Экономическая и политическая ситуация, сложившаяся сейчас в России, не располагает к покупке зарубежной недвижимости. Во-первых, рубль существенно подешевел по отношению к евро и доллару, а цены на заграничные объекты чаще всего номинируются в этих валютах. А во-вторых, напряжение в отношениях с Евросоюзом и США из-за событий на Украине и присоединения Крыма может привести к решениям, которые неблагоприятно отразятся на российских собственниках заморской недвижимости.
Однако, с другой стороны, экономический спад, рост инфляции, девальвация национальной валюты и неопределенность заставляют людей искать надежные гавани для сохранения своих капиталов, и одним из лучших инструментов для этого многие считают как раз зарубежную недвижимость. Поэтому спрос на нее не упал, и весной 2014 г. россияне продолжали покупать, об этом «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» рассказывал в статье «Зарубежная недвижимость: тенденции сезона и выбор россиян. Квадратные метры для отдыха и инвестиций - рейтинги стран. Лидеры – Болгария и Германия».
Тем не менее нельзя сказать, что геополитический конфликт угас, а рубль, несмотря на его уверенный рост в мае, восстановил свои позиции. Будут ли в таких условиях совершаться сделки, что готовит потенциальным покупателям зарубежных объектов лето 2014 года и какую недвижимость советуют приобретать эксперты?
Санкции для покупателей
Первый вопрос, который волнует потенциальных покупателей зарубежной недвижимости - это возможные санкции со стороны Евросоюза, Великобритании и США. До нынешнего года именно в Европе и Штатах приобреталось большинство объектов, и позиция американских властей уже насторожила россиян и заставила отказаться от покупок. Европейские страны не столь резки в своих действиях и взглядах, но и многие желающие приобрести недвижимость в Европе задумались о целесообразности такого приобретения. «Конечно, наши клиенты выражают некоторую обеспокоенность грядущими санкциями. Все понимают, что такие меры, как заморозка активов и полный запрет въезда, будут касаться только ограниченного числа лиц (и даже для них останется возможность покупать недвижимость на корпоративную структуру), но людей волнует вопрос, возникнут ли какие-либо сложности в получении виз», - говорит Софья Соболевская, консультант отдела жилой недвижимости в Великобритании компании JLL.
А также наши сограждане опасаются, что зарубежные страны могут закрыть продажи для россиян в определенных (естественно, наиболее качественных и выгодных) проектах, повысить тарифы и налоги, расширить требуемый пакет документов, завышать цены и всячески затягивать сделки, заставляя тратить лишнее время и нервы.
Но, по мнению специалистов рынка недвижимости, ожидать неблагоприятных действий в адрес покупателей и собственников жилья из России, во всяком случае, по отношению к рядовым гражданам, не стоит. «Подобные санкции принесут больше вреда тем странам, которые их введут, чем россиянам. В случае санкций спрос переориентируется на аналогичные, но не обремененные проблемами рынки и приведет к потере прибыли. И к тому же прецедент введения каких-либо мер в отношении россиян может подорвать доверие граждан других государств к рынку недвижимости нелояльной страны. Представители зарубежных держав, это, конечно же, понимают», - уверяет Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock.
«Поэтому в целом ситуация не изменилась. У наших клиентов нет никаких проблем с получением виз и ВНЖ и самой покупкой. Санкции затронули исключительно чиновников, которым, кстати, и до санкций было проблематично приобрести недвижимость на свое имя и открыть счет в зарубежном банке», - говорит Алина Вальдман, руководитель отдела продаж Just Real Consult. «Например, англичане все также рады нашим соотечественникам, готовым приобрести домик за миллион, а то и больше, и вливающим свежие фунты в экономику страны», - утверждает Полина Филатова, управляющий директор компания LondonfoRus. «Да и португальские власти по-прежнему рассматривают Россию как важного стратегического партнера и хороший рынок сбыта, ведь по количеству предоставленных «золотых видов на жительство» (т.е. за покупку недвижимости стоимостью от 500 тыс. евро. – От ред.) россияне уступают только гражданам Китая», - сообщает Михаил Чулков, генеральный директор агентства по продаже и аренде недвижимости в Португалии MICHAEL & JENEVA Portugal Property.
И в будущем ситуация вряд ли изменится: для того чтобы шенгенские страны отважились на серьезные меры, пожалуй, как минимум на их территориях должны начаться военные действия. И тем более это справедливо для менее стабильных государств, таких как, например, Болгария или Турция. Да и вообще, курортные страны - уже упомянутые Болгария и Турция, а также Испания, Кипр или Греция - очень заинтересованы в притоке российского капитала, и там недружелюбные настроения практически не ощутимы. «Более того, в этих странах, зная о девальвации рубля, застройщики легче идут на предоставление скидок российским покупателям», - отмечает Наталья Завалишина, генеральный директор компании Distant-Property.
Но, впрочем, в случае эскалации политического конфликта все-таки могут возникнуть проблемы с европейскими визами, ряд стран ведь уже приостановил переговоры по либерализации визового режима с Россией. Вряд ли визы (в частности Шенгенские) вообще перестанут выдавать, но могут расширить перечень необходимых для въезда документов, увеличить сроки рассмотрения дел и ограничить сроки пребывания в европейских странах отпускными днями (сейчас многие страны выдают полугодовые и годовые мультивизы). Это маловероятно, тем более для владельцев недвижимости, но возможно.
Также возможно ухудшение ипотечных условий. Вряд ли зарубежные банки перестанут кредитовать россиян: «Когда банки выдают ипотеку, они не смотрят на национальность, а делят своих клиентов на резидентов и нерезидентов. Поэтому сомнительно, что именно для русских ипотеку закроют, ведь это большой сектор, который приносит огромный доход и кредитным учреждениям, и странам, в которых они находятся», - говорит Евгений Спрингис, директор инвестиционного департамента компании Dom International Ltd (London). Поэтому в некоторых европейских государствах, напротив, улучшили кредитные условия: «Например, банки Испании увеличили число ипотечных программ, и теперь клиент из России может получить ипотеку в размере 70% от стоимости недвижимости, т. е. с первоначальным взносом всего 30%», - рассказывает Виктория Кутузова, директор по продажам компании GRUPOMAHERSOL (группа «Маэрсоль»), добавляя при этом, что получать испанскую визу теперь тоже стало проще и быстрее.
«Однако, если отношения между Западом и Россией усложнятся, возможен пересмотр кредитных рисков по заемщикам из РФ в сторону их увеличения, что может привести к росту кредитных ставок, - предупреждает Софья Соболевская (компания JLL). - Собственно, уже сейчас некоторые банки в Великобритании выразили готовность приостановить работу с российскими клиентами до прояснения политической ситуации. Но это касается только особо крупных сделок, а кредиты до 1-3 млн фунтов выдаются в прежнем порядке». «Другое дело, что в Великобритании получить ипотеку нерезиденту довольно сложно, в независимости от того, китаец он или русский, даже не каждый англичанин может получить желанный кредит по желанно низкой ставке», - отмечает Евгений Спрингис (Dom International Ltd).
Летние ожидания
Поскольку мало кто верит в серьезные санкции в отношении России, лето 2014 г. на рынке зарубежной недвижимости ожидается довольно спокойным. По мнению большинства экспертов, спрос в целом вряд ли упадет и, может быть, даже немного вырастет: «Сегодня уже можно заметить, что потенциальные покупатели, ранее решившие повременить, «оттаяли» и планируют ехать на просмотры», - говорит Марина Филичкина, старший менеджер по работе с клиентами интернет-центра зарубежной недвижимости Tranio.Ru. Но серьезного роста, так же как и активных продаж, эксперты не прогнозируют: «Нас ждет дальнейшее снижение интереса россиян к покупке жилья за рубежом. Наши соотечественники достаточно давно и активно приобретали зарубежную недвижимость, вследствие чего отложенный спрос на данном направлении фактически отсутствует, все, кто мог и хотел купить жилье за границей, давно его купили, и прирост сделок происходит в основном за счет увеличения лиц, чей доход вырос до возможностей покупки. Но девальвирующийся рубль такие возможности снижает, ведь большая часть россиян получает доходы в национальной валюте, то есть для покупки зарубежного жилья им теперь нужен больший доход», - объясняет Станислав Зингель (Gordon Rock). В связи с этим некоторые специалисты все-таки ожидают падения рынка: «В течение 2014 г. на рынке зарубежной недвижимости, с большой вероятностью, будет наблюдаться заметное снижение деловой активности, скорее всего, по сравнению с прошлым годом количество сделок снизится – предположительно не менее чем на 20-30%. И в среднесрочной перспективе экономический спад, безусловно, окажет негативное влияние на сектор трансграничных сделок», - утверждает Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент».
Но, скорее всего, правда окажется где-то посередине, и, как и весной, на рынок будут влиять две разнонаправленные тенденции: с одной стороны, экономическая ситуация негативно отразится на покупательской способности граждан, что поспособствует снижению спроса, но, с другой стороны, существующие риски будут толкать россиян к приобретению зарубежных активов для сохранения своих капиталов. «Девальвация рубля стимулирует покупку доходной недвижимости с целью сохранения капитала и - самое главное - получения стабильного дохода в валюте», - отмечает Евгений Спрингис (Dom International Ltd). «И обострение политической ситуации скорее станет стимулом к покупкам, чем наоборот, - полагает Софья Соболевская (компания JLL). – И кстати, по данным лондонского отдела исследований рынка жилой недвижимости нашей компании, текущий приток капитала из России в Великобританию может увеличиться в 4 раза, и значительная часть этих средств придется именно на недвижимость».
Тем не менее реальное восстановление сегмента европейской недвижимости, как отмечает Максим Клягин (УК «Финам Менеджмент»), будет возможным только по мере возвращения к устойчивому росту российской экономики и стабилизации политической ситуации. Пока этого не произойдет интересы россиян, очевидно, будут смещаться от облюбованной Европы в другие зоны, например, в страны Азиатско-Тихоокеанского региона. «И очевидно, что возрастет популярность недвижимости в странах, которые не угрожают введением санкций», - утверждает Наталья Завалишина (Distant-Property). А также, как отмечает Алина Вальдман (Just Real Consult), россияне будут стремиться к покупке высоколиквидных объектов, и в первую очередь в тех странах, которые дают возможность получения вида на жительство и гражданства.
Советы по выбору
Но как бы ни привлекали зарубежные страны своей стабильностью и природными красотами, их недвижимость может стать надежной инвестицией или уютным домом, только если выбрана с умом. И тут прежде всего надо понимать, для чего делается покупка. Если для собственного использования, то это, в принципе, может быть любой понравившийся объект, удовлетворяющий целям покупателя и его пожеланием, а также доступный по деньгам. Но чтобы минимизировать риски, избежать высоких эксплуатационных расходов и всевозможных проблем, лучше все-таки сделать определенный анализ и не покупать на одних лишь эмоциях. «И прежде всего не рекомендуется рассматривать экзотические страны, так как их законодательство, как правило, еще на низком уровне и не всегда защищает права зарубежных инвесторов. В большинстве своем действует кумовство, когда родственник или друг отстаивает интересы своего родного человека, а иностранец остается беззащитным, - говорит Алина Вальдман (Just Real Consult). – Кроме того, для собственного проживания лучше выбирать ту страну, где покупатель часто бывает, где он знаком с культурой, кухней, местными обычаями. Это очень важно, так как одно дело приезжать на неделю отдыхать, а другое - длительное время, а то и постоянно жить в новой стране и сталкиваться с бытовыми проблемами». И такими вот изведанными странами для россиян чаще всего становятся европейские государства.
В принципе, недвижимость можно покупать в любом из них, но самым выгодным приобретением, возможно, будут объекты в Греции, Испании, на Кипре, а также в Турции. В этих странах неплохие экономические перспективы, длительный курортный сезон, довольно высокое качество строительства, хороший выбор жилья и приемлемые цены, к тому же упавшие во время мирового финансового кризиса в среднем на 30-40%. Да и наших соотечественников тут любят: «Например, Испания, кстати сказать, стабильно выходящая из кризиса, живет туризмом и инвестициями русских клиентов. Это гостеприимная страна, близкая нам по менталитету», - утверждает Виктория Кутузова (GRUPOMAHERSOL). А если бюджет покупки совсем не велик, то, по мнению Натальи Завалишиной (Distant-Property), самым удачным вариантом будет Болгария, она в частности подойдет для постоянного проживания на пенсии.
«Но единственно, покупая подешевевшую в кризис недвижимость курортных стран, надо быть морально готовым к тому, что при неблагоприятном сценарии стоимость приобретенного жилья упадет еще на 5-10-15%», - предупреждает Станислав Зингель (Gordon Rock), впрочем, отмечая при этом, что в отношении жилой недвижимости, находящейся в личном пользовании, такое падение не несет особо негативных экономических последствий, так как продавать объект в краткосрочной перспективе обычно не планируется. Однако, если хочется подстраховаться, то лучше всего из вышеуказанного списка выбирать Турцию: многие эксперты считают, что там ситуация на рынке недвижимости лучше, чем в курортной Европе, - активнее продажи, и экономика восстанавливается быстрее.
«Если же покупателю недвижимости «для себя» нужен еще и вид на жительство в Европе, то лучше всего выбирать Латвию или Словению - там получить ВНЖ легче всего», - отмечает Наталья Завалишина (Distant-Property). Да и денег для этого требуется сравнительно немного, например, в Словении фактически достаточно всего лишь 30 тыс. евро, но нужно открывать компанию, и недвижимость придется записать на юридическое лицо. А в Латвии, где нет необходимости организовывать бизнес, для получения ВНЖ пока еще достаточно вложить в недвижимость около 150 тыс. евро, если покупать в Риге и Юрмале, или 75 тыс. евро, если выбирать другие населенные пункты. Правда, с 1 сентября 2014 года планка поднимется до 250 тыс. евро, но и эта сумма по европейским меркам вполне приемлемая. Для сравнения, в Греции стоимость «ВНЖ за недвижимость» такая же – 250 тыс. евро, на Кипре (он, кстати сказать, не входит в Шенген) – 300 тыс. евро, а в Испании – 500 тыс. евро. Полмиллиона придется заплатить и в Португалии, но получить вид на жительство при этом будет довольно просто: «Правительство страны считает программу Golden Visa по предоставлению «золотого вида на жительства» за инвестиции, в том числе в недвижимость, весьма полезной и всячески поддерживает иностранцев, решивших вложить свои средства в экономику Португалии», - подчеркивает Михаил Чулков (MICHAEL & JENEVA Portugal Property). А кроме того, португальская недвижимость может принести доход: «Сегодня рынок достиг «дна», цены упали до минимума, создав оптимальную ситуацию для покупки. Все аналитики сходятся во мнении, что дальше возможно только подорожание объектов, - добавляет эксперт, - а пока недвижимость будет дорожать, возможен доход от сдачи в аренду: при удачном выборе объекта он может составить от 4 до 11% от стоимости жилья в год».
Однако курортные страны для инвестиций все-таки более рисковые, для более гарантированного дохода в наше время специалисты чаще всего советуют выбирать страны со стабильной и наиболее устойчивой экономикой: Германию, Великобританию, Францию, Австрию, Швейцарию и даже США - как только нынешний политический конфликт будет сглажен. «Если инвестировать в жилую недвижимость с целью сохранения семейных богатств и возможностью быстро продать объект, стоит рассматривать Лондон, Берлин или Париж», - говорит Евгений Спрингис (Dom International Ltd). И коммерческую недвижимость тоже стоит покупать в этих городах и странах, а если речь идет о серьезных вложениях, например, в промышленные здания, то многие эксперты советуют выбирать Германию.
Но фаворитом в названном списке, однако, считается Великобритания: «2013 год показал там невероятные результаты: за 12 месяцев прошлого года цены увеличились на невиданные в последние время 10,6% (данные Rightmove)», - сообщает Полина Филатова (LondonfoRus). А в Лондоне прирост капитализации, по данным Евгения Спрингиса (Dom International Ltd), составил даже 12%. «Это отличные показатели для страны с таким низким уровнем риска и невысокой стоимостью финансирования (кредит на жилую недвижимость можно получить всего под 2,5 - 3%), притом что спрос здесь всегда стабилен, - утверждает Софья Соболевская (компания JLL). - В период активного развития экономики растет внутренний спрос, а при ее замедлении поддержку рынка обеспечивает устойчивый интерес со стороны иностранцев. Поэтому даже в период мировых экономических потрясений инвесторы со всего мира рассматривают Великобританию, и в частности Лондон, как «тихую гавань».
В принципе, в столице Великобритании можно купить любую недвижимость: квартиру, студенческое жилье, комнаты в сетевых отелях, парковочные места, коммерческие помещения – все может принести стабильный доход и будет ликвидным. Неплохую прибыль могут принести элитные объекты в престижных районах Лондона. «А также хорошие результаты принесут вложения в «недооцененную» недвижимость, в более отдаленных от центра районах. Стоит обратить внимание на места, где проводятся новые линии скорого железнодорожного сообщения (Overground Rail), цены на недвижимость там имеют тенденцию возрастать в 2 раза при вводе в эксплуатацию новой станции», - уверяет Полина Филатова (LondonfoRus). «Хотя, конечно, наиболее привлекательны инвестиции на стадии строительства. Покупатель вносит лишь 20-30% от стоимости квартиры, а остальное только после завершения проекта и передачи ключей. Ответственность застройщиков застрахована, риски здесь минимальны. А для покупателей из России - это еще и реальная возможность войти в рынок с небольшим стартовым капиталом: заплатив 300 тыс. фунтов в качестве первоначального взноса, по завершении строительства можно получить кредит на оставшуюся сумму. Платежи по кредиту будут полностью покрываться арендным доходом, и инвестор сможет заработать до 8% в год на росте цен», - рассказывает Софья Соболевская (компания JLL). Вообще же, в 2014 г., по данным Полины Филатовой (LondonfoRus), цены в Лондоне обещают вырасти на 6-7%, а в целом по Великобритании - примерно на 4%, но оптимистичные прогнозы увеличивают спрос, и если он будет особенно активным, то показатели могут получиться выше еще на 1-2%.
Таким образом, отказываться от покупки зарубежной недвижимости и терять прибыль только лишь из-за нынешней ситуации, конечно, не стоит, ведь, как отмечает Марина Филичкина (Tranio.Ru), ликвидная недвижимость – это лучший способ приумножить капитал и спасти его от инфляции, а также прекрасная возможность диверсифицировать риски.
Резюме портала www.metrinfo.ru
В нынешнее непростое для России время зарубежная недвижимость, несмотря на девальвацию рубля и неопределенность в политической сфере, по-прежнему притягивает покупателей, стремящихся сохранить свои капиталы, ведь в серьезные санкции со стороны Запада не очень верится, а оставить все свои накопления в родном отечестве многим боязно. Тем не менее шквала сделок не наблюдается: во-первых, некоторые потенциальные покупатели все-таки заняли выжидательную позицию, особенно по США, а во-вторых, наши соотечественники, к счастью, стали умнее и опытнее, и уже не берут в ажиотаже, что попало. Более того, интересы россиян смещаются в стороны инвестиционных объектов – потенциально доходных и ликвидных, а «домики у моря», хоть спрос на них и есть, перестают быть национальной мечтой и смещаются на второй план.