Пятницкое шоссе: поселки коттеджей и таунхаусов, участки без подряда, дачи. Похоже на Рублевку, только все доступнее. Алешкинский лес, Истринское водохранилище и река Синичка

Смахивает на Рублевку
Описывая «героя» нашего сегодняшнего разговора, сразу несколько комментаторов сравнили его со знаменитой Рублевкой. «Это направление очень живописно, за что в народе получило название «Демократичная Рублевка», - сказал «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» Алексей Сенчук, руководитель офиса «Новослободское» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость». – Шоссе не перегружено большегрузным транспортом: фуры встречаются очень редко».

Другие эксперты, однако, напомнили о проблемах. Они сводятся к довольно напряженному трафику, помноженному на узость трассы. «Это направление является довольно загруженным, - говорит Андрей Муравьев, руководитель департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». – Близ МКАД шоссе проходит через густозаселенный район Митино, что приводит к довольно плотному транспортному потоку».

«Трасса носит характер «местечковости», что проявляется в отсутствии атрибутов современной транспортной артерии – эстакад, разгонных полос и обустроенных съездов, - еще более категоричен Сергей Тысячный, руководитель московского представительства ГК «КОРТРОС». – Это стандартная «двухполоска» (по одной полосе движения в каждую сторону), с достаточно большим количеством поворотов налево, каждый из которых тормозит поток транспорта. Кроме того, при такой узости трассы самое незначительное ДТП или поломка автомобиля способны намертво блокировать все шоссе».

«Пятницкое шоссе на сегодня является одним из наиболее привлекательных направлений подмосковного загородного рынка, - подводит итог Борис Цыркин, член совета директоров, управляющий партнер компании Kaskad Family. – Однако дорожная ситуация оставляет желать лучшего, и это обстоятельство отпугивает многих потенциальных покупателей».

Планы реконструкции: впереди разгрузка
В Москве и области сегодня ведется активное транспортное строительство. Есть соответствующие проекты и относительно Пятницкого шоссе. «По данным пресс-службы регионального правительства, расширение коснется 4-километрового участка: от Митинской развязки на выезде из Москвы до поворота на деревню Сабурово, - говорит Борис Цыркин (Kaskad Family). – Ширина трассы увеличится до четырех полос, а в местах пересечений появятся уширения для организации разгонных полос и обеспечения безопасных поворотов и разворотов. Таким образом, на наиболее загруженных участках дорога будет иметь шесть полос. Вдоль трассы будут организованы либо традиционные обочины, либо уложен бортовой камень… После модернизации Пятницкое шоссе будет синхронизировано с московским участком, который проходит через район Митино и сейчас имеет шесть-восемь полос».

Существует, однако, одно в высшей степени огорчительное обстоятельство – все эти планы пока не очень конкретны в смысле сроков. «Первые схемы реконструкции этой дороги на областном уровне были разработаны еще в 1986 году, - напоминает Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость». – Но денег на расширение тогда не нашлось». «В 2013 году были представлены четыре варианта реконструкции Пятницкого шоссе, - добавляет Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». – Однако на сегодня ни один из них не утвержден».

В качестве некоторого утешения окрестным жителям можно напомнить, что в самом скором будущем состоится пуск новой платной дороги Москва – Санкт-Петербург. Хотя эта трасса проходит заметно восточнее, ее ввод в эксплуатацию оттянет на себя большую долю транспорта – например, жителей Зеленограда. Пятницкое шоссе в итоге серьезно разгрузится.

Без автобусов никак
С общественным транспортом (на котором, несмотря на все успехи автомобилизации, продолжает передвигаться большая часть населения) ситуация двоякая. С одной стороны, все относительно неплохо: есть станция метро, которая так и называется – «Пятницкое шоссе». От нее, говорит Людмила Архипова, руководитель отдела продаж компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», а также от «Митино» и «Тушинской» ходит довольно много автобусов и маршруток. Кроме этого, напоминает Марина Денискина, руководитель департамента жилищного строительства ГК «Гео Девелопмент», к отдаленным участкам Пятницкого шоссе можно добраться со стороны Зеленограда. И как отмечает Карина Куликова, куратор проекта «Сабурово Парк» компании «Kaskad Недвижимость», с ростом числа жилых комплексов на Пятницком шоссе растет и количество транспорта. Например, после старта строительства проекта «Сабурово Парк», помимо автобуса №32, появились еще и маршрутки с этим номером.

Но есть и «другая сторона» - она сводится к тому, что общественный транспорт вынужден двигаться в том же потоке, что и личные автомобили, и испытывать на себе все «прелести» узкой, плохо организованной трассы. Затор или авария – и автобус стоит в них точно так же, как и любое другое транспортное средство. Ситуацию осложняет и тот факт, что у Пятницкого шоссе нет дублирующего железнодорожного направления. «Из всех направлений ж/д ближе всего расположено Ленинградское, но станций на самом шоссе нет, - отмечает Эдуард Каримов, руководитель отдела продаж компании GOOD WOOD Development. – Ехать можно через Зеленоград (станция Крюково) либо через Солнечногорск (станция Подсолнечная) – но оттуда тоже на автобусах».

Экологическое благолепие
Отвечая на вопросы об окружающей среде, наши эксперты проявили редкое единодушие – все говорили в восторженных тонах. «Пятницкое шоссе очень схоже с Рублевским по экологическим параметрам и ландшафтным характеристикам, - выражает эту точку зрения Людмила Архипова («МИЭЛЬ»). – При этом плотность застройки здесь намного ниже. На этом направлении отсутствуют какие бы то ни было производства и прочие загрязнители окружающей среды. Из крупных объектов естественного ландшафта – огромный пояс Алешкинского леса, Истринское водохранилище и река Синичка. Несколько озер расположены в районе Брехово». «Пятницкое шоссе не проходит ни через один город, на нем нет железнодорожных станций, а проложено оно через леса и небольшие деревни, что уже само по себе является наиболее выигрышным с точки зрения экологии, - соглашается Эдуард Каримов (GOOD WOOD Development). – Расположено оно на северо-западном направлении, которое считается одним самых экологически чистых».

«Обширные территории здесь заняты лесными массивами, - подтверждает Саша Лукич, управляющий партнер и главный архитектор проектного бюро Portner Architects. – Помимо этого, Пятницкое шоссе долгое время считалось санитарной зоной, в связи с этим покупатели недвижимости могут быть уверенны, что на территории шоссе никогда не было свалок, промышленных предприятий, старых жилых поселков».

Коттеджи
Теперь переходим к находящейся на Пятницком шоссе недвижимости. Начнем с самого дорогого сегмента – готовых коттеджей. Они, говорит Илья Менжунов («Метриум Групп»), присутствуют на всем протяжении трассы – как возле Москвы, так и на удалении от нее. Что касается цен, то основная масса предложения находится в пределах $3-7 млн. Объекты экономкласса можно приобрести за 5-10 млн руб., а самое дорогое предложение – особняк площадью около 1000 кв. м на участке в 70 соток, который находится в одном из расположенных поблизости к Москве поселков, – стоит $10 млн.

Людмила Архипова («МИЭЛЬ») обращает внимание на интересный нюанс ценообразования: самые дешевые объекты находятся за рубежом 30 км, а дальше цена снова возрастает – сказывается близость Истринского водохранилища. Среди конкретных объектов эксперт называет поселок «Голубое» (2000 года постройки, девелопер «Сапсан») – один из первых проектов, возведенных по канадской технологии. Стоимость домовладения здесь составляет около 23 млн руб. В более дорогом «Аристово» дома площадью 395 кв. м с участком 15 соток можно приобрести за 65 млн руб. В «Гринвиче» (34 км от МКАД) стоимость начинается от 12,7 млн руб.

Марина Денискина («Гео Девелопмент») называет элитный поселок «Резиденс», расположенный в 7,5 км от МКАД. Объект граничит с уникальным лесным парком и застроен очень красивыми коттеджами в европейском стиле. Эдуард Каримов (GOOD WOOD Development), напротив, говорит о весьма недорогом поселке «Соколово» - здесь многим понравится цена – от 22 тыс. руб. за кв. м.

Участки с подрядом
В данном сегменте также можно найти предложения на самый разный бюджет. Алексей Сенчук («ИНКОМ-Недвижимость») советует обратить внимание на поселок «Кутузово-Club», расположенный в 8 км от МКАД. Недалеко находится известный торговый комплекс «Отрада». Участки с подрядом здесь продаются по цене 6,4 - 10,65 млн руб., есть также таунхаусы – от 5,2 млн руб. Первая очередь поселка будет сдана уже в 2015 году.

Людмила Архипова («МИЭЛЬ») называет заметно более удаленный проект – «Берег Истры», находящийся в 45 км от МКАД. Цена предложения в нем, правда, не намного меньше – это обстоятельство объясняется прекрасными природными характеристиками поселка. Заметно дешевле становятся проекты на еще большем удалении. Марина Денискина («Гео Девелопмент») приводит в пример поселок «Шишаиха», расположенный в 65 км от МКАД на берегу речки Малгуши. Цены здесь начинаются от 2,5 млн руб.

Участки без подряда
По оценке Марины Денискиной («Гео Девелопмент»), подобные объекты на Пятницком шоссе пользуются хорошим спросом. «Возле Истринского водохранилища они стоят по 100-150 тыс. руб. за сотку, по мере приближения к Москве цена увеличивается, - отмечает эксперт. – В основном это поселки мелких девелоперов: они покупают землю, размежевывают ее и запускают один проект». В качестве примера тут можно привести поселок «Леоново», расположенный в 58 км от МКАД у Истринского водохранилища: стоимость самого небольшого участка в 13 соток начинается от 1,5 млн руб. А в «Середниково», находящемся в 14 км от МКАД, минимальный бюджет покупки уже втрое выше.

Людмила Архипова («МИЭЛЬ») называет еще один интересный проект – поселок «Николо-Пятницкое». Он расположен в 15 км от МКАД и обладает минимальной инфраструктурой. Средняя стоимость сотки здесь – 480 тыс. руб.

Таунхаусы
Предложение в этой категории обильное – во всяком случае, наши консультанты охотнее всего рассказывали именно о таунхаусах. «На Пятницком шоссе находится не менее 11 проектов с таунхаусами, - отмечает Ольга Гусева («МИГ-Недвижимость»). – Например, в поселке бизнес-класса «Ангелово резиденц» можно приобрести объект площадью 49-180 кв. м. Средняя цена 1 кв. м составляет 93 тыс. руб., всей квартиры целиком – в среднем 10,3 млн руб.».

Борис Цыркин (Kaskad Family) рассказывает о поселке «Сабурово Парк», находящемся в 11 км от МКАД. Минимальная стоимость домовладения здесь составляет 6,7 млн руб. Людмила Архипова («МИЭЛЬ») называет еще два интересных проекта – «Белый город» и «Немецкая деревня». Последний из этих поселков отличается вполне демократическими ценами: таунхаус в 80 кв. м здесь можно приобрести за 3,8 млн руб. Еще заслуживает упоминания поселок «Зеленоградский», где можно купить квартиру в дуплексе за 5,2 - 7 млн руб.

Алексей Сенчук («ИНКОМ-Недвижимость») советует обратить внимание на поселок «Фирсановка-Лайф» - он расположен в 14 км, и таунхаус здесь можно приобрести по цене от 9,96 млн руб. Рядом имеется вся необходимая инфраструктура, возле поселка – хвойный лес.

Резюме от портала www.metrinfo.ru
В целом Пятницкое шоссе производит сложное впечатление. С одной стороны, неплохая экология, качественная недвижимость – причем по ценам, в разы отличающимся от Рублевки. Это, несомненно, плюсы. С другой – серьезные проблемы с транспортной доступностью. Остается надеяться, что этот недостаток будет рано или поздно устранен – и тогда данное направление станет еще лучше.