Апартаменты в Подмосковье. Объекты городские и загородные, новые и будущие, «деловые» и курортные. Инфраструктура включена, цена от 55 тыс. рублей за метр. Цены растут очень медленно

О том, какие это проекты, где они располагаются, какова перспектива данного формата, «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» рассказывают эксперты рынка недвижимости.

Рынок апартаментов развивается не только в Москве, но и в Подмосковье. В области, как и в Москве, на многих участках не разрешено или не целесообразно жилищное строительство, но комплексы многофункционального коммерческого назначения вполне вписываются в концепцию развития территорий.

Проекты с апартаментами в Подмосковье можно условно разделить на городские и загородные, поясняет Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп». Первые реализуются на территории крупных населенных пунктов, как правило, в составе жилых комплексов или МФК. Вторые располагаются в коттеджных поселках и призваны разнообразить предложение с тем, чтобы привлечь дополнительный поток клиентов.

По данным компании «ИРН-Консалтинг», сейчас на рынке апартаментов Подмосковья предлагается на продажу 8 зданий, где в сумме запроектировано 1 724 помещения общей площадью 85 800 кв. м. Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», насчитала 11 проектов с апартаментами. «Половина проектов находится на стадии возведения, - уточняет Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость», - половина уже построена».

По данным компании Villagio Estate, апартаменты на загородном рынке Подмосковья – пока еще большой дефицит. Подобные объекты сегодня реализуются всего в нескольких поселках.

Оценивая весь объем проектов с апартаментами в Подмосковье, Вартан Погосян, директор департамента маркетинга TEKTA GROUP, говорит, что по сравнению с Москвой в области их примерно в 5 раз меньше.

Правда, когда речь идет о загородных проектах, включающих апартаменты, их география расширяется. В качестве примера ближнего объекта Вартан Погосян (TEKTA GROUP) назвал Admiral Waterhouse у Клязьминского водохранилища всего в 2 км от МКАД, дальнего - в районе гольф-клуба ЖК «Пестово» и в популярном «дачном» Истринском районе, в поселке Greenfield, куда нужно ехать от МКАД более 20 км.

В компании «МИЭЛЬ-Новостройки» лидером по объему предложения апартаментов среди подмосковных городов назвали Балашиху – здесь в июле на продажу было выставлено 488 апартаментов в трех проектах (трех корпусах). Два из них находятся в составе жилых микрорайонов «1 Мая» и «Щитниково», а третий – в составе многофункционального комплекса East Gate. На втором месте по количеству апартаментов в продаже находится Истринский район. Здесь в 23 км по Новорижскому шоссе расположены два проекта с апартаментами – упоминавшийся «Гринфилд» и «Парк Авеню» в составе загородных поселков. Третий - Мытищинский район, где реализуются два проекта с апартаментами. Один из них расположен в Королеве в составе МФК «Спутник». Второй – тоже уже упомянутый Admiral Waterhouse - находится в прибрежной зоне Клязьминского водохранилища, является местом отдыха, готовится к введению в эксплуатацию.

Как правило, в Подмосковье апартаменты представляют собой часть комплексной застройки, наряду с обычными квартирами. Это не отдельно стоящие комплексы, отмечает Ольга Гусева (ГК «МИГ-Недвижимость»). Обеспеченность социальной инфраструктурой в апартаментах в Подмосковье может быть вполне удовлетворительной, поскольку у застройщиков есть обязательства по строительству таких объектов в рамках комплексной застройки.

Но поскольку востребованность в данном формате в Подмосковье не слишком велика, то и за последний год появилось не так много объектов с апартаментами, полагает Ольга Денисова, начальник отдела маркетинга «ЛСР. Недвижимость – Москва». Один из последних - ЖК «Белые Росы», строительство которого началось в 2014 году в городе Котельники. Стоимость апартаментов здесь начинается от 85 тысяч рублей за квадратный метр, площадь квартир от 20 до 90 кв. м.

Как сообщила Анна Соколова («Метриум Групп»), в ближайшее время должны открыться продажи в комплексе «Регата», который расположен в Химках на берегу канала имени Москвы. Застройщик – «АфинаСтрой» – планирует возвести четыре монолитных семнадцатиэтажных корпуса. На придомовой территории будут оборудованы спорткомплекс, площадки для детей и зоны отдыха, а на берегу канала – собственный пляж и лодочная станция.

«Главное преимущество этого формата – цена, которая растет медленнее по сравнению с традиционным жильем», - отмечает Филипп Третьяков, – генеральный директор Galaxy Realty. Согласен с коллегой и Вартан Погосян (TEKTA GROUP): за то время, что недвижимость успевает вырасти в цене на 5%, апартаменты могут прибавить 1-2% или не подорожать вообще. «Такая тенденция была в прошлом году, в 2014-м она сохранилась», - резюмирует эксперт.

Так, по данным ГК «МИГ-Недвижимость», в мкр-не 1 мая в Балашихе с начала весны цены на апартаменты остались неизменными, тогда как цены на квартиры выросли за это время примерно на 2%. В Новой Москве апартаменты прибавили с мая 1%, а квартиры, например, в комплексе «Солнцево-парк» - 5%.

Средняя стоимость метра на рынке апартаментов Подмосковья в 2014 году составляет 77 600 руб., а помещения – 3,86 млн руб., говорит Татьяна Калюжнова («ИРН-Консалтинг»). В 2013 году эти показатели составляли 73 900 руб. и 3,29 млн руб. соответственно. Таким образом, с 2013 года прирост средней цены метра в этом сегменте составил 5%. Однако эксперт обратила внимание и на то, что это произошло из-за изменения структуры предложения: в продаже появились более дорогие проекты по сравнению с теми, которые предлагались в 2013 году. В давно реализуемых объектах средний уровень цен остался без изменений.

По итогам июня 2014 года цена на апартаменты в Подмосковье стала ниже, говорит Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». Уровень средневзвешенной цены на апартаменты Московской области составил 81,9 тыс. руб. за кв. м, что в свою очередь ниже на 12,3% уровня марта 2014 года (93,4 тыс. руб. за кв. м.) и на 3,5% ниже уровня средневзвешенной цены апартаментов в декабре 2013 года (84,9 тыс. руб. за кв. м).

По данным Ольги Ясько, директора департамента исследований Knight Frank Russia & CIS, в сегменте комфорткласса средняя цена апартаментов за 1 кв. м составляет 65 тыс. рублей. К данному сегменту можно отнести, к примеру, поселок «Яхонтовый лес» на 31 км по Горьковскому шоссе, а также «Атлетик Хаус» в Люберцах от ОАО «Глобалстрой-Инжиниринг». Примерами апартаментных комплексов бизнес-класса могут быть: «Регата» от «АфинаСтрой» в Химках, Villa Riva в Троицке, «Декарт» от Tekta Group в Мытищах. Средняя цена за 1 кв. м варьируется в диапазоне 90-120 тыс. рублей.

В сегменте премиум-класса - в коттеджных поселках «Гринфилд» и «Парк Авеню» от Villagio Estate, расположенных на 23 км по Новорижскому шоссе, а также в «Пестово» на 22 км по Дмитровскому шоссе от «КМ Девелопмент» и Admiral Waterhouse в 2 км по Дмитровскому шоссе. Стоимость квадратного метра варьируется в диапазоне от 140 до 250 тыс. рублей.

Самые дорогие апартаменты, по словам Софьи Лебедевой («МИЭЛЬ-Новостройки»), представлены в курортном комплексе «Пестово», который находится на Дмитровском шоссе, в продаже апартаменты больших площадей от 100-400 кв. м, стоимостью от $500 000. И эта цена вполне обоснована - курортный комплекс обладает отличными экологическими характеристиками, поскольку расположен на берегу Пестовского водохранилища. На территории комплекса действует знаменитый яхт-клуб и гольф-клуб, и он по праву может считаться элитным. А по соседству расположены статусные коттеджные поселки с богатой инфраструктурой - весьма подобающее окружение. Самые бюджетные апартаменты представлены на территории курорта «Яхонтовый лес», который расположен в Ногинском районе, на берегу озера Коверши с песчаными пляжами. Здесь апартаменты площадью 50 кв. м, без отделки можно приобрести за 2,6 млн рублей.

Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet:
Строительство апартаментов в Московской области может быть весьма перспективным направлением, при условии соответствия этого формата определенным требованиям, диктуемым рынком. Во-первых, бюджет покупки апартаментов должен быть ниже, примерно на 20-30%, по сравнению с аналогичными по параметрам квартирами. Чтобы выдерживать конкуренцию с обычными квартирами, апартаменты должны иметь привлекательную стоимость, ибо в отличие от московских проектов подмосковные апартаменты в целом не отличаются от квартир более близким к центру месторасположением. Во-вторых, апартаменты целесообразно размещать в крупных городах-сателлитах, желательно в центре города, обеспечив тем самым наилучшую транспортную доступность, а также максимально развитую в пределах конкретных городов инфраструктуру, ибо большинство покупателей апартаментов – жители узкой локации, которые желают улучшить свои жилищные условия. Самые подходящие районы для развития формата апартаментов – это крупные города ближайшего Подмосковья, в частности, Красногорск, Одинцово, Люберцы, Химки, Реутов.

Ольга Денисова, начальник отдела маркетинга «ЛСР. Недвижимость:
Мы полагаем, что более перспективно строить апартаменты в крупных городах с большим количеством рабочих мест и не слишком удаленных от Москвы: в Балашихе, Красногорске и Одинцово. Также особый интерес для строительства апартаментов представляет город Домодедово. Различные зарубежные авиакомпании, на наш взгляд, могли бы быть заинтересованы в приобретении апартаментов для временного проживания своих сотрудников.

Вартан Погосян, директор департамента маркетинга TEKTA GROUP:
Скорее всего, уделом апартаментов останутся крупные бизнес-центры в активно развивающихся городах, а также единичные проекты в загородных поселках. Подмосковье не испытывает дефицита в земле под постройку жилья, поэтому апартаменты здесь не будут замещать обычные квартиры, как это произошло в Москве: в области их используют как временное, «командировочное» жилье или, наоборот, для отдыха на выходных. Представить, что в обозримом будущем продажи апартаментов в Подмосковье будут составлять до трети от продаж первичного жилья, как это происходит в Москве, невозможно. Еще одно возможное направление для развития апартаментов – строительство апарт-отелей под долгосрочную аренду жилья. Такое предложение было бы востребовано у работающих в столице иногородних граждан.

Филипп Третьяков, генеральный директор Galaxy Realty:
В Подмосковье апартаменты появляются как часть комплексной застройки, наряду с традиционным жильем, а не отдельными проектами. Однако в дальнейшем мы вряд ли увидим бум строительства этого формата жилья, поскольку спрос на него в Московской области пока незначителен. Наиболее подходящими, для развития данного сегмента коммерческой недвижимости могут быть сильно застроенные города: Балашиха, Химки, Красногорск.

Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп»:
В Подмосковье большее распространение получили апартаменты комфорт- и экономкласса. Платежеспособность населения сейчас невысокая, и бюджет покупки зачастую является определяющим фактором, особенно в массовом сегменте недвижимости. Именно поэтому недорогие апартаменты могут конкурировать с классическим жильем, ведь стоимость квартиры в конечном счете играет решающую роль и может перевесить настороженность, которая появляется у покупателей при знакомстве с новым для Подмосковья форматом жилья.

Те проекты, которые реализуются сейчас в Подмосковье, достаточно успешные. Так что можно ожидать появления новых объектов, в которых застройщики постараются учесть ошибки своих предшественников и наиболее выгодно использовать преимущества апартаментов. По мере развития местной инфраструктуры, в первую очередь транспортной, с открытием в Подмосковье станций метро, а также появлением новых мест приложения труда можно ожидать повышения интереса к апартаментам со стороны покупателей. Это повлечет за собой рост числа аналогичных проектов и развитие сегмента в целом. Хотя, следует отметить, что на это потребуется куда больше времени, чем в случае со столичным рынком недвижимости, который апартаменты фактически завоевали всего за три года.

Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»:
Как мы знаем, апартаменты преимущественно строятся на земельных участках, которые юридически не подходят для возведения жилья, например, в санитарно-защитной зоне.

На территории ближнего Подмосковья остается все меньше земель под строительство жилых комплексов. Данную территориальную зону многие воспринимают как спальные районы Москвы, и предложение в ближнем Подмосковье пользуется повышенным спросом среди покупателей. Со временем основное предложение квартир на первичном рынке жилья МО перейдет в территориальную зону среднего Подмосковья (15-45 км от МКАД), и наиболее предприимчивые девелоперы будут развивать рынок апартаментов в ближнем Подмосковье.