Новостройки Подмосковья: где искать квартиры бизнес-класса. Большие площади, много комнат, ниже этажи, доступнее цена. Рядом леса и водоемы

А что сегодня происходит на рынке таких новостроек, решил выяснить «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru».

Бизнес-класс по-подмосковному
Прежде всего, надо отметить, что в Подмосковье отнесение объектов к тому или иному сегменту неоднозначно. «Важно понимать, что в ближнем Подмосковье границы между жильем бизнес- и комфортклассов размыты больше, чем в столице», - говорит Юлиан Гутман, директор департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость».

Тем не менее Марина Тимашова, директор по маркетингу и рекламе девелоперской компании «Сити-XXI век», объясняет, что в столице принадлежность к данному сегменту определяет целый ряд потребительских характеристик жилья:

1.      месторасположение, то есть совокупность таких факторов, как транспортная доступность, экологически благоприятная обстановка, близость к паркам или водоемам;

2.      использование современных монолитных технологий строительства;

3.      запоминающаяся архитектура здания;

4.      огороженная охраняемая территория;

5.      наличие подземного паркинга с лифтом;

6.      высота потолков в квартирах не менее 3 метров;

7.      качественное инженерное оборудование – бесшумные высокоскоростные лифты, системы кондиционирования, водоснабжения, собственные электроподстанция с котельной и пр.;

8.      высокие технологии – в жилых комплексах бизнес-класса должны присутствовать цифровая связь и выделенный интернет, кабельное или спутниковое телевидение;

9.      преобладание 3-комнатных и многокомнатных квартир в квартирном наборе, увеличенная площадь квартир: 1-комнатные – 50 кв. м, 2-комнатные – 75 кв. м, 3-комнатные – 110 кв. м, многокомнатные – более 140 кв. м.;

10.  обязательно наличие в квартирах больших площадей двух и более санузлов;

11.  качественная отделка входных групп, лестничных клеток, холлов, вестибюлей и прочих зон общего пользования;

12.  развитая инфраструктура премиального уровня в зоне пешеходной доступности.

«Однако в Московской области параметры отнесения жилого комплекса к сегменту бизнес не столь многочисленны, - отмечает эксперт. - Как правило, в обязательном порядке выполняются только первые пять-шесть из вышеперечисленных критериев. При этом подземный паркинг в целях снижения себестоимости и конечного бюджета покупки парковочных мест зачастую заменяется наземным. Количество жилых комплексов бизнес-класса, полностью удовлетворяющих всем вышеперечисленным критериям, на территории Московской области единично».

Ряд экспертов, среди которых Татьяна Калюжнова, руководитель «ИРН-Консалтинг», считает, что в Московской области бизнес-класса все-таки нет вообще, однако если рассмотреть только 20-километровую зону от МКАД, можно выделить ряд проектов, которые качественно отличаются от основной массы строящегося здесь жилья. Большинство опрошенных специалистов рынка недвижимости выделяет такой сегмент, причем они отмечают, что его доля не так уж и мала. Так, Юлиан Гутман («ИНКОМ-Недвижимость») считает, что к бизнес-классу можно отнести 20-25% новостроек ближнего Подмосковья. Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп», говорит о 20%, а Вартан Погосян, директор департамента маркетинга компании TEKTA GROUP, - о 25%, отмечая при этом, что в некоторых городах ближнего Подмосковья объем площадей в бизнес-классе уже превысил объем в экономклассе, который постепенно вытесняется все дальше от МКАД.

Если же говорить о количестве проектов, то, по данным Дарьи Третьяковой, руководителя отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», по итогам марта 2014-го в радиусе до 20 км от МКАД строилось 146 новостроек бизнес-класса. Но, правда, другие эксперты называют цифры поменьше. Например, Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН», замечает, что на сегодня в зоне до 20 км от МКАД насчитывается 33 проекта бизнес-класса. По данным Софьи Лебедевой, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», их 25. А Татьяна Калюжнова («ИРН-Консалтинг») сообщает, что сегодня на рынке Подмосковья в 20-километровой зоне от МКАД в продаже есть 39 корпусов повышенной комфортности, объединенных в 16 жилых комплексов. Причем бОльшая часть такого жилья располагается в зоне до 5 км от МКАД, а вот дальше девелоперы предпочитают строить бюджетное жилье – оно более востребовано у покупателей, выбирающих Подмосковье.

Подмосковный же бизнес-класс помимо близости к столице отличается сравнительно неплохой транспортной доступностью и лучшим расположением: «Подмосковные проекты данного сегмента располагаются либо в непосредственной близости от лесных массивов и водоемов, либо в крупных городах Московской области. Плюс они отличаются оригинальной архитектурной концепцией, выполненной, как правило, известным архитектурным бюро, и в качестве обязательной составляющей предлагают расширенный набор собственной инфраструктуры, что, например, не характерно для московских проектов по причине ограничения земельных ресурсов в черте столицы (московский бизнес-класс – это чаще всего точечная застройка в районах с развитой инфраструктурой. – От ред.)», - рассказывает Антон Скорик, генеральный директор ООО «Мортон-Инвест».

«И конечно, для более дорогого жилья Подмосковья, так же как и для столичного, характерны более качественные материалы, используемые в строительстве, преобладание доли 2- и 3-комнатных квартир (а не 1- и 2-комнатных), бОльшие размеры квартир (разница в площадях может достигать 40%: 90,4 м кв. против 64,7 кв. м), и лучшие планировочные решения и т.п.», - говорит Татьяна Калюжнова («ИРН-Консалтинг»). Но при этом, как отмечает Денис Бобков (ОАО «ОПИН»), подмосковный бизнес-класс, как правило, отличается невысокой плотностью застройки, сравнительно небольшим числом этажей, как столичные объекты или более бюджетные проекты Московской области. Собственно, в Подмосковье среди жилых комплексов бизнес-класса есть не только многоэтажные дома, но и малоэтажное жилье.

«А еще большинство подмосковных проектов бизнес-класса относится либо к 3-й (активное возведение стен), либо к 6-й (введенные в эксплуатацию дома, квартиры в которых оформлены в собственность застройщика) стадии строительной готовности», - сообщает Дарья Третьякова («Азбука Жилья»). Причем, как утверждает Татьяна Калюжнова («ИРН-Консалтинг»), 82% домов находится на завершающем этапе строительства или уже готовы. Конечно, из-за этого выше цены, но зато меньше риски недостроя или долгостроя, что в свою очередь стимулирует спрос.

«Учитывая все эти преимущества и небольшую разницу в цене квадратного метра по сравнению с проектами комфорткласса, подмосковные ЖК в сегменте бизнес пользуются стабильным спросом», - утверждает Юлиан Гутман («ИНКОМ-Недвижимость»). «Причем значительная часть квартир продается еще на этапе строительства», - добавляет Вартан Погосян (TEKTA GROUP). «И более того, этот сегмент недвижимости можно назвать одним из самых бурно растущих, поскольку сегодня разница в ценах между недвижимостью в Москве и Московской области позволяет в рамках бюджета московского экономкласса купить подмосковную недвижимость бизнес-класса», - говорит Дмитрий Котровский («Химки Групп»). Причем география таких объектов весьма широкая.

Где искать?
«Благодаря улучшению транспортной доступности на многих направлениях девелоперы в последнее время активно расширяют территорию присутствия данного ценового сегмента. Если раньше новостройки бизнес-класса встречались в основном на престижном западе Подмосковья, то сейчас такое жилье можно приобрести на всех направлениях от столицы», - уверяет Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп». «Сегодня объекты бизнес-класса возводят и на юге, и на юго-востоке», - свидетельствует Ксения Гришковец, маркетолог компании «Пересвет-Инвест», и тем более на востоке. Например, в городах Дзержинский, Реутов, Люберцы, Котельники, Балашиха, Подольск, Долгопрудный, Королев, Железнодорожный, Видное, - в общем-то везде, где появились новые станции метро (как в Люберцах и Реутове) или налажено прямое скоростное сообщение пригородных поездов.

«К примеру, в Котельниках началось строительство крупного объекта «Белые Россы», включающего в свой состав четыре многоквартирных двухсекционных дома с современной социально-бытовой инфраструктурой и подземным паркингом», - рассказывает Ксения Гришковец. А по данным Татьяны Калюжновой («ИРН-Консалтинг»), Реутов, расположенный на восточном направлении, даже стал лидером по предложению новостроек, которые можно отнести к бизнес-классу: здесь находится целых семнадцать корпусов – все от застройщика «Центрстрой». По сведениям Дениса Бобкова (ОАО «ОПИН»), в Реутове сосредоточено 12% всех подмосковных новостроек бизнес-класса.

Но, по мнению большинства экспертов, в бизнес-сегменте по-прежнему лидирует запад (в частности, населенные пункты по Минскому и Можайскому шоссе), а следом за ним идут северо-западное, юго-западное и северное направления. «И впереди всех Красногорский район, где находится порядка 24% новостроек бизнес-класса, далее следует Ленинградское шоссе и Химки, где расположилось 18% проектов рассматриваемого сегмента, и Одинцово с 9 %», - сообщает Денис Бобков (ОАО «ОПИН»), отмечая, что первое место Красногорского района объясняется безусловными преимуществами расположения (есть станция метро и выезды на скоростные трассы - Новорижское и Волоколамское шоссе и МКАД) и отличной экологией (много лесных массивов и рек, в том числе Москва-река).

С таким рейтингом соглашается и Дарья Третьякова («Азбука Жилья»), по ее данным, на Красногорск, Красногорский район и Химки приходится 58% от общего числа строящихся объектов подмосковного бизнес-класса (в радиусе до 20 км от МКАД). Ну а в качестве примеров можно привести ЖК «Новорижский» (деревня Бузланово Красногорского района), где можно купить квартиры в 7 корпусах, спортивно-образовательный кластер «Олимпийская деревня Новогорск», ЖК «Красногорье DeLuxe» и микрогород «В лесу» в Красногорском районе и ЖК «Славянка» и ЖК «Сколково-Парк» в Одинцовском районе (с.п. Новоивановское, Сколково).

«Также в последнее время как место дислокации бизнес-класса активно развивается северо-восток – в частности, город Мытищи, где строится сразу несколько проектов», - говорит Дмитрий Котровский («Химки Групп»). На этом же направлении можно выделить город Пушкино и Сергиев Посад, который, правда, расположен довольно далеко от МКАД.

Подробнее же о подмосковных проектах бизнес-класса, а также о ценах в этом сегменте «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» расскажет в продолжении данной темы, а пока вы можете познакомиться с таблицей наиболее популярных новостроек.