Слова «серьезный ремонт» обычно ассоциируются с первичным рынком – именно новостройки приобретаются в состоянии «голого бетона», и вложения в их отделку требуются максимальные. Но и вторичные квартиры иной раз пребывают в таком виде, что ремонт в них делать обязательно. Именно об этом, то есть - приведении в пригодное для жизни состояние неновых квартир, мы и поговорим.
Вынесем все!
Опытные риелторы говорят, что «освоение» собственником новокупленной квартиры в 90% случаев начинается с выноса из нее старого хлама. Парадоксально: люди, в общем-то, знают, что захламленность снижает привлекательность их объекта – а значит, и цену. Соответственно, очистить квартиру должен был бы ее старый владелец, то есть продавец – это ведь у него все это барахло фактически вытягивает деньги из кармана. Но это в теории, на практике же люди держатся за свое никому не нужное имущество до последнего. Сначала уверяют, что непременно заберут все (в свою другую квартиру, на дачу), потом скучнеют и начинают говорить, что им все недосуг.
Итак, вынос мусора. Если по мелочи, то можно самолично доставить на помойку – корона с головы у вас от этого не свалится. Также возможен такой вариант – для последующего ремонта вы ведь будете приглашать ремонтную бригаду? Попросите их вынести старый хлам, добавив к оговоренной сумме 1-2 тыс. руб. Вынесут.
Более сложная ситуация, когда мусора много – в этом случае сделать все тихонько не получится. Прежде всего потому, что возможности помойки небезграничны. Самый простой путь тут – договориться с блюстителем мусорного контейнера, то есть дворником.
Не так давно обозреватель «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru» столкнулся с подобной проблемой – из квартиры требовалось удалить кухонную плиту и ванну. Особенно огорчала ванна – чугунная, в центнер весом. Местный дворник-таджик (росточку крохотного: в нем, кажется, и 1,6 м не было) неожиданно охотно согласился выполнить работу всего за 1 тыс. руб. Умчался куда-то, вскорости вернулся вместе с еще одним соотечественником Фирдоуси – и совместными усилиями они быстро утащили все. Знающие люди потом сказали мне, что дворники подрабатывают сдачей металлолома – так что при желании я мог бы настоять, чтобы столь ценные предметы они забрали вообще бесплатно.
Опыт общения с дворниками обнаружился и у Анастасии Быковой, PR-директора «Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис». «Купив в 2012 году четырехкомнатную квартиру на вторичном рынке, мы столкнулись с проблемой выноса мусора, - рассказывает она. – Местные дворники согласились сделать это за 6 тыс. руб. Вдобавок за эту сумму они еще и внесли в квартиру пластиковые окна на комнаты, плюс кухня, плюс остекление балкона».
Ну а когда мусора совсем много, остается одно – заказывать контейнер. Сделать это можно как в управляющей домом компании, так и в сторонней фирме – ее находим в интернете. «Объем контейнеров самый разный – от 0,8 куб. м (0,35 тонны) до 30 куб. м (18 тонн), - говорит Александр Леонтьев, руководитель отдела согласований и перепланировок «НДВ Проект Концепт» (входит в ГК «НДВ»). – Цена разнится от 380 до 9 тыс. руб. – в зависимости от объемов».
Оно само сломалось
Следующий возможный этап – слом старого. Самый радикальный вариант – это перепланировка, в ходе которой одни стены сносятся, другие воздвигаются. Но это тема для отдельного и очень серьезного разговора. Мы же поговорим о другой ситуации – когда новый собственник никаких перепланировок не предполагает, а все происходит само. Стали откалывать в санузле старый кафель – и развалилась перегородка, отделяющая ванную от кухни.
Самое разумное в данном случае – восстановить все стены как были. Закон говорит, что перепланировкой квартиры являются меры, изменяющие конфигурацию помещений на плане БТИ. Так что если на месте развалившейся стены вы установите новую – тут согласования не потребуется. Правда, напоминает Оксана Васильева, консультант портала pereplaniroffka.ru, не стоит увеличивать нагрузку на перекрытия дома, поэтому при подобных решениях нужно использовать самые легкие материалы – например, гипсокартонный лист и т.п.
Мокрое дело
Санузел в квартире – зона повышенной опасности. Цвет кафеля и конфигурация ванны – это вопросы вкуса, но если прорвет трубу или канализацию, вам придется оплачивать не только свой ремонт, но и соседей снизу. Так что уделить «мокрым зонам» следует особое внимание.
Теоретически в санузлах должна быть гидроизоляция. На практике в старом доме ее может просто не быть, либо от времени или неумелых ремонтов она пришла в негодность. Так что устраиваем новую. Традиционная гидроизоляция – рулонная: материал (как и следует из названия) продается в рулонах, которые на месте раскатываются и приклеиваются к основанию. В последнее время появилась другая технология – смесь. В этом случае гидроизоляция представляет собой мастику – она наносится на поверхность слоем и потом застывает. Плюсы и минусы каждого варианта – предмет отдельного подробного разговора, здесь же ограничимся констатацией того, что гидроизоляция нужна вообще, хоть какая-нибудь. Как говорил старина Дэн Сяопин, «неважно, какого цвета кошка – главное, чтобы она ловила мышей».
Второй важный момент, который обязательно следует сделать – заменить всю систему подводки воды и канализацию, поскольку в старом доме они, скорее всего, также сгнили. «На сегодня существуют различные виды канализационных и водопроводных труб, - говорит Павел Шевеленков, консультант департамента продаж элитной недвижимости компании MAYFAIR Properties. – Есть металлические, чугунные, пластиковые, асбестоцементные, керамические и металлопластиковые… Под горячую воду я бы посоветовал выбрать металлопластиковые трубы, под холодную – пластиковые или медные». В любом случае, напоминает эксперт, столь сложную работу не стоит выполнять самостоятельно – лучше пригласить специалистов. Кроме того, часть работ может потребовать отключения воды по всем стояку – это может сделать только слесарь управляющей домом компании.
Еще одно обстоятельство, на которое мы бы советовали обратить внимание. Идущие в санузле трубы – это не очень красиво, поэтому многие хозяева квартир стараются по максимуму спрятать их: устраивают красивые сантехкороба, в которых либо вовсе не устраивают ревизионных лючков (и такое бывает, поверьте!), либо делают эти лючки микроскопическими. Тут следует понимать, что просуществует эта «красота» до первой серьезной аварии – и тогда в вашей квартире появятся грубые мужики-сантехники, которые без малейшего содрогания разнесут короб кувалдой. Вывод очень простой: доступ к трубам должен быть обеспечен максимальный. Желательно – в виде дверцы от пола до потолка. А уж покрасить эту дверцу (или оклеить ее какой-нибудь симпатичной пленкой) вы можете полностью в соответствии с вашими представлениями о прекрасном…
Священная конструкция
Переходим к полам. Раздолбанный паркет или протертый до дыр линолеум – тоже на вторичке совсем не диво, надо менять. На первый взгляд, уж этот вопрос житель решает полностью на свое усмотрение – что нравится, то и кладем. Но не будем спешить.
«В документах, регулирующих вопросы перепланировки, существует понятие «замена напольного покрытия» - оно никаких согласований не требует, - объясняет Оксана Васильева (pereplaniroffka.ru). – А есть «изменение конструкции пола» - оно делается уже по проекту. Мотивировка жилинспекции – изменив «пирог», из которого состоит пол, вы можете нарушить шумоизоляцию или увеличить нагрузки на перекрытия».
Вывод следующий: не спрашивая у властей разрешения, вы можете заменить покрытие на такое же. Паркет на паркет, линолеум на линолеум. Если же на месте, где у вас раньше был линолеум, вдруг появится плитка, то это уже изменение конструкции пола. Проект подобной перепланировки обойдется вам в 10-20 тыс. руб., не считая хлопот по согласованию.
Желанное натяжение
Последнее, о чем нам хотелось бы сказать, – потолки. Их отделка (по крайней мере пока – надеемся, что мы не сглазим!) никак законодательно не регулируется, жители могут делать все на свое усмотрение.
Традиционные технологии – побелка или окраска водоэмульсионкой. Главный недостаток – поверхность должна быть идеально ровной, поэтому отделка потолков традиционно считается одной из самых трудоемких и долгих процедур. Появившаяся в последние годы альтернатива – натяжные потолки. «Они смотрятся аккуратно, создают идеально ровное покрытие и ощущение новизны», - положительно отзывается о новинке Алексей Шленов, исполнительный директор компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». От себя автор может добавить еще несколько доводов за: потолок может быть любого цвета, с рисунком. Возможно устройство разнообразного освещения: светильники монтируются в любом количестве и в любом месте. Натяжной потолок заметно улучшает звукоизоляцию, а при случае может сослужить и более существенную службу: если соседи сверху вас зальют (не очень, конечно, сильно), вода останется на вашем потолке. Потом можно его отцепить в одном углу и аккуратненько слить воду.
Натяжные потолки не сказать что страшно дороги – при использовании материалов среднего ценового диапазона мне насчитали по 400 руб. за кв. м – это с учетом всех углов, батарейных труб и прочего. Но есть одна проблема, очень серьезная. Натяжной потолок «съедает» примерно 5 см высоты помещения. Для многих квартир вторичного рынка (кроме, пожалуй, дореволюционных домов и «сталинок») это критично.
Резюме от портала www.metrinfo.ru
Ремонт квартиры – тот вопрос, в котором надо учитывать много факторов. Помимо соображений прекрасного (об этом никто не забудет – а если что, жена тихим деликатным голосом напомнит), тут следует помнить еще и о требованиях властей, не забывать о техническом состоянии дома, параметрах квартиры. Надеемся, что вам, уважаемый читатель, удастся успешно решить эту задачу со многими неизвестными.