При покупке квартир в новостройках проблемы с застройщиками, к сожалению, все еще не редки, даже несмотря на широкое применение закона №214 об участии в долевом строительстве. Сроки строительства могут затягиваться, так же как и передача жилья в собственность, а качество квартир часто оставляет желать лучшего. Что в таких случаях делать покупателям новостроек? И что можно получить от проблемного застройщика?
На эти вопросы c помощью экспертов и постарался ответить «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru». В первую очередь мы решили рассмотреть ситуацию, когда застройщик нарушает сроки сдачи квартиры.
Расторгать или нет?
Сегодня чаще всего квартиры в новостройках реализуются по договорам долевого участия. «А согласно статье 4 214-ФЗ в качестве обязательного условия ДДУ определяет срок передачи объекта дольщику. Если срок в договоре не указан, то договор не будет зарегистрирован в государственном реестре и будет считаться не заключенным», - говорит Алексей Комаров, нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга. То есть срок исполнения обязательств в данном случае фиксируется очень четко, но нарушать его, это, конечно, не мешает: «На практике встречается множество оснований, по которым застройщик не может вовремя окончить строительство дома. Начиная с того, что сроки, прописанные в договорах, специально снижались для повышения инвестиционной привлекательности объекта и заканчивая банкротством застройщика или нехваткой денежных средств для окончания проекта», - отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
Таким образом, если застройщик сообщает о нарушении сроков строительства, без тщательного анализа всех обстоятельств не обойтись.
«Если застройщик по каким-либо причинам не может окончить строительство дома и ввести его в эксплуатацию в установленный в договоре срок, он, в соответствии с частью 3 статьи 6 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», обязан не позднее чем за два месяца до истечения указанного в договоре срока направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении условий договора. И если дольщик принимает это предложение, то должно быть подписано дополнительное соглашение об изменении сроков строительства и сроков передачи квартиры, которое, кстати сказать, как и договор долевого участия (ДДУ) подлежит государственной регистрации в территориальном управлении Росреестра», - рассказывает адвокат Олег Сухов.
Но «дольщик может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, направив застройщику соответствующее письменное уведомление заказным письмом», - говорит Алексей Комаров (Нотариальная палата Санкт-Петербурга). На практике срок строительства обычно задерживается больше чем на два месяца, так что возможность разорвать соглашение появляется в большинстве случаев. Но надо ли его разрывать?
Чтобы ответить на этот вопрос, прежде всего надо понять, почему застройщик нарушает обязательства, как скоро он обещает их выполнить и реалистичны ли его обещания. «Если задержка вызвана причинами, которые застройщик в силах устранить, причем достаточно быстро (к таким причинам можно отнести, например, нарушение сроков поставки строительных материалов их поставщиком, смену подрядчика или природные катаклизмы. – От ред.), то лучше не паниковать и спокойно дожидаться окончания строительства дома. Но если строительство затягивается по более серьезным причинам, таким как смена застройщика, отсутствие разрешительной документации, отсутствие денег на реализацию социальных объектов и др., то есть повод задуматься о расторжении договора», - говорит Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»), советуя в последнем случае обращаться к юристам, специализирующимся на долевом строительстве и имеющим соответствующую практику и возможности для анализа ситуации. Так же стоит поступить и в том случае, если застройщик предлагает перенести сдачу объекта на длительный срок – на год и более, даже если причины задержки кажутся вполне устранимыми.
Компенсации при расторжении
Если квартира реализовывалась по ДДУ и дольщик хочет расторгнуть сделку, то, как сообщает Алексей Комаров (Нотариальная палата Санкт-Петербурга), согласно части 2 статьи 9 214-ФЗ застройщик после получения соответствующего уведомления в течение 10 рабочих дней обязан вернуть заплаченные за квартиру деньги и оплатить неустойку (проценты на оплаченную по ДДУ сумму) за пользование чужими денежными средствами из расчета 1/300 ставки рефинансирования, действующей на момент возврата денег. На сегодня ставка рефинансирования составляет 8,25%, а указанная неустойка начисляется со дня, когда дольщик внес денежные средства (или их первую часть) по ДДУ, до дня, когда они будут возвращены. Если дольщик – физическое лицо, то неустойка увеличивается вдвое и составляет 1/150 ставки рефинансирования.
Что делать, если застройщики не уведомляют покупателей об изменениях срока сдачи объекта и не выказывают намерений подписать какие-либо дополнительные соглашения? При условии, что с момента сдачи объекта по ДДУ прошло более двух месяцев, нужно направить застройщику заявление с требованием выполнить предписанные законом обязательства, а если оно не будет удовлетворено, можно обращаться в суд. Вероятность выиграть дело, как уверяют эксперты, практически стопроцентная, но, размер неустойки может быть уменьшен, и существенно: «В среднем занижение идет в два раза. Например, по одному из дел о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, уплаченных по сделке, и процентов за пользование денежными средствами, рассматриваемых в Октябрьском районном суде города Архангельска, требования истца были удовлетворены и расчет суммы процентов в размере 225 363 рублей был признан арифметически правильным. Но суд принял во внимание, что нарушение застройщиком (в данном случае ответчиком) обязательств по договору не повлекло негативных последствий для истца и что застройщик принимал меры по информированию истца об изменении срока введения объекта в эксплуатацию. А также суд учел окончательную дату уплаты цены договора, размер платежей и изменение ставки рефинансирования и в результате решил, что размер процентов чрезмерно высок, и снизил его до 120 000 руб.», - рассказывает Алексей Комаров (Нотариальная палата Санкт-Петербурга).
Неустойка за задержку
Если принято решение не расторгать договор, а ожидать окончания строительства, и при этом подписывается предложенное застройщиком дополнительное соглашение, претендовать на какие-либо компенсации не получится. «Но вот если уведомление о переносе сроков строительства не поступало и дата передачи жилья, установленная в ДДУ прошла, а застройщик совсем не спешит выдавать ключи, стоит обратиться к нему с претензионным письмом и, сославшись на нарушение сроков, потребовать передачу квартиры и уплату неустойки», - советует адвокат Олег Сухов. Точно так же можно поступить и в том случае, если нарушены сроки, установленные в дополнительном соглашении. И не стоит подписывать второе дополнительное соглашение, можно, не расторгая договор, ждать сдачу объекта и требовать неустойку за срыв сроков строительства. В принципе, так можно поступить и с первым дополнительным соглашением, но в этом случае взыскать неустойку, особенно в полном размере, будет очень сложно.
*****
По закону же (пункт 2 статьи 6 закона 214) за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства неустойка равна 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день установленного в ДДУ срока. Она рассчитывается от цены договора (стоимости квартиры) и начисляется за каждый день просрочки, и если участник долевого строительства – физическое лицо, так же как и в случае расторжения договора, неустойка взимается в двойном размере и равна 1/150 ставки рефинансирования. И как сообщает Алексей Комаров (Нотариальная палата Санкт-Петербурга), за год она составляет примерно 20% от цены договора.
«На практике расчет неустойки выглядит следующим образом:
цена квартиры по договору * количество дней просрочки * 2 * 8,25%/300.
Например, для квартиры, которая стоила 7 613 442,5 руб. и была сдана вместо 01 июля 2012 г. лишь 24 октября 2013 г. размер неустойки составит: 7 613 442,5 х 480 х 2 х 8,25%/300 = 2 009 949 руб.», - разъясняет адвокат Олег Сухов.
Если застройщик откажется оплачивать причитающуюся по закону сумму в добровольном порядке, за участником долевого строительства, как отмечает Вера Богучарова, заместитель руководителя юридического департамента компании Est-a-Tet, остается право защиты своих интересов в суде. «Причем суд обязан взыскать с застройщика еще и штраф в размере 50% от суммы неустойки за отказ удовлетворить требования потребителя в добровольном порядке (согласно п. 6 ст. 13 «Закона о защите прав потребителей»)», - сообщает адвокат Олег Сухов.
И вновь - рассчитывать на солидный размер компенсации, по мнению эксперта, дольщику не стоит, особенно если задержка срока небольшая. В практике Олега Сухова встречались клиенты, которые хотели взыскать неустойку за нарушение срока строительства на 20 дней, и им было отказано. «Но и при бОльших сроках в судах сложилась практика снижения неустоек до минимума. Вместо заявленных 1,5 - 2 млн руб. суд принимает решение о взыскании в среднем 50 тыс. руб., ссылаясь на 333 статью ГК РФ, которая гласит, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, ее размер можно уменьшить», - утверждает Светлана Савичева, начальник юридического отдела КР «Мегаполис-Сервис».
«И судей понять легко. Ведь если все дольщики или большинство из них обратятся за неустойкой, пока строительство еще не завершено, и застройщик будет вынужден произвести все выплаты в полном размере, то денег на дальнейшее строительство у него может уже и не остаться, - заключает Светлана Савичева. – Да и дольщик при полной компенсации на самом деле мало что выигрывает: неустойка получена, но квартиры нет, и уплаченной за нее суммы тоже нет, так как с обанкротившегося застройщика получить что-то практически нереально». Поэтому многие эксперты советуют обращаться за неустойками уже после окончания строительства и получения квартиры, ведь факт принятия объекта от застройщика, как отмечает Алексей Комаров (Нотариальная палата Санкт-Петербурга), не запрещает обращаться за взысканием вреда, вызванного задержкой сроков передачи.
Но и в этом случае неустойка, скорее всего, будет урезана. «Так, исходя из судебной практики, средний размер неустойки за смещение срока сдачи объекта на 1-3 года не превышает 200 тыс. руб., и даже учитывая штраф в размере 50% от этой суммы, дольщик в лучшем случае может взыскать с застройщика 300 тыс. руб.», - утверждает адвокат Олег Сухов. «Например, при рассмотрении дела о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства районный суд города Саранска Республики Мордовия признал правильным расчет неустойки за период с 1 апреля 2011 года по 17 октября 2011 года в сумме 98 556,48 руб., однако на основании статьи 333 ГК РФ счел необходимым снизить ее размер до 60 000 руб.», - рассказывает Алексей Комаров (Нотариальная палата Санкт-Петербурга).
Прочие компенсации
Точно так же суд обычно занижает и прочие компенсации, которые может потребовать дольщик. По 214 закону (статья 10) помимо неустойки при срыве сроков строительства застройщик должен еще и возмещать убытки. «Пострадавшая сторона вправе требовать компенсацию за расходы по аренде жилья или за переплату по кредиту, если динамика процентных ставок связана с вводом жилья в эксплуатацию, - утверждает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». - Причем можно попробовать получить компенсацию в досудебном порядке, обратившись к застройщику, а если он не ответит или откажет, нужно обращаться в суд». В суд можно предъявлять требование и о возмещении морального вреда, но только не ожидая «золотых гор». «Как правило, моральный вред оценивается не более чем в 10-50 тыс. руб.», - сообщает адвокат Олег Сухов.
Без ДДУ
Компенсацию при нарушении сроков строительства можно получить и в том случае, если квартира реализуется не по договору долевого участия. Хотя сделать это при использовании «серых» схем в целом, конечно, сложнее, так как в договорах инвестирования или предварительных договорах порою даже нет конкретного срока окончания строительства и передачи жилья. Если он все-таки зафиксирован, то тяжба идет фактически по такому же сценарию, как и при заключении ДДУ, причем, согласно статье 332 ГК РФ, даже если в документах нет никаких обязательств застройщика (продавца) по компенсации убытка, покупатель может требовать уплату законной неустойки. Согласно статье 395 ГК РФ, она определяется исходя из учетной ставки (до 13 сентября 2013 г. – исходя из ставки рефинансирования) банковского процента на день исполнения денежного обязательства, а значение этого показателя можно посмотреть на сайте ЦБ РФ. Если же сроки передачи недвижимости документами не определены, то потребуются доказательства, к примеру, того, что стройка фактически заморожена. Тут каждый случай очень индивидуален, и без грамотного юриста справиться вряд ли удастся.
Сложности могут возникнуть и при покупке квартиры через жилищные сертификаты или через паи в жилищном кооперативе (т.е. в соответствии с 214 законом). «При таких схемах установленных законом гарантий у инвестора нет, а его отношения с застройщиком регулируются лишь условиями сделки», - сообщает Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век», автор книги «Защита инвестиций в новостройки».
«К примеру, пайщики ЖСК в отличие от дольщиков не могут требовать взыскания убытков и неустойки за неисполнение обязательств кооперативом. И кроме того, пайщиков по общему решению всех членов кооператива можно принудить к дополнительным расходам, необходимым для достройки дома, а в отношении дольщиков обязанности по доплате недопустимы», - рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». Но если пайщик докажет, что его обманули, например, члены правления, то на компенсацию рассчитывать можно, но не от кооператива, а от конкретных лиц, если они будут признаны мошенниками. «И в любом случае, если кооператив или эмитент жилищных сертификатов не выполняет своих обязательств, то инвестор вправе требовать возврата выплаченных инвестиций», - отмечает Василий Шарапов («Сити-XXI век»).
А что можно получить от недобросовестного застройщика в случае сдачи некачественного объекта или затягивания сроков оформления свидетельства о собственности, портал www.metrinfo.ru расскажет в продолжении данной темы.