принадлежит Туманному Альбиону, который не только является одним из самых больших рынков образования, но и привлекает наибольшую долю иностранных студентов. Английское образование престижно и дает большие профессиональные возможности по окончании учебы, и к тому же страна отличается увлекательной студенческой жизнью.
«В 2013 году количество студентов в Великобритании возросло на 3,5% (по сравнению с предыдущим годом) и составило 2 584 027. А по данным HESA (Higher Education Statistics Agency), с 2000 по 2012 год число обучающихся в вузах и колледжах увеличилось с 1 948 135 до 2 496 6645 человек (то есть примерно на 1,5 млн), из которых примерно 435 235 - не резиденты Великобритании (иностранные студенты)», - рассказывает Евгений Спрингис, директор инвестиционного департамента компании DOM-International ltd (London). Эти цифры, естественно, привлекают частных инвесторов, тем более что раньше студенческая недвижимость Англии была доступна лишь крупным фондам и банкам. А для россиян немаловажен еще и тот факт, что Великобритания очень популярна у российских студентов: в 2012 году там обучалось 3 655 граждан России, а значит, приобретенное жилье реально сдать соотечественникам – многих этот факт успокаивает, делая процесс аренды более понятным.
В Великобритании студенческую недвижимость можно условно разделить на два типа. Первый – это небольшие апартаменты или студии в обычных многоквартирных домах, находящиеся в шаговой доступности от университетов, а также многокомнатные квартиры и дома: «Вместо того чтобы сдавать такие объекты целиком одной семье, их делят на комнаты и сдают студентам», - объясняет Сергей Чупахин, управляющий директор компании DOM-International ltd. А второй тип студенческого жилья – специальные комплексы. «Это могут быть и новые проекты вблизи университетов и перестроенные объекты, которые ранее использовались по иному назначению. В моей практике встречались шикарные студенческие апартаменты, полученные из старой школы, хосписа и даже старинной мельницы!» - рассказывает Полина Филатова, управляющий директор компании LondonfoRus.
Специально построенные для студентов здания называют Purpose Built Student Housing (PBSH). Они представляют собой современные охраняемые комплексы с жилыми помещениями и соответствующей инфраструктурой: спортивными и тренажерными залами, клубами для развлечений, общими комнатами отдыха, кухнями, столовыми, прачечными, учебными кабинетами, оборудованными необходимой техникой. «А в жилых блоках таких объектов располагаются небольшие комнаты площадью 14 – 18 м кв. и студии площадью от 18 м кв.», - говорит Евгений Спрингис (DOM-International Ltd (London)). В комнатах обычно есть мебель (кровать, тумбочка, шкаф, стул и т.п.), а также собственный душ и туалет, а в студиях еще и небольшая кухонная зона. Фактически это студенческие общежития, но очень комфортабельные, люксового класса. Да и, как отмечает Полина Филатова (LondonfoRus), снимает их в основном обеспеченная молодежь. Причем среди арендаторов много иностранных студентов - им важен круглогодичный контракт на проживание, необходимый для получения британской визы, в специальных комплексах оформить такой контракт просто, а вот при аренде частной квартиры не всегда возможно.
«И что примечательно, специальными студенческими комплексами обычно управляют крупные управляющие компании, они поддерживают строгий порядок и заключают контракты с университетами», - говорит Сергей Чупахин (DOM-International ltd). «То есть сами находят жильцов, и таким образом полностью снимают эту заботу с плеч инвесторов», - добавляет Евгений Спрингис (DOM-International ltd (London)). И более того, жильцов и доходы от аренды часто гарантируют и сами застройщики.
От Лондона до...
Наибольший выбор студенческой недвижимости представлен, конечно, в Лондоне. «Здесь есть 18 специальных комплексов Purpose Built Student Housing — поселений коттеджного типа с инфраструктурой. Они разбросаны по всему городу, а строительство новых объектов сконцентрировано в 1-й и 2-й зонах», - сообщает Юлия Кожевникова, ведущий эксперт интернет-центра зарубежной недвижимости Tranio.Ru.
Великобритания хороша тем, что в отличие от России, где лучшие вузы расположены в столице, там огромное число учебных заведений с мировыми именами находится в других городах. «Например, в Манчестере и Шеффилде, университеты которых University of Manchester и Sheffield Hallam University по количеству студентов делят 2-3-е места после Лондонского Open University», - говорит Сергей Чупахин (DOM-International ltd).
Практически в каждом крупном городе Англии есть приличный университет, и выбор локаций довольно разнообразен. Помимо перечисленных мест, а также знаменитых на весь мир Оксфорда и Кембриджа, инвесторам доступны объекты в Ливерпуле, Ноттингеме, Кентербери, Плимуте, Лидсе, Ливерпуле, Бристоле, Нью Касле, Бирмингеме и многих других городах.
Цена вопроса
Такое разнообразие локаций делает доступной студенческую недвижимость Великобритании очень широкому кругу инвесторов, так как если в Лондоне стоимость подобных объектов может доходить до 100-200 тыс. фунтов стерлингов, то в других городах, по данным Сергея Чупахина (DOM-International ltd), средняя стоимость студенческого жилья составляет 50-60 тыс. фунтов. «Самое дешевое предложение, с которым встречался я, стоило 32 тыс. фунтов. Это была комната площадью 16 м кв. с кроватью, столом, телевизором, шкафом, душем и туалетом, а на этаже была общая кухня. Жилплощадь располагалась в комплексе со спортивным залом и зоной отдыха», - вспоминает Евгений Спрингис (DOM-International ltd (London)).
Полина Филатова (LondonfoRus) даже дает еще более низкую «стартовую» сумму - от 25 тыс. фунтов. Тут многое зависит не только от города, но и от характеристик недвижимости. Если это крохотная студия или комната в давно построенном и несколько устаревшем проекте, то она будет стоить дешевле. «Объекты же в новых суперсовременных блоках стоят довольно дорого, однако в перестроенных зданиях, ранее используемых под другие цели, цена может быть немного ниже (хотя и не всегда)», - рассказывает Полина Филатова (LondonfoRus). Также стоимость зависит от типа жилья. Можно купить простые студенческие апартаменты - современно оборудованные комнаты с душем и туалетом, но с общей кухней, они будут дешевле, а можно - улучшенные студенческие апартаменты, более комфортабельные и просторные, и отдельные квартиры-студии в новых домах, которые, как правило, дороже. «Кроме того, важно, в каком районе находятся институты, где-то они расположены в центре города, и в таком случае студенческая недвижимость стоит дороже, а где-то вузы находятся далеко от центра, и там жилье для студентов дешевле», - рассказывает Евгений Спрингис (DOM-International ltd (London)).
Ну и в зависимости от финансовых возможностей можно ограничиться как одной студией, так и купить блок апартаментов либо целый комплекс.
Покупка в долг
Впрочем, в некоторых случаях финансовые возможности могут быть расширены, потому что есть вероятность взять ипотеку или получить некую рассрочку. «Правда, на практике в сложившейся сейчас финансовой ситуации большинство сделок производится по схеме cash only, то есть за наличные средства. На небольшие по стоимости студенческие апартаменты большинство застройщиков ипотечное кредитование не приветствуют, - сообщает Полина Филатова (LondonfoRus), - но если сумма покупки приближается к 100 тыс. фунтов стерлингов, получение ипотеки становится более реальным».
Выгоднее всего популярная у британцев программа Buy To Let, по условиям которой выплачиваются только проценты по кредиту, а тело займа возвращается в конце. Но для нерезидентов, как отмечает Евгений Спрингис (DOM-International Ltd (London)), оформить такой кредит сложнее. «Условия очень привлекательные: при ставке рефинансирования банка Англии 0,5%, заем можно получить под 1 - 1,5%, заплатив первоначальный взнос в размере 35% от стоимости жилья, но они актуальны только при покупке как минимум 8-10 комнат при средней стоимости объекта 50-60 тыс. фунтов», - рассказывает Сергей Чупахин (DOM-International ltd).
А с меньшей суммой (но не менее 100-250 тыс. фунтов по оценкам разных экспертов) можно претендовать лишь на классический кредит. Но, в принципе, и по таким программам ставки низкие: «Россияне могут получить ипотеку под 2,5 - 5%, - сообщает Юлия Кожевникова (Tranio.Ru), - при этом срок кредитования составляет от 5 до 25 лет, а максимальная сумма кредита — 70% от стоимости жилья». Единственно, на ипотечных кредитах для студенческих апартаментов специализируются далеко не все банки, по данным Сергея Чупахина (DOM-International ltd), можно обращаться в Aldermore, Leeds Building Society, Paragon Mortgages и некоторые другие.
Однако можно обойтись и без банков, так как в Великобритании есть нестатусная ипотека. Ее предлагают застройщики, они берут заем в банке на весь проект и распределяют его между желающими либо кредитуют покупателей из прибыли. Нестатусная ипотека, как сообщает Сергей Чупахин (DOM-International ltd), обычно оформляется под 3-5% годовых. «Большинство проектов, с которыми работала наша компания, предлагали кредит по низким ставкам, в районе 2,5 - 3% + LIBOR», - говорит Евгений Спрингис (DOM-International ltd (London)).
Ну а если недвижимость еще строится, то можно обойтись и без ипотеки, даже если собственный капитал на момент покупки не велик: «В Великобритании пока объект не достроен, покупатель не оплачивает его полностью. Процесс покупки происходит по следующей схеме: сначала вносится задаток в размере от 5 до 7 тыс. фунтов стерлингов и объект бронируется за конкретным лицом, а потом в течение 28 дней оплачивается первоначальный взнос – 30-50% от стоимости недвижимости, а оставшиеся 70-50% вносятся лишь после окончания строительства», - объясняет Полина Филатова (LondonfoRus). Но ни рассрочка, ни ипотека не освобождают от дополнительных затрат.
Однако о них, а также о доходности студенческих апартаментов и о том, как их правильно выбрать, портал www.metrinfo.ru расскажет в продолжении данной темы.