Дальние дачи: участки с подрядом и без, а также с готовыми домами. Окружение – леса и водоемы. Качество растет, а цены снижаются. Средняя стоимость – 2-3 млн рублей

Как рассказала «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» Татьяна Калюжнова, руководитель «ИРН-Консалтинг», если в 2011 году на расстоянии от 60 км от МКАД на продажу предлагалось 118 коттеджных поселков и 148 поселков с участками без подряда (где предусмотрено электричество и газ), то уже в 2013 году – 124 и 173 соответственно. То есть за последние два года количество коттеджных поселков увеличилось на 5,1%, а поселков с участками без подряда - на 16,9%. Прирост числа домовладений, суммарно предусмотренных в этих поселках, оказался еще больше: 11,0% и 21,6% соответственно.

Развитие формата «дальние дачи» Петр Кирилловский, заместитель президента по стратегическим коммуникациям ГК «ГРАС», связывает с тем, что тихих дачных мест в Подмосковье становится все меньше. Найти участок с красивыми пейзажами в ближнем Подмосковье уже сложно: либо рядом трасса, либо склады, либо интенсивная застройка.

«В последнее время, заметна такая тенденция: в погоне за лучшей экологией состоятельные люди готовы выбирать более удаленные участки от Москвы», - соглашается Андрей Муравьев, руководитель департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость».

Несмотря на то что рынок дальних дач относительно молодой, Илья Менжунов, директор департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп», выделил несколько ярко выраженных моментов, которые в будущем, скорее всего, определят дальнейшее развитие формата. Во-первых, расстояние в 100-120 км больше не воспринимается покупателями, как сдерживающий фактор. Сейчас девелоперами активно осваиваются участки не только в дальнем Подмосковье, но и в соседних областях – Тульской, Владимирской, Тверской. Для большинства покупателей определяющим фактором при приобретении дальней дачи становится не удаленность от Москвы, а время, проведенное в пути. Ведь одно и то же расстояние, скажем, 100 км, по одним трассам можно преодолеть за час, а по другим потребуется три часа и даже больше.

Востребованные дальние дачи находятся в населенных пунктах с хорошей транспортной доступностью - и это вторая тенденция, выделенная экспертом. Сейчас это уже понимают собственники поселков и часто самостоятельно готовят качественный подъезд к участкам. И в-третьих, на этот рынок приходят новые застройщики, которые, соревнуясь за покупателя, улучшают качество предложений, соответственно, появляется все больше участков с готовыми домами.

Более того, Петр Кирилловский (ГК «ГРАС») приводит в пример поселок «Земляничная поляна» (135 км по Киевскому шоссе), где покупатели, желая побыстрее заселиться, приобретают дома с отделкой. «Мы предусмотрели в своем поселке центральные коммуникации, - уточнил эксперт, - охрану, социальную инфраструктуру - и видим, как растет спрос».

По подсчетам Татьяны Калюжновой («ИРН-Консалтинг»), всего в 2013 году в сегменте загородных проектов с электричеством и газом на расстоянии более 60 км от МКАД – это коттеджи и участки с подрядом - предложения появились в 33 поселках, не предлагавшихся в 2012-м, а участки без подряда – в 43 поселках, не представленных годом ранее.

Среди новых поселков с участками без подряда Татьяна Калюжнова («ИРН-Консалтинг») выделила КП «Октава» в 83 км от МКАД по Пятницкому шоссе от компании «СиТерра» и «Каширские озера» в 93 км от МКАД по Каширскому шоссе от объединения компаний под брендом «Хочу на дачу».

Поселок «Октава» находится в Клинском районе, напротив деревни Ситники. Он рассчитан на 200 домовладений. Проектом предусмотрено строительство супермаркета, детских и спортивных площадок, а также искусственного водоема. В конце 2013 года участки 9-31 сотка можно было приобрести по 69 000 – 109 000 рублей за сотку, или по 606 500 – 3 426 000 руб. за участок, доплата за пакет коммуникаций (электричество, водопровод и газ) составляла 200 000 рублей.

Поселок «Каширские озера» расположен в одноименном районе Московской области, рядом с сельским поселением Колтовское, между водоемом Завальский ручей и рекой Мутенкой. Всего в поселке насчитывается 90 домовладений, 56 из которых – это участки без подряда с обязательством согласования проекта дома на предмет соответствия единому архитектурному стилю поселка, а остальные – с подрядом на строительство. Цена сотки на земельные участки 7-13 соток варьировалась от 25 000 до 50 000 руб., а на участок – от 240 000 до 475 000 рублей. Платеж за коммуникации и инфраструктуру составлял 25 000 рублей за сотку.

Среди коттеджных поселков – это «Новая Иберия» в 106 км от МКАД по Калужскому шоссе. Клубный поселок «Новая Иберия» располагается в окружении густого смешанного и хвойного леса, а с западной и восточной сторон протекают реки – Протва и Суходрев. Он рассчитан на 51 домовладение. Здесь можно приобрести коттедж, участок с подрядом и без. Во II полугодии 2013 года коттеджи 150 и 268 кв. м на участках 12 и 17 соток можно было приобрести по 5,5 и 7,0 млн руб. соответственно. А стоимость подряда на строительство дома 60 – 566 кв. м на 11-30 сот. составляла 1,3 – 9,5 млн руб. При этом пакет коммуникаций входил в стоимость коттеджей, а для участков с подрядом нужно было доплатить 450 000 рублей за газ и электричество.

В числе самых интересных коттеджных поселков Андрей Муравьев («НДВ-Недвижимость») назвал проект «Капитан Лэнд» (Симферопольское шоссе, 95 км от МКАД). Застройщик обеспечил все необходимые коммуникации, организовал хорошее освещение, построил удобные прогулочные дороги, предусмотрел магазины, ресторан, а также интересные опции (страусиный парк). В рамках проекта были представлены и готовые предложения, и участки без подряда. Пока для сегмента эконом такие проекты являются большой редкостью.

В целом Татьяна Калюжнова («ИРН-Консалтинг») считает, что к наиболее интересным проектам формата «дальние дачи» можно отнести те, которые отвечают следующим критериям: находятся возле крупных природных или спортивно-оздоровительных комплексов, обеспечены всеми центральными по поселку коммуникациями, полностью построены. В их число, например, попадает КП «Завидово-Гольф» и «Завидово-Марина» в 97 км от МКАД на Ленинградском шоссе. Поселки находятся возле Иваньковского водохранилища, имеют собственный яхт-клуб и мини-гольф. Стоимость загородного жилья в первом варьируется от 8,2 до 18,0 млн руб. за дом площадью 113 – 298 кв. м с участком от 10 до 16 соток. Цены во втором выше – от 20,9 до 96,0 млн руб. за дом площадью 250 – 576 кв. м на участке от 20 до 49 соток.

Еще один проект - «Заречье Вилладж», Симферопольское шоссе, 98 км от МКАД. В поселке находится спортивно-оздоровительный комплекс и горнолыжный центр. Дом площадью 117 – 294 кв. м на участке 13-24 сотки можно приобрести за 2,6 – 5,6 млн руб.

По данным компании  «Родные Земли», в этом году, начиная с конца января, спрос возрос в 2-4 раза, что объясняется значительной долей инвестиционных сделок с целью сохранения средств. Рост спроса подтвердил и Илья Менжунов («Метриум Групп»). По информации эксперта, по сравнению с прошлым годом число желающих приобрести дом или земельный участок на расстоянии 60-150 км увеличилось на 30%.

Самые востребованные направления, по данным «ИРН-Консалтинг», – скоростные трассы с хорошей пропускной способностью: на юге – Симферопольское шоссе, где по состоянию на IV квартал 2013 года на первичном рынке экспонировались 57 КП с участками без подряда и 50 - с подрядом. На северо-западе – Новорижское шоссе (30 и 22 проекта соответственно), на юго-западе – Киевское шоссе (26 и 16), на северо-востоке – Ярославское шоссе (25 и 14). Эти же шоссе являются наиболее развитыми с точки зрения объемов предложения. Суммарно на первичном рынке на них (за 60 км от МКАД) сосредоточено 80% поселков. В числе направлений, где в формате «дальние дачи» всего представлено по одному проекту, – Варшавское, Волоколамское и Можайское шоссе.

По информации Алексея Комарова («Родные Земли»), в экономсегменте традиционно самыми востребованными направлениями являются: Горьковское, Егорьевское, Ярославское, Симферопольское, Новорязанское. Более дорогое предложение преимущественно встречается на следующих популярных направлениях: Новорижское, Минское, Киевское, Пятницкое, Волоколамское. Причем, как добавил Петр Кирилловский (ГК «ГРАС»), Киевское и Калужское шоссе – сейчас пограничные области с Новой Москвой. Раньше на этих направлениях дома на расстоянии 135 км от Москвы были дальними дачами, сейчас это всего 50 км от столицы. Кроме этого, востребованы всегда те направления, на которых улучшается транспортная инфраструктура. 8 лет назад это была Новая Рига и Симферопольское шоссе. Сейчас это скоростное Минское шоссе.

По данным Ильи Менжунова («Метриум Групп»), наибольший спрос сейчас направлен на участки, расположенные на расстоянии 70-110 км от МКАД. Это хорошо организованные поселки, где, как правило, есть управляющая компания, охрана, дороги. Также в последнее время становятся все более популярными благоустроенные участки со всеми коммуникациями с небольшими деревянными коттеджами площадью 80-150 кв. м. «Самый распространенный формат – 10-15 соток земли», - уточняет Андрей Муравьев («НДВ-Недвижимость»).

По подсчетам Ильи Менжунова («Метриум Групп»), средний бюджет покупки для дальних дач составляет 2-3 млн руб. При этом самым дорогим является Новорижское шоссе. Ярославское, Симферопольское, Каширское и Киевское находятся примерно в одном ценовом диапазоне.

Хотя и в данном сегменте есть предложения и по более высоким ценам. Например, в поселке «Тургеневские дачи» (87 км по Ярославскому шоссе), где предусмотрены охраняемая и благоустроенная территория, подключены коммуникации и построены дороги, бюджет покупки составляет в среднем 5-10 млн рублей. Участок без коммуникаций в том же районе обойдется всего в 500 тыс. руб.

По мнению Петра Кирилловского (ГК «ГРАС»), на значительном расстоянии от Москвы ценовая разница между направлениями почти стерта. А стоимость зависит только от предлагаемой инфраструктуры. В качестве примера эксперт привел КП «Земляничная поляна», где дом 135 кв. м на 18 сотках с центральными коммуникациями можно купить за 3,5 млн рублей.

Что интересно, в последние годы цена предложения в сегменте «дальние дачи» не выросла, а наоборот - снизилась. Как объяснила Татьяна Калюжнова («ИРН-Консалтинг»), снижение уровня цен, обусловленное в первую очередь сокращением средней площади домов и земельных участков в поселках. Например, за последние два года, с 2011 по 2013 гг., на рынке коттеджных поселков средняя стоимость дома с землей упала на 5,4% (с 6,19 до 5,86 млн руб.), на рынке поселков с участками без подряда – на 15,9% (с 1,80 до 1,52 млн руб.).

Снижение цен также происходит из-за усиления конкуренции в этом сегменте. В последние годы число проектов увеличилось, а спрос сохранился примерно на том же уровне, что и несколько лет назад. «В данном случае, - уточнила эксперт, - я говорю о спросе на дома с землей стоимостью от 2,0 млн руб., так как 90% поселков, которые реализуются в этом сегменте, предлагают такой уровень цен и выше».

Для многих покупателей загородного жилья на дальнем расстоянии от Москвы проблемой является неразвитость инфраструктуры местности. Меняется ли что-то к лучшему? С таким вопросом www.metrinfo.ru обратился к своим экспертам. 

Андрей Муравьев, руководитель департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость»:
Заметны преобразования в лучшую сторону – меняется позиция застройщиков, в условиях высокой конкуренции они больше ориентированы на покупателей (ведь им нужно чем-то выигрывать). А сейчас, как показывает практика, для успешной реализации проекта нужна хотя бы минимальная инфраструктура.

Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»:
Инфраструктура в дальних поселках почти не развита; максимум, на что можно рассчитывать, - это дороги. Но зимой они не чистятся, поэтому добраться до своего дома в это время года будет сложно. Правда, местные жители могут предоставлять услуги по транспортировке. Зимой к трактору привязывается металлический лист, на который ставится машина, и в таком виде автомобиль транспортируется до дачи. Если дом стоит на берегу реки, то, возможно, вы встретите лодочника, который переправит вас к дому. Вероятно, в поселке будет работать магазин или продуктовая палатка.

Илья Менжунов, директор департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп»:
Конечно, среди дальних дач появляются престижные предложения – дома на больших участках в поселках с развитой инфраструктурой. Такие коттеджи предназначены не только для сезонного отдыха, но и для постоянного проживания. Среди них можно выделить поселок «Криушино.ру» (95 км от МКАД по Можайскому шоссе), «Усадьбы Юрково» (110 км от МКАД по Киевскому шоссе), «Конаково River Club» (125 км от МКАД по Дмитровскому шоссе). Однако и цены на дома в этих поселках могут достигать 20 млн руб. за участок с коттеджем.

В сегменте экономкласса проблемы с инфраструктурой, как правило, решаются за счет близкого расположения поселка (около 20 км) к крупным населенным пунктам.