Квартиры в новых монолитных домах – лучшие предложения на рынке вторичной недвижимости столицы. В пользу таких домов говорит широкая география строительства в разных районах Москвы, интересная архитектура, разнообразные планировки квартир и площади нужного метража. К тому же во вчерашних новостройках можно приобрести жилье как с выполненным ремонтом, так и без него, и такая квартира обойдется дешевле.
В настоящее время в Москве монолитное домостроение представлено во всех классах жилой недвижимости – элитном, бизнес и эконом. Как сообщил «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», в структуре предложения вторичного рынка жилья в столице монолитные дома занимают 17%. При этом постепенно за счет перехода с «первички» на «вторичку» монолит забирает долю у панелей. «Доля панельных домов в общем объеме предложения Москвы – 45%», - уточняет эксперт.
Монолитные и монолитно-кирпичные дома, построенные в период с 2004 года по настоящее время, встречаются в каждом административном округе Москвы. Однако, как отметила Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», основная доля таких жилых комплексов сосредоточена в ЗАО (Крылатское, Кунцево, Проспект Вернадского), САО (Бескудниковский, Хорошевский, Ховрино) и СЗАО (Куркино, Хорошево-Мневники). На каждый из этих округов приходится примерно по 20% от общего объема. А реже всего современные монолитные дома встречаются в ЮВАО и ЮАО. В компании «Пересвет-Недвижимость» дали похожую оценку: 35,8% - а это максимальный показатель среди округов Москвы, представлен в ЗАО, а меньше всего монолитных новинок в Северо-Восточном (2,5%) и Юго-Восточном округах (3,2%).
Показатели интереса
Притом что монолитная технология, которую применяли и при строительстве первых домов и продолжают использовать сейчас, изменилась немного, эксперты все же считают, что у новых домов есть свои преимущества, которые достигнуты за счет усовершенствования и адаптации к российским реалиям технологий, более продуманной инженерной инфраструктуры, накопленного опыта строительства. «Новые монолитные дома строятся с привлечением технического надзора, - рассказывает Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость». – Такие здания более легкие, с точки зрения армирования, более теплые».
Теперь застройщики не просто строят дома, выжимая из участка земли все, что можно прибавить к прибыли, продолжает Дмитрий Таганов («ИНКОМ-Недвижимость»), а берут на себя обязательства по созданию на территории жилого комплекса разноплановой инфраструктуры. На практике чем масштабнее строительство, чем выше класс объектов, тем серьезнее инфраструктура. «Хотя тенденция одинаково верна и для элитных комплексов и для эконома», - считает эксперт.
Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», добавляет, что у последних монолитных домов более привлекательный внешний облик, поэтому редко встречается ситуация, когда покупателям не нравятся фасады или архитектурные решения.
Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп», отмечает, что строительные материалы за последние 10 лет прошли колоссальную эволюцию, и «если качество самого монолита по-прежнему зависит от соблюдения технологии, то выбор материала внешних стен, фасадов, внутренних перегородок более вариативен, может быть экологичным и дышащим – застройщикам есть из чего выбирать».
Еще одно существенное отличие монолитных домов, возводимых в разные периоды времени – это площади квартир. Квартиры в первых монолитных домах были очень большими: «Площади 100-200-300 метров, комнаты по 30-50 метров, такой гигантоманией решался сформировавшийся годами жизни в «хомячковых» квартирах комплекс нехватки площади», - вспоминает Дмитрий Котровский («Химки Групп»).
Но эти комплексы строились для элитной публики, и оценивать их по общим стандартам сегодня не совсем логично, отмечает Дмитрий Таганов («ИНКОМ-Недвижимость»). Спустя время, когда монолитные дома «пошли в народ» и появились новостройки класса эконом, стали меньше и площади квартир.
Тенденция по уменьшению площадей хорошо прослеживается на примере жилого комплекса Wellton Park на проспекте Маршала Жукова. Мария Литинецкая («Метриум Групп») напомнила, что проект выводился очередями, и в первых построенных домах как раз продавались довольно большие квартиры, а в следующих уже меньше.
Как подтвердил Дмитрий Таганов («ИНКОМ-Недвижимость»), сейчас на вторичном рынке немало так называемых домов - «мини-монолитов», состоящих из однушек-студий площадью 30 кв. м или двушек в 45-50 «квадратов». Хотя эксперт отмечает, что данная тенденция была в Москве и Подмосковье примерно с 2010 по 2013 год, а сейчас приоритеты стали меняться и девелоперы вновь возвращаются к стандартным площадям.
На что ориентируются покупатели и что не замечают
Большинство таких домов отличают интересные архитектурные проекты. Впрочем, по наблюдениям Марии Литинецкой («Метриум Групп»), на вторичном рынке у большинства покупателей нет четких требований к архитектуре. Галина Фабрицкая, начальник отдела компании «Пересвет-Недвижимость», замечает, что люди среднего возраста склоняются к классике, и им не очень нравятся слишком высокие дома, а молодые активные покупатели могут выбрать и варианты в деловом квартале «Москва-Сити».
Но скорее на выбор покупателя влияет месторасположение дома. Поэтому в первую очередь раскупаются квартиры в домах в пешей доступности от станции метро, вблизи парковых зон, водоемов, в районах с богатой инфраструктурой. Прежде всего речь идет о районах на западе и юго-западе Москвы. Например, в районе метро «Университет» хороший интерес есть к квартирам на вторичном рынке в таких домах, как ЖК «Шуваловский» или «Доминион».
Еще один важный параметр – срок службы дома - не играет важной роли при покупке квартир в монолитных домах. «Об этом факте покупатель задумывается в последнюю очередь», - подтверждает Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta estate.
Гораздо больше требований у покупателей уже к самим квартирам. Ведь большинство предложений на вторичном рынке – это дома с уже выполненными планировками. Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость») отмечает, что квартиры с ремонтом от продавца, не так часто нравятся покупателям, так как им могут прийтись не по вкусу перепланировки и цветовые решения. Кроме того, как правило, хозяева таких квартир завышают цену в надежде оправдать затраты на ремонт, в результате срок экспозиции увеличивается.
Покупателям скорее больше подойдет квартира без отделки либо с ремонтом от застройщика с минимальной разницей в цене за ремонт (до 1 млн рублей). То есть покупатель планирует сразу въехать в квартиру, не тратить время на ремонт, но и не сильно переплачивать за отделку.
На практике, делает вывод Елена Земцова (Delta estate), люди, которые не могут себе позволить выполнить дорогостоящую перепланировку и отделку квартиры, предпочтут уже готовый вариант. Те, кто стремится сделать свою квартиру по индивидуальному дизайн-проекту, и те, кому позволяют средства, скорее всего, выберут вариант без отделки с открытой планировкой.
Что же касается площадей самих квартир, по данным «Метриум Групп», в экономклассе востребованными сейчас считаются однокомнатные квартиры площадью 35-40 кв. м, в бизнес-классе – 45-50 кв. м. В аналитическом центре «ИНКОМ-Недвижимость» полагают, что самые популярные площади квартир в новых монолитах – это однокомнатные примерно по 40 кв. м, двухкомнатные – по 60 кв. м и метраж 80 кв. м – когда речь идет о подборе трехкомнатных квартир.
Что влияет на цену?
Цены на квартиры во вчерашних монолитных новостройках в большинстве предложений на вторичном рынке ниже, чем в первых монолитах. Объясняется это как классом недвижимости (десятилетие назад монолитные дома были признаком жилья элитного класса, а теперь они есть и в экономклассе), так и площадями квартир. Кроме этого, на вторичном рынке в сданных домах можно купить квартиры как с уже выполненным ремонтом, так и без него, что также отражается на ценниках.
Одним из главных факторов ценообразования эксперты называют, естественно, месторасположение: чем дальше от центра, тем дешевле.
Как подсчитал Дмитрий Таганов («ИНКОМ-Недвижимость»), средняя стоимость квартир в сравнительно новых монолитных домах в Москве составляет 286 759 рублей за кв. м. По данным нашего портала www.metrinfo.ru (мы не учитываем стоимость элитного жилья), в среднем стоимость монолитного квадратного метра по Москве - 194 637 рублей. По информации компании «МИГ-Недвижимость», минимальный бюджет покупки составит от 7 млн рублей за однокомнатную квартиру.
Самые бюджетные предложения - объекты комфорткласса, рассказывает Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). Это готовые корпуса в ЖК «Царицыно» (метро «Царицыно»), «Загорье» (мкр. Загорье), «Некрасовка-Парк» (район Некрасовка). Так, в уже введенном в эксплуатацию корпусе ЖК «Царицыно» однокомнатная квартира площадью 55 кв. м реализуется по цене 8,26 млн рублей без отделки и за 8,92 млн рублей с отделкой. Стоимость двухкомнатной квартиры площадью 82 кв. м – 12,1 млн рублей без отделки и 13,08 млн рублей с отделкой.
Квартиры в монолитных домах бизнес-класса дороже. Так, в ЖК «Дом на Беговой» (метро «Беговая») реализуется двухкомнатная квартира площадью 66 кв. м по цене 18,05 млн рублей, в ЖК «Аэробус» (метро «Аэропорт») двухкомнатная квартира 97 кв. м выставлена на продажу за 24 млн рублей, в ЖК «Алексеевский» (метро «Алексеевская») двухкомнатная квартира площадью 86,4 кв. м стоит 24,1 млн рублей, а в ЖК «Петровский Парк» (метро «Динамо») двухкомнатную квартиру площадью 70,1 кв. м хотят продать за 21,5 млн рублей.