Земля без электричества, воды и канализации – всего лишь земля, жить на которой невозможно. В принципе, получить все эти блага цивилизации не так сложно: есть сотни предложений поселков с коммуникациями, где все вопросы по их подведению берет на себя застройщик или девелопер. Однако цена земли в этом случае может возрастать в разы, и невольно появляются мысли: нет ли обмана, не завышена ли стоимость и не лучше ли заниматься подведением коммуникаций самостоятельно, ну или в союзе с соседями? Тем более что известно немало случаев, когда застройщики и девелоперы не исполняли свои обязательства.
В общем, учитывая все это, «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» задался вопросом: стоит или не стоит самому заниматься коммуникациями? И сколько придется за них заплатить при такой самостоятельности?
Гарантированные хлопоты и возможная экономия
Прежде всего, надо отметить, что самостоятельное подведение коммуникаций к поселку точно не бывает проще, чем коммуникации от девелопера. Если коммуникации проводит продавец участков, то все просто и понятно: плАтите деньги и получаете все блага цивилизации, вопрос только в сроках их подключения и выполнении девелопером своих обязательств. То есть нужно очень внимательно выбирать поселок. А если действовать самостоятельно (вообще одному или в сотрудничестве с другими покупателями участков), то придется изучать различные процессы и решать массу вопросов, выделять на это время, общаться с чиновниками и поставщиками ресурсов и при всем при этом по незнанию и отсутствию опыта велика вероятность совершить колоссальные ошибки, исправление которых может стоить очень дорого. К тому же придется искать подрядчиков, которые будут заниматься инженерными работами, прокладкой сетей и подключением домовладений, и нет никакой гарантии, что выбранные организации, понимая, что имеют дело с дилетантами, поведут себя честно. «При подведении коммуникаций любой орган, выдающий технические условия или согласовывающий документы, «выкручивает руки» с тем, чтобы «заработать свой интерес». А любой подрядчик закладывает в свою работу максимально возможную долю прибыли (иногда абсолютно нереальную - до 100%, хотя в норме его прибыль должна составлять не более 20%).
При выполнении работ заказчика могут обманывать: халтурить, «накручивать» объемы, не обеспечивать должное качество и т.д. У профессионального заказчика против всех этих сложностей есть опыт реализации подобных проектов и специальные подразделения. Например, служба заказчика, которая работает с чиновниками и госорганами, обеспечивает согласования и оформление исходно-разрешительной документации (ИРД), а также выбирает оптимальные технические решения по строительству автономных объектов или подключению к существующим, по выбору точки присоединения, по трассе прокладки коммуникаций и т.д. Или проектная группа, готовящая техническое задание на проектирование и работающая с проектировщиками, а также служба технадзора, которая проверяет качество работы подрядчиков и выполненные ими объемы», - рассказывает Эдуард Бобровский, генеральный директор компании «Оазис» (ГК «Гео Девелопмент»). Понятно, что у группы покупателей-единомышленников таких ресурсов, как правило, нет и работа по подведению коммуникаций в лучшем случае идет «со скрипом» и массой усилий, а в худшем случае вообще стопорится, в первую очередь из-за бюрократии: «Специфика подведения коммуникаций в Московской области такова, что построить сети иногда легче, чем получить разрешение на их подключение и ввод в эксплуатацию и зарегистрировать на них права. На этом этапе требуется опять пройти весь круг согласований, чиновников, органов, выдавших технические условия, архитектуру, отделы геонадзора и подземных коммуникаций, кадастровую палату и т.д.», - предупреждает Эдуард Бобровский.
«В среднем, судя по статистике проектов, которые сегодня реализуются на рынке, процесс газификации поселка занимает до 2 лет: получение техусловий требует около 1,5 месяцев, проектирование – 2 месяца, согласование и экспертиза – примерно полгода, еще 7-8 месяцев уходит на само строительство, сдачу и пуск газа», - приводит наглядный пример Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс». В общем, большие хлопоты гарантированы. Поэтому большинство граждан предпочитает покупать землю с коммуникациями от застройщика или девелопера поселка.
Однако это не значит, что самостоятельное подведение коммуникаций совершенно непродуктивно. Если владельцев участков не пугают различные инстанции, согласования и технические работы, если среди них есть желающие погрузиться в процесс с головой и тем более есть специалисты, разбирающиеся в данном вопросе, то все может пройти очень даже успешно, и в результате будет сэкономлена масса средств.
«Если удастся решить организационные вопросы профессионально, то реально сэкономить до 20%, - в зависимости от аппетитов застройщика, - говорит Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка». - На практике только на согласование уходит один год. Дальше многие участники не выдерживают, и стройка может затянуться на несколько лет и обойтись в итоге дороже, чем предлагал застройщик. Примеров развития ситуаций по такому сценарию в Подмосковье много».
Собственно ради экономии и идут на самостоятельное подключение коммуникаций: «Застройщик зарабатывает как на продаже земли, так и на подведении сетей, в этом состоит его бизнес, и иногда доход от обеспечения поселка инженерией даже выше, чем от продажи участков, - свидетельствует Эдуард Бобровский (компания «Оазис», ГК «Гео Девелопмент»). - А подведение коммуникаций собственными силами может быть дешевле. Точно можно сэкономить на оплате труда сотрудников, на постоянных издержках, которые обязательно имеются у застройщика, на его прибыли». Но при этом, конечно, нужно понимать, что все риски – например, неконтролируемое увеличение стоимости подведения коммуникаций или сроков согласования – ложатся на собственников участков.
Плюс, как уже отмечалось, можно столкнуться с нечестными подрядчиками и завышенными ценами на их услуги и материалы: «И ведь любой лишний куб песка, щебня или бетона оплачивается за счет заказчика. Увеличенный диаметр заложенных труб или неоптимальный выбор оборудования приводят к увеличению стоимости проекта, иногда в несколько раз. Но если коммуникациями занимается девелопер, его служба заказчика может отсекать лишние расходы и препятствовать завышению сметы, а неспециалистам, как правило, сложно уловить, что цены завышены», - рассуждает Эдуард Бобровский (компания «Оазис», ГК «Гео Девелопмент»). Часто сэкономить получается лишь на тарифах на присоединение к сетям – для физических лиц они ниже, чем для юридических. Но, правда, если девелопер недобросовестный и закладывает себе большую прибыль или не заботится об оптимальной смете, без его услуг коммуникации все-таки могут стоить существенно меньше.
Разные участки – разные возможности
Но тут большую роль играют характеристики поселка. Во-первых, далеко не везде можно проводить коммуникации самостоятельно. Если поселок позиционируется как поселок с коммуникациями, подвести инженерные сети без участия застройщика не получится, тем более если от его услуг захотят отказаться не все владельцы участков, а единицы: «Мало какой девелопер это позволит, сознательно лишившись доли собственной прибыли. В проектах с коммуникациями оплата их подведения даже является обязательным условием продажи земли, иногда купля-продажа участка и подведение коммуникаций даже оформляются одним договором. Конечно, можно попытаться обязать застройщика продать землю без дополнительных обязательств через суд, но такой судебный спор будет непростым и не обязательно решится в пользу истца», - говорит Эдуард Бобровский (компания «Оазис», ГК «Гео Девелопмент»).
«Рынку известны лишь единичные случаи, когда собственники подводили коммуникации самостоятельно и только потом по индивидуальной договоренности вступали в члены товарищества, образованного в поселке. Но, как правило, все решения по коммуникациям реализуются централизованно», - подтверждает Алексей Артемьев, директор департамента загородной недвижимости агентства TWEED. И это вполне объяснимо: «Представьте, что часть покупателей заплатила за проведение коммуникаций, а часть не хочет. Значит, застройщик на свои средства и на средства заплативших жителей проложит коммуникации до поселка, и тут другая половина собственников, не вложившая в это дело ни копейки, получит возможность подключиться к подведенным сетям. С точки зрения застройщика такая ситуация абсурдна», - считает Сергей Цывин, руководитель офиса «Проспект Вернадского» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость». Максимум, на что может согласиться девелопер, так это на оплату коммуникаций частями или на отсрочку платежа, к примеру, за проведение газа, но надо понимать, что при отсрочке цена подключения к ресурсам может вырасти.
Поэтому если изначально нет доверия к девелоперам и хочется заниматься коммуникациями самостоятельно, надо выбирать участок без коммуникаций. Но тут надо оценивать, насколько он перспективен. Например, если это надел в чистом поле и до ближайшего газопровода километров 20, подведение газа, если на это вообще дадут разрешение, может оказаться баснословно дорогим.
Как сообщает Максим Рудницкий, директор М9land, прокладка газопровода стоит от 2 млн руб за километр, а еще придется платить за оборудование и счетчики и собственно за подключение, но, правда, по сравнению со стоимостью газопровода это уже мелочь – не более полумиллиона руб.
А вот если поселок расположен недалеко от давно обжитых населенных пунктов, то самостоятельное подключение коммуникаций может оказаться довольно простым и не очень затратным (но не обязательно), в таких проектах участие девелопера в подключении к сетям покупателям участков зачастую действительно не выгодно. «То есть если технические условия подведения коммуникаций не очень сложные, можно заниматься этим вопросом самостоятельно», - рекомендует Эдуард Бобровский (компания «Оазис», ГК «Гео Девелопмент»). И тем более нет большого смысла в посредниках, если приобретается участок в деревне или на окраине города, иначе говоря – в составе сформированной застройки, которая обеспечена всеми коммуникациями.
С коллективом или без?
Нужно ли объединять усилия с другими покупателями участков либо можно все сделать вообще одному? Организовать людей, пусть даже с одинаковой целью, не так-то просто: часть покупателей участков может считать более эффективным один путь, другая часть – другой, всегда найдутся более обеспеченные граждане, желающие провести все коммуникации независимо от их цены и готовые заплатить, чтобы получить результат быстрее, и всегда найдутся недовольные: «На практике объединить разрозненных собственников земли - задача трудновыполнимая. Проще получается в уже сформировавшихся садовых товариществах, но и там люди готовы скинуться на новый трансформатор или летний водопровод, а на какие-то затратные мероприятия вроде газификации желающих набирается лишь 20-30%», - говорит Максим Рудницкий (M9land).
«Кроме того, необходимо учитывать, что для физических лиц существуют некоторые льготы при подведении коммуникаций. И не секрет, что «неофициальные тарифы» для них тоже ниже, чем для юридических, каковыми, кстати, являются и садовые товарищества», - сообщает Эдуард Бобровский (компания «Оазис», ГК «Гео Девелопмент»). Плюс, как отмечает Алексей Артемьев (TWEED), в коллективную кассу ТСЖ или садоводческого товарищества нередко приходится переплачивать, пусть и меньше, чем девелоперу (хотя это еще вопрос, в каком случае будет меньше). Объединение собственников предполагает некоего лидера – например, председателя садоводческого товарищества, который как раз и ходит по инстанциям, а также бухгалтерию и документооборот, и все это нужно оплачивать.
«Однако «коллективный» подход позволяет разделить работу и сводит к минимуму временные затраты, существенно облегчая жизнь тем, кто не желает разбираться в вопросе подведения коммуникаций», - отмечает Алексей Артемьев (TWEED). «А также при объединении граждан уменьшается количество подготавливаемых документов (пакет готовится не на каждого хозяина, а на всех сразу)», - добавляет Эдуард Бобровский (компания «Оазис», ГК «Гео Девелопмент»). Да и вообще, коллектив – это сила, которой в случае необходимости, можно, например, надавить на чиновников или привлечь СМИ. Поэтому для того, чтобы обеспечить коммуникациями поселок, эксперты советуют все-таки действовать сообща.
«Если вы решили действовать сообща, то можно зарегистрировать СНТ, ДНП, НП, ТСЖ или еще что-то в зависимости от статуса вашего объекта или конкретной ситуации. Можно выбрать одного ответственного, выдать на него от всех доверенности, чтобы он на их основании решал проблему подвода коммуникаций для всех. Хождение по инстанциям самостоятельно, поодиночке - самый худший вариант, так как каждый будет пытаться все решить для себя, и эффекта от того, что «вы все вместе», практически не будет», - говорит Эдуард Бобровский (компания «Оазис», ГК «Гео Девелопмент»).
Главная проблема - выбор того, кто эффективно сможет заняться подводом коммуникаций. По мнению Эдуарда Бобровского это может быть кто-то, работающий в строительной отрасли (пусть даже в прошлом), особенно в службе заказчика, проектировщик или представитель технадзора. Ну или в крайнем случае это может быть очень внимательный человек с массой свободного времени, готовый познавать что-то новое, причем не лишним тут будет юридическое образование. «И никак нельзя доверять данную работу по принципу «нагрузим самого активного» или «обладающего административным ресурсом» (кстати, это мифический актив, который на практике обычно создает больше проблем, чем решений), или «проживающего на этой территории и знающего всех и вся», или «самого незагруженного, обладающего наибольшим объемом свободного времени». Такие лица легко могут завалить всю работу или затянуть сроки.
«На моей практике служба заказчика одного СНТ в лице профсоюзного работника, учительницы и заведующей архивом подводили электричество к поселку примерно 3 года», - рассказывает Эдуард Бобровский (компания «Оазис», ГК «Гео Девелопмент»), полагая, что если в коллективе собственников земли не найдется указанного профессионала, а сам коллектив не сможет стать сплоченной командой лиц, заинтересованных в выполнении проекта, а не в том, чтобы подозревать всех и вся в хищениях и обманах, за самостоятельное подведение коммуникаций все же лучше не браться. В какой-то мере это справедливо и для индивидуалов: если нет готовности погрузиться в проблему с головой и фактически освоить новую профессию, то лучше доверить вопрос коммуникаций девелоперу, застройщику или посреднику.
Ну а если все-таки есть желание и готовность действовать самостоятельно, то в продолжении данной темы «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» расскажет, как можно обеспечить участок современными благами цивилизации.