Условия ипотеки – важный вопрос для миллионов россиян, не имеющих возможности купить жилье без привлечения кредитных средств. И естественно, ситуация, которая сегодня складывается в политической и экономической сферах, тревожит потенциальных покупателей жилья. Как сказались на ипотечных программах треволнения последних месяцев: падение рубля, рост инфляции, повышение ключевой ставки и санкции Запада, - и чего стоит ожидать на ипотечном рынке в ближайшие месяцы?
«Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» попытался найти ответы на эти вопросы.
Экономические перипетии подтолкнули спрос
Экономика России в I полугодии 2014 года переживала не лучшие времена, однако, на ипотечном рынке дела обстояли неплохо: за этот период «объем выдачи ипотечных кредитов приблизительно на 40% превысил показатель прошлого года за аналогичный период, что свидетельствует о высоком спросе на ипотеку», - говорит Наум Либкинд, начальник службы розничного кредитования КБ «МИА».
«Так, в I квартале 2014 года было выдано 198 082 ипотечных кредита на общую сумму 334,7 млрд руб., в количественном выражении это превышает уровень I квартала 2013-го в 1,4 раза, а в денежном - в 1,5 раза», - утверждает Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ». И во II квартале текущего года темпы роста не снижались: «По данным Банка России, за пять месяцев 2014 года было выдано 367 398 ипотечных кредитов на общую сумму 627,3 млрд руб., что в 1,36 раза превышает уровень января – мая 2013 года в количественном и в 1,44 раза – в денежном выражении», - сообщает Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра АИЖК. Рост ипотеки можно наблюдать и на примере отдельных банков: «Например, ВТБ24 за первое полугодие 2014 г. выдал ипотечных кредитов на сумму 164,2 млрд руб., увеличив прошлогодний показатель в 1,7 раза. Ипотечный портфель ВТБ24 вырос на 19,7%, до 576 млрд рублей, в то время как за 6 месяцев 2013 года рост составил 16,2%», - говорит Нина Крючкова, вице-президент, начальник управления разработки и сопровождения кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования ВТБ24.
Столь значительный рост объясняется как раз тем негативом, который случился в экономической сфере. Сначала, как отмечает Дина Орлова, ведущий эксперт по кредитным продуктам ИА «Банки.ру», фактор массового отзыва банковских лицензий снизил доверие населения к банковской системе и подтолкнул к поиску более надежного инструмента сохранения капитала, чем вклады. Масла в огонь подлило падение рубля, начавшееся уже в конце 2013 г., и увеличившее темпы в начале 2014 г., на фоне кризиса на Украине, что совсем не прибавляло уверенности в том, что «завтра» все вернется на круги своя. «Многие граждане забирали сбережения с депозитов и конвертировали их в более надежный, с их точки зрения, инструмент – в недвижимость. В условиях напряженности на финансовых и валютных рынках она воспринимается россиянами как надежный защитный актив», - говорит Михаил Гольдберг (АИЖК).
Таким образом, в первом квартале текущего года вырос спрос на недвижимость, но далеко не все покупатели смогли приобрести жилье без заемных средств, поэтому росла и потребность в ипотеке. К «инвесторам» присоединились желающие улучшить жилищные условия: «Они поняли, что в краткосрочной перспективе ожидать более лояльных условий кредитования не стоит, и решили больше не затягивать с покупкой жилья», - отмечает Михаил Гольдберг (АИЖК).
«Кроме того, поспособствовало и снижение требований к заемщикам. Некоторые участники рынка начали предлагать ипотеку по 1-2 документам, а также отменили обязательное подтверждение доходов справкой по форме 2-НДФЛ. Многие банки понизили требования и к размеру первоначального взноса. Это позволило приобрести квартиру в кредит даже людям, имеющим незначительные накопления», - рассказывает Наум Либкинд (КБ «МИА»).
Изменение ставок
Подталкивали к покупке жилья и ставки, которые до нынешнего лета держались на уровне прошлого года (по итогам 2013 г. средняя ставка составила 12,4%, и во втором полугодии было немало акционных программ со средней ставкой 11,5 - 12%). Даже несмотря на то, что в марте текущего года ЦБ РФ поднял ключевую ставку до 7%, а в апреле – до 7,5%.
По ключевой ставке банки кредитуются Центральным банком РФ, она определяет стоимость денег для банков, иначе говоря - стоимость фондирования. Соответственно, увеличение ключевой ставки влечет за собой рост процентов по кредитам. Но многие участники рынка не торопились: «В первом полугодии банки старались удерживать ставки по ипотечным кредитам на довольно низких уровнях, неохотно идя на повышение. И в январе – мае 2014 года средняя ставка по ипотечным кредитам в рублях составила 12,2%, что на 0,5 п.п. ниже уровня соответствующего периода 2013 года», - рассказывает Михаил Гольдберг (АИЖК).
«Но уже в начале второго квартала было понятно, что ставки по кредитам пойдут вверх, так как объем ликвидности в банковской системе сократился, а стоимость фондирования повысилась», - говорит Наум Либкинд (КБ «МИА»). А в конце второго квартала Сбербанк повысил ставки по всей линейке ипотечных продуктов. Это, как отмечает Кристина Шульгина, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость», стало отправной точкой для всех остальных банков. Вслед за Сбербанком пусть и незначительно, но подняли ставки ВТБ24 и Газпромбанк. «И вполне ожидаемо, что остальные банки постепенно тоже повысят свои ставки - ориентировочно на 0,5 – 1%», - говорит эксперт.
А в июле ключевая ставка опять поднялась – до 8%. Но пока, как сообщает Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»), часть игроков, особенно ряд банков среднего звена, запустили интересные предложения, чтобы привлечь дополнительных заемщиков. «Например, Связь-Банк предлагает программу «Новостройка». По ее условиям при первоначальном взносе более 20% размер процентной ставки на весь срок кредитования составляет 11,99%. При этом был отменен повышающий коэффициент за не очень хорошую кредитную историю, срок кредита и форму подтверждения доходов без справки 2-НДФЛ. А Промсвязьбанк продлил действие программы, по условиям которой процентная ставка составляет 11,9% на весь период кредитования, минимальная сумма первоначального взноса – 15%, а срок кредитования – до 25 лет», - рассказывает эксперт.
Пока же статистики, дающей полное представление о сегодняшней динамике ставок, нет: «Так как срок от подачи заявления до выдачи кредита в среднем составляет два месяца, то повышение средневзвешенной ставки по ипотеке, которая определяется по выданным займам, мы увидим в третьем квартале 2014 г.», - утверждает Наум Либкинд (КБ «МИА»).
Тенденции рынка
Ставки ставками, но в остальном условия ипотечного кредитования остаются вполне приемлемыми. Как уже отмечалось, в нынешнем году банки стали более лояльны к заемщикам. Кроме того, отмечает Кристина Шульгина («НДВ-Недвижимость»), клиентов привлекают минимизация дополнительных расходов, качество обслуживания и скорость работы по заявке на кредит. Так, многие банки стремятся сократить срок рассмотрения заявки до 1-2 рабочих дней, причем подать ее разрешается через интернет. «Наш банк в конце июня 2014 года предложил совершенно новый для ипотеки дистанционный сервис принятия решения по ипотечному кредиту онлайн. Теперь любой желающий, заполнив на сайте специальную форму анкеты, сможет получить окончательное решение по кредиту, не посещая офис. Личное присутствие необходимо лишь для подписания кредитного договора», - рассказывает Нина Крючкова (ВТБ24).
Повышению доступности ипотечных кредитов способствуют и изменения в законе «Об ипотеке», вступившие в силу в конце июля 2014 г.: «В законе закрепляются два новых вида страхования на случай дефолта заемщика: страхование ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору и страхование финансовых рисков кредитора. Новые виды страхования позволят банкам сократить свои риски при выдаче кредитов с минимальным первоначальным взносом - 10-20% от стоимости объекта недвижимости», - говорит Наум Либкинд (КБ «МИА»).
«Можно отметить еще одну тенденцию: большинство банков ввело льготную ипотеку для своих зарплатных клиентов», - говорит Дина Орлова (ИА «Банки.ру»).
В банке ВТБ24 займы стали более доступны тем, кто не располагает большой суммой на первоначальный взнос и может погасить кредит лишь через 20-30 лет: «В январе текущего года мы предложили принципиально новый подход. Теперь ставки по ипотеке не зависят от срока кредита, при первоначальном взносе от 20% на ставку влияет только размер кредита, причем чем выше сумма, тем меньше процент», - рассказывает Нина Крючкова (ВТБ24). ВТБ24 стал лояльнее и к покупателям новостроек: «По соответствующей программе кредитования по большинству объектов была отменена надбавка к ставке на период строительства. Таким образом, оформить ипотеку в нашем банке одинаково выгодно как на новостройку, так и на готовое жилье», - добавляет Нина Крючкова (ВТБ24).
Да и вообще, ипотека на новостройки набирает обороты, данный тренд, сформировавшийся в 2012-2013 гг., действует и по сей день: банки уже не опасаются выдавать кредиты на строящееся жилье (естественно, аккредитованное в кредитных организациях) и активно работают с бОльшим количеством застройщиков.
Умеренно-пессимистичные ожидания
Сегодня, по данным Михаила Гольдберга (АИЖК), средняя ставка по ипотечным кредитам еще составляет 12,2%, при этом средний срок кредита – 15 лет, а средний размер займа - 1,7 млн руб.
Примерно такие же данные приводят и эксперты. Например, по сведениям Наума Либкинда (КБ «МИА»), срок кредитования обычно составляет 15-18 лет, а сумма ипотеки зависит от региона: по России она составляет 1,5 – 2 млн руб., в Московской области - около 2,5 млн руб., а в Москве – не менее 3,5 млн руб. Доля же заемных средств чаще всего составляет 60-70%, а ставка в большинстве случаев, как отмечает Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»), колеблется от 12 до 12,5%.
В обозримом будущем средние параметры ипотечных кредитов, кроме ставки, скорее всего, не изменятся. А вот проценты по ипотеке все-таки будут расти – вслед за ключевой ставкой. «До конца года ставки могут увеличиться еще на 1-2 п.п.», - говорит Наум Либкинд (КБ «МИА»). «И во втором полугодии проценты на рынке ипотеки будут находиться в диапазоне 12,5 - 13,5% годовых», - добавляет Кристина Шульгина («НДВ-Недвижимость»).
Но одномоментного существенного повышения, как считает Нина Крючкова (ВТБ24), скорее всего, не произойдет: ставки будут расти постепенно, в зависимости от общей ситуации на финансовых рынках. «В условиях острой конкурентной борьбы главные участники рынка постараются удерживать ставки на текущих уровнях, либо если и повышать, то незначительно. Удерживать текущий уровень ставок станет труднее, только если стоимость фондирования будет и дальше увеличиваться. Лишь в этом случае средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным в течение 2014 года, может вырасти до 12,5 – 13%», - прогнозирует Михаил Гольдберг (АИЖК).
Вот тут-то и проявятся санкции Запада в адрес российской банковской системы, ведь они направлены на то, чтобы ограничить доступ банков к относительно дешевым западным деньгам и тем самым повысить стоимость фондирования. Банкам, попавшим под санкции, на внутреннем рынке вряд ли удастся привлечь деньги по такой же стоимости, как на западных рынках, поэтому данные ограничения могут подтолкнуть ставки по кредитам вверх. Однако это коснется только тех банков, которые зависят от зарубежных кредитов, и только в долгосрочной перспективе. Санкции же в большей мере распространяются на банки, которые могут обойтись без западных денег: «Глобального влияния на финансовую систему России меры Запада, вероятнее всего, оказать не смогут, так как банки с госучастием, против которых введены санкции, не так сильно зависят от зарубежных финансовых систем и много не потеряют», - утверждает Оксана Вражнова, председатель правления группы компаний «МИЭЛЬ». «Не думаю, что введение санкций существенно повлияет на деятельность Сбербанка и ВТБ, потому что ЦБ, скорее всего, предоставит этим и другим банкам, для которых закрылись рынки Европы и США, поддержку. Плюс, вероятно, мы увидим более активное сотрудничество банков со странами Юго-Восточной Азии», - соглашается с ней и Наум Либкинд (КБ «МИА»).
Но если ставки по ипотеке и продолжат рост, спрос на кредиты, скорее всего, сохранится, «ведь для многих заемщиков – это порой единственный способ приобретения жилья», - отмечает Оксана Вражнова («МИЭЛЬ»). «К тому же уровень платежеспособности населения сокращается, что приведет к увеличению роста сделок по покупке недвижимости с использованием кредитных средств. Плюс рынок будет поддерживаться гражданами, наконец осознавшими, что поводов для снижения ставок в ближайшем будущем нет, а также за счет реализации социальных ипотечных программ как на федеральном, так и на местном уровне», - полагает Наум Либкинд (КБ «МИА»).
Поэтому эксперты даже говорят о дальнейшем росте ипотеки, но гораздо более умеренными темпами. Ведь есть и сдерживающие факторы. Дело в том, что большинство граждан, желающих вложить в средства в недвижимость, надеясь на сохранение своих капиталов, уже это сделали. Среди прочих «тормозов» – отсутствие лишних денег у населения, сокращение числа желающих «влезать в кредит», многие вообще отложат квартирный вопрос до лучших времен. «Таким образом, если по итогам первого полугодия рост ипотечного рынка составил более 40% в денежном выражении, то по итогам всего 2014 года он, скорее всего, не превысит 20-30%», - предполагает Михаил Гольдберг (АИЖК).
Но многое зависит от геополитики и решений властей, которые будут приняты в экономической сфере, а также от возможности банков привлекать капитал. При самом пессимистичном сценарии, как отмечает Дина Орлова (ИА «Банки.ру»), если, например, санкции Запада не будут сняты в течение долгих месяцев, можно ожидать не только роста процентных ставок, но и сокращения финансирования строящихся объектов недвижимости, т.е. сложнее будет получить кредит на новостройку. А также негативные последствия может иметь нынешняя лояльность банков к заемщикам, и может увеличиться число просрочек по ипотечным кредитам.
Резюме www.metrinfo.ru
Первое полугодие 2014-го ознаменовалось ростом ипотечного рынка. Тем более что средняя ставка по кредитам оставались практически неизменной – 12,2% - на уровне последних месяцев 2013 г. Однако вслед за ростом ключевой ставки проценты по ипотеке увеличились, хотя и не очень значительно, да и покупки недвижимости стабилизировались и вернулись на обычный для нынешнего сезона уровень, поэтому рост ипотечного рынка замедлился. В ближайшем будущем темпы роста, скорее всего, упадут еще, но не станут отрицательными, даже если ставки вырастут еще на 1-2 п.п., что выглядит очень вероятным.