Аренда жилья: можно ли поменять обои и люстру без согласия хозяина? Кто наведет порядок, если съемную квартиру залило?

Но все не так просто, и «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил выяснить, разрешено ли делать ремонт в арендуемой квартире, учитывается ли он в счет арендной платы и каким образом нужно решать ремонтный вопрос с собственником.

Хотя для начала стоит изучить договор, потому что по условиям некоторых из них согласовывать требуется лишь существенные изменения (замену отделочных материалов и мебели, перепланировки и т.п.), а небольшие новшества в виде картины на стене, могут быть разрешены без уведомления собственника. Так что если бОльших изменений арендатору и не надо, можно смело вселяться. Ну а если одной картины для счастливой жизни недостаточно либо ограничения по договору аренды все же более жесткие и запрещают все, то можно попробовать договориться. Когда хочется лишь поменять цвет обоев или повесить все ту же картину, то вероятность получить желаемое есть. И чем дороже стоит арендуемая недвижимость и выше арендные ставки, тем, как правило, сговорчивее собственники, ведь найти арендаторов для таких объектов намного сложнее, и никто не будет платить несколько тысяч долларов в месяц за жилье, которое не нравится. «В нашей практике даже были случаи, когда арендаторы просили сделать проход между квартирами, расположенными рядом и принадлежащими одному собственнику», - говорит Ольга Смирнова, директор департамента аренды компании «Поинт Эстейт», и такие просьбы тоже удовлетворялись. Однако, если речь об экономичном жилье с адекватной рынку арендной платой, собственнику нет необходимости идти на какие-то уступки.

Впрочем, вышесказанное относится к квартирам в хорошем состоянии с ремонтом, соответствующем их классу, а вот если недвижимость требует новой отделки по вполне объективным причинам, то согласие на ремонтные работы более вероятно. «Чаще в случаях, когда квартире требуется ремонт, собственники охотно идут на то, чтобы его сделали арендаторы, - утверждают специалисты департамента аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость». – Но и тут обойтись без согласований невозможно. Поскольку право собственности принадлежит арендодателю, то его пожелания к ремонту обязательно учитываются и, как правило, окончательное решение, например, по выбору цвета и орнамента обоев, остается за ним». Хотя, конечно, в каких-то случаях, как отмечает Ольга Смирнова («Поинт Эстейт»), можно договориться с собственником о косметическом ремонте «под жильца», но зато другие арендодатели могут вообще запретить любые ремонтные работы. Такое, например, случается, если в аренду предлагается квартира без отделки в новостройке, ведь, как отмечает Юлия Лукина («НДВ-Недвижимость»), «голые стены» часто сдают как раз для того, чтобы накопить денег на ремонт – тот, который хочется арендодателю. Но и на вторичном рынке собственник жилья заинтересован в ремонте далеко не всегда, допустим, если через год-другой он планирует продать квартиру совсем, то ремонт от арендатора, скорее всего, его не привлечет. А вот на снижение арендной платы в таких случаях собственники идут, как правило, охотно, и тут уж решать арендатору: жить в худших условиях, но дешево или выбирать варианты с ремонтом, но подороже.

Плата за ремонт
Но в любом случае, нужно понимать, что если собственник согласился на ремонт в квартире, то это совершенно не означает, что он будет за него платить. «Когда ремонт не насущная необходимость, а прихоть арендатора, он и оплачивается за его счет», - уверяет Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда»). Другой вариант, конечно, возможен, но, как правило, лишь в более дорогих квартирах. «А обычно арендодатель за свой счет устраняет лишь те недостатки квартиры, которые не были обнаружены на момент ее осмотра и заключения договора найма. Например, ремонтирует протекающую трубу или плохо закрывающийся кран, меняет раковину, если в ней была обнаружена трещина, ликвидирует неисправности и повреждения коммуникаций или техники и т.п., но, конечно, только в том случае, если поломка произошла не по вине арендатора», - говорит Мария Жукова. То есть фактически арендодатель обязан исправлять лишь скрытые дефекты. А также, как отмечает Юлия Лукина («НДВ-Недвижимость»), на его плечи ложится ремонт, возникающий в результате естественного износа недвижимости. Но далеко не все собственники стремятся ремонтировать квартиру, пока она занята жильцами, даже если они живут там более 5-6 лет и «косметика» становится уже необходимой.

Однако если квартире требуется ремонт еще до сдачи ее в аренду, он может быть произведен как за счет собственника, так и за счет арендатора. Правда, если арендодатель изначально решил сдавать недвижимость в том состоянии, в котором она есть, он, как правило, не соглашается на оплату ремонтных работ, а просто ждет «своего» квартиросъемщика, который примет предлагаемые условия либо возьмется ремонтировать жилье своими силами. Поэтому чаще всего ремонтом в подобных случаях занимается арендатор, а его затраты учитываются в счет арендной платы либо возмещаются собственником после окончания работ.

«А для того, чтобы между арендатором и арендодателем не возникло никаких недоразумений, стоимость ремонтных работ должна фиксироваться либо в договоре найма, либо в дополнительном соглашении к договору», - предупреждает Ольга Смирнова («Поинт Эстейт»). «Но перед этим еще рассчитывается и смета расходов, где указывается стоимость материалов и оборудования (если оно требуется), а также примерная стоимость работ. Смета дает понять, какой период наниматель будет проживать в квартире за счет проводимого ремонта», - разъясняют специалисты департамента аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость». Хотя подробную смету, в принципе, делать не обязательно: как отмечает Юлия Лукина («НДВ-Недвижимость»), можно просто обсудить данный вопрос и установить ценовой потолок, выше которого подниматься нельзя. Причем особенно это важно, если арендатор планирует делать ремонтные работы своими руками, без привлечения каких-либо организаций, в этом случае, как советует Ольга Смирнова («Поинт Эстейт»), нужно оценить свои трудозатраты и обговорить с арендодателем сумму компенсации непременно до начала ремонтных работ, причем эту сумму нужно обязательно прописать в договоре или в дополнительном соглашении отдельно. Только при таком порядке вероятность недоразумений между сторонами сводится к минимуму, а если спор все-таки начинается, то арендатор может аргументированно защитить свои права в суде, ведь в данном случае доказать стоимость ремонтных работ какими-либо чеками и другими платежными документами не получится. А следовательно, если она не будет зафиксирована в документах, собственник сможет учесть в счет арендных платежей только стоимость материалов.

Поэтому когда ремонтные работы проводят сторонние организации или частники, арендатору нужно обязательно быть уверенным в том, что он получит документальное подтверждение стоимости работ (иначе лучше обращаться к другим ремонтникам): «Это могут быть, например, договор и акты проведенных работ от ремонтной компании или расписки от мастеров в получении вознаграждения», - говорит Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда»). Не так важно, каким будет документ, главное, чтобы он был. Так же как и документы, подтверждающие покупку строительных и отделочных материалов, коими могут стать кассовые и товарные чеки из магазинов, накладные и т.п. Но даже при имеющихся в наличии документах по завершении работ лучше составить акт их приема, подпись собственника на этом акте подтверждает, что он удовлетворен проведенным ремонтом, и значительно снижает вероятность каких-либо споров.

А если потоп?
Однако бывают ситуации, когда необходимость в ремонте возникает неожиданно - никто не застрахован от затоплений, пожаров и прочих несчастных случаев. И вот здесь действует простое правило: «Если ущерб произошел по вине арендатора, то он устраняется за его счет, а если не по вине арендатора, то за счет собственника квартиры», - утверждает Ольга Смирнова («Поинт Эстейт»). Причем в последнем случае не важно, кто виноват в ЧП: соседи, управляющая компания либо вообще разбушевавшаяся стихия, разбираться со всем этим и ремонтировать квартиру – дело рук арендодателя. И любой стандартный договор аренды содержит соответствующие пункты.

Таким образом, всякое ЧП требует выяснения причин и установления вины. «Например, если арендатор стал самостоятельно менять кран и его сорвало или он забыл закрыть воду, из-за чего в квартире случился потоп, либо ребенок арендатора разрисовал обои фломастерами, это трактуется как ущерб по вине арендатора», - объясняет Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда»). И тут, уведомив собственника о случившемся несчастье и согласовав с ним ремонт, можно смело закупать новые обои или брать в руки молотки и приступать к ликвидации аварии. А вот в других случаях никаких затрат производить нельзя, нужно определять виновника ЧП.

«В большинстве договоров аренды есть пункт, что в случае возникновения аварий, неисправностей или поломок, а также причинения ущерба отделке или мебели, арендатор обязан в тот же день сообщать об этом арендодателю», - говорит Ольга Смирнова («Поинт Эстейт»). Так что в обязанности квартиросъемщика фактически входит лишь уведомление собственника недвижимости о случившемся и все. Но на практике часто оказывается, что арендодатель не может реагировать оперативно, а иногда и вовсе оказывается где-нибудь далеко – в командировке или на «зимовке» где-нибудь в Таиланде, поэтому искать виноватых приходится арендатору, ведь именно он заинтересован в скорейшем разрешении ситуации и ремонте. Ну а чтобы определить, кто виноват, прежде всего, нужно вызвать представителей управляющей компании (коммерческой УК или ДЕЗ), а также, если необходимо, пожарной инспекции, агентства по чрезвычайным ситуациям и т.п., которые составят акт с указанием причин ЧП и зафиксируют масштабы ущерба. Без этого акта, то есть фактически без определения виновника, как отмечают специалисты департамента аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость», сложно будет доказать собственнику квартиры необходимость возмещения расходов. А вот с актом уже можно обсуждать с арендодателем варианты устранения ЧП, причем желательно делать это письменно (хотя бы по электронной почте, если собственник в отъезде). И если в итоге будет решено, что последствия аварии ликвидирует арендатор, а собственник возмещает его расходы в будущем, нужно обязательно подтверждать все траты платежными документами, как на строительные и отделочные материалы, так и на услуги ремонтных организаций и/или специальных служб, которые уполномочены устранять последствия аварий. Именно эти документы стоит потом предъявлять собственнику, и именно они могут быть основанием требовать компенсацию в суде, если арендодатель вдруг откажется возмещать понесенные расходы.

Ремонтировать или нет?
Предусмотреть аварии, конечно, невозможно и тут уж как повезет, а вот брать ли в аренду квартиру без ремонта и делать ли его своими силами - решать, естественно, арендатору. Большинство экспертов рынка считает, что взваливать на себя такое бремя не стоит: «Во-первых, связываться с квартирой, нуждающейся в ремонте, достаточно энергозатратно. А во-вторых, есть риск, что собственнику настолько понравится новый облик квартиры, что при продлении договора на следующий период он существенно повысит арендные платежи», - говорит Ольга Смирнова («Поинт Эстейт»), и если арендатор их не потянет, получится, что он тратил свои усилия на чужих людей. «Плюс собственник может и сам вернуться в квартиру раньше, чем планировал, и опять же получается, что усилия на ремонт были потрачены зря, - добавляет Юлия Лукина («НДВ-Недвижимость»). - Поэтому более удобен вариант, когда арендуемую квартиру ремонтировать не нужно. Конечно, ставка будет повыше, чем в квартирах, требующих ремонта, но зато арендатор будет избавлен от лишних хлопот и дополнительных рисков». Да собственно, как показывает практика, наниматели и отдают предпочтение именно таким вариантам.

Но если все-таки очень хочется сэкономить, то можно арендовать квартиру и без ремонта, однако не делать его, а жить в тех условиях, что есть, попытавшись договориться с собственником на дополнительную компенсацию в плюс к более низкой арендной ставке. Реально сбить цену еще на 5-10% либо несколько месяцев жить в квартире бесплатно: «Ситуация, когда арендатор снимает квартиру, которая объективно нуждается в ремонте, и собственник учитывает этот факт в расчетах, устанавливая «арендные каникулы», является довольно распространенной, особенно если квартиросъемщик готов внести большую предоплату», - отмечает Юлия Лукина («НДВ-Недвижимость»). Так что у желающих сэкономить на арендной плате выбор тоже есть.

Резюме портала www.metrinfo.ru
Ремонт в арендуемой квартире в большинстве случаев делается арендатором, но дело это тонкое и далеко не всегда полезное, несмотря на то что квартира, изначально предлагающаяся без ремонта, может стоить дешевле, а стоимость ремонтных работ и материалов обычно учитывается в счет арендных платежей. Во-первых, ремонт в арендуемой квартире нужно обязательно согласовывать с собственником вплоть до мелочей. А во-вторых, времени и энергии на него тратится не меньше, чем на любой другой ремонт, но все усилия могут пойти коту под хвост, если благодаря этому же ремонту собственник поднимет арендную плату при перезаключении договора или решит пожить в обновленной квартире сам. Но если все-таки арендатор решается на ремонт, то ему следует обязательно фиксировать все понесенные расходы платежными документами, и еще до начала работ, надо обговаривать с собственником стоимость его собственных усилий, если ремонт планируется осуществлять своими руками. Точно так же надо поступать и в тех случаях, когда в квартире произошло ЧП и арендодатель не может заняться ремонтом, хотя и должен. Хотя тут надо помнить, что если в аварии виновен сам арендатор, никаких чеков можно не собирать – ремонт должен быть осуществлен за его счет без всяких компенсаций.