О том, что сдающий квартиру должен строго «фильтровать» жильцов, сказано уже много раз. Проблемы, которые могут доставить арендодателю «нежелательные» постояльцы, многочисленны и разнообразны: вспомним, к примеру, что члены недавно обезвреженной в Москве «банды ГТА» снимали квартиру в доме на Дмитровском шоссе. Вряд ли ее хозяин теперь рад, что полгода назад нашел этих арендаторов.
Ситуация, однако, осложняется тем, что иногда жилье снимают одни люди, а проживают в нем потом другие. Как это получается и – что самое главное – как арендодателю обезопасить себя от подобной напасти – со всеми этими вопросами мы и решили разобраться.
«Замена в команде»
Для начала разберемся в причинах ситуации. Конкретные детали могут отличаться, но суть обычно одна: у снимающих изменились жизненные обстоятельства. Весьма типичную историю рассказали «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» специалисты департамента аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость». Квартира сдавалась молодой паре, собиравшейся пожениться. Но во время очередного приезда за арендной платой дверь собственнице открыл совершенно незнакомый ей человек. Впоследствии выяснилось, что отношения в паре разладились, и на помощь девушке приехал ее родной брат. Все бы хорошо и объяснимо, кроме одного: девушка постеснялась сообщить о происшедшем хозяйке квартиры, почему-то решив, что переговоры лучше проведет брат, которого, как мы помним, арендодатель до этого даже в глаза не видела.
Другая вполне распространенная ситуация. В Москву приезжают учиться два приятеля-студента и совместно снимают квартиру. Потом один из них учебу бросает, возвращается в родной город – а второму приходится срочно искать себе компаньона. Обычно из числа однокурсников.
К сожалению, реалии рынка провоцируют снимающих скрывать тот факт, что они никакие не родственники – просто снимают в складчину. «В большинстве случаев, собственники желают сдать квартиру одной семье, особенно если это однокомнатная квартира, - говорит Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость». – Владельцы двух- и трехкомнатных объектов соглашаются легче, но и они все-таки охотнее сдадут одной семье: в этом случае меньше износ квартиры». Так что компаньонам, собирающимся превратить квартиру в «общежитие», либо просто откажут, либо повысят цену. А тем, кто говорит, что составляет единую ячейку общества, - напротив, дадут скидку. Людям смышленым тут не составляет труда сообразить, что лучше говорить арендодателю о своем семейном положении.
А еще французы…
Однако описанное в предыдущей главе – невинное детское лукавство. Бывают и иные случаи – целенаправленного обмана владельцев квартир. На одном риелторском форуме автор недавно прочитал, как агент по аренде столкнулась с потенциальными клиентами, которые хотели снять специально для пересдачи. Поймала она их, кстати, внимательно слушая их разговоры между собой.
Причина явления – наличие категорий снимающих, которых арендодатели считают «нежелательными». Например, люди иной национальности – кавказцы, вьетнамцы. Выясняя цену одной квартиры, автор недавно услышал буквально следующее: «Так – 50 тыс. руб. в месяц. Но если согласитесь пустить 12 киргизов, то можно выжать и 80 тысяч». Дальнейшее очевидно: либо находятся граждане 100-процентно славянской внешности, которые снимают для себя, а потом пересдают этим самым «нежелательным». Либо они изначально в сговоре: русоволосые и голубоглазые товарищи с идеальным московским выговором являются деловыми партнерами «инородцев».
Примечательно, что принадлежность квартиры к элитному классу вовсе не спасает от подобных проблем – просто проблемы там несколько иные. Например, кошмарный сон владельцев многокомнатных объектов в центре – перспектива организации жильцами «массажного салона», под каковой вывеской часто скрываются бордели. А Вадим Ламин, управляющий партнер агентства SPENCER ESTATE, рассказал случай, когда семейная пара французов в снятой для проживания квартире организовала… интернет-магазин. Удивились все, а более прочих – хозяйка недвижимости.
Наш друг Пишичитай
Всегдашний вопрос «Что делать?» в данном контексте не вызвал у опрошенных нами специалистов ни малейших затруднений. В качестве первого и самого важного шага они назвали заключение полноценного договора найма (привычное нам слово «аренда» в данном случае не совсем корректно, поскольку оно касается отношений юридических лиц). «В этом документе всегда фиксируется количество проживающих, а в специальном поле вносятся их паспортные данные, - обращает внимание Юлия Лукина, руководитель департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость». – Любое несогласованное с владельцем квартиры изменение является нарушением договора. На его основании арендодатель вполне может расторгнуть без возврата депозита – в договоре, кстати, это также должно быть прописано». Если пустить ситуацию на самотек, предупреждает эксперт, можно столкнуться с куда большей проблемой, нежели замена одного из арендаторов. Это субаренда (а более юридически точно – поднаем): квартирант пересдает квартиру другим людям. Чтобы эта затея работала, жильцов должно быть довольно много – так появляются предложения койко-мест. Собственник получает оговоренную сумму, не подозревая, что происходит в его квартире.
Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость») советует дополнить договор отдельным пунктом о запрете для квартиросъемщиков сдавать квартиру в поднаем. И если данный пункт вызвал недовольство и различные вопросы у снимающего, это должно насторожить арендодателя.
Если же изменения (согласованные с хозяином!) происходят, это также должно быть отражено в договоре. «Об этом можно написать в пункте, где содержится перечисление проживающих лиц, или в «Дополнительных условиях», - порекомендовали специалисты компании «ИНКОМ-Недвижимость». – Запись помечается датой, словами «исправленному верить» и подписями нанимателя и наймодателя. Если же происходит замена того человека, на которого был оформлен договор, – то надо будет перезаключать его». Кстати, описанная в начале нашего рассказа история (о девушке, у которой не состоялась свадьба, и ее брате) завершилась именно так: брата вписали в договор, и нанимателям не пришлось искать новое жилье, а наймодателю – новых жильцов.
«Согласованию с собственником квартиры подлежат все обстоятельства, даже такие личные, как замена снимающей квартиру дамой проживающего совместно с ней бойфренда, - подтверждает Вадим Ламин (SPENCER ESTATE). – Возможно, это звучит несколько забавно, зато безупречно с юридической точки зрения».
Все только начинается…
Многие собственники недвижимости убеждены, что самое главное – это заключить сделку. После этого, думают они, все проблемы остались позади, можно утереть со лба пот и вернуться к привычным и приятным занятиям. Такая точка зрения, вероятно, справедлива применительно к купле-продаже: отдав квартиру покупателю и получив с него деньги, вы действительно все завершили. Но в аренде принципиально иначе: квартира остается вашей, и необходимо внимательно следить за тем, что с ней происходит.
«Многие собственники забывают, что сдача квартир в аренду – это бизнес, и как любой бизнес, его необходимо контролировать, - говорит о проблеме Вадим Ламин (SPENCER ESTATE). – Делать это можно самостоятельно, периодически посещая квартиру с целью контроля, а заодно и снятия показаний счетчиков. Обычно в договора такие посещения оговорены – с периодичностью раз в месяц. Или поручить данную работу риелторской компании, которая с удовольствием возьмется за нее за умеренную плату».
Среди прочих вариантов контроля за происходящим в квартире эксперт называет беседы с соседями, а также «предложить нанимателям свою горничную». Советы хорошие, но с оговорками. Превращать соседей в «агентов» можно только в том случае, если они в курсе того, что квартира сдается, и не возражают против этого – такое, как известно, бывает далеко не всегда. Что до горничной – то это, понятно, только для элитного сегмента. В панельных домах в спальных районах Москвы (90% рынка аренды) горничные, а также дворецкие, мажордомы и садовники как-то не предусмотрены.
Резюме от портала www.metrinfo.ru
Возможность появления в квартире неких непонятных персонажей – это серьезная угроза. Не забудем, кстати, что рынок аренды устроен так, что риелтору платит снимающий (во всяком случае, так происходит в самом массовом и дешевом сегменте). Хозяину квартиры сначала приятно, но потом выясняется, что агентство недвижимости ничего, собственно, ему не должно – клиентом является противоположная сторона.
Так что рекомендации просты:
1. внимательно смотреть на тех, кому вы собираетесь сдать свою квартиру;
2. составить грамотный и всеобъемлющий договор, в который включить и интересующий нас пункт – о том, кто персонально будет проживать в квартире;
3. пристально следить за выполнением договора, постоянно контролируя происходящее в квартире.