Апартаменты в Москве: обзор новинок 2014 года. Главная тенденция: появились проекты экономкласса. Цены ниже, чем в квартирах, – от 95 тыс. рублей за метр

За последние годы число проектов, включающих апартаменты в Москве, заметно увеличилось. Как напомнила «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», понятие апартаментов пришло в Россию из западной практики, где данный формат недвижимости довольно распространен. Главным отличием апартаментов от обычных квартир на зарубежном рынке является наличие сервисной службы. В России же главное отличие заключается в том, что апартаменты относятся к категории нежилых помещений.

По подсчетам Ольги Гусевой, коммерческого директора ГК «МИГ-Недвижимость», по состоянию на конец I квартала 2014 года на рынке Москвы в активной реализации находилось порядка 67 проектов с общим количеством апартаментов около 6 500 штук, общей площадью около 400 тыс. кв. м, из которых на долю комфорткласса пришлось 15,9%, бизнес-класс составил 36,2%, а элитные проекты составили 47,9%. По данным «ИРН-Консалтинг», весной 2014 г. в Москве внутри МКАД предлагалось на продажу 79 зданий, рассчитанных на 13 748 апартаментов, общей площадью почти 1,1 млн кв. м. Еще два здания с апартаментами выставлены в Новой Москве (ЖК «Солнцево Парк», Внуковское с/п, д.Пыхтино, к. 29а, 29б), где запроектировано 693 помещения площадью 31 200 кв. м.

Основной объем предложения апартаментов, выраженный в количестве корпусов, по данным отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», сосредоточен в ЦАО (31 корпус) и САО (22 корпуса), что составляет 41% и 29% от общего объема соответственно. Но по количеству апартаментов, уточняет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», лидирует САО, на долю которого приходится 37,9% от общего объема предложения. Дальше идут ЮАО (21,1%) и ЦАО (18,4%).

При этом доля апартаментов в общем объеме предложения на рынке новостроек старой Москвы (данные «Азбуки Жилья») составила 24,8% в суммарной площади помещений. Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, долю апартаментов в общем объеме предложения на первичном рынке столицы оценил в более чем 30% от всех экспонируемых объектов. Для сравнения, в IV квартале 2013-го на апартаменты приходилось 25,8% площадей. В переводе на площади, на ЦАО приходится 123,2 тыс. кв. м, а на САО - 100,2 тыс. кв. м, что составляет 35,9% и 29,2% соответственно. «В квадратных метрах, - говорит Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate, - наибольший объем в ЦАО представлен в Пресненском районе за счет выхода на рынок проектов «Новый Арбат, 32» и «Сады Пекина».

По информации Александра Энгеля, руководителя отдела новостроек ГК «МИЦ», лидирующие позиции Северный округ занимает за счет реализации на его территории крупных апартаментных проектов, в частности - это «Лица», «Арена Парк», «Флотилия», «Водный» и Loft Park. Как добавила Татьяна Калюжнова, руководитель «ИРН-Консалтинг», больше всего новых проектов с апартаментами зафиксировано на небольшом отрезке Ленинградского и Хорошевского шоссе, а точнее, в районе станций метро «Белорусская», «Динамо» и «Беговая»: 13 зданий, или 38,2% от общего числа поступивших на продажу объектов внутри МКАД. Новые проекты на данной территории - «ВТБ Арена парк», Art Residence и «Лайнер».

Похожие данные предоставила и  Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость»:  больше всего адресов сегодня реализуется в районе Аэропорт, Басманный и Головинский – по 10% от общего объема предложений апартаментов в Москве. Меньше, по 8%, 7% и 5% соответственно - в районах Филевский парк, Беговой и Щукинский. В Алексеевском, Бирюлево Восточном, Пресненском, Ховрино и Хорошевском районах сосредоточено по 4% от общего объема предложения. В Бескудниковском, Донском и Покровское-Стрешнево – по 3%. Остальное предложение апратаментов рассредоточено по другим районам столицы так, что доля каждого не превышает 1%.

В сегменте апартаментов комфорткласса основной объем предложения (40% от общего объема предложения в сегменте) приходится на апартаменты в мкр. «Царицыно» в ЮАО. Апарт-комплекс включает 1 300 апартаментов площадью около 36 тыс. кв. м. Порядка 20% от общего объема предложения находится в МФК «Водный» на севере города в районе Головинский. Еще около 15% - в составе МФК «Фили Град» в Западном округе в районе Фили-Давыдково.

Как отметил Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, сегодня в Москве строительство апартаментов в составе МФК идет особенно активно в районах с высоким уровнем деловой активности. Набирает силу и такой тип апартаментов, как лофты – реконструированные промышленные предприятия. («Даниловская мануфактура», «Кадашевские палаты», Art Residence). «Распределение между проектами редевелопмента и девелопмента в сегменте апартаментов составляет 18% к 82%», – заключает Анастасия Малкова, руководитель департамента продаж инвестиционного фонда STONE HEDGE.

Еще один источник появления апартаментов - реконструируемые дома в центре Москвы, где по ряду причин появление классического жилья запрещено (назначение участка, невозможность выполнения всех нормативов). Примеры - «Театральный дом», Wine House, дополняет Елена Ржавская, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood.

Появляются проекты с апартаментами и в спальных районах, где они становятся более доступным аналогом жилья (Ярославское ш., 124, «Фили-Град», мкр. «Царицыно»).

Ситуация с ценами
До 2013 года апартаменты в МФК являлись исключительно статусной и дорогой покупкой, отмечает Дарья Третьякова («Азбука Жилья»), но со временем на рынке появились и более доступные предложения (МФК «Водный» и «Фили Град»), что и сказалось на средних ценовых показателях. По итогам июня 2014 года (данные «Азбуки Жилья») уровень средневзвешенной цены на апартаменты старой Москвы составил 319,1 тыс. рублей за кв. м (с учетом элитных объектов), что в свою очередь на 1,2% ниже уровня средневзвешенной цены в мае 2014 года (323,0 тыс. руб. за кв. м) и на 15,4% выше уровня декабря 2013 года (276,5 тыс. руб. за кв. м).

Мария Литинецкая («Метриум Групп») также подтвердила, что в апреле и мае средневзвешенная цена планомерно снижалась. «На подобные изменения оказали влияние старт реализации новых проектов с доступным уровнем цен (например, Re:Form, «Савеловский Сити» и т.д.), а также снижение курса доллара», - объясняет эксперт. Снижение цен характерно и для лета. «В МФК «Водный» с июля действует акция, по которой можно купить апартаменты площадью от 40 кв. м за 5,4 млн рублей», - приводит пример Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group. Сейчас продажи идут тяжело, соглашается Петр Кирилловский, заместитель президента по стратегическим коммуникациям ГК «ГРАС», и скидки по-прежнему продолжаются.

Однако, замечает Иван Татаринов, коммерческий директор GLINCOM, в ряде проектов наблюдается рост цен. Для таких объектов характерны интересные архитектурная и маркетинговая концепции, уникальное местоположение, высокая степень готовности. К примеру, в проекте Loft River цены выросли на 15% по сравнению с ценами на старте продаж.

Новинки на рынке апартаментов
По данным ГК «МИЦ», с начала года рынок апартаментов пополнился более чем 10 проектами. Из них в комфортклассе - это МФК «Савеловский Сити» (Складочная ул., 5). В комплексе на 1279 апартаментов площадью от 34,5 до 67,7 кв. м действуют цены от 95 000 до 135 000 руб. за кв. м. Завершение строительства запланировано на 2018 г.

Из объектов бизнес-класса, вышедших в продажу в 2014 году, Владимир Богданюк (Est-a-Tet) выделил МФК «Лайнер», который находится в районе Ходынского поля. Ввод объекта в эксплуатацию запланирован на IV квартал 2016 года. В МФК представлены однокомнатные апартаменты площадью от 30 до 32 кв. м и двухкомнатные площадью от 44 до 62 кв. м, стоимостью от 180 000 до 250 000 руб. за кв. м.

Новый комплекс апартаментов и таунхаусов Apartville Fitness&Spa Resort расположен на Дмитровском шоссе и планируется к вводу в эксплуатацию во II квартале 2015 года. Апартаменты реализуются без отделки, в пакет услуг будет включен комплекс гостиничных сервисов. В комплексе экспонируются одно-, двух- и трехкомнатные апартаменты площадью от 31 до 53,4 кв. м, от 57,1 до 78 кв. м и 86 кв. м соответственно. Ценовой диапазон на апартаменты в комплексе колеблется от 130 000 до 199 900 руб. за кв. м.

Дарья Третьякова («Азбука Жилья») выделяет МФК «Новая Пресня», он позиционируется в классе комфорт. МФК «Новая Пресня» расположен в Северо-Западном округе, по адресу Причальный проезд, вл. 8. На первых и вторых этажах комплекса планируют разместить офисы, торговые помещения, кафе и объекты сферы бытовых услуг, а в подземном уровне расположится паркинг. Квартал, в котором расположен комплекс «Новая Пресня», входит в состав района Большой Сити.

В комплексе предлагаются помещения нового формата – сьют, который предполагает формат и статус гостиницы. Средняя стоимость - 144,4 тыс. руб. за кв. м.

В ЖК «Re:form» (ул. Хромова, д. 3) предусмотрены апартаменты с открытыми террасами и панорамным остеклением. На первых этажах запланированы объекты инфраструктуры, а ниже уровня земли – подземный паркинг. Жители Re: form смогут пользоваться инфраструктурой самого комплекса - это салон красоты, служба бытовых услуг, салон связи, магазины, кафе, йога-центр. Квадратный метр стоит в среднем 148,1 тыс. рублей.

ЖК «Рассвет Loft Studio» расположен в ЦАО по адресу Столярный переулок, д. 3, корп. 34. Объект представлен двухуровневыми лофтами и студиями, стоимость метра - 302,4 тыс. рублей.

«ВТБ Арена парк» находится в районе Аэропорт на Ленинградском проспекте, вл.36. Это проект комплексной реконструкции Центрального стадиона «Динамо» и прилегающей к нему территории. Застройщиком выступает «Управляющая компания «Динамо». Городской квартал «Арена Парк» объединяет в себе 13 корпусов, включая штаб-квартиру общества «Динамо», гостиницу Hyatt Regency Moscow, Petrovsky Park, офисные здания, апартаменты. Весной 2014 г. на продажу предлагались 5 монолитных корпусов в 12-25 этажей на 848 помещений. На начальном этапе строительства можно было приобрести апартаменты от одной до пяти и более комнат площадью 44 – 371 кв. м за 12,0 – 215,1 млн руб., или от 220 000 до 580 000 руб. за «квадрат». Окончание строительства зданий ожидается в конце 2017 г.

В январе 2014 года компания STONE HEDGE объявила о начале продаж дизайнерского жилого комплекса премиум-класса Art Residence, расположенного в двух шагах от Тверской улицы (3-я улица Ямского Поля, д. 9). В комплексе представлены апартаменты площадью от 40 до 600 кв. м. Это студии, одно- и многоуровневые апартаменты, апартаменты с отдельным входом, с террасами и даже таунхаусы с придомовой территорией. Первые этажи комплекса занимают объекты ретейла и помещения свободного назначения. В инфраструктуру проекта включены частный детский сад, детские площадки, кафе, ресторан, мини-пекарня, магазины, фитнес-центр, спа-салоны, парковка и несколько рекреационных зон. Для жителей предусмотрены келлеры – специальные помещения для хранения вещей площадью от 4,8 до 20,9 кв. м. На данный момент стоимость квадратного метра недвижимости составляет от $5700 до $9000.

ЗАО «ИНТЕКО» реализует три проекта строительства комплексов с апартаментами в Москве, рассказывает Ольга Магилина, директор департамента маркетинга компании «Магистрат». Все объекты спроектированы архитектурным бюро «БРТ РУС» при непосредственном участии его президента – известного немецкого архитектора Хади Тегерани.

Один из проектов – уже упоминавшийся комплекс «Лайнер». А также - МФК на Садовнической улице, 31, который реализуется в Замоскворечье, всего в 1 км от Кремля. Проектом предусмотрено строительство апартаментов площадью от 60 до 220 кв. метров с уникальными видовыми характеристиками. Имеется эксклюзивное предложение – апартаменты на первом этаже с отдельным входом. К услугам владельцев - подземный паркинг на 192 машино-места, благоустроенный внутренний двор, фитнес-центр. Сдать объект в эксплуатацию планируется в 2016 году.

МФК на Садовнической набережной, 3-7, включает 116 апартаментов общей площадью 13,7 тыс. кв. м, коммерческие помещения на первом этаже и паркинг на 155 машино-мест и 11 мото-мест. Строительство комплекса планируется завершить в III квартале 2016 года.

В октябре 2014 года стартует проект под рабочим названием «Дом на Садовой», рассказывает Екатерина Токий, директор департамента продаж Rossmils Investments. Семиэтажное здание рассчитано на 68 апартаментов площадью от 70 до 230 кв. м. Зданию М. Посохина 1950 года постройки будет возвращен исторический облик. Инфраструктура объекта включает в себя собственную прогулочную зону, ресторан авторской кухни, спа-центр, тренажерный зал, наземную охраняемую парковку.

Несколько проектов, включающих апартаменты, есть и в компании «Галс Девелопмент». В частности, элитный квартал «Сады Пекина» — это два 12-этажных жилых корпуса, расположенных рядом с Триумфальной площадью в центре Москвы. Проект включает 350 апартаментов. На верхних этажах комплекса разместятся живые сады и 30 панорамных пентхаусов с видами на Кремль, здание МИД и «Москва-Сити». Площади апартаментов - от 50 до 160 кв. м с возможностью объединения лотов. Инфраструктура комплекса включает двухуровневую парковку на 430 машино-мест, фитнес-центр, два детских клуба, кинотеатр, рестораны, химчистку и spa-салон.

Wine House – это элитный жилой квартал в Замоскворечье, включающий в себя реставрируемое историческое здание (Luxury loft апартаменты) и новые клубные дома (элитные квартиры). Центр композиции - старинный дом из красного кирпича 1888-1889 годов постройки. Общие площади квартир и апартаментов - от 48 до 230 кв. м. Срок сдачи – конец 2014 г.

Что ждет этот рынок в будущем
Наши эксперты напомнили о разработке законов, которые будут регламентировать данный формат недвижимости. В настоящее время такое понятие, как апартаменты, в законодательстве не описано. Поэтому сейчас обсуждается вопрос о придании апартаментам юридического статуса. Кроме того, законодатели хотят обязать девелоперов строить социальную инфраструктуру, ввести продажу апартаментов только в рамках закона о долевом строительства, а также дать возможность обитателям апартаментов регистрироваться в них на постоянной основе. В частности, Татьяна Калюжнова («ИРН-Консалтинг») считает, что процветанию этого формата в Москве способствует огромный спрос на жилье при дефиците свободных площадок под жилищное строительство. Для девелоперов реализовывать проекты с апартаментами сейчас проще и выгоднее, чем жилые, – не нужно менять вид разрешенного использования земельного участка с нежилого на жилой, тратиться на инфраструктуру, соблюдать жесткие СНиПы и т.п. За счет этого застройщик может продавать такие комплексы дешевле традиционных новостроек, что, естественно, привлекает покупателей. По данным «ИРН-Консалтинг», жилые новостройки между ТТК и МКАД в среднем дороже апартаментов на 10%, а внутри ТТК – на 25%.

Однако если из-за изменения нормативов себестоимость строительства апартаментов приблизится к затратам на жилые проекты, то сегмент апартаментов потеряет свою привлекательность для девелоперов. Застройщики вернутся к реализации жилых проектов, которые пользуются гораздо большим спросом, чем апартаменты. До сих пор спрос на апартаменты поддерживался лишь дефицитом предложения качественного жилья в Москве по приемлемым ценам. Если цены на жилье и апартаменты для конечных покупателей выровняются, апартаменты, имея де-юре статус нежилых помещений, потеряют немалую часть своей целевой аудитории. Другое дело, если изменение нормативов все же не приведет к уравниванию расходов на реализацию комплексов с апартаментами и обычными квартирами. «В этом случае, - сделала вывод эксперт, - новые проекты с апартаментами будут появляться, но все равно не в таком объеме, как в последние два года».

«Считаются ли апартаменты востребованным форматом жилья в Москве и в каких районах строительство таких объектов наиболее целесообразно?» - с такими вопросами портал www.metrinfo.ru обратился к экспертам.

Татьяна Капланова, заместитель генерального директора ГК «Ler Group»:
Востребованность апартаментов доказана рынком. Да, скорость их реализации упала по сравнению с 2011-2012 гг., но для продукта сегмента бизнес- и элиткласса остается довольно высокой: 50-70 апартаментов в месяц. Успешными будут проекты, расположенные недалеко от транспортных развязок, метро, в парковых зонах, обеспеченные развитой внутренней и/или окружающей инфраструктурой. Высокий потенциал роста имеют районы, имеющие на своей территории природные парки, такие как Измайловский, Битцевский, «Лосиный остров».

Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group:
Наиболее перспективными остаются ЗАО и СЗАО города Москвы ввиду хорошей экологической ситуации в округах, престижности, достаточно насыщенной инфраструктуры исторических районов и наличия площадок на территориях бывших промзон.

Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»:
Предполагаем, что будет увеличение предложения комфорт- и экономклассов. Этому способствует градостроительная политика правительства, связанная с развитием бывших промышленных зон. Скорее всего, застраивать будут территории за пределами ТТК, где сейчас сосредоточена основная масса неосвоенных территорий промышленных зон.

Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate:
Строительство апартаментов перспективно как с точки зрения застройщиков, так и покупателей: одним выгодно не переводить объект в другое назначение, а строить его как нежилой фонд, что экономит их собственные средства, а другим – экономить на стоимости квадратного метра, поскольку цена апартаментов ожидаемо меньше стоимости квартир.

Самый подходящий район для строительства – «Москва-Сити».

Анастасия Малкова, руководитель департамента продаж инвестиционного фонда STONE HEDGE:
На сегодня самыми подходящими для развития сегмента по-прежнему остаются центральные районы Москвы. В первую очередь потому, что предложение жилья здесь традиционно небольшое из-за ограничений по новому строительству. Например, в районе «Белорусской» до 2014 года новых жилых проектов не появлялось вообще.

Аскар Дуйсекулов, руководитель департамента маркетинга компании Red Development :
Перспективы у рынка апартаментов в Москве, безусловно, есть. Оценивая динамику последних двух лет, можно с уверенностью сказать, что апартаменты активно набирали обороты на протяжении этого времени. Потребители постепенно поняли, оценили и полюбили этот формат недвижимости, что подтверждается спросом. Около 40% предложений на первичном рынке Москвы сегодня занимают апартаменты. И в обозримом будущем, в основном за счет активного освоения промзон, эта цифра может увеличиться до 50%.

Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость»:
Принимая во внимание готовящиеся нововведения в законодательстве, которые приведут к росту стоимости, можно с уверенностью сказать, что спрос на апартаменты комфорт и экономкласса сократится. А спрос на апартаменты элит- и бизнес-класса может даже вырасти, т.к. объем их предложения будет постепенно уменьшаться в силу сокращения подходящих площадок для их строительства в престижных районах Москвы.

Екатерина Токий, директор департамента продаж Rossmils Investments:
Апартаменты как продукт редевелопмента – это интересное и выгодное предприятие, как для инвесторов, так и для конечного покупателя. Такие проекты пользуются спросом, их с удовольствием арендуют, и они обеспечивают неплохой доход.

На наш взгляд, большая часть зданий старого фонда, пустующие и заброшенные административные здания разных НИИ и бывших министерств имеют право на вторую жизнь. Как правило, они обеспеченны достаточным количеством парковочных мест, развитой инфраструктурой, находятся в привлекательных для покупателей районах, имеют хорошую пешеходную и транспортную доступность. Апартаменты в данном случае являются оптимальным вариантом.

Районы-лидеры Москвы по числу зданий с апартаментами в продаже весной 2014 г., шт.

По данным «ИРН-Консалтинг»

Динамика средней стоимости 1 кв. м апартаментов в Москве внутри МКАД, руб.

По данным «ИРН-Консалтинг»

Динамика средней стоимости апартаментов в Москве внутри МКАД, млн руб.

По данным «ИРН-Консалтинг»

Апартаменты Москвы: новые проекты