Покупателям квартир, понятно, нравятся объекты, «свободные физически и юридически» - последнее означает, что зарегистрированных по месту жительства («прописанных») там нет. В реальной жизни, однако, многие квартиры на вторичном рынке продаются так, что зарегистрированные в них наличествуют. Почему так получается, что с этим «прописанным» делать и – главное – насколько он может быть опасен для покупателя – со всеми этими вопросами мы и решили разобраться.
Филологические изыски
Сами используемые в нашем разговоре слова («регистрация по месту жительства», «прописка») могут рассказать многое – если посмотреть на них повнимательнее. Любой первокурсник юрфака расскажет вам, что «прописка» - это понятие из советского прошлого. Оно существовало в законодательстве СССР и РСФСР, а потом, на волне демократизации в начале 90-х, было признано противоречащим Конституции и отменено – граждане свободной России отныне вправе жить где хотят, не должно у нас быть «крепостного права»!
Одновременно с этим, правда, была введена «регистрация по месту жительства». В отличие от прежней прописки, носившей разрешительный характер (власть может прописать, а может и нет), регистрация объявлялась сугубо уведомительной. Я, гражданин, извещаю власть, что намерен проживать по такому-то адресу – и буде у государства появится до меня нужда (налоги, суд, военный призыв и т.п.) – искать меня следует именно там.
Время, однако, шло, со свободой и демократией как-то не заладилось (вопрос, явно вылезающий за рамки нашего сегодняшнего разговора). Органы МВД с упорством муравьев протаскивали в законодательство различные изменения, уточнения, ужесточения и т.п., в результате чего регистрация все больше становилась похожей на старую прописку. Лучшим доказательством этого, на взгляд автора, служит тот простой факт, что паспортистки в ДЕЗах и ЖЭКах сегодня говорят «прописан». Причем даже те из них, кому лет 25-30, т.е. работать при советской власти они не могли чисто физически.
Равные, и те, кто равнее
Будем справедливы – полным аналогом прежней прописки нынешняя регистрация не стала. Старые нормы устанавливали, что любой прописанный практически становился совладельцем квартиры – выписать человека помимо его воли можно было только через суд.
Сегодня все сложнее – фактически, появились разные категории зарегистрированных. Самые, если можно так выразиться, бесправные – члены семьи собственника. Например, женщина владеет квартирой. Она вступает в брак, и ее муж получает регистрацию в ее квартире. Длиться эта регистрация будет ровно столько, сколько существует брак. «В силу п. 4 ст. 31 ЖК РФ, в случае прекращения семейных отношений с собственником право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи не сохраняется, если, конечно, иное не установлено соглашением между самим собственником и бывшим членом его семьи, - напоминает «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» адвокат Олег Сухов. – Хотя подобные вопросы нередко решаются через суд, так как выселение против воли возможно только на основании решения суда, проблем, как правило, не возникает».
Но есть и другие варианты. Например, люди, проживавшие в квартире на момент ее приватизации и отказавшиеся от участия в ней. Или несовершеннолетние дети. Выписать их из квартиры помимо их воли невозможно (точнее, возможно, только человек для этого должен сам «постараться» - к примеру, фактически не проживать по данному адресу, не платить за квартиру, портить имущество). А так – имеет «право пользования», которое один риелтор метко назвал «параллельным правом собственности». Поди плохо – налогов на имущество нет, а выдворить тебя из квартиры никаких законных способов не существует.
Не насекомое, но все равно неприятно…
«Вдруг из подворотни страшный великан, рыжий и усатый Та-ра-кан!», - писал К.Чуковский. Слова эти оказываются неожиданно созвучными нашей сегодняшней теме. «На риелторском жаргоне есть понятие – «квартира с тараканами», - говорит Михаил Куликов, директор Департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость». – Речь здесь не о насекомых, а о зарегистрированных жильцах. Посыл негативный: если есть «тараканы», значит их надо как-то «вытравливать».
Откуда они берутся, эти «не насекомые»? Главная причина состоит в том, что две квартиры у одной семьи – это в наших палестинах неслыханная роскошь. Соответственно, на рынке преобладают «альтернативные» сделки, являющиеся, по существу, обменами: человек продает квартиру для того, чтобы купить себе какую-то другую. Такой «альтернативщик» после приобретения новой квартиры благополучно в нее и «перепропишется» - а из своей выбудет. «Да, в большинстве случаев продажа квартиры с «прописанными» людьми происходит в ситуации, когда человек продает квартиру и взамен покупает другую», - подтверждает нашу догадку Константин Барсуков, заместитель гендиректора компании «Релайт-Недвижимость».
Несмотря на то, что в подавляющем большинстве случаев снятие с регистрации происходит без проблем, опытные риелторы советуют покупателям подстраховаться. Чаще всего гарантом выступает не очень большая (по масштабам рынка недвижимости) сумма в 50-200 тыс. руб. – ее продавцу не доплачивают во время сделки, а отдают после выписки. «Метод самый действенный, - убежден Вадим Рубцов, ведущий специалист риэлторской компании «Русский дом недвижимости». – Люди любят считать свои деньги. И для покупателя такое решение менее затратное по времени, чем обращение в суд».
Названный способ хорош, но возможен не всегда. Например, продавец вашей квартиры покупает себе новое жилье настолько «впритык», что недополучить даже 50 тыс. руб. будет для него критично. «В таких случаях приходится рассматривать возможность выписки к родственникам на время регистрационных действий, - говорит Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet. – Некоторые рассматривают вариант «выписки по заявлению», когда продавец нигде не зарегистрирован и обязуется встать на регистрационный учет в течение семи дней с момента прибытия на новое место жительства».
Настоящие «тараканы»
Однако описанные выше ситуации – это, выражаясь языком Мальчиша-Кибальчиша, «полбеды». Настоящая беда – это наличие в квартире кого-то зарегистрированного (не собственника, нет – другого лица), кто вовсе не жаждет сниматься с регистрационного учета и покидать квартиру. Как мы помним из второй главы нашего повествования, некоторые категории «прописанных» надежно защищены законом: выдворить их из квартиры если не невозможно, то как минимум крайне сложно.
Адвокат Олег Сухов перечисляет их:
- несовершеннолетние. Если речь идет о проживании в квартире, принадлежащей на праве собственности одному из родителей или близкому родственнику несовершеннолетнего, его выселение невозможно до наступления совершеннолетия;
- лица, находящиеся под опекой или попечительством. Их выселение невозможно без согласия органов опеки и без предоставления взамен равнозначного жилого помещения;
- лица, проживавшие в квартире на момент приватизации, и отказавшиеся от приватизации в пользу членов своей семьи;
- завещательный отказ. Если собственник квартиры оформит завещание, в котором укажет, что после его смерти его жилым помещением будут иметь право пользоваться определенные лица, то такие лица не могут быть выселены ни наследниками, ни новыми собственниками;
- квартира, купленная в период брака. Жилое помещение, приобретенное во время брака, но оформленное в собственность только одного супруга, в том числе и путем выплаты кооперативного пая, не лишает права пожизненного пользования и проживания данным помещением второго супруга;
- квартира по ренте. Собственник, продавший или подаривший квартиру по договору ренты, сохраняет пожизненное право пользования на данное помещение, если иное не будет указано в договоре ренты. Никакие сделки и действия не могут ограничить в правах на проживание первоначального собственника.
От нуля до бесконечности
Здравый смысл подсказывает, что у любой проблемы существует, скажем, так, денежное выражение. Зарегистрированные в квартире – это проблема, следовательно, должен существовать некий дисконт, с которым данная недвижимость будет продаваться. Каким конкретно этот дисконт будет?
К сожалению, ответить однозначно на данный вопрос нельзя. В самом легком случае (все прописанные в квартире являются и собственниками, все выражают горячее желание переехать в купленную взамен площадь) дисконт будет почти нулевым. Хотя, заметим, любой покупатель при прочих равных предпочтет квартиру вообще без прописанных.
А если вариант тяжелый, из числа описанных в предыдущей главе, то снижение цены может достигать, по оценкам экспертов компании «Домус финанс», и 50%. И даже эта цифра кажется некоторым специалистам небольшой – Константин Барсуков («Релайт-Недвижимость») отмечает, что в некоторых случаях от покупки квартиры стоит вообще отказаться, т.е. не приобретать ее ни за какие деньги.
Резюме от портала www.metrinfo.ru
Как видим, вопрос «страшны ли прописанные в предлагаемой вам квартире?» не имеет однозначного ответа. Иногда не страшны совершенно – достаточно «простимулировать» продавца удержанием 100 тыс. руб. Иногда действительно страшны. В общем, все зависит от конкретных обстоятельств. И чтобы оценить их нужно – как ни банально это прозвучит – обратиться за помощью к квалифицированным людям.