Квартиры и апартаменты в новостройках довольно быстро попадают на вторичный рынок. Апартаменты – формат недвижимости относительно новый, но сделки с ними на «вторичке» идут довольно активно, поскольку многие продавцы их приобретали специально для перепродажи. Большинство предложений пока экспонируется в дорогом сегменте, но есть и очень интересные варианты в объектах комфорткласса.
Апартаменты – жилые помещения, находящиеся в составе многофункциональных комплексов или в апарт-комплексов, постепенно завоевывают внимание покупателей. Как рассказала «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», сегодня практически во всех проектах, включающих в себя апартаменты, можно найти предложения по продаже недвижимости на вторичном рынке. В большинстве случаев – это объекты от физических лиц, включая инвесторов. Кроме этого добавила Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», все проекты, являющиеся продуктом редевелопмента, реализуются по договорам купли-продажи как вторичные объекты. По данным департамента аналитики и консалтинга компании «БЕСТ-Новострой», в тех проектах, где продажи ведутся от застройщика, 42% покупателей – инвесторы. Это почти в два раза больше, чем в сегменте типовой жилой недвижимости.
Предложения есть и в уже заселенных комплексах, и в тех, строительство которых до конца не завершено. По информации «БЕСТ-Новострой», в I квартале 2014 года в 70% реконструируемых зданий были представлены апартаменты бизнес-класса, в 30% - элитные.
По словам Александра Энгеля, руководителя отдела новостроек ГК «МИЦ», на вторичном рынке апартаменты предлагаются в таких районах, как Пресненский (ЦАО), Марьино(ЮВАО), Ярославский (СВАО), Красносельский (ЦАО), Щукино (ЗАО). Лидирует по количеству реализуемых на вторичном рынке объектов ЦАО – именно здесь сосредоточена бОльшая часть всех проектов с апартаментами. «В последнее время предложения о продаже такого жилья можно встретить также на юге и юго-западе Москвы», - добавляет Мария Литинецкая («Метриум Групп»).
Пристанище для бизнесменов, менеджеров крупных компаний и повзрослевших детей
Аудитория покупателей апартаментов гораздо уже, чем покупателей жилья. Основная причина – отсутствие возможности постоянной прописки (регистрации). Как следствие, в элитном классе апартаменты приобретают люди, у которых уже есть недвижимость и постоянная регистрация в Москве, рассказывает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). Такие клиенты покупают апартаменты как второе жилье, которое будет полностью удовлетворять их запросам. Например, покупатель предпочитает стиль «лофт» – высокие потолки, панорамные окна, открытые пространства, однако найти квартиру с такими характеристиками на рынке недвижимости практически невозможно.
Апартаменты часто приобретаются как жилье для уже взрослых детей. Также этот вид недвижимости в элитном и бизнес-классе актуален для тех покупателей, кто постоянно проживает за городом или за границей, а в Москве бывает только наездами. В этом случае апартаменты становятся привлекательной и более выгодной альтернативой гостинице.
В комфорт- и экономклассах апартаменты чаще покупают для собственного проживания люди, которые не могут позволить себе квартиру в Москве, но по разным причинам не хотят приобретать жилье в области. Как правило, такие покупатели тоже уже где-то прописаны.
При этом, добавила Татьяна Саксонцева, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», апартаменты в большей степени привлекают молодых покупателей. И это связано с тем, что темп жизни в апартаментах более динамичный – как правило, здания находятся в местах деловой активности.
Апартаменты находят своих покупателей в лице менеджеров крупных компаний и предпринимателей. Такие объекты покупают состоятельные люди, которым необходима, например, представительная недвижимость рядом с местом работы, уточняет Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». Поэтому в последнее время бизнесмены все чаще отдают предпочтение схеме «выходные в семейном загородном доме + будни в апартаментах». В апартаментах высокого класса также привлекают наличие службы клининга, консьержей, охраны, доставки продуктов и готовых обедов. По этой же причине апартаменты подходят для проживания неженатых обеспеченных мужчин.
Ценовое притяжение
Интерес к апартаментам в определенной степени объясняется ценами, более низкими, нежели в жилом секторе. По словам Ирины Доброхотовой («БЕСТ-Новострой»), уровень цен на апартаменты в среднем на 10-15% ниже, чем на аналогичные квартиры, но на вторичном рынке есть предложения апартаментов, цена на которые практически соответствует цене квартир. Пример - ЖК «Зодиак» на Волоколамском шоссе, где 90-метровые апартаменты без отделки продаются на вторичном рынке за 21,3 млн рублей, а аналогичная квартира того же метража – за 21,5 млн руб.
Александр Энгель (ГК «МИЦ») для сравнения проанализировал стоимость квартир и апартаментов в коммерческом объекте на Ярославском шоссе. И если стоимость 1 кв. м на апартаменты в доме составляет 136 000 – 163 000 руб., то в соседних жилых домах сопоставимого качества стоимость квартир варьируется от 139 400 до 170 000 руб. за кв. м. «Разница не столь существенная, какой была в период первичных продаж, когда дисконт достигал 25%», - отмечает эксперт.
По словам Марии Литинецкой («Метриум Групп»), сегодня на вторичном рынке можно купить апартаменты практически в любом комплексе, в котором представлен данный вид недвижимости. Причем вторичные продажи от инвесторов можно встретить даже в строящихся проектах. Одни из самых известных проектов с апартаментами, на вторичном рынке – «Дом Гильриха», Soho Loft Apartments, The Loft, «Москва-Сити».
В частности, «Дом Гильриха» является реконструкцией особняка, построенного в начале 20 века. Комплекс, состоящий из 14 апартаментов площадью от 74 до 420 кв. м, находится рядом с Остоженкой и Пречистенкой. В цокольном этаже здания располагается двухуровневый паркинг. Еще один интересный проект в сегменте апартаментов элитного класса - Soho Loft Apartments. Комплекс также представляет собой реконструированное помещение дореволюционной постройки и находится в Басманном районе столицы (Спартаковский пер.). Главная особенность проекта – апартаменты рассчитаны на владельцев мототехники. Каждый лофт оборудован индивидуальным подъемником, а в подвале комплекса оборудована парковка для мотоциклов. Кроме того, Soho Loft Apartments – один из первых ЖК в Москве, который был выполнен в стиле «лофт».
Из объектов премиум-класса на вторичном рынке представлены апартаменты в МФК «Город столиц» в составе ММДЦ «Москва-Сити» (Пресненский район, ЦАО). Стоимость апартаментов варьируется от 290 000 руб. за кв. м до 850 000 руб. за кв. м. Есть варианты с отделкой и с эксклюзивным ремонтом. В частности, «брутальная» мужская квартира (239 кв. м) на 53 этаже башни с дорогой отделкой выставлена на продажу за $4,3 млн. В ней две спальни, гостиная-столовая, отдельная комната без окон - профессиональный домашний кинотеатр, две гардеробных.
В МФК Imperia Tower (Пресненский район, ЦАО) стоимость апартаментов – 220 000 – 600 000 руб. за кв. м. Наиболее дорогие представлены на последних этажах. Например, трехкомнатные апартаменты (152 кв. м) с эксклюзивной отделкой на 46 этаже 60-этажной высотки продаются за $1,755 млн. В комплексе «Даниловская мануфактура» на Новоданиловской набережной лофт-апартаменты площадью 104 кв. м выставлены за $936 тыс.
Из проектов более низкого ценового сегмента Александр Энгель (ГК «МИЦ») выделил объект по адресу: улица Братиславская, 6 (Марьино, ЮВАО). Монолитно-кирпичное здание переменной этажности (14-22 этажа) сдано в 2011 году. В настоящее время на вторичном рынке предлагаются апартаменты площадью от 65 до 180 кв. м по цене 199 000 – 227 000 руб. за кв. м. В апартаментах выполнена отделка, в отдельных случаях предлагается и вся имеющаяся мебель.
Еще один объект – панельный дом серии «КОПЭ-Парус» расположен по адресу: Ярославское шоссе, 124. В настоящее время на вторичном рынке предлагаются апартаменты с отделкой площадью от 58 до 102 кв. м по цене от 136 000 до 163 000 руб. за кв. м.
В комплексе бизнес-класса «Маршал» на ул. Рыбалко (Щукино, СЗАО) представлена как жилая, так и апартаментная часть, которая появилась в проекте после реконцепции офисной части комплекса. Стоимость апартаментов варьируется от 140 000 до 320 000 руб. за кв. м.
«Коммуналка»по повышенному тарифу
Коммунальные платежи в апартаментах в среднем на 10 - 20% выше по сравнению с квартирами, замечает Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»). Как объяснила Мария Литинецкая («Метриум Групп»), это связано с тем, что юридически апартаменты считаются коммерческой недвижимостью и в цену за «коммуналку» закладывается повышающий коэффициент. В частности, по сравнению с жильем водоснабжение обойдется собственникам апартаментов дороже на 10%, тепло и электричество – примерно на 25%.
Но размер платежа за эксплуатацию зависит не столько от типа недвижимости, сколько от индивидуальных особенностей того или иного здания, а также состава предоставляемых услуг. Так, например, самое дорогое в Москве обслуживание апартаментов зафиксировано в башне «Федерация» комплекса «Москва-Сити». За содержание 1 кв. м апартаментов собственники платят около 350 руб. в месяц. Такую цену Мария Литинецкая («Метриум Групп») объяснила тем, что комплекс «Федерация» - одно из самых высоких зданий в Европе, в нем установлено специальное инженерное оборудование, содержание которого требует больших финансовых затрат. А вот в комплексе «Остоженка 11» эксплуатационные платежи составляют всего около 70 руб. за квадратный метр, что даже ниже средней стоимости обслуживания элитных квартир.