После того как строительство загородного поселка завершено, перед покупателями встает проблема управления своим новообретенным имуществом. В большинстве случаев процесс состоит в том, что жители организуют свои объединения (ТСЖ и подобные им), которые потом иногда вступают в жесткое противоречие с созданными застройщиками управляющими компаниями. В нюансах такого развития событий мы и постарались разобраться.
Сами «стимулируют»
«Гром не грянет – мужик не перекрестится», эту истину мы все знаем прекрасно. Если оставленная застройщиком в поселке Управляющая компания (УК) работает хорошо, жители обычно ни о чем не беспокоятся, спокойно внося причитающуюся управленцам ежемесячную мзду.
Но бывает и иначе. «В 90% случаев ситуация развивается по следующему сценарию, - рассказал «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» Олег Сухов, адвокат «Первого столичного юридического центра». – На первой стадии, когда идут активные продажи домов и земельных участков, УК оказывает максимальный и высококачественный комплекс услуг. При этом цены остаются довольно демократичными». Далее, продолжает эксперт, наступает второй этап – когда продана половина коттеджей. Качество услуг остается на высшем уровне (это понятно, надо продолжать привлекать покупателей), но при этом собственники домов уже видят в платежных документах повышение цен. Их управленцы объясняют инфляцией, увеличением объемов работ и другими надуманными причинами.
И, завершает Олег Сухов, на третьем этапе, когда почти все участки с домами проданы, созданная застройщиком УК показывает себя во всей красе: счета баснословные, а качество услуг падает до минимума. Самый эффективный способ решения данной проблемы – это создание жителями своего объединения и последующий поиск коммерческой компании профессиональных управленцев.
Другие опрошенные нами эксперты подтвердили эту точку зрения – правда, косвенно. Андрей Муравьев, руководитель департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», говорит о существовании поселков, где объединение жителей совсем не нужно: оставленная застройщиком УК работает хорошо. Однако, продолжает Андрей Муравьев, «долю подобных поселков нельзя назвать высокой – это около 15-20%». Данные цифры (с небольшой погрешностью в 5-10%) совпадают с тем, о чем говорил Олег Сухов – он, как мы помним, относил к числу «проблемных» 90% проектов. С тем, что иногда целью оставленной застройщиком УК действительно является только «откачка» с жителей как можно больше денег, соглашается и Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость»: вспоминает ситуацию, когда такие управленцы не только резко подняли платежи для жителей, но еще и ввели плату за въезд.
Само собой лучше не становится
Однако, обращали внимание наши консультанты, просто смена УК на абы кого не является панацеей. «Есть пример, когда в поселке взносы на обслуживание составляют 5 тыс. руб. в месяц – эти средства собираются некоммерческим партнерством (НП), организованным застройщиком, - говорит Алексей Сенчук, руководитель офиса «Новослободское» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость». – А в соседнем поселке, отстоящем всего на 3 км, жители организовали собственное НП, и взносы там составляют уже 15 тыс. Причем решение о том, что эта сумма должна быть именно такой, приняли сами жители. Конечно, 20-30% людей были против, но большинство проголосовало за. Если бы это была внешняя УК, то сумма могла бы быть значительно ниже».
«Когда после завершения продаж застройщик перестает спонсировать содержание поселка, начинаются «бунты», - говорит о той же проблеме Александр Дубовенко, управляющий партнер корпорации GOOD WOOD. – Как правило, застройщика выдавливают из поселка, вводится самоуправление. Но результат чаще всего только хуже. Новые люди, дорвавшиеся до денег, начинают воровать. Кроме того, идет борьба между теми, кто постоянно живет в поселке, и теми, кто живет не постоянно: «зачем мне зимой оплачивать освещение поселка и чистку снега, если я зимой появляюсь один раз, и то только на Новый год».
И компания-застройщик отнюдь не всегда противится стремлению жителей к самостоятельности. «Общее имущество в построенных нами коттеджных поселках «Графский лес» и «Графские пруды» с 2012 года находится под управлением жителей, которые объединились в форме НП, - отмечает Виктор Сюков, заместитель гендиректора компании «АЛЛТЕК Девелопмент». – Его создание произошло по инициативе девелопера в тот момент, когда поселок был сдан в эксплуатацию, а жители стали активно проявлять интерес к управлению общим имуществом и формированию бюджета. Инициативной группой были сформированы новые размеры обязательных взносов, которые на общем собрании жильцов общим голосованием были утверждены. Сейчас кроме обязательных взносов также присутствует формат добровольных взносов – из этого бюджета, к примеру, в поселке были построены мост через пруд, соединяющий две парковые зоны в пределах поселка, перестелено покрытие на детской площадке».
«Мы не зарабатываем на управлении поселков, но решаем все будущие проблемы их жизнедеятельности в процессе строительства: чтобы дороги не развалились, сети функционировали и поселок надежно охранялся, - подтверждает Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка». – Когда строительство завершено (как, например, в проектах «Данилово-2», 3 и 4, а также «Подколокольном»), мы передаем управление собственникам участков. На общем собрании прежний состав УК отчитывается и передает управление новым людям, которых выбрали сами жители. Когда они проверяют наши контракты на обслуживание, то убеждаются, что с точки зрения цены и качества они являются оптимальными».
Законы: вроде впечатляющее разнообразие…
Теперь поговорим подробнее о том, как именно жители могут объединиться. Закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (№66 ФЗ от 15.04.1998) дает нам следующие варианты:
1. Садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ)
2. Дачное некоммерческое товарищество (ДНТ)
3. Огородническое некоммерческое товарищество (ОНТ)
4. Садоводческое некоммерческое партнерство (СНП)
5. Дачное некоммерческое партнерство (ДНП)
6. Огородническое некоммерческое партнерство (ОНП)
7. Садоводческий потребительский кооператив (СПК)
8. Дачный потребительский кооператив (ДПК)
9. Огороднический потребительский кооператив (ОПК)
В принципе, все они могут быть использованы в изучаемых нами случаях. «Относительно слов «садоводческий», «дачный», «огороднический» следует сказать, что они носят информативный характер и избираются только исходя из целей создания объединения, - говорит Олег Сухов. – В случае с коттеджным поселком допускается употреблять слово «дачный» или не употреблять его вообще».
Различия между организационно-правовыми формами – «Товарищество», «Кооператив», «Партнерство», продолжает эксперт, как правило, обусловлены целью их создания. К примеру, кооператив создается с целью строительства поселка, с привлечением денежных средств, которые называют паи, или обустройства уже имеющегося поселка новыми коммуникациями. А товарищество или партнерство создаются только для управления уже имеющимся поселком. Выбирая между ними, учитывают определение ряда организационных моментов, таких как выбор правления, утверждения тарифов на услуги и прочее.
Нотариус Алексей Комаров, руководитель нотариальной конторы в Санкт-Петербурге, обращает наше внимание на то, что ТСЖ, «несмотря на определенные правовые пробелы, представляется наиболее отвечающей реальности формой объединения собственников коттеджей. Что подтверждается и судебной практикой при возникновении споров о порядке управления в коттеджном поселке».
Но эта форма управления имеет ряд особенностей, значительно ограничивающих владельцев коттеджей, предупреждает эксперт. Например, статья 136 ЖК РФ обязательным условием объединения собственников коттеджей устанавливает близость расположения коттеджей, «дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома». Из чего следует, что отсутствие хотя бы одного связывающего признака не позволит образовать ТСЖ.
…но суть одна: товарищество
Правда, ситуация в вопросе законодательного регулирования радикально изменилась – и совсем недавно. С 1 сентября вступили в силу поправки в Гражданский кодекс, суть которых сводится к тому, что любое объединение жителей (как бы оно ни называлось) приравнивается к товариществу собственников жилья (ТСЖ).
«Согласно ст. 123.12 ГК РФ, товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), - говорит Ольга Матюгова, финансовый директор ООО «Феникс Групп» (девелопер поселка American Dream). – Если оно создано для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами». По существу, продолжает эксперт, ТСЖ будет общим институтом, включающим и садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие товарищества и партнерства.
Наши консультанты также обратили внимание на проблему доработки законодательства о ТСЖ под нужды именно загородной недвижимости, и выразили надежду, что она будет решена. «Я надеюсь, что в ближайшие 2-3 года законы о ТСЖ и товариществах собственников недвижимости (ТСН) адаптируют для загородных комплексов», - отмечает Виктор Сюков («АЛЛТЕК Девелопмент»).
«Старая» УК: неизбежно ли расставание?
Означает ли объединение жителей в ТСЖ, что прежнюю УК обязательно выгонят из поселка? Не всегда. «Нет смысла менять хорошо работающую машину, - говорит Алексей Сенчук («ИНКОМ-Недвижимость»). – Необходимость в этом может возникнуть тогда, когда у жителей есть серьезный повод». Эксперт приводит пример, когда жители объединились в НП, добились передачи своей новой структуре всех дорог, коммуникаций и прочего имущества в поселке – а потом все равно были вынуждены взять на работу двух управленцев из прежней компании. «Провести «революцию» жителям удалось, а вот решать ежедневные рутинные задачи они уже не смогли – у всех свои заботы, а деятельность хлопотная, - подводит итог эксперт. – Так что по факту управленцы остались теми же, но вот контроль со стороны жителей усилился».
«На практике встречаются случаи, когда жители, создав некоммерческую организацию, не отказываются от услуг старой управляющей компании, - подтверждает адвокат Олег Сухов. – Обусловлено это тем, что качество и цена услуг, предоставляемых УК, устраивает собственников домов. Но они хотят при этом контролировать действия управленцев и в случае отступления от условий договора – применять санкции».
Управляющую компанию всегда можно призвать к порядку – пожаловаться на нее в прокуратуру, жилищную инспекцию, считает Иван Кудряшов, начальник юридического отдела группы компаний «Экодолье». Эксперт также напоминает нам, что управляющие организации, занимающиеся многоквартирными домами, например, будут обязаны с мая 2015 года иметь лицензию и аттестованных управляющих. Предположим уже от себя, что процесс лицензирования и аттестации «перекинется» и на загородный рынок, тем более что многоквартирные дома (это те же малоэтажки) на нем вполне благополучно существуют.
Резюме от портала www.metrinfo.ru
Приобретение недвижимости – это, конечно, очень сложная проблема. Но не менее сложной, как выясняется, может оказаться и последующая жизнь: хорошо ли организовано в поселке обслуживание, не слишком ли дорого оно обходится? Чтобы все это не стало сюрпризом, нужно прояснять подобные вопросы заранее. В частности, не было ли у данного застройщика в уже реализованных проектах конфликтов с жителями?