Новостройки Москвы: дома на набережных. Доступно не только олигархам: есть квартиры и за 6,8 млн рублей. Разные районы, все классы жилья

Какие проекты и по каким ценам реализуются вблизи реки Москвы, а также – каковы перспективы развития территорий, освобождаемых от производств, «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» рассказывают эксперты рынка недвижимости.

До сих пор довольно значительную территорию московских набережных Москвы занимают промзоны. «Река проходит через весь город, отмечает Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», - это практически 80 км, на протяжении которых сегодня мы наблюдаем в большинстве случаев (кроме нескольких набережных вдоль Кремля и Нескучного сада и ряда других) промзоны, пустыри, завешенные строительной сеткой неэксплуатируемые здания. Как напомнил Петр Кирилловский, заместитель президента по стратегическим коммуникациям ГК «ГРАС», исторически основная береговая линия столицы была отведена не под жилую, а под промышленную застройку, так как Москва-река использовалась в качестве транспортной артерии.

Сегодня, подсчитал Дмитрий Гуменюк, руководитель департамента маркетинга и рекламы компании «ЛСР. Недвижимость - Москва», 44% территорий набережных - это 87,6 га - являются неблагоустроенными, 23% (47,4 га) относятся к дорожной сети, 16% (32,4 га) не имеют выхода к воде и только 17% (32,4 га) являются пешеходными. Жилая застройка территорий у Москвы-реки составляет всего 10%. Ситуацию московские власти намерены изменить, добавил эксперт, именно поэтому объявлен конкурс на разработку концепции развития Москвы-реки. Участникам предлагается представить проекты комплексного освоения территорий, озеленения и обустройства дорог. Реализация проектов позволит сделать прибрежные территории комфортными для проживания и даст горожанам прямой выход к воде.

Когда набережные станут «жилыми», Москва-река наконец превратится для столицы в центральную ось, какой, например, является Сена для Парижа – вдоль Сены можно пройти практически весь город, - рассуждает Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп». Возможно, через несколько лет от Нагатинского затона до Воробьевых гор, от Павелецкой до Строгино можно будет проехать на сигвее или роликах либо проплыть на речном трамвае. Москва-река может связать Фили, Коломенское, Печатники, Марьино и даже районы за МКАД с центром столицы, ее сердцем – Кремлем, Болотным островом, с Зарядьем.

Эксперты уверены в том, что строиться на берегах Москвы-реки могут проекты любого класса – от эконома до элиты, и тут многое зависит не только от месторасположения, но и от «соседства», потому что в ряде случаев будет реорганизована лишь часть промзон.

Логично предположить, что на набережных в спальных районах на первой линии могут появиться дома экономкласса, говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». А в историческом центре у воды будет строиться жилье элитное.

Застраивать всю береговую линию Москвы-реки элитным жильем абсолютно бессмысленно, поскольку оно останется невостребованным, заявила Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», ведь покупатели высокобюджетной недвижимости предъявляют целый комплекс различных требований, и далеко не все участки, расположенные вдоль Москвы-реки, им соответствуют. Так что в целом речь идет все-таки о недвижимости комфорт- и бизнес-класса.

«Я за диверсификацию, - соглашается с коллегами Петр Кирилловский (ГК «ГРАС»). - Река не должна стать своеобразным гетто для состоятельных людей. Потребитель с разным достатком должен иметь возможность жить около воды».

Наценка за виды
Видовые характеристики, конечно, сказываются на цене квадратного метра. Григорий Алтухов (ФСК «Лидер») считает, что близость воды может повысить стоимость жилья до 10-15%, но такую наценку следует ожидать не везде. Например, на том же юго-востоке Москвы помимо площадок, подлежащих реорганизации, остаются действующие промзоны, соседство и виды на которые не дадут ценам взлететь.

Правильнее говорить о двух уровнях наценки, считает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». Во-первых, сам комплексный проект развития территории рядом с Москвой-рекой автоматически получает плюс 10-20% в цене на квартиры по сравнению с аналогичными объектами, но без соседства с водой. Во-вторых, дома, расположенные на первой линии от реки, также получают дополнительную наценку на уровне 20% за счет улучшенных видовых характеристик.

По данным Петра Кирилловского (ГК «ГРАС»), в экономклассе «наценка» минимальная – от 5 до 10%. В бизнес- и премиум-классах это может быть 20-30%. В элитном сегменте близость к реке может добавлять до 45% стоимости. Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED, говорит о том, что в элитном сегменте вид на воду приравнивается к панораме на исторические достопримечательности и дает наценку минимум в 20%. Например, в ММДЦ «Москва-Сити» стоимость апартаментов с панорамой на Москва-реку примерно на 25% выше, чем на аналогичных, но без на него.

У Ирины Доброхотовой иной взгляд: соседство с набережными может быть одновременно и плюсом, и минусом, они уравновешивают друг друга, и это отражается на ценниках. Все московские набережные – проездные, а не пешеходные, а значит, в домах первой линии при шикарном виде на реку – шумно. Другое дело – квартиры на верхних этажах домов второй линии от набережных, выше застройки первой линии: здесь уже не шумно, а вид роскошный. Поэтому говорить о том, что близость набережных может увеличивать стоимость жилья – не приходится, делает вывод эксперт.

«Сердце Столицы», «Клубный дом на Котельнической», «Утесов» и другие
По данным Владимира Богданюка, руководителя аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, в комфортклассе средневзвешенная цена в проектах на набережной составляет около 172,8 тыс. руб./кв. м, в бизнес-классе – 269,3 тыс. руб./кв. м, в элитном сегменте – 821,3 тыс. руб./кв. м.

Аналитики группы компаний «ГРАС» составили рейтинг жилых комплексов Москвы у «большой воды» площадью не менее 5 га. Самым экономичным оказался ЖК «Нагатино-Садовники» на берегу Нагатинского затона – от 153 000 руб. за кв. метр. Самое доступное предложение по общей цене квартиры можно найти в ЖК «Ривер Парк» (ул. Речников) - 6,8 млн руб. Самый дорогой метр - в комплексе «Негоциант» (ул. Большая Якиманка) - до 1 400 000 руб.

По подсчетам ГК «ГРАС», сегодня на первичном рынке находится 12 объектов, расположенных на набережных Москвы-реки, в ближайшее время в продаже появятся еще два. 

В компании «Дон-Строй Инвест» выделили квартал «Сердце Столицы» — масштабный проект комплексной застройки территории площадью 14 га на берегу Москвы-реки рядом с деловым центром «Москва-Сити». Суммарная наземная площадь квартала составит более 635 тыс. кв. м, включающих в себя как жилые площади, так и значительное число объектов инфраструктуры и общественных пространств. В квартале предусмотрены детский сад и школа, фитнес-центр, бассейн, кафе и рестораны, магазины и медицинские центры, а также роллердромы и велодорожки, открытые площадки для спортивных игр, творческие студии, йога-центры, танцевальные школы и многое другое. Проектирование ведет архитектурная мастерская SPEECH под руководством Сергея Чобана. Концепцию общественных пространств квартала разрабатывает архитектурное бюро Wowhouse, известное такими работами, как обновленная Крымская набережная, часть объектов Парка Горького, проект развития парка «Сокольники». Более 45% территории займут парки и скверы, общая площадь озеленения составит около 64 000 кв. м. Реализация проекта осуществляется при поддержке финансового партнера компании «Банк ВТБ». Квартал выводится на продажу поэтапно, по корпусам. На сегодня в корпусе ЖД-1, где продажи стартовали в конце июля, продано уже 36,5% квартир (13,9 тыс. кв. м), а минимальная цена квадратного метра выросла со 188 тыс. руб. до 206,5 тыс. руб. На сегодня минимальный бюджет покупки в данном корпусе составляет 11 млн руб. за однокомнатную квартиру площадью 45 кв. м (включает уютную кухню-гостиную и спальню).

12 ноября компания открыла продажи в новом корпусе «Сердце Столицы» ЖД-2. Новый корпус обладает всеми преимуществами расположения на первой линии квартала, откуда открываются прекрасные виды на Москву-реку. Он отличается небольшой этажностью (19 этажей) и включает большее разнообразие трех- и четырехкомнатных квартир (82-139 кв. м). Цена квадратного метра в новом корпусе стартует с 220 тыс. руб., бюджет покупки составляет от 11,5 млн руб. за однокомнатную квартиру площадью 51,2 кв. м до 41 млн руб. за четырехкомнатную квартиру площадью 139 кв. м.

По мнению Ирины Доброхотовой (БЕСТ-Новострой»), один из лучших проектов у реки – это «Клубный дом на Котельнической» в двух километрах от Кремля. Здание переменной этажности (7-11 этажей) строится на первой береговой линии Москвы-реки. Дом имеет уникальные видовые характеристики – на набережную и знаменитую сталинскую высотку. Проектом предусмотрены трехуровневый подземный паркинг, инновационные инженерные системы. Дом рассчитан на 140 квартир, площадью 80-350 кв. м. Верхние этажи дома займут двухуровневые квартиры и пентхаусы с террасами. Проект находится на начальной стадии строительства, сдача в эксплуатацию намечена на III квартал 2015 года. Средняя стоимость - 20 тыс. долларов за квадратный метр.

Успешными продажами может похвалиться ЖК класса премиум «Утесов», возводимый ГК «ГРАС» на первой линии Карамышевской набережной. Комплекс высотой 31 этаж состоит из одно-четырехкомнатных квартир общей площадью 46-222 кв. м. Цена предложения - от 12 млн руб. (от 186 тыс. руб. за кв. м). Уже продано 70% лотов, и продажи идут хорошо, сообщил Петр Кирилловский. Большинство квартир имеют вид на реку; ближайший к реке корпус на 20% дороже, чем стоящие за ним. Квартиры с прямым видом на воду дороже остальных на 30-35%.

Новый городской квартал «Ривер Парк» расположен в ЮАО на территории бывшей промзоны в районе Нагатинский затон. Он находится непосредственно на берегу Москвы-реки, рядом с музеем-заповедником «Коломенское», до которого жители смогут дойти спокойным шагом за 5 минут. Сейчас застраивается первая фаза проекта – участка площадью 14 га, рассчитанного на 134,8 тыс. кв. м жилья. Всего на данной территории будет возведено 8 кварталов и 22 жилых дома. В рамках первой фазы предусмотрено строительство школы, детского сада, а также паркинга на 1700 машино-мест. В продаже представлены одно-, двух- и трехкомнатные квартиры, в корпусе №10 реализуются видовые «двушки» и «трешки». Площадь квартир в «Ривер Парке», выставленных на продажу, варьируется от 38,85 до 78,8 кв. м. Стоимость квартир начинается от 6,8 млн рублей.

Самым масштабным проектом освоения набережных Москвы-реки является редевелопмент территорий завода им. И.А. Лихачева (ЗИЛ), реализуемый «Группой ЛСР». Как сообщил Дмитрий Гуменюк, («ЛСР. Недвижимость - Москва»), после его завершения на месте бывшего производственного кластера появится более 1,5 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости, рекреационные и культурные зоны. В планы по развитию данной территории входит создание пешеходной набережной протяженностью 1 км и шириной до 90 метров. В будущем микрорайоне 40% площадей будет отдано под благоустройство.

* В рейтинг не были включены объекты: «Даниловская мануфактура» (KR Properties) – жилые помещения не имеют вида на Москву-реку, «Фили Град» (MR Group) – прибрежные корпуса пока не продаются, «Лофт Парк» (Red Development) – прибрежные корпуса пока не продаются, «Ривер Хаус» (ФЦСР) – нет объектов в продаже.