Новостройки и коттеджные поселки среднего Подмосковья. Западное направление - 15-30 км от МКАД. Города: Апрелевка, Краснознаменск, Нахабино. Отличная экология, хорошие трассы, перспектива метро

Экология: много плюсов
Французы утверждают, что лучший экспромт – это заранее подготовленный. Применительно к сегодняшней теме «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru» это выражение можно перефразировать так: замечательное состояние окружающей среды объясняется как объективными, так и вполне рукотворными факторами.

«Роза ветров в Московском регионе такова, что ветер дует с северо-запада и запада на восток, - говорит  Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». – Также по этому направлению расположено множество лесных массивов».

Роза ветров – это, конечно, подарок природы. С некоторой оговоркой в эту же категорию можно отнести и леса (хотя их могли бы и вырубить – что и произошло в некоторых других местах Подмосковья). Но вот следующие слагаемые экологического благополучия точно можно считать созданными человеком. «Направление издавна считалось очень престижным, - отмечает Софья Лебедева. – С советских лет там располагались дачи многих руководителей. По этой причине практически не строились промышленные предприятия – индустрии к западу от Москвы очень мало».

«Запад традиционно считался эталоном хорошей экологии в Подмосковье, - подтверждает Марина Денискина, руководитель департамента жилищного строительства ГК «Гео Девелопмент». – Не зря знаменитые стародачные места и всем известная престижная Рублевка расположены именно здесь».

«Но есть и недостатки, которые ухудшают экологию запада, - вносит минорную тональность Екатерина Коган, эксперт аналитического отдела компании Kaskad Family. - Основным источником загрязнения района продолжает оставаться дорожно-транспортный комплекс, дающий 93,7% суммарного выброса загрязняющих веществ. На Рублевском, Можайском, Новорижском и Волоколамском шоссе в связи с развитием дорог и соответственно инфраструктуры доля загрязнения атмосферы ежегодно возрастает. Также из-за плотной застройки, когда-то зеленый запад Подмосковья, уже потерял большую часть своего зеленого великолепия».

Транспортная доступность: хорошо, а станет еще лучше
О транспортной доступности направления наши эксперты отзывались в самом позитивном ключе. «Запад Подмосковья обеспечен хорошо развитой дорожной сетью, - считает Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость». – И в настоящее время ведутся масштабные работы по улучшению ситуации».

Но все же без проблем не обходится. «Расширение Киевского направления в 2006 году продолжилось расширением в 2009 году. Это позволило снять большую нагрузку, но сегодня трасса все равно имеет сложности, - отмечает Ольга Гусева коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость». - Рост вводимых объектов сразу перегружает дороги, и пропускная способность направления падает». По мнению эксперта, строительство развязки и запуск платной дороги позволит Можайскому шоссе выделиться с точки зрения пропускной способности. А вот Рублевское шоссе с точки зрения транспортной доступности не очень хорошее: «дорога, развитие строительства в районе и периодические действия ГИБДД по остановке транспорта для пропуска спецмашин снижает интерес жителей к данному направлению, но пока достойной альтернативы с точки зрения экологии и престижа нет, поэтому многие смирились с этим недостатком», - говорит Ольга Гусева.

«Транспортную ситуацию во всем Подмосковье сложно назвать удовлетворительной, - соглашаются эксперты отдела исследований компании Knight Frank. – Однако на фоне многих других направлений запад выгодно отличается». По их оценке, плотность трасс хорошего качества в регионе и так высока, кроме того, ведется активная их реконструкция и новое строительство. В частности, в 2013 году была введена в эксплуатацию новая платная скоростная дорога в обход Одинцово, на завершающих стадиях находится реконструкция Минского и Новорижского шоссе, которая в перспективе должна будет увеличить пропускную способность трассы, и так считающуюся одной из лучших в Московском регионе. А в 2014 году начинается реконструкция Калужского шоссе и проектирование реконструкции Волоколамского». Итогом этих работ, убеждены эксперты Knight Frank, станет увеличение расстояния, на котором можно комфортно проживать и ежедневно ездить на работу в Москву. И возможен дальнейший рост цен на этом направлении.

Общественный транспорт: ждем наземное метро
Тем жителям, кто не имеет собственного транспорта, предлагается традиционная альтернатива: автобусы с маршрутками либо железная дорога. Уровень развития и того и другого наши эксперты расценили как вполне достаточный. «Сеть автобусов и маршруток развита хорошо, - говорит Наталья Бланкова, маркетолог компании «Эталон-Инвест». – Они связывают подмосковные города со станциями метро «Юго-Западная», «Славянский бульвар», «Тушинская».

Что до железной дороги, то в изучаемый нами сектор из Москвы идут сразу три направления: киевское, белорусское и рижское. По оценке Софьи Лебедевой («МИЭЛЬ-Новостройки»), до большинства населенных пунктов в зоне 15-30 км от МКАД от вокзала можно доехать за 45 мин. – 1 час 15 мин. Добраться на электричке невозможно только до города Краснознаменска, а также населенных пунктов, расположенных вдоль Новорижского шоссе. Правда, как отмечает Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп», жители большинства здешних коттеджных поселков имеют высокий уровень доходов, так что необходимости в железной дороге у них не возникает. Впрочем, с нашей точки зрения, транспорт все-таки должен развиваться в любом случае, независимо от материального состояния жителей какого-то района.

Что же касается существующих железнодорожных линий, то нельзя не упомянуть планы строительства «наземного метрополитена» - он пройдет вдоль них, в результате чего частота поездов и количество перевозимых пассажиров существенно возрастут. «Участок по белорусскому направлению планируют к сдаче в 2015 году, по киевскому – до 2020, а по рижскому – до 2025 года», - говорит Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».

…А теперь – наши всегдашние «индивидуальные портреты» каждого шоссе. Смотрите также таблицы в конце текста.

Киевское шоссе
Первая (если двигаться по часовой стрелке) трасса в изучаемом нами секторе. В 25 км от МКАД на ней расположена Апрелевка – город с населением чуть более 21 тыс. человек. Как говорит Елизавета Гудзь («НДВ-Недвижимость»), предложение на первичном рынке Апрелевки ограничено: ведется строительство всего нескольких ЖК. Средняя стоимость 1 кв. м в готовых новостройках составляет 70,5 тыс. руб., в объектах со сроком сдачи в 2015-2016 годах – порядка 64 тыс. руб.

В числе новых объектов, реализуемых в настоящее время, Анна Соколова («Метриум Групп») называет ЖК Vesna, «Сосновый парк» и дом на ул. Дубки.

В формате загородной недвижимости, по данным базы «Поиск недвижимости RealSearch.Ru», на Киевском шоссе в зоне 15-30 км от МКАД находится несколько коттеджных поселков. В их числе – «Подмосковные вечера» и «Апрелевка парк (Золотая долина)».

Минское и Можайское шоссе
Эти две трассы идут рядом – поэтому будем рассматривать их вместе. Из относительно крупных населенных пунктов тут можно отметить Краснознаменск – закрытый военный городок с населением около 37 тыс. человек. «Это довольно спокойный и зеленый город, являющийся одной из площадок по строительству жилья по программе обеспечения молодых семей, - говорит Марина Денискина («Гео Девелопмент»). – Сегодня стоимость 1 кв. м здесь начинается от 50 тыс. руб.».

Среди новых ЖК в Краснознаменске эксперт называет «Квартал Звёздный», состоящий из четырех монолитно-кирпичных многосекционных домов. Другой интересный ЖК здесь – «Космическая гавань».

На самом краю изучаемой нами зоны (29 км от МКАД) расположен поселок Голицыно. «Здесь есть только один строящийся ЖК - «Князь Голицын», - говорит Наталья Бланкова («Эталон-Инвест»). – Средняя цена 1 кв. м в нем составляет 60 тыс. руб.».

В сегменте загородной недвижимости также есть несколько интересных предложений. «В первую очередь, хотелось бы отметить жилой комплекс «Валь Д’Эмероль», который по версии премии в UrbanAwards 2013 удостоен звания «Лучший малоэтажный жилой комплекс Московской области», - отмечает Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»). – Комплекс отличает авторская архитектура, малое количество этажей (3-4 этажа), квартиры сдаются с нераспространенной на рынке предчистовой отделкой, что позволяет быстро доделать ремонт и переехать в квартиру жить. Кроме того, в комплексе представлено большое разнообразие квартир площадью от 28 до 85 кв. м». А Анна Соколова («Метриум Групп») называет несколько коттеджных поселков – в их числе такие высокобюджетные, как «Трувиль», «Крекшино», «Добрыня» и «Клуб 20’71».

Рублево-Успенское шоссе
Трасса, которая, что называется, не нуждается в представлении: само название «Рублевка» давно стало синонимом роскоши и близости к сильным мира сего. «Новое предложение на Рублево-Успенском шоссе чрезвычайно ограничено в силу нехватки свободных для освоения земель, - отметили эксперты компании Knight Frank. – Каждый новый проект здесь привлекает особое внимание у покупателей загородной недвижимости». Важным событием здесь стал выход в середине мая нового поселка - «Шале Рублево». В продажу поступило 82 участка с подрядом на строительство домов-шале в австрийском стиле. Стоимость начинается от 11 млн руб.

Новорижское шоссе
Уникальность данной магистрали в том, что она построена относительно недавно, причем специально проложена в обход существующих населенных пунктов. В результате дорога получилась скоростной, без светофоров и перекрестков. «Новая Рига традиционно считается одним из наиболее престижных направлений, и не только благодаря экологии, - подчеркивает Алексей Коротких, коммерческий директор компании Villagio Estate. – Новорижское шоссе по-прежнему можно назвать единственной трассой, способной конкурировать с Рублевкой с точки зрения объема элитного предложения, хотя кризис внес свои коррективы». Среди новых объектов эксперт называет коттеджный поселок «Ренессанс Парк», расположенный в 19 км от МКАД.

Впрочем, кризис внес свои коррективы – и на Новорижском шоссе появляются заметно более демократичные по цене объекты. Один из них – ЖК «Павловский квартал». «Это очень масштабный проект: 29 корпусов с изящной и лаконичной архитектурой, - рассказывает Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»). – Его жители могут пользоваться инфраструктурой элитного коттеджного поселка «Павлово».

Волоколамское шоссе
Трасса, являющаяся антиподом Новой Риги – она старая и проходит через множество населенных пунктов. Находящийся здесь поселок Нахабино можно, вероятно, назвать лидером региона по количеству нового строительства. «Локальный рынок новостроек насчитывает восемь объектов, которые относятся к эконом- и комфортклассу, - говорит Анна Соколова («Метриум Групп»). В основном это мало- и среднеэтажные объекты, однако есть и 17-этажный ЖК «Палитра». Большинство из новостроек данного района возводится по монолитной или монолитно-кирпичной технологии. Панель представлена только в ЖК «Нахабино Ясное» и мкр-не «Новое Нахабино».

Среди других интересных объектов Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового отдела Est-a-Tet, называет ЖК «Нахабино Центральное» и мкр-н «Красногорский».

Резюме от портала www.metrinfo.ru
Возможно, западный сектор Подмосковья станет более демократичным - по мнению Владимира Яхонтова, управляющего партнера «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», число предложений в экономклассе будет расти, что в перспективе снизит стоимость недвижимости в сегменте де-люкс и бизнес-класс. Но вряд ли это снижение окажется катастрофическим. Западное направление является местом жизни богатых и влиятельных людей уже много десятилетий. Сумеет ли Новорижское шоссе отобрать пальму первенства у Рублевки – это не так уж важно: обе трассы находятся в западном секторе Подмосковья. И ни одно направление из других секторов даже не приблизилось к этим двум лидерам по ценам и престижности.

Все это значит, что приобретение недвижимости в данных местах – дело хорошее. «Среднее Подмосковье - самый подходящий вариант, как для проживания, так и для инвестирования. Другой вопрос, что тут высокие цены, и если они не пугают – можно смело вкладываться, - резюмирует Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость». -  Единственным конкурентом можно считать только Дмитровское шоссе, с его водохранилищами и курортными зонами».