Перелет в США занимает более 10 часов - не ближний свет. Но все равно россияне - активные игроки на местном рынке недвижимости, особенно в штатах Калифорния и Флорида. Непростые отношения, сложившиеся в настоящее время между Америкой и Россией, пока не стали серьезным препятствием для заключения сделок. Желающих приобрести жилье в курортных регионах для себя или в инвестиционных целях по-прежнему немало.
Оживление на рынке жилья
Подъем в экономике США зеркально отражается на рынке недвижимости. Здесь происходит заметное оживление. Как сообщил «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, за весь 2013 год в Соединенных Штатах было реализовано 428 тыс. новых домов, что на 16,3% больше, чем годом ранее. При этом результат прошлого года оказался наибольшим за последние пять лет.
Постепенно уменьшается и доля домов, реализуемых вследствие ипотечного банкротства на торгах. В начале 2014 года доля таких сделок приблизилась к 15% - годом ранее на «проблемные» сделки приходилось 24% всех транзакций на вторичном рынке жилья. Риелторы фиксируют сокращение сроков экспозиции жилья: 67 дней в январе 2014-го против 72 дней в декабре 2013-го.
Росту предложения - а сейчас на вторичном рынке недвижимости США экспонируется 1,9 млн единиц жилья - сопутствует еще больший спрос, что позволяет экспертам сделать вывод: имеющегося предложения хватит почти на 5 месяцев продаж.
По данным телеканала World Property Channel, в январе 2014 года цены на жилье в США (с учетом проблемных продаж) увеличились на 12%, а в феврале – на 10,7%. Средняя цена - $188,9 тыс. за объект. При этом Калифорния и Флорида попали в список штатов, в которых цены росли быстрее, чем в целом по стране.
По словам Валентины Макеевой, генерального директора компании «Консалтинг Продвижение/ConPro», интерес подстегивает и выход новых проектов – жилых комплексов, включающих широкий перечень объектов инфраструктуры, востребованной жителями комфортабельных апартаментов. Например, как 42-этажный комплекс Millecento-Russian в Майами. Он расположен на берегу океана, поэтому большинство апартаментов имеют прекрасный панорамный вид. Инфраструктура включает бассейн с исчезающим краем, спортивный клуб, банкетный зал и многое другое. На этапе строительства действуют цены от $538,9 до $795 тыс. за объект.
Проект, который может заинтересовать почитателей яхтинга, – Marina palms Yacht club Miami condo. Он включает не только люксовые апартаменты, но и весь комплекс, востребованный любителями этого престижного водного вида спорта, в том числе - собственную марину. Владельцам жилья предлагается 24-часовой сервис по обслуживанию яхт, а также самих апартаментов. Цена предложения варьируется от $650 до $1,2 млн.
Еще один проект, ориентированный на покупателей из России, – «Регалия-Russian» - тоже находится в Майами. 47-этажная башня спроектирована так, что 37 из 39 квартир занимают целый этаж и имеют панорамные виды на все 360 градусов. Общая площадь люксовых апартаментов - 750 кв. м, из них 200 кв. м - круговая опоясывающая терраса. Несмотря на цену – от $7 млн, спрос на квартиры очень большой и непроданными остаются только несколько апартаментов.
Любимые регионы
Россияне уже далеко не новички на рынке недвижимости США. По данным компании Gordon Rock, всего россияне обеспечивают 2% в общем объеме сделок, заключаемых иностранцами, находясь на одном уровне с выходцами из Франции, Израиля, Австралии, Кореи. А первую тройку создали покупатели из Канады (23%), Китая (12%) и Мексики (8%). Великобритания (5%) – занимает пятое место, а Германия (3%) – шестое.
Географически при заключении сделок соотечественники тяготеют к штатам Флорида (30% от всех сделок, совершаемых россиянами с недвижимостью в США) и Калифорния (20%), а также к Нью-Йорку (20%).
Все, наверное, знают, что Майами – любимое место отдыха русского бомонда. Свою недвижимость в этом солнечном городе имеют Алла Пугачева, Кристина Орбакайте, Филипп Киркоров, Игорь Николаев, Ирина Аллегрова, Анжелика Варум и Леонид Агутин, Валерий Леонтьев, Игорь Крутой и др. Многие из них приобрели жилье в самых престижных комплексах, например, Игорь Крутой имеет недвижимость на острове миллионеров «Фишер Айленд».
Покупателей из России привлекает и четкая работа специалистов, обслуживающих сделки. «В Майами оформление сделки купли-продажи недвижимости занимает от двух недель до одного месяца, - рассказывает Валентина Макеева («Консалтинг Продвижение/ConPro»), - а день закрытия сделки обговаривается заранее обеими сторонами при подписании контракта».
В общем объеме спроса доминирует вторичный рынок недвижимости. К нему же относятся и все наиболее привлекательные предложения, включая объекты премиум-класса, реализуемые за долги. Именно при их продаже отмечается максимально возможный дисконт. Наглядный пример - продажа виллы Casa Casuarina, принадлежащей телевизионному магнату Peter Loftin, который вынужден был реализовать поместье вследствие банкротства собственных предприятий. При начальной стоимости в $125 млн дом был приобретен семьей Nakash за $41,5 млн.
На втором месте по размеру дисконтов находятся элитные виллы, реализация которых не связана с банкротством владельцев. Продажа данной недвижимости характеризуется дисконтом в размере 80% и более процентов. Например, известная вилла Le Palais-The Crescent Palace на территории Беверли-Хиллс в Лос-Анджелесе была продана за $32,75 млн, в то время как начальная стоимость продажи составляла $58 млн. Как пояснил Станислав Зингель (Gordon Rock), средняя общенациональная стоимость жилья, реализуемого вследствие ипотечного банкротства, на 38% ниже, чем аналогичных объектов, продаваемых по доброй воле владельцев.
Вместе с тем и Калифорния, и Флорида относятся к штатам с недешевой недвижимостью. Особенно когда рассматриваются курортные варианты вблизи океана.
Калифорния – по соседству с Голливудом
По состоянию на начало нынешнего года рынок жилой недвижимости Калифорнии находится на подъеме. Еще в 2013 году в этом штате на 60% сократилось количество новых ипотечных банкротств. Сейчас растут продажи, а вместе с ними и цены. К городам с наибольшим объемом сделок относятся Лос-Анджелес, Сан-Франциско и Сан-Диего.
Правда, цены по российским меркам здесь высокие. По данным Gordon Rock, лидирует Сан-Франциско со средней ценой всех типов жилья по состоянию на январь 2014-го с показателем $642,4 тыс. за объект. Второе место занимает Лос-Анджелес – $501,3 тыс., а третье - Санта-Барбара – $484,7 тыс. Хотя в этих городах есть и более дешевые предложения.
Например, в Лос-Анджелесе, районе западного Голливуда, продается однокомнатная квартира общей площадью 78 кв. м за $300,7 тыс. В ЖК есть бассейн, подземная парковка.
$580 тыс. стоит трехкомнатная квартира (две спальни) общей площадью 148 кв. м. Дом находится в Лос-Анджелесе в районе Голливуда и был построен в 2007 году. Есть общий бассейн, общий спа, спортзал и две парковки. Из окон открывается вид на город.
Квартира в кондо в Marina City Club (Лос-Анджелес) рядом со всеми удобствами, с видом на марину и гавань, общей площадью 132 кв. м обойдется покупателю $503,5 тыс. В комплексе есть огромный тренажерный зал, 3 плавательных бассейна, 6 теннисных кортов и многое другое.
Флорида – соседи звезды шоу-бизнеса
Во Флориде спрос явно превышает предложение, о чем свидетельствует повсеместное снижение сроков экспозиции. За 2013 год на вторичном рынке жилья Флориды было продано 227 411 домов, что на 11,8% больше, чем годом ранее. Реализация таунхаусов и кондоминиумов увеличилась на 5,1%, до 108 560 единиц.
Но в отличие от Калифорнии динамика цен во Флориде не столь однозначна. Все крупные города до сих пор демонстрируют стоимость жилья меньшую, чем в разгар кризиса. Самые высокие цены действуют в Майами-Форт Лаудер – $187,1 тыс., далее – в Орландо – $155,2 тыс., а на третьем месте – Джексенвилл – $144,2 тыс. на единицу недвижимости. Например, квартира в кондо в Майами общей площадью 112 кв. м продается за $166 тыс. Дом расположен в нескольких минутах от AA Arena, центра искусств, South Beach и больницы. В комплексе функционируют бассейн, фитнес-центр, теннисный корт, мини-маркет и прочее.
Просторная квартира в другом кондо - в жилом комплексе на берегу океана в Майами общей площадью 227 кв. м - обойдется покупателю в $220 тыс. В доме есть все необходимое для комфорта: тренажерный зал, детская игровая площадка, бассейн, сауна, спа. Дом (также в Майами) общей площадью 176 кв. м на участке 7,5 соток с бассейном, зеленым двориком на 3 спальни и 2 ванные комнаты пытаются продать за $503,5 тыс.
Инвестиции как бизнес
2013 год продемонстрировал прирост инвестиционных сделок в сегменте доходной недвижимости. Например, в Джексенвилле (штат Флорида) объем сделок, заключенных с арендным жильем, увеличился за год на 24,4%, до $821,7 млн. В Лос-Анджелесе (штат Калифорния) данное значение выросло на 28,2%, до $6 млрд 984 млн. Исключение составила Южная Флорида, где инвестиции сократились на 15,3%, до $1 млрд 787 млн.
В целом же по США объем инвестиций в арендное жилье увеличился за год на 29,4%, до $105 млрд 415 млн. В качестве примера выгодных инвестиций во Флориде Станислав Зингель назвал доходный дом в Майами на 26 квартир. Прогнозируемая доходность - 11,7%. Все коммерческие и административные вопросы решает управляющая компания с многолетним опытом. Цена сделки - $1,3 млн.
:
| Калифорния: средняя стоимость всех типов жилья в январе 2014 года | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Месторасположение | Цена | За месяц | За квартал | За год | За 5 лет | За 10 лет |
| Сан-Франциско | $642 400 | 0,4% | 1,4% | 18,4% | 3,4% | 2,0% |
| Лос-Анджелес | $501 300 | 0,6% | 2,2% | 17,3% | 2,4% | 2,0% |
| Санта-Барбара | $484 700 | 0,5% | 1,6% | 18,7% | 0,9% | -0,7% |
| Сан-Луис-Обиспо | $459 100 | 0,3% | 1,7% | 14,2% | -0,0% | 0,2% |
| Сан-Диего | $442 500 | 0,5% | 1,9% | 16,3% | 3,2% | 0,4% |
| Сакраменто | $306 200 | 0,5% | 2,2% | 21,8% | 1,0% | -0,4% |
| Источник: Gordon Rock | ||||||
| Флорида: средняя стоимость всех типов жилья в январе 2014 года | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Месторасположение | Цена | За месяц | За квартал | За год | За 5 лет | За 10 лет |
| Майами-Форт Лаудер | $187 100 | 1,4% | 4,5% | 18,9% | -0,1% | 0,1% |
| Орландо | $155 200 | 1,4% | 4,7% | 19,8% | -1,6% | 0,3% |
| Джексенвилл | $144 200 | 0,8% | 3,1% | 13,9% | -2,9% | 0,1% |
| Таллахасси | $139 400 | -0,1% | 1,0% | 3,3% | -3,0% | 0,7% |
| Тампа | $135 700 | 1,0% | 3,9% | 16,4% | -1,2% | -0,0% |
| Источник: Gordon Rock | ||||||