В нынешнем октябре произошло событие, которое, вероятно, можно считать важнейшим для российского рынка недвижимости за последние несколько лет. Окончательно принят Госдумой, одобрен Советом Федерации и подписан президентом ФЗ №284 – «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса РФ и признании утратившим силу Закона РФ "О налогах на имущество физических лиц"».
За сухенькой формулировочкой (у нас, как известно, название половины законов начинается с «О внесении изменений…») скрываются действительно масштабные перемены – реформируются правила налогообложения недвижимости. После примерно двух десятков лет разговоров на эту тему государство перешло к делам, и результаты этого перехода граждане почувствуют уже со следующего года.
Этапы большого пути
Жена Одиссея Пенелопа ткала свое покрывало 20 лет, каждую ночь распуская сделанную за день работу. Аналогии с обсуждаемой темой приходят сами собой: реформирование системы налогообложения в нашем отечестве заняло, в принципе, столько же времени. «Вопрос с модернизацией порядка и величины взимания налога на недвижимость прорабатывается с середины 90-х годов, - напомнил «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» Алексей Комаров, нотариус (Санкт-Петербург). – Первым стартовал земельный налог с порядком регулирования, определенным НК РФ. Таким образом, с 1995 года порядок расчета налога за землю определяется из кадастровой стоимости. Единственным налогом, не урегулированным НК РФ, оставался налог на недвижимое имущество (жилой дом, квартиру, комнату, дачу). Порядок уплаты налога за указанное имущество определяется законом РФ от 9 декабря 1991 г. № 2003-I «О налогах на имущество физических лиц» (с изменениями и дополнениями) (тот самый, который новый закон №284 отменяет. – Прим. ред.)».
Сказать, что власти на эти 20 лет о налоге на имущество собственных граждан просто позабыли, было бы полнейшей неправдой. Еще как помнили! «Разговоры о необходимости видоизменения налога на недвижимость ходили давно, - говорит Вера Богучарова, замруководителя юридического департамента компании Est-a-Tet. – Проект принятого теперь закона был внесен в Госдуму еще в 2004 году и пересматривался на протяжении практически 10 лет».
От себя автор может добавить еще пару штришков. Во-первых, постоянно устраивались информационные вбросы: в интернете можно найти немало новостей годов этак 2002-2012, где говорится, что «со следующего года страна переходит на новую систему налогообложения». А во-вторых, в 1997-2006 годах проходил «эксперимент» по взиманию налога по новой методике – исходя из кадастровой стоимости объектов. Он затронул два города – Великий Новгород и Тверь.
Выходит, что всякий раз, как следует «разбежавшись» (всё-всё-всё, с Нового года переходим на новые правила), государство потом в последний момент отыгрывало назад. Почему? Популярная версия – неготовность. Дескать, соответствующие органы никак не могут научиться считать кадастровую цену недвижимости (о ее роли в новых правилах налогообложения мы поговорим ниже). Объяснение, на наш взгляд, не слишком правдоподобное: когда нужно, власти пересчитывают все и очень быстро. Ни одно из происходящих регулярно повышений цен, к примеру, никогда не откладывалось из-за того, что «не успели сосчитать». Так что, как нам кажется, куда ближе к истине объяснение, данное Алексеем Комаровым.
«Государство не торопилось что-либо менять с налогом по двум причинам, - говорит эксперт. – Поскольку:
1. Налог затрагивает интересы всех граждан, и его некорректное применение может оказать негативное политическое влияние.
2. Денег в бюджете было и так достаточно для реализации намеченных центром программ».
Пора, мой друг, пора…
Тут, естественно, возникает вопрос о том, почему данные новации приняты именно сейчас? Версий тоже две. Первая сводится к тому, что завершена, наконец, вся подготовительная работа. «Полагаем, что соответствующие политические решения приняты сейчас, поскольку сформировались определенные предпосылки: во многих регионах проведена работа по проведению кадастровой оценки объектов недвижимости, - считает Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ». – А там, где этого до сих пор не сделано, появляется серьезный стимул завершить решение данных вопросов в установленный срок». «По данным Росреестра, в настоящий момент работы по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости завершены практически на всей территории страны», - поддерживает эту точку зрения Дмитрий Кириловичев, юрисконсульт ООО «Тройка-Эстейт».
Есть и другая версия. Наиболее деликатно ее выражает Владимир Зимохин, замруководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость», напоминающий о «необходимости пополнить бюджет». «Вероятно, это меньшее из зол по сравнению с налогом продаж и увеличением НДФЛ и/или НДС, - добавляет эксперт. – Действительно, странно, почему налог на машину может быть больше, чем налог за квартиру».
Схожая точка зрения и у руководителя аналитического центра «Индикатора рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко. По мнению эксперта, увеличение имущественных налогов более приемлемо для экономики, чем рост налоговой нагрузки на бизнес и/или ставки НДФЛ. А если ставка по налогу будет более-менее высокой, то она станет заслоном на пути спекуляций с недвижимостью а также – препятствием для образования ценовых пузырей на рынке. Также эксперт напоминает, что налог - основной источник пополнения местных бюджетов и, например, в Европе за счет него строятся дороги, школы, больницы, проводится благоустройство. То есть обеспечивается высокий уровень жизни. (См. статью «Руководитель IRN.RU: лучше поднимать налоги на недвижимость, чем на бизнес».)
Нотариус Алексей Комаров тоже напоминает о местных бюджетах, но высказывается комментатор жестко: «Пока мы имеем очень печальные экономические прогнозы пополнения федерального бюджета, - говорит он. – Цена на нефть падает. Экспорт газа в Европу уменьшается. Есть проблемы корпоративного рефинансирования, в том числе и в градообразующих компаниях. Денег в регионы будет поступать все меньше и меньше. И чем пополнять региональные бюджеты – непонятно».
Эксперт добавляет, что уже упоминавшийся эксперимент в Великом Новгороде и Твери привел к тому, что поступление налога возросло в 25(!) раз. И при этом массовых недовольств среди граждан не было.
Ставки: не в них фишка
Теперь переходим к анализу новых налоговых правил. Первое, что интересует – это ставки. Как выясняется, именно в этом вопросе изменений не так много. Действующие на сегодня (то есть по нынешнему законодательству) цифры выглядят так:
| Суммарная инвентаризационная стоимость объектов налогообложения | Ставка налога |
|---|---|
| До 300 тыс. руб. включительно | До 0,1% включительно |
| 300-500 тыс. руб. | 0,1 - 0,3% |
| Свыше 500 тыс. руб. | 0,3 - 2% |
Теперь рассмотрим правила новые. На бОльшую часть объектов, которыми может владеть обычный гражданин, установлена все та же ставка 0,1% - это квартиры, индивидуальные жилые дома, дачные домики, гаражи и машино-места. 0,5% - для «прочих объектов недвижимости». А еще есть ставка в 2% - для коммерческих и офисных объектов недвижимости, а также для дорогой (свыше 300 млн руб.) жилой недвижимости.
Еще есть дополнительные условия. Часть из них «автоматические», т.е. предоставляются безусловно. «Предусмотрены и налоговые «пряники», - говорит адвокат Олег Сухов. – Из площади жилья при расчете налога будут вычитаться квадратные метры: 20 кв. м для квартир, 10 кв. м для комнат и 50 кв. м для коттеджей, индивидуальных домов, хозяйственных строений». Правда, данная льгота будет действовать только для одного объекта недвижимости – если у вас две квартиры, «вычесть» 20 кв. м можно будет только из одной.
Вторая группа дополнительных условий оставлена на усмотрение местных органов власти: муниципалитеты смогут минимальную (и при этом самую массовую) ставку в 0,1% уменьшить вплоть до нуля или, напротив, увеличить – но не более чем в три раза. Как отметили наши эксперты, особо надеяться, что местные власти полностью освободят вверенное население от налога (обнулив ставку) не стоит – у властей собственные траты. «Местные администрации скорее будут увеличивать ставки, чем уменьшать их, - считает Дмитрий Кириловичев («Тройка-Эстейт»). – Возможны введения пропорциональной шкалы в зависимости от кадастровой стоимости объекта, что практиковалось местными властями по действующему налогу на имущество». «Возможное изменение базового значения налоговой ставки – чисто политический ход, - убежден Алексей Комаров. – Кремль декларирует достаточно низкую заявленную базовую ставку по жилым помещениям. А все негативные политические последствия от ее повышения при выборности губернаторов можно переадресовать обратно в народ… По Санкт-Петербургу ставка будет не меньше 0,2%».
…Подводя итог данному вопросу, можно сказать, что ставки – явно не основная новация данного закона. Они в целом остались такими же, как и были раньше – вполне вегетарианскими.
Оценка – вот что главное!
Что меняется, и радикально – это расчет цены объекта налогообложения. При «прежнем прижиме» (М. Шолохов) для этого использовалась оценка инвентаризационная – в результате цены большинства московских квартир балансировали на грани 500 тыс. руб., и их владельцы платили налог в 500-1500 руб. в год. Теперь же оценка станет кадастровой. Поскольку многим гражданам здесь приходят на ум самые разнообразные вещи – от кентавра до кадавра – попробуем разобраться, что же значит это слово.
Как выясняется, ничего сложного. «По определению, кадастровая стоимость – это установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки или определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, - говорит Вера Богучарова (Est-a-Tet). – Проще говоря, она определяется независимыми оценщиками, работающими на рынке недвижимости, которые осуществляют сбор и анализ информации о рынке объектов недвижимости, после чего составляются отчеты об определении кадастровой стоимости объектов оценки».
«Кадастровая оценка осуществляется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, исполнителем работ по оценке является ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», - добавляет Дмитрий Кириловичев («Тройка-Эстейт»). – Оценка производится без осмотра объекта, расчетным путем с учетом местоположения объекта (район, ближайшая станция метро, расстояние до центра), типа и индивидуальных характеристик (года постройки здания, материала стен, этажности и состояния объекта недвижимости)».
Важная деталь: кадастровая оценка может ведь оказаться и выше рыночной – если оценщик ошибется или намеренно решит сделать своему заказчику (государству) приятное. В этом случае у налогоплательщика есть право обжаловать цену в суде. Правда, отмечает Дмитрий Кириловичев, «статистика показывает, что пока судебные органы, как правило, отказывают в удовлетворении требований о снижении кадастровой стоимости». Несколько иное мнение у адвоката Олега Сухова. «Оспорить завышенный налог гражданину вполне реально, - считает он. – Но требует много времени и квалифицированного юридического сопровождения».
…Поскольку на конкретных примерах всегда понятнее, мы попросили наших экспертов посчитать будущие налоги для разных типов квартир. Вот результаты:
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:
«Берем однокомнатную квартиру площадью 35 кв. м, расположенную в Москве, в Академическом районе. Объект находится в собственности одного человека и является его единственным жильем. Сейчас налог составляет чуть более 1 тыс. руб. в год. Кадастровая стоимость 1 кв. м такой квартиры составляет около 180 тыс. руб., т. е. цена данной квартиры – примерно 6,3 млн. Вычтя 20 кв., необходимо рассчитать от оставшихся 15 – это 2,7 млн руб. Если ставку оставят на уровне 0,1%, то налог составит 2,7 тыс. руб.». От себя автор может добавить, что в принципе налог может быть увеличен – как мы помним, до трех раз.
Дмитрий Кириловичев («Тройка-Эстейт»):
«Для москвичей сумма налога в отношении типовой квартиры площадью 60 кв. м при средней кадастровой стоимости 130 тыс. руб. за 1 кв. м составит 5,2 тыс. руб. По квартире в центре Москвы на улице Спиридоновка общей площадью 250 кв. м (кадастровая стоимость 200 тыс. руб. за метр) - 46 тыс. руб.».
Алексей Комаров, нотариус:
«Варианты: квартира площадью 80 кв. м, кадастровая оценка – 5 млн руб. И комната в 9 кв. м с кадастровой оценкой 900 тыс. руб. По квартире выходит 3750 руб. в год (это минимальное значение, при сохранении ставки в 0,1%). По комнате налог не оплачивается, т.к. сумма налога покрывается налоговым вычетом». Примечание редакции: названные цифры относятся к Санкт-Петербургу. В Москве 80-метровая квартира будет намного дороже 5 млн руб.
Дарья Погорельская (ГК «МИЦ»):
«В качестве примера берем однокомнатную квартиру в 44 кв. м в новостройке в поселке Коммунарка. Кадастровая стоимость такого объекта составит примерно 4,1 млн руб.».
Мы же воспользуемся калькулятором оценки квартир в Москве и посчитаем налог на трехкомнатную квартиру площадью примерно 70 «квадратов» в кирпичном доме 50-х годов где-нибудь в районе станции метро «Университет». Рыночная стоимость такой квартиры около 20 млн рублей. Не забываем вычесть из этой суммы стоимость 20 метров, получаем цифру 14,3 млн. Налог – 14 300 рублей (если платить по ставке 0,1%). Или почти 43 000, если считать по ставке 0,3%.
Узнать же кадастровую стоимость своей недвижимости вы можете на официальном сайте Росреестра rosreestr.ru в разделе «Государственные услуги».
Льготники: заметно поужали
Также новый закон устанавливает (точнее говоря, сохраняет – в ныне действующем законодательстве они тоже есть) различные льготы. Часть из них мы уже называли в третьей главе нашего повествования – это возможность для всех налогоплательщиков «вычесть» некоторое количество квадратных метров из своего объекта, а также право местных властей уменьшить ставку налога.
Кроме этого, перечисляются категории граждан, которые освобождаются от налога. Самая массовая из них – пенсионеры.
Они освобождаются от налога, но с важной оговоркой, на которую обращает внимание Дарья Погорельская («МИЦ»). Налоговый кодекс устанавливает пять видов объектов налогообложения:
1) квартира или комната;
2) жилой дом;
3) помещение или сооружение, используемое исключительно в качестве творческих мастерских, ателье, студий;
4) хозяйственное строение или сооружение на дачном участке;
5) гараж или машино-место.
Налоговая льгота распространяется только на один объект каждого вида. Иными словами, если у пенсионера есть квартира, дача и гараж, то он не будет платить налоги (объекты разных видов). Если имеется две или более квартир – то от налогообложения будет освобождена только одна.
Отметим кстати, что ныне действующие правила полностью освобождали льготников (тех же пенсионеров) от налогов – вне зависимости от имеющегося количества квартир. Что давало стимул состоятельным семьям записывать на одну бабушку всю имеющуюся недвижимость. Теперь такой стимул пропадает.
Когда ждать?
Новый закон вступает в силу с 1 января 2015 года. Однако новые правила начинают действовать не сразу в полном объеме. На пять лет установлен переходный период, во время которого местные власти могут поднимать налогообложение плавно. А в полном объеме все заработает с началом 2020 года.
Тем, кто хочет прочитать закон своими глазами, мы советуем зайти на сайт президента kremlin.ru.
Резюме от портала www.metrinfo.ru
Детали еще неясны (да и не могут быть ясны сейчас), но совершенно очевидно одно: заплатим мы больше, чем прежде. Если прежде налог исчислялся сотнями рублей, то теперь - тысячами, а для кого-то - и десятками тысяч.