На рынке недвижимости, особенно зарубежном, надо поменьше предпринимать самостоятельных действий – а искать помощников: агентов, управляющих. Что, впрочем, совершенно не означает, что надо им полностью доверять: проверки и контроль необходимы.
Это умозаключение навеяло автору статьи любопытную ассоциацию. Первой самостоятельно прочитанной мною книгой был «Робинзон Крузо». Перечитав ее недавно еще раз, я поразился – да это просто гимн человеческому коллективизму! Робинзон вроде бы один и делает все сам – но постоянно пользуется результатом труда других людей. Что-то смастерить – вот пила и топор, поохотиться или защититься от дикарей – ружья и порох… Легко представить себе, как быстро и печально закончилась бы жизнь этого невольного отшельника, если бы он оказался на своем острове без всего этого имущества. Покупатель зарубежной недвижимости тоже в какой-то степени робинзон…
Известить ФНС
Собираемся купить квартиру за границей. Узнали, что при этом надо ставить в известность российские налоговые органы.
Как объяснили опрошенные «Порталом о недвижимости MetrInfo.Ru» эксперты, это не совсем так: о самом факте приобретения зарубежной недвижимости извещать не надо. «Исключение, - говорит Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, - составляют госслужащие, которым недавно запретили владеть жильем за границей. Их обязали уведомить о наличии подобных объектов, а затем и отказаться от них».
Прочих (не госслужащих) это не касается, но есть одна деталь: нужно сообщать о наличии счетов в иностранных банках, а также о доходах, получаемых за границей. И если второе в случае приобретения недвижимости не обязательно (вы можете не сдавать свое иностранное имущество в аренду, а пользоваться исключительно самостоятельно), то первое практически неизбежно: именно со счета в тамошнем банке вы будете оплачивать покупку, платить налоги на собственность и коммунальные платежи.
К счастью, процедура необременительная: по словам Михаила Чулкова, генерального директора агентства MICHAEL & JENEVA Portugal Property, достаточно прийти в ИФНС и заполнить заявление, указав реквизиты счета и банка – вся операция занимает не более получаса.
И, наконец, об ответственности. Об интересующем нас предмете говорит Кодекс об административных правонарушениях (КоАП) РФ. В нем есть ст. 15.25 – «Нарушение валютного законодательства Российской Федерации и актов органов валютного регулирования», а в ней – п.2.1. «Непредставление резидентом в налоговый орган уведомления об открытии (закрытии) счета (вклада) или об изменении реквизитов счета (вклада) в банке, расположенном за пределами территории Российской Федерации, - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от восьмисот тысяч до одного миллиона рублей».
ВНЖ или гражданство: не будет ли проблем?
Многие страны при покупке недвижимости предоставляют ВНЖ, некоторые даже гражданство. Как к этому относятся российские власти? Не получит ли человек, приобретший иностранный ВНЖ или гражданство, но оставшийся жить в России, сложностей?
Такой проблемы нет – заверили наши эксперты. Правда, за этим последовали некоторые настораживающие оговорки. «Российское государство никак не преследует лиц, обладающих ВНЖ иностранной страны, - отмечает Станислав Зингель (Gordon Rock). – Другое дело, что сейчас Госдума РФ рассматривает два законопроекта, предусматривающих как обязательность уведомления о наличии двойного гражданства, так и наказание за неисполнение этой обязанности. До их вступления в силу каких-либо практических и легальных механизмов выявления лиц с двойным гражданством попросту не предусмотрено».
«Многие россияне имеют несколько паспортов, и это им тоже никак не мешает, никаких проблем не возникает, - подтверждает Юлия Кожевникова, эксперт интернет-центра зарубежной недвижимости Tranio.Ru. – С большинством стран у России нет договора о двойном гражданстве. Если есть второе гражданство (например, Турции), то в России такой человек будет считаться россиянином, в Турции – гражданином Турции. Но в Германии, например, нельзя получить гражданство, не отказавшись от гражданства России». А Евгений Спрингис, директор инвестиционного департамента компании Dom International (London), советует внимательно смотреть на политические отношения страны, в которой вы рассчитываете получить ВНЖ или тем более гражданство, с Россией.
Но, повторимся, формально пока проблем нет. Пока…
Выбор риелтора
Хотим купить квартиру за границей. Обнаружили в интернете множество компаний, готовых нам помочь. У многих русскоязычные сайты, русскоговорящий персонал на месте. Удобно, конечно, но возникают вопросы: будут ли предложения этих компаний лучшими?
Подозрения в том, что предложения от компаний, нацеленных на русскоговорящих клиентов, будут не самыми дешевыми, обоснованы – сомневающимся можно порекомендовать отправиться на Арбат и посмотреть, по каким ценам там продаются матрешки «пузатеньким иностранцам». Однако в вопросе о том, сможете ли вы обойтись без русскоязычного риелтора, нужно проявлять здоровую самокритику.
«Безусловно, русскоязычное сопровождение необходимо, - убеждена Наталья Завалишина, генеральный директор компании Distant-Property. – Даже в Болгарии, где процедура покупки достаточно проста, а язык близок, есть множество сложных моментов, в которых сложно разобраться. Тем более русскоязычный сопровождающий необходим в других странах – например, Турции или Таиланде».
Очень многое зависит и от степени развитости местного рынка недвижимости. «Понятие «заграница» очень растяжимо, - отмечает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель компании Indriksons.ru. – В нормальных странах все процедуры всегда сопровождает юрист, так что от риелтора тут уже мало что будет зависеть. А чтобы проверить справедливость выставляемой цены, нужно прибегать к помощи не риелтора, а оценщика – и такая услуга будет стоить недорого». На менее развитых рынках, продолжает эксперт, помощь риелтора нужнее.
«Существует множество мифов о работе риелторов за рубежом; самый распространенный – «у крупных компаний дороже», - говорит Анна Миронова, руководитель проектов отдела элитной зарубежной недвижимости компании Knight Frank. – Крупные компании – это, как правило, международные агентства, существующие на рынке 50-100 и более лет. Они дорожат своей репутацией и очень строго придерживаются законов и кодекса чести. В этот кодекс чести как раз и входит не завышать цены ни явным, ни тайным образом… Более того, агентство за счет длительных партнерских отношений с застройщиком имеет некоторые дисконты для своих клиентов. Плюс к этому международное агентство имеет всегда больше объектов для сравнения и также может дать взвешенную экспертную оценку по нескольким направлениям».
Так что русскоязычная помощь, скорее всего, вам понадобится. Но это вовсе не означает, что риелтору следует доверять слепо: проверять его работу можно и нужно. Юлия Кожевникова (Tranio.Ru) советует изучить интернет – как относительно рынка данной страны вообще, так и агентства, с которым вы собираетесь работать. Проверить наличие лицензии, поспрашивать на форумах у людей, которые уже обзавелись зарубежной недвижимостью. Игорь Индриксонс (Indriksons.ru) советует поставить агента в известность о том, что всю информацию, которую вы будете получать от него, вы станете подтверждать у продавца. «Это, конечно же, не означает, что продавец также будет давать верную информацию, но это поможет проверить степень честности предложения», - отмечает эксперт.
«Чужой» объект
Купили магазин в Германии. Сделку провела небольшая семейная фирма (муж и жена, оба русские), мы заплатили им комиссию 2%. Через два месяца после оформления получили письмо от другого немецкого риелтора – они утверждают, что купленный нами объект – их эксклюзив, и требуют комиссию себе. Наши первые риелторы сразу перестали выходить на контакт – а сейчас мы узнали, что они ликвидируют свои компании, и выдвигать какие-то требования к ним невозможно.
На наш (сугубо российский) взгляд, это очень странная ситуация: люди купили объект у собственника, сделка проведена. Если у собственника были какие-то договоренности с риелторами – пусть он и платит им неустойку, авторы вопроса никаких договоров не заключали. Но это, повторимся, наше понимание – в Германии, возможно, все иначе…
Эксперты успокоили – автору письма бояться нечего. «Меня удивляет, что другое агентство прислало письмо и обратилось именно к вам, - говорит Игорь Индриксонс (Indriksons.ru). – Возможно, что продавец допустил такой вариант: он находился на эксклюзивной договоренности с одним агентством, а продал свой объект через другое агентство. Но тут претензии немецкого риелтора к вам неуместны, переправляйте их в адрес вашего непосредственного продавца». Также, продолжает эксперт, у автора вопроса наверняка сохранилось подтверждение о том, что он заплатил комиссию в 2% той самой «семейной фирме». «В данном случае вина ложится на продавца, самого собственника, который поставил других лиц в такую ситуацию, - подводит итог Игорь Индриксонс. – Реакция немецкого риелтора понятна, но в данном случае достаточно лишь отписаться о том, что вы не были в курсе всех дел, заплатили комиссию и т.д.».
«Судебные тяжбы могут проходить между посредниками и предыдущими собственниками объекта. Если речь не пойдет о наиболее негативном сценарии, в котором сделку признают недействительной (что, по-моему, маловероятно в такой ситуации, так как здесь скорее оспаривается комиссионное вознаграждение), для покупателя это не должно обернуться издержками», - заключает Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент».
Как продавать?
Покупаем квартиру за границей и задумались о том, сможем ли мы в случае необходимости продать ее.
Действительно, как продавать? Рекомендаций о приобретении масса, а о том, как перепродать потом, – нет вообще. Хорошо, если у вас найдется сосед (в России), желающий купить ваш домик в Болгарии. А если нет?
Наши консультанты никаких «чудесных снадобий» не назвали – все рекомендации сводились к поиску риелтора. «Самый эффективный способ продажи – это обратиться к риелтору, при помощи которого вы приобретали реализуемый объект, - говорит Станислав Зингель (Gordon Rock). – Этот человек знает не только сам объект, но и круг потенциальных клиентов на него. Если же это по каким-то причинам невозможно, стоит обратиться к риелторам, реализующим подобные объекты недвижимости. Это позволит предлагать ваше жилье совместно с демонстрируемыми рядом».
«Лучше всего найти компанию, которая работает с покупателями из разных стран – таким образом сфера поиска покупателей расширяется, - рекомендует Михаил Чулков (MICHAEL & JENEVA). – Например, наша компания работает с теми, кто говорит по-русски, по-английски, по-французски, по-испански и по-португальски. Если вести речь о величине вознаграждения агентству, то в Португалии стандартная комиссия составляет 5%».
Но размеры запросов риелторов могут оказаться ошеломляющими. «В среднем в Болгарии комиссия составляет 20% - это самая высокая комиссия в мире, - говорит Игорь Индриксонс (Indriksons.ru). – Именно поэтому недвижимость в Болгарии пытаются продавать так активно, особенно в России. Если же вы, придя в агентство, не предложите хорошую комиссию – никто за ваш объект браться не будет. Они лучше продадут другой объект на первичном рынке и получат с этого хорошее вознаграждение».
Управляющий: как его найти?
Хотим купить квартиру в Болгарии. Сами пользоваться планируем, но явно не круглый год. Даже не весь летний сезон. Думаем сдавать.
Проблема явно сводится к поиску управляющего. Где его найти? Как убедиться, что он добросовестный? В интернете описано немало случаев, когда управленцы объект сдавали, собственнику говорили, что желающих снять нет, а всю выручку брали себе. И даже не удосуживались убрать потом в номере – приезжая, владелец обнаруживал, что счетчики воды и электричества накрутили немалый расход, в холодильнике – мумифицированные останки курицы, а управленцы таращат глаза, уверяя, что никого тут не было…
«В Болгарии или любой другой стране лучше покупать квартиру в доме с управляющей компанией, работающей по принципу апарт-отеля, - советует Наталья Завалишина (Distant-Property). – Там есть возможность сдавать в аренду, это заранее предусмотрено».
Еще несколько рекомендаций. Во-первых, предлагаемая управляющим доходность должна быть реальной. Существуют (во всяком случае, так было года два назад) объекты, где инвесторам предлагают до 15% годовых. Ясно, что таких цифр просто не существует в природе и обещания имеют одну цель: побудить вас купить такой «выгодный» объект. А после управляющая компания найдет способ, как избежать выполнения своих обещаний. Во-вторых, что-то сдать в курортной зоне возможно только в сезон (вспомните, к примеру, подмосковные дачные товарищества – там зимой жизнь полностью замирает). Так что в качестве инвестиции для сдачи выгоднее объекты, которые сдаются круглый год – например, квартиры в городах.
Что касается оплаты услуг управляющего, то, по словам Станислава Зингеля (Gordon Rock), она зависит от их объема и может варьироваться от месячной стоимости аренды до половины общих поступлений в процессе долгосрочной аренды. Как правило, полный перечень услуг посредников предусматривает не только поиск желаемого арендатора, но и гарантирование поступление средств от него, контроль технического состояния квартиры, ее ремонт, страхование и т.д.
Налоги от сдачи
Хотим сдавать купленную за рубежом квартиру. Если будет доход – с него, вероятно, надо платить налог…
Конечно, надо. Сделать это придется в стране, где вы получаете доход – т.е. там, где расположена ваша недвижимость. Ставки в большинстве государств огорчат – например, в Италии, говорит Наталья Завалишина (Distant-Property), налог на доход от аренды составляет 25-45%.
Технически процесс можно организовать так, чтобы не ходить по налоговым инспекциям лично – есть сервисы в интернете. Но в любом случае потребуются знания языка, налоговых законов, умение заполнить декларацию. Если этого нет – придется платить посреднику из числа тех, кто все это знает и умеет.
И последний вопрос: после уплаты налогов там, не останетесь ли вы что-то должны еще и российскому государству? Здесь ответ зависит от того, заключено ли у России с данной страной соглашение об избежании двойного налогообложения. Если да (а такие договоры, напоминает Евгений Спрингис (Dom International), заключены с 65 странами), то налоги, уплаченные там, засчитываются. Если же нет – то платить придется по второму разу.
Но в любом случае, даже если соглашение с той страной у России есть, полученные от арендаторов суммы нужно вносить в заполняемую у нас налоговую декларацию – только в этом случае все формальности будут считаться соблюденными.