И арендаторы, и собственники квартир прекрасно понимают, что ничто так не защищает их права, как договор аренды, поэтому, несмотря на то что множество квартир все еще сдается без договора, все чаще и чаще арендные отношения оформляются документально. Но далеко не всегда договор оказывается справедливым. Интересы арендаторов и арендодателей несколько различаются, и не каждый договор это учитывает.
Поэтому «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил рассказать, какие пункты защищают арендаторов, что обязательно должно быть отражено в тексте договора, о чем нужно договариваться с арендодателем и на какие условия соглашаться нельзя.
Основы основ
Вариаций договоров аренды множество, и ничего страшного в этом нет, главное, чтобы в договоре содержались определенные сведения и оговаривались моменты, считающиеся важными с точки зрения законодательства. «Если их не указать, договор может быть признан недействительным», - предупреждают специалисты департамента аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость».
Прежде всего, в договоре должны быть указаны стороны, которые его заключают, их паспортные данные, а также документы, на основании которых арендодатель (наймодатель) может распоряжаться данной квартирой и сдавать ее в аренду. Это свидетельство о собственности, договор аренды, если помещение сдает арендатор (арендуемое имущество разрешается сдавать повторно – в субаренду), доверенность от собственника жилья и т.п. «Тут арендатору важно обратить внимание на документы о праве собственности. Например, если квартира в собственности у нескольких человек, то необходимы документы, подтверждающие право каждого из них на свою долю, и согласие на сдачу квартиры от всех собственников», - отмечает Роман Бабичев, руководитель отдела аренды компании «Азбука Жилья». К тому же нужно проверить, не находится ли недвижимость в залоге или под иным обременением. Если квартира в залоге, обязательно нужно разрешение на аренду от банка, а если жилье арестовано или права на него оспариваются третьими лицами, то лучше его вообще не арендовать, так как в любой момент собственник может потерять свои права на данный объект и договор аренды будет расторгнут.
В договоре аренды могут быть перечислены все, кто будет проживать в арендуемой недвижимости вместе с арендатором, включая детей и животных.
Важно, чтобы в договоре был указан и объект найма. То есть сдаваемую недвижимость необходимо четко идентифицировать, для чего сообщается ее адрес, количество комнат, площадь, этаж, может быть приложен план жилья (особенно в премиальном сегменте), а также указаны сведения о подключенных коммуникациях (это актуально для квартир в старых домах, где некоторые коммуникации отсутствуют, и для частных домов) и обеспеченности телефонной связью.
Ну а самые важные пункты договора – о сроках аренды, арендной плате и порядке расчетов, оплате коммунальных платежей, ответственности сторон друг перед другом, правилах ремонта жилья и досрочного расторжения и продления договора. Они должны содержаться в каждом договоре аренды.
Естественно, документ может быть шире и включать дополнительные пункты. «Например, о периодичности посещения квартиры собственником и условиях таких посещений, о возможности делать в квартире ремонт или перестановку мебели и т.п., - сообщают специалисты департамента аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость». – В нашей практике встречались пункты о разрешении на переустановку сантехники за счет нанимателя и на замену мебели, о посещении квартиры наймодателем не реже одного раза в неделю для осмотра жилплощади и наблюдения за цветами. А однажды объектом наблюдения стала кошка, которую собственник, уехавший жить в другой город на неопределенное время, «сдал» вместе с квартирой, он поручил надзор своим родственникам и обговорил график их посещений».
И чем подробнее договор аренды, тем лучше, тогда и споров будет меньше. К примеру, часто к спорам приводит посещение квартиры арендодателем. Тут нужно понимать, что вообще без посещений вряд ли обойдется, но сделать их более комфортными реально. «Скажем, в договор можно включить такой пункт: «Наймодатель имеет право посещения жилого помещения с целью проверки его состояния и использования только в присутствии нанимателя с предварительным согласованием даты и времени», - советуют специалисты департамента аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость». Либо можно четко оговорить сроки посещений: например, раз в месяц 10-го числа или раз в 2 недели по вторникам.
«Договор аренды должен быть составлен таким образом, чтобы и у арендатора, и у арендодателя были равнозначные возможности, к примеру, по расторжению договора или по особым пунктам», - отмечает Роман Бабичев («Азбука Жилья»). «В справедливом договоре и для арендатора, и для арендодателя устанавливается одинаковый срок, в течение которого нужно уведомить друг друга о расторжении сделки, - объясняет Юлия Лукина, руководитель департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость». – А также стороны несут одинаковую ответственность друг перед другом».
Вопрос оплаты
Один из самых важных пунктов договора аренды – это пункт, касающийся арендной платы. В интересах арендатора, чтобы в документе были зафиксированы как общая стоимость аренды за весь срок действия договора, так и периодичность ее оплаты, а также размер периодичных платежей. Должна указываться сумма и валюта платежа. Чаще всего предусматривается ежемесячная оплата аренды, но можно обсуждать и другие условия, например, вариант единовременной оплаты с соответствующей скидкой.
Для арендатора выгоднее, чтобы платеж по аренде оставался неизменным в течение всего срока действия договора. И фиксирование ставки - пока еще обычная практика. Хотя сейчас в связи с падением рубля и экономической нестабильностью арендодатели могут попытаться привязать платеж к курсу доллара или обговорить пересмотр арендной ставки в течение действия договора: «Например, прописываются «Особые условия», согласно которым взнос за аренду может меняться в результате существенного скачка курса валют (доллара и евро), существенного роста коммунальных платежей и т.п.», - говорит Роман Бабичев («Азбука Жилья»). По возможности от такого нужно отказываться: как отмечает Юлия Лукина («НДВ-Недвижимость»), договоры, предусматривающие индексацию арендной ставки или привязку к курсам валют, на данный момент заключаются все-таки редко, так как рынок к этому не привык (во всяком случае пока), и большинство арендаторов не готово идти на подобные условия, а значит, вполне можно найти недвижимость по фиксированной ставке, изменить которую арендодатель не сможет.
Но если отказаться невозможно, в договоре аренды нужно прописывать детали возможных изменений, имея в виду, что как бы ни менялась ставка, об ее изменении собственник обязан предупредить квартиросъемщика в письменной форме.
Если идет привязка к курсу валют, то в идеале должна быть предусмотрена возможность не только повышения, но и понижения арендной ставки на случай, если рубль укрепится, а также указан «коридор», в пределах которого может варьироваться платеж. И в любом случае необходимо оговаривать сроки пересмотра ставки: например, раз в полгода. Можно устанавливать не конкретный срок, а количество возможных изменений, например, не чаще 1-2 раз за время действия договора либо не больше одного раза и не ранее чем через 3 месяца после начала действия договора. Вообще здесь действует правило: чем меньше у наймодателя возможностей для пересмотра ставки, тем лучше для нанимателя.
Важен и порядок расчетов. В договоре аренды, как правило, указывается, в какой срок арендатор должен вносить платеж. Может оговариваться и предоплата, например, в первый день каждого месяца, и оплата после проживания, к примеру, до 5 числа следующего месяца. Для арендатора выгоднее оплата по факту. На этом и надо настаивать, тем более что сегодня, как сообщает Юлия Лукина («НДВ-Недвижимость»), лояльность арендодателей растет. «В каждом втором договоре указывается не конкретная дата, а некий срок, в течение которого нужно внести оплату, и многие собственники готовы учитывать пожелания арендаторов, к примеру, если жилец хочет вносить платеж в какой-то определенный день, скажем, 10 числа, собственники соглашаются», - говорит эксперт.
«Ну а если сроки оплаты в договоре не указаны, то согласно п. 1 ст. 155 Жилищного кодекса РФ платежи должны вноситься нанимателем ежемесячно, не позднее десятого числа месяца, следующего за уже прожитым», - добавляет Роман Бабичев («Азбука Жилья»). А когда сроки все-таки указываются, нанимателю важно обезопасить себя на случай просрочки. По условиям большинства договоров она не должна превышать 2-5 дней, причем при систематических просрочках (как правило, более двух раз) арендодатель получает право расторгнуть сделку по собственной инициативе в одностороннем порядке. Такие правила справедливы, но в интересах арендатора, естественно, установить максимально возможный срок просрочек и увеличить их возможное количество.
Также в пунктах, касающихся оплаты, нужно зафиксировать, кто оплачивает коммунальные платежи, электричество, интернет, телефон и т.п. «Как правило, основные счета за услуги, отраженные в едином платежном документе, оплачивает собственник квартиры. Но за воду при установленных приборах учета, а также за электроэнергию, телефонные переговоры и интернет часто платит наниматель, так как он является непосредственным потребителем этих услуг», - рассказывают специалисты департамента аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость». Но возможны и другие варианты, главное, чтобы стоимость арендной платы с учетом расходов по эксплуатации жилья и оплаты различных услуг оставалась на уровне рынка, ведь известны случаи, когда арендодатель озвучивает вполне сходную цену, но из-за различных дополнительных платежей она вырастает на 30-50%.
Оговаривается, и каким образом будет вноситься арендная плата и прочие платежи. Например, за аренду можно платить наличными: «В этом случае всякий раз составляется ведомость передачи денежных средств, в ней указывается число и сумма платежа и ставятся подписи обоих сторон», - говорит Роман Бабичев («Азбука Жилья»). Также можно переводить деньги на банковский счет арендодателя, на его пластиковую карту. А «коммуналка» и прочее могут оплачиваться непосредственно по счетам в организации, которые их выставили, либо через арендодателя: в этом случае арендатор отдает соответствующие деньги, а собственник жилья платит по счетам сам.
И наконец, в договоре аренды должно оговариваться, как будут учитываться расходы на непредвиденный ремонт в результате различных ЧП, если их последствия будет устранять арендатор, а также расходы на ремонт, новую мебель, технику и т.п., согласованные с арендодателем до заселения. (Подробнее см. в статье «Аренда жилья: можно ли поменять обои и люстру без согласия хозяина? Кто наведет порядок, если съемную квартиру залило?».)
Плюс акт
При передаче недвижимости помимо договора аренды составляется еще и акт приемки-передачи жилого помещения. «В этом документе перечисляется имущество, находящееся в сдаваемой квартире (мебель, бытовая техника, особо ценные предметы интерьера и т.д.), описывается состояние этого имущества, работоспособность сантехники и бытовой техники, а также общее состояние недвижимости, качество ремонта и т.п. Иногда к акту даже прикладываются фотографии», - рассказывает Роман Бабичев («Азбука Жилья»). В этом документе фигурируют все выявленные недостатки, и не нужно стесняться их указывать, ведь если они не будут зафиксированы, по окончании договора аренды арендодатель может заявить, что они возникли по вине нанимателя.
Кроме того, в акт приемки-передачи могут вноситься показания счетчиков, и тут тоже нужно быть внимательным: «Бывают огрехи, связанные с фиксацией показаний даже за электричество. Например, если счетчик трехфазный, а указываются только одни показания», - отмечает Юлия Лукина («НДВ-Недвижимость»).
И игнорировать акт приемки-передачи однозначно нельзя. Многим арендаторам этот документ кажется слишком уж мелочным, но слепое доверие может обернуться серьезными потерями: «Например, бывали случаи, когда арендатор покупал холодильник, а при выезде собственник настаивал на том, что холодильник в квартире уже был и, соответственно, принадлежит ему. Если бы всегда составлялся акт приема-передачи имущества, подобных ситуаций не возникло бы», - считают специалисты департамента аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость».
Депозит
С вопросом оплаты и передачи квартиры арендатору тесно соприкасается еще один денежный момент договора аренды – депозит. В большинстве случаев это обязательное условие аренды - страховка арендодателя на случай неправомерных действий арендатора, порчи имущества, просрочки платежа и т.п. Как правило, депозит равен ежемесячному платежу по договору аренды, вносится до заселения и возвращается назад, если никаких ЧП по вине арендатора не произойдет. «Размер страхового депозита и информация о том, сколько денег внес наниматель на момент подписания договора, должна быть отражена в соответствующем пункте договора аренды», - говорит Роман Бабичев («Азбука Жилья»).
А также, как отмечает Юлия Лукина («НДВ-Недвижимость»), в договоре оговаривается, каким образом возвращается депозит – налично, безналично или в счет уплаты за последний месяц аренды, и в каких случаях это происходит, а в каких нет. «При передаче недвижимости в аренду составляется соответствующий акт, в котором фиксируются все дефекты объекта. Но такой же акт составляется и при расторжении или прекращении договора. Таким образом, арендодатель сравнивает состояние жилья до и после. Обычно если имеет место порча имущества, то из депозита вычитается сумма ущерба. А если депозита не хватает, то выполняется оценка ущерба и арендатор доплачивает необходимую сумму», - рассказывает Юлия Лукина («НДВ-Недвижимость»). Так что основная задача – минимизировать его сумму и четко прописать в договоре, в каких случаях депозит не возвращается и что считается ущербом.
Нарушение условий
За время действия договора может меняться конъюнктура рынка и жизненная ситуация, что приводит к спорам и к нарушению договорных обязательств. Часто встает вопрос досрочного прекращения договора, даже если такой поворот событий документом не предусмотрен. Конечно, стоит включить пункт о том, что это возможно только в случае выявления каких-то серьезных недостатков жилья либо при существенном нарушении условий найма. Можно предусмотреть и письменное уведомление о расторжении договора за 30 дней до предполагаемого выселения и штрафные санкции. Если это не сработает, спорный вопрос придется решать в суде. И вот тут условия договора приобретут еще бОльшую важность.
Резюме портала www.metrinfo.ru
Договор аренды защищает интересы обеих сторон. Наниматель должен настаивать на четком и подробном изложении всех самых важных пунктов договора – об арендной плате, о порядке расчетов и возможных просрочках, о депозите и сроках действия. Не стоит соглашаться на изменение арендных ставок, и далеко не всегда стоит держаться за квартиру, если арендодатель предлагает невыгодные условия. Ну а если такие условия все-таки принимаются, нужно обсуждать возможность скидки.