Кредиты на земельные участки. Есть несколько вариантов: потребительские, ломбардные, ипотечные, рассрочка от девелопера. Особые требования кредиторов

И «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил выяснить, можно ли сегодня взять кредит на покупку участка без подряда, какие банки выдают такие займы и на каких условиях.

Но купить участок в кредит все-таки реально. Этим видом кредитования занимается не более 10-15% банков, но возможность есть. Кредиты на приобретение земельного участка выдают в первую очередь, конечно же, крупные банки – Сбербанк РФ, Росбанк, Россельхозбанк, Газпромбанк, Промсвязьбанк, «Банк Союз», банк «Дельта-кредит». Активнее всего, как сообщает Максим Рудницкий, директор компании М9land, с ипотекой на участки работает Сбербанк: «Например, в нашей компании порядка 10-15% сделок с участками кредитуются именно Сбербанком», - сообщает эксперт.

«Подобные программы встречаются и в линейках небольших региональных банков – Проинвестбанк, Донкомбанк, Башкомснаббанк, Камский Коммерческий Банк, Форштадт», - рассказывает Дина Орлова, ведущий эксперт по кредитным продуктам ИА «Банки.ру».

Но, впрочем, многие эксперты утверждают, что можно купить участок, имея в наличии всего лишь 10-15% от его стоимости. Например, такая возможность есть при обращении в Сбербанк, причем в качестве первоначального взноса при покупке участка для строительства дома можно использовать материнский (семейный) капитал.

Но, правда, как и по всем ипотечным программам, со второго полугодия 2014 г. ставки по земельной ипотеке тоже стали расти: «Если весной реально было получить кредит под 12%, то теперь при таких же параметрах кредита (срок и первоначальный взнос) найти меньше 14% все-таки сложно», - отмечает Максим Рудницкий (М9land). И в дальнейшем проценты могут вырасти еще (см. статью «Ипотека на фоне санкций: ключевая ставка выросла, западные рынки закрылись. Что будет с процентами и почему эксперты не теряют оптимизма?»), да и требования к заемщикам на фоне политической ситуации, экономических проблем и проблем с фондированием могут ужесточиться.

«Кроме того, вследствие изменения законодательства Московской области, возросла стоимость перевода земель из категории в категорию, и постепенно девелоперы при переводе земель начнут учитывать это в стоимости участков», - говорит Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка». Так что может подорожать не только кредит, но и земля.

Как уже отмечалось, в Сбербанке по программе «Загородная недвижимость» можно оформить кредит на участок под 13-14% на срок до 30 лет с первоначальным взносом от 15%. Самая низкая ставка доступна тем, кто располагает как минимум половиной требуемой суммы и планирует рассчитаться с банком не более чем за 10 лет. А если собственных средств 15-30% и кредит берется на 20-30 лет, то ставка составит 14%.

У Россельхозбанка есть 3 ипотечные программы, по которым можно приобрести как квартиру в новостройке, так и земельный участок, и проценты начинаются от 11,9% (а для зарплатных клиентов – даже от 10,9%). Минимальная ставка доступна тем, кто готов предоставить справку 2-НДФЛ, имеет 50% от стоимости земли и рассчитывает погасить кредит максимум за 5 лет. А если первоначальный взнос составит 15-30%, а срок кредита будет от 15 до 25 лет, то ставка поднимется до 14,5%, а если нет возможности предоставить справку 2-НДФЛ, то до 15%.

В Росбанке минимальная ставка по программе «Загородная недвижимость» - 12,55%, она устанавливается по кредитам с первоначальным взносом от 50% и сроком на 5-7 лет, а при сроке кредитования 21-25 лет и первоначальном взносе от 30 до 50% можно оформить ипотеку под 14,05%.

С помощью наших экспертов мы составили список наиболее расхожих требований банков к земельным участкам:

Могут выдвигаться определенные условия и к поселкам, например, к их удаленности от МКАД или категории. Ряд банков кредитует покупку участков без подряда только в мультиформатных аккредитованных поселках, где также продаются коттеджи, таунхаусы, участки с подрядом или квартиры. «В общем, если хочется купить землю сельхозначения в дачном поселке без утвержденного проекта планировки, только с электричеством, то банки вряд ли дадут ипотеку, хотя сам по себе надел может быть достаточно хорош», - делает вывод Эдуард Бобровский (компания «Оазис» (ГК «Гео Девелопмент»)).

В банк надо предоставить пакет документов по участку: «Кроме свидетельства о праве собственности на землю в перечень входят документ, являющийся основанием возникновения права собственности (обычно договор купли-продажи. – От ред.), выписка из ЕГРП о наличии/отсутствии обременений; отчет об оценке стоимости земельного участка; кадастровый паспорт и другие документы, такие как согласие супруги, разрешение органов опеки и попечительства и т.п.», - рассказывает Людмила Цветкова, финансовый директор компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость».

И очень важным моментом при оформлении кредита на землю является оценка. «Часто между оценкой банка и рыночной стоимостью земли, по которой заемщик ее покупает, возникает разница, по банковской оценке участок оказывается дешевле. Банки стремятся минимизировать свои риски, что выражается не очень высокой оценкой залога, - говорит Михаил Кондырев («33 Поселка»). – И в итоге покупателям приходится компенсировать разницу между оценкой банка и рыночной стоимостью участка». То есть сумма кредита, которая определяется стоимостью участка по оценке, уменьшается, и покупателю приходится искать дополнительные источники средств, чтобы все-таки приобрести желанный надел, например, занимать у родственников или брать еще и потребительский кредит. «И надо еще отметить, что обычно значительную часть цены участка составляют инженерные коммуникации, а их покупку банки не кредитуют. Поэтому нужно, чтобы затраты на электричество, газификацию, водоснабжение и т.п. включались в стоимость участка», - предупреждает Михаил Кондырев («33 Поселка»). Для этого необходимо, чтобы подведение коммуникаций оформлялось не отдельным договором или договорами, а было частью договора купли-продажи участка. Но далеко не все готовы на подобное оформление сделки, так как это увеличивает налоги и усложняется процесс покупки.

Альтернативные варианты
Таким образом, земельная ипотека возможна не всегда и не везде, и если она недоступна (например, в силу характеристик участка или проблем с его оценкой), то можно прибегнуть к альтернативным вариантам.

Прежде всего, есть потребительские нецелевые кредиты, которые разрешается тратить на что угодно, в том числе и на землю. «Конечно, условия кредитования по таким программам менее привлекательны: срок меньше, а процентная ставка больше - на уровне 20%, и соответственно, размер ежемесячных выплат выше», - отмечает Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»), но получить его проще. Можно не собирать никаких документов (потребительский кредит во многих банках доступен даже без справки 2-НДФЛ, достаточно лишь двух документов, удостоверяющих личность), выбирать любой участок и не передавать его в залог банку. «Поэтому если заемщик в приоритет ставит простоту получения кредита, то нецелевой потребительский заем более предпочтителен», - говорит Мария Полякова (АИЖК).

Тем более что на процентах в общем-то можно сэкономить, воспользовавшись, например, программой Россельхозбанка «Садовод». Это потребительский беззалоговый кредит, но он целевой – выдается на покупку участка, подведение коммуникаций, строительство дома и т.п., поэтому ставки здесь чуть ниже, чем по обычным потребительским кредитам, – 17-18% годовых в зависимости от срока кредита. При максимальном сроке – 5 лет – ставка будет 18%.

А также можно прибегнуть к «ломбардному» кредиту под залог уже имеющегося имущества, то есть заложить свою квартиру или готовый дом. В этом случае ставки будут все-таки ниже, чем по потребительскому кредиту – на уровне 15,5 - 17% годовых. Но придется собирать документы по закладываемому объекту и проводить его оценку. «Плюс нужно учитывать, требования банков к объекту залога. Например, не допускается, чтобы в закладываемой квартире были прописаны несовершеннолетние дети, а квартира находилась в аварийном доме. Объект, который становится предметом залога должен быть ликвидным», - отмечает Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»). «Требований к имеющейся недвижимости может быть даже больше, чем требований к земельному участку», - предупреждает Людмила Цветкова («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»).

Однако подобные потребительские кредиты или кредиты под залог недвижимости могут и не понадобится. Как сообщает Ксения Кастова, эксперт офиса «Сретенское» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость», некоторые кредитные организации не готовы давать ипотеку на приобретение земли, но выдают займы на строительство дома под залог приобретаемого участка. Поэтому если конечная цель заключается в строительстве и какие-то деньги у заемщика есть, но их планировалось потратить на возведение дома, приобретя участок в кредит, то можно сделать наоборот: купить на имеющиеся средства землю, а на строительство взять ипотеку.

Ну и конечно, надо учитывать, что сегодня многие девелоперы готовы предоставить покупателям рассрочку - беспроцентную или процентную в зависимости от срока рассрочки. Поэтому можно не связываться с банками, а поискать компанию, готовую продавать участки в рассрочку. «Наша девелоперская компания летом текущего года предложила уникальный на рынке продукт – рассрочка до 7 лет при покупке участка, - приводит пример Илья Дискин, директор проекта «Фламандия eco village» (коттеджный поселок). - При этом требования к заемщикам ниже, чем у банков, притом что процентная ставка сопоставима с банковской ипотекой. Единственный минус нашей рассрочки по сравнению с банковской ипотекой – это лимитированный срок, в то время как банки могут давать ипотеку и на 15 лет».

Резюме www.metrinfo.ru
Купить в ипотеку земельный участок не так просто, как квартиру: соответствующие программы есть не в каждом банке, могут возникать сложности с оценкой земли, да и не каждый надел подходит в качестве залога, плюс выше ставки, но все-таки получить кредит можно, особенно если покупать участок под индивидуальное жилищное строительство у хорошего девелопера, готового на прозрачную сделку и включение коммуникаций в стоимость земли. Ну а в крайнем случае можно прибегнуть к кредиту под залог имеющейся недвижимости или потребительскому кредиту. Или можно поискать девелопера, предоставляющего рассрочку.