Банковская ипотека или программа рассрочки от застройщика? Дилемма эта, мягко говоря, не новая – но вечно популярная. Сегодня мы решили снова обратиться к данной теме – с учетом новых реалий, вызванных ростом курсов доллара и евро, проблемами банков с иностранными кредитами и прочими «прелестями» текущей политическо-экономической ситуации. Что же в конечном счете выгоднее потребителям?
Ипотека: движение во все стороны
Для начала мы рассмотрим типовые предложения банков – этакий «среднестатистический» ипотечный кредит. Если верить общественно-политическим СМИ, то в банковском секторе большие проблемы, и жизнь клиентов (в том числе и ипотечных заемщиков) в последний год существенно осложнилась.
Опрошенные «Порталом о недвижимости MetrInfo.Ru» эксперты этот тезис не подтвердили, но и не опровергли. Точнее говоря, высказанные мнения были настолько разными, что вывести некое «среднее арифметическое» из них оказалось крайне затруднительно.
Судите сами. Начнем с самого, вероятно, важного для потребителей параметра – процентной ставки по кредиту. Она повысилась, считает Филипп Третьяков, генеральный директор компании Galaxy Realty: на сегодня составляет в среднем 13-14% годовых, что на 0,5 - 1% выше, чем было год назад. Этой же точки зрения придерживается и Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» - по ее оценке, сегодня средняя ставка по кредиту составляет 13,5%, что на 1,5% выше по сравнению с прошлым годом.
Однако другие эксперты говорили обратное. «Средняя ставка по ипотеке с начала года изменилась незначительно и осталась на уровне 12,5%, - считает Алексей Новиков, руководитель ипотечного центра компании Est-a-Tet. – Не все игроки повысили ставки, некоторые, напротив, снизили и запустили интересные проекты». Весьма сложную картину нарисовала Елена Кураткина, замначальника управления предпродажной подготовки и маркетинга ГК ПИК. «Условия кредитования меняются постоянно, - говорит она. – Осенью 2013 года наблюдался рост ставок, в начале 2014 года – понижение, в марте-апреле – рост, летом опять понижение, осенью 2014 года – рост. Колебания находились в диапазоне 0,5 - 1,5%., и в итоге процентные ставки осени 2014 года находятся на уровне ставок аналогичного периода прошлого года».
Столь же разнообразными оказались ответы и по второму пункту – размеру первоначального взноса. Он вырос, полагает Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент». «Год назад средний уровень составлял около 10%, а сегодня он находится в диапазоне 10-15%, - говорит эксперт. – Судя по всему, эта цифра и дальше будет расти». А вот мнение Филиппа Третьякова (Galaxy Realty): средний размер первоначального взноса начинается от 15%, однако вместе с тем часть банков уменьшают его размер, а некоторые предлагают программы и вовсе без первого платежа. «Если в прошлом году некоторые банки предлагали ипотеку без первоначального взноса, то сейчас таких программ нет», - решительно возражает Наталья Бланкова, маркетолог компании «Эталон-Инвест».
Более единодушными оказались ответы на третий вопрос – об общей сложности получения кредита. С тем, что стало сложнее, согласилось большинство. «Более жесткой становится оценка платежеспособности заемщика, - говорит об этом Галина Гараева («Континент»). – По нашей статистике, в октябре примерно каждый четвертый покупатель, обратившийся за ипотекой, передумал из-за невыгодных условий, предложенных банком. А каждый третий просто получил отказ». «Можно говорить о снижении доли сделок с использованием ипотеки по сравнению с летом», - подтверждает Анна Чижова, генеральный директор компании «Домус финанс».
На рынке элитной недвижимости, объясняет Екатерина Фонарева, коммерческий директор Корпорации «Баркли», банки применяют индивидуальный подход к каждому клиенту. В каждом случае банки проводят серьезную и длительную проверку, которую проходят далеко не все клиенты. Поэтому количество одобренных заявок в данном сегменте крайне низкое.
Однако «особое мнение» отыскалось и здесь. «Повышая ставки, некоторые банки стараются как-то смягчить другие условия выдачи кредитов, - говорит Марина Тимашова, директор по маркетингу и рекламе девелоперской компании «Сити-XXI век». – Делается это увеличением максимальных сроков кредита (в среднем на 5 лет), увеличением максимального возраста заемщика (с 60 до 65 лет), уменьшением размеров первоначального взноса (с 20-30% до 10-20%). Все чаще в офисах продаж застройщика присутствуют сотрудники аккредитованных банков, что позволяет покупателю быстрее и проще определиться с выбором».
На взгляд автора (сугубо субъективный, и тысячу извинений, если ошибаюсь), это говорит лишь об одном: на рынке происходят самые разнонаправленные движения…
Рассрочки: иногда слишком хорошо – это подозрительно
Если в целом, то с этими предложениями существенных изменений также не произошло – основные параметры программ рассрочек остаются без изменения. Если на короткое время (3-6 месяцев) – то без процентов. При более длительных сроках «любезность» становится платной. «Большая часть застройщиков дают программы рассрочек на срок строительства и под проценты, аналогичные ипотечному кредитованию, - отмечает Ирина Игнатьева, директор департамента маркетинга компании «КомСтрин». – В основном это до двух лет и под 1 - 1,5% в месяц».
Впрочем, одну перемену, произошедшую за последний год, наши эксперты все же отметили – бОльшую готовность продавцов первички идти навстречу своим клиентам. «Условия рассрочки сегодня становятся все более гибкими, - обращает внимание Игорь Сибренков, заместитель генерального директора ООО «Мортон-Инвест». – В нашей ГК рассрочку можно получить на срок от нескольких дней и до момента ввода в эксплуатацию дома. В среднем это от недели и до 3 лет. В прошлом году мы предлагали рассрочку на более короткий срок, который не превышал года».
Наталья Бланкова («Эталон-Инвест») рассказывает о микрорайоне «Изумрудные холмы» - здесь квартиры можно приобрести в рассрочку на срок до восьми (!) лет. Правда, такое предложение – пока все-таки единичное на рынке.
«Сегодня рассрочка предоставляется на бОльшую часть квартир в новостройках Москвы и Подмосковья, - подтверждает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). – По нашим данным, она предоставляется сегодня в примерно 70% новых объектов: в условиях высокой конкуренции этот механизм является одним из инструментов повышения покупательского спроса».
…У программ рассрочки существует один момент, который потребителю хорошо бы не упускать из виду. «Наиболее сложные программы (беспроцентные, на большие сроки) с недавнего времени дают застройщики, объекты которых не подходят под требования ипотеки крупных банков, - предупреждает Ирина Игнатьева («КомСтрин»). – Например, у объекта может быть не все в порядке с документами, он продается как ЖСК». Одним словом, обнаружив в некоем ЖК «аттракцион невиданной щедрости», покупатель должен не обрадоваться, а насторожиться. Лучший способ проверки – узнать, не существует ли на данном объекте ипотеки от банков. Даже в том случае, если такой кредит вам ну совершенно не нужен.
Бывают случаи, когда у застройщика на объекте рассрочка не предусмотрена. Однако, считает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», в случае острой необходимости продавец может пойти навстречу покупателю. Вот только срок уже будет минимальным (2, максимум 3 месяца), а первоначальный взнос – более 50%.
Своих банков пока не будет
Этот вопрос вообще-то является частью уже рассмотренной темы, но приглядимся к нему еще раз. Сроки. Широко известно, что они являются наиболее уязвимой частью рассрочек – банк предлагает кредит на 20-25 лет, а застройщик – года на три максимум. Соответственно, ежемесячные платежи получаются неподъемными, и многие потенциальные заемщики вынуждены отказываться от таких программ.
Теоретически изменить ситуацию возможно – у всех на виду ситуации, когда компания, занимающаяся определенным видом бизнеса, выходит в смежные области. К примеру, мобильный оператор МТС запустил собственный «МТС-банк». Есть еще банк «Связной». Понятно, что трудно (а что будет легко, никто и не обещал), что бизнес непрофильный, сложный. Но, располагая собственным банком, можно было бы кардинально улучшить условия для потенциальных покупателей своих новостроек.
Как мы поняли из ответов, продавцы первички проблему понимают, но на столь радикальные шаги, как запуск собственного банка, не готовы. «Создавать собственные организации для кредитования покупателей застройщикам невыгодно, - говорит Филипп Третьяков (Galaxy Realty). – Основной спрос здесь аккумулируют крупнейшие банки с государственным участием, и конкурировать с ними будет тяжело». «Далеко не у каждого застройщика есть достаточные резервы оборотного капитала, чтобы предоставлять такие рассрочки, - подтверждает Ирина Игнатьева («КомСтрин»). – Длинные деньги – это, по-моему, не для девелоперов. Да и проблемы с взысканием задолженностей зачем застройщику? Часть крупных девелоперов и так работают в связке с банком, который предлагает свою ипотеку – понятный, законный и технологичный продукт для всех».
Они совсем разные…
Попробуем теперь ответить на вопрос, поставленный в начале этой статьи – об итоговой выгодности того или иного инструмента. Как выясняется, единого ответа тут нет. «Ипотечный кредит и рассрочка от застройщика – это два совершенно разных продукта, - выражает всеобщее мнение Елена Кураткина (ПИК). – Они рассчитаны на разные категории клиентов и разные жизненные ситуации. Заменять одно другим нет смысла».
Ключевой вопрос: размер суммы, имеющейся на руках, а также размер предстоящих финансовых поступлений. «Если покупатель имеет на руках достаточно большую сумму и может в короткие сроки погасить оставшуюся часть, ему стоит воспользоваться рассрочкой, - разъясняет Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж компании «Лидер Групп». – Ее ключевое преимущество заключается в том, что она часто дается без процентов. Кроме того, для оформления рассрочки нет необходимости собирать большой пакет документов – точнее говоря, никаких дополнительных документов вообще не требуется».
Но, продолжает эксперт, в массовом сегменте описанных в предыдущем абзаце покупателей немного – как правило, это люди, планирующие получить крупную сумму. Например, от продажи другой квартиры или после оформления наследства.
Всем остальным больше подходит ипотека – хотя она и сложнее, требует большего объема документов, и переплата по кредиту тут оказывается существенной. «Чем выше стоимость объекта и меньше наличных на руках, тем более комфортным оказывается именно этот инструмент», - подтверждает Кристина Шульгина, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость». Она также обращает внимание на то, что переплата по кредиту может оказаться не такой большой, как рассчитывается первоначально – если заемщик станет погашать его досрочно.
Резюме от портала www.metrinfo.ru
Ответ получился предсказуемым: ипотека и рассрочка не лучше и не хуже друг друга – они просто «заточены» на разные жизненные обстоятельства. Иначе и быть не могло: если бы какой-то вариант был по всем показателям предпочтительнее, другого бы просто не существовало – он бы вымер, как динозавры в ходе эволюции. Так что само существование на рынке и банковских кредитов, и программ рассрочки от застройщиков говорит о том, что одни покупатели выбирают одно, другие – другое.