Россияне уже стремятся в Крым. В желании приобрести курортное жилье подешевле они решаются и на рискованные сделки. Хотя юристы советуют не спешить с покупкой, а дождаться их перехода в правовое поле
О том, какие преобразования начались, какие еще ждут регион в будущем, а также о том, как складывается ситуация на рынке недвижимости Крыма, «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» рассказывают эксперты.
Напомним, что прошел месяц, как Крым стал частью Российской Федерации: на референдуме жители полуострова проголосовали за его присоединение к России. 21 марта 2014 года президент Владимир Путин подписал закон «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя». Теперь Крым - территория России, и здесь действуют российские законы.
Для россиян Крым – это, прежде всего, курортный регион. До недавнего времени рынок недвижимости полуострова был рынком зарубежного жилья, и подчинялся законам Украины. Потенциальные покупатели жилья из России не спешили заключать сделки, опасаясь попасть в незнакомое правовое поле. К тому же многих не устраивала неразвитость инфраструктуры, что тоже сказывалось на спросе. «Но если российское государство будет активно вкладывать бюджетные средства в развитие данного региона, - считает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», - то рынок недвижимости Крыма, безусловно, получит новый импульс».
Так, недавно, напомнили эксперты компании «НДВ-Недвижимость», анонсировано строительство автомобильного и железнодорожного моста, который свяжет Россию и Крым. За счет этого упростятся и станут дешевле различные поставки, в том числе строительных материалов. Это позволит возводить жилые и коммерческие объекты более высокого уровня, что в будущем поставит Крым в один ряд с другими российскими и европейскими курортами.
Правда, преобразования ожидаются в будущем, и на их реализацию уйдут годы, но уже сейчас, как отмечает Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп», на вторичном рынке недвижимости Крыма наблюдается ажиотаж, вызванный колоссальным интересом к крымской недвижимости со стороны российского среднего класса. Представители агентств недвижимости подтверждают, что звонки поступают как от частных лиц, так и от инвесторов, которые просчитывают возможности для открытия частных гостиниц или для арендного бизнеса. Потенциальные покупатели изъявляют желание приобрести недвижимость для себя, своих родственников, а также для организации туристического бизнеса еще до того момента, когда рынок недвижимости Крыма начнет разогреваться за счет прихода профессиональных игроков.
Как добавляет Мария Литинецкая («Метриум Групп»), россияне с достатком выше среднего проявляют интерес к апартаментам и квартирам в курортных городах, расположенных в современных новостройках, которые они используют в качестве сезонного жилья. А обеспеченные покупатели предпочитают коттеджи и виллы на побережье. Самые популярные города у этих категорий покупателей – Ялта и Алушта.
По статистике прошлых лет (до присоединения Крыма к России), которую приводят в компании Macon Realty Group, около 50-55% спроса формировали граждане Украины, около 30% - России, оставшаяся часть приходилась на жителей бывшего СНГ. Понятно, что теперь эти пропорции изменятся.
Юридические препоны
Вместе с тем, эксперты считают, что серьезно затормозить развитие рынка крымской недвижимости может законодательная неопределенность.
Олег Сухов, адвокат, руководитель «Юридического центра адвоката Олега Сухова», сообщил, что сейчас в Крыму и Севастополе действует так называемый переходный период, в течение которого должны быть урегулированы в том числе и «вопросы интеграции новых субъектов Российской Федерации в правовую систему» России. Это означает, что вплоть до 1 января 2015 года на полуострове будут действовать нормативные акты как России, так и Украины. «Последние только в части, не противоречащей российскому законодательству», - уточнил адвокат.
А Ольга Гусева, директор ГК «МИГ-Недвижимость», обратила внимание и на то, что украинское правительство не признает факт присоединения Крыма к России и заявляет, что с точки зрения международного права операции с недвижимостью в Крыму недействительны. Но даже если это не принимать во внимание, так как присоединение Крыма к России - факт свершившийся, то покупатели, которые стремятся выйти на сделки как можно быстрее, все равно несут риски. В будущем у них могут возникнуть проблемы с правоустанавливающими документами, с оформлением собственности. Также, предупредила эксперт, на рынке Крыма сейчас активизировались мошенники и земельные рейдеры. На полуострове есть проблемы с земельным кадастром, и многие участки - спорные, поэтому есть риски захвата земель по подложным документам.
Впрочем, сейчас заключать сделки вряд ли получится. Как объяснил Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»), причина в том, что в начале марта 2014 года Минюст Украины заблокировал доступ Крыма и Севастополя к Госреестру (аналог нашего Росреестра), в котором производится регистрация сделок с недвижимостью. При этом в России действует несколько иная схема - сделки регистрируются в единой базе Росреестра, поэтому отключение Госреестра Украины не должно было бы беспокоить россиян. Но при любой схеме требуется подтвердить права собственника на недвижимость, проверить правовую чистоту объекта, его историю, а без доступа к базе Госреестра это фактически невозможно. В свою очередь, предупреждает адвокат, не зарегистрированный в Росреестре переход права собственности по договору влечет его недействительность.
Впрочем, большая часть данных также хранится в архивах крымских БТИ на бумажных носителях. «Я думаю, что российский реестр в будущем сможет воспользоваться этой информацией», - предполагает Мария Литинецкая («Метриум Групп»).
В зоне риска
И хотя с позиции закона в Крыму сейчас сделки невозможны, покупатели и продавцы ищут выход из создавшейся ситуации. Появились и такие объявления: «меняю три квартиры в Крыму (г. Коктебель) на жилую или коммерческую недвижимость в г. Киеве (возможна продажа)». В первую очередь на рискованные сделки идут украинцы, которые не стали получать российское гражданство, поэтому планируют срочный переезд на территорию Украины. К ним же относятся собственники курортной недвижимости в Крыму из других украинских регионов. Как подтвердил Дмитрий Котровский («Химки Групп»), жители Украины изъявляют желание продать свою недвижимость в Крыму, поскольку не понимают, каким образом будет меняться правовое поле в части права их владения недвижимостью на территории России.
Что же касается заключения самих сделок, то, по словам Марии Литинецкой («Метриум Групп»), только отдельные покупатели-смельчаки рискуют и оформляют с продавцами предварительные договоры купли-продажи или инвестирования, если речь идет о новостройке. Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова») объяснил, что по такой схеме в предварительном договоре стороны фиксируют цену объекта на день подписания контракта и покупатель передает продавцу задаток. Сейчас в Крыму большинство собственников указывают стоимость продаваемых объектов в долларах, уточнила Мария Литинецкая («Метриум Групп»).
Также во избежание риска покупатель забирает у продавца украинское свидетельство о регистрации прав собственности, либо стороны оформляют договор у нотариуса. Хотя адвокат Олег Сухов отметил, что в марте многие нотариусы приостановили работу в связи с переходом на российское законодательство. Для расчетов в основном выбираются наличные средства и банковская ячейка, которая открывается на довольно длительный период, до того момента, когда можно будет зарегистрировать право собственности в Росреестре и окончательно закрыть сделку.
По данным Минэкономики РФ, перерегистрация объектов недвижимости в Крыму и их включение в кадастр должны быть завершены до 2017 года.
В ожидании роста
По наблюдениям Дмитрия Котровского («Химки Групп»), цены, указываемые в объявлениях, начали расти еще до референдума. Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова») также подтвердил, что, по данным местных риелторов, после присоединения Крыма к России цены на землю, коттеджи, дачи, квартиры взлетели на 30-40%. А стоимость земельных участков и различных строений, например, на Южном берегу Крыма уже вполне сопоставима с ценами на Рублевке.
Хотя, по данным Торговой системы REM Navigator, за март цены уже показывали отрицательную динамику - 2% (в $). В Симферополе средние цены на квартиры экономкласса в марте составили от $1100 за кв. м. Цена в частном секторе - $1250 за кв. м. При этом объем рынка недвижимости Крыма сократился до отметки 8469 пунктов (-7,8%), так как многие продавцы сняли недвижимость с продаж. Для сравнения, еще в январе на рынке Крыма экспонировалось 9284 объекта.
В частности, в Ялте за $205 тыс. продаются двухкомнатные апартаменты (88 кв. м) свободной планировки под отделку с видом на море и горы в элитном семнадцатиэтажном доме в центре города. Рядом располагается вся необходимая инфраструктура: магазины, стадион, рестораны, пляж, театр, кинотеатры, парк, аптека, клиники и многое другое. До набережной всего пять минут спокойным прогулочным шагом. Квартиру в Ялте (Мисхор) общей площадью 70 кв. м (кухня 6 метров, лоджия 8 кв. м) выставили за $100 тыс. В квартире отличный вид со всех окон на море и на горы, рядом парковая зона, развитая инфраструктура. А частный дом в Нижнем Мисхоре площадью 300 кв. м на участке 3 сотки земли хотят продать за $330 тыс. На участке есть гараж, бассейн, место для барбекю.
В будущем рост цен на жилье в Крыму связан с серьезными преобразованиями. «И как только на полуострове появятся инвесторы, которые начнут реализовывать свои проекты по строительству курортной недвижимости, - прогнозирует Мария Литинецкая («Метриум Групп»), - цены могут повыситься на 20-30% в течение короткого промежутка времени».
Портал www.metrinfo.ru обратился к своим экспертам с вопросом: «Какие преобразования должны произойти в Крыму, чтобы его рынок стал действительно интересным для покупателей из других российских регионов?», а также поинтересовался, нет ли у них самих планов выходить на крымский рынок.
Ольга Гусева, директор ГК «МИГ-Недвижимость»:
Можно провести аналогию с Сочи. Сейчас на фоне объединения произойдет резкий всплеск, рынок перегреется, до формирования нового нормального рынка пройдет довольно долгое время, потом, когда начнут появляться нормальные объекты, соответствующие общепринятым стандартам, со своими изюминками, тогда будет формироваться некое подобие рынка. Безусловно, этого нельзя ожидать раньше, чем через 5 лет. Ближайшие пять лет будет нестабильная неопределенная ситуация.
На мой взгляд, мораторий на регистрацию сделок с недвижимостью нужен, чтобы избежать ажиотажа, спекуляций, минимизировать негативные последствия для местных жителей.
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:
Все существенные изменения, которые могут произойти на рынке недвижимости Крыма, зависят от того, насколько активно власти будут способствовать развитию данного региона. Конечно, для девелоперов Крым – «золотая жила». Во-первых, это уникальная территория с точки зрения природных ресурсов – здесь есть горы, море, реки, соленые озера, лесные массивы. Причем все это не разбросано, как, например, в Краснодарском крае, а расположено очень компактно. Во-вторых, данный регион обладает серьезным земельным ресурсом. До кризиса здесь было заявлено множество интересных проектов, которые впоследствии были заморожены. Однако свободные участки остались. Кроме того, в Крыму, по сути, нет современной курортной недвижимости – в основном здесь расположены пансионаты, построенные еще в советский период.
Все эти факторы в совокупности могут повлиять на востребованность Крыма со стороны частных инвесторов. Однако без серьезных дотаций со стороны государства, направленных на развитие региона, они вряд ли начнут что-то строить. Та же действующая дорожно-транспортная инфраструктура давно нуждается в модернизации, и вряд ли она справится с дополнительной нагрузкой. И сами инвесторы не могут повлиять на ситуацию, поскольку решение данного вопроса требует существенных финансовых вложений.
Если после присоединения государство придумает программу для развития региона (как, например, это было в случае с Новой Москвой), выделит определенные бюджетные средства, то рынок недвижимости Крыма, безусловно, получит новый импульс. Однако только при условии, если и власти, и частные инвесторы приложат соответствующие усилия для развития региона. Это возможно на основе государственно-частного партнерства. Например, власти могут взять на себя строительство дорожно-транспортной инфраструктуры, а инвесторы – жилья и различных коммерческих объектов.
Александр Дубовенко, учредитель корпорации «ГУД ВУД»:
В Крыму не существует классических коттеджных поселков. Мы хотим сделать совершенно новый сегмент недвижимости и уверены, что он будет востребован. Мы планируем работать в диапазоне 1500-2000$ за кв. м. Планируем начать с флэтхаусов – это дом на две семьи, площадь каждой квартиры – 85 кв. м. Участок у каждой семьи - 4 сотки.