Восток Подмосковья: новостройки и коттеджные поселки. Зона - 15-30 км от МКАД. Опровергаем мифы об этом направлении - оно хорошее! В целом – недорого, но есть потенциал для роста цен

Поэтому мы решили посмотреть на восточные окрестности Москвы, руководствуясь принципами старины Тацита – sine ira et studio, то есть без гнева и пристрастия. Изучать сегодня будем среднее (15-30 км) удаление от МКАД.

Экология: в общем-то, неплохо
Представления о востоке Подмосковья как о месте с не самой лучшей природой, конечно, никуда не делись. «Экологическая ситуация в промышленных районах востока и юго-востока Московской области всегда была посредственная, - сообщила «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость». – Наибольшую опасность представляют транзитный автотранспорт, базы захоронения бытовых и промышленных отходов (в т.ч. Тимоховская свалка), сточные воды промышленных и животноводческих предприятий. Отрицательное влияние оказывают военные аэродромы в Жуковском, Раменском и Чкаловском. После 2010 года, одного из рекордных по количеству торфяных пожаров, в число весомых негативных факторов была включена близость торфяников».

Однако, продолжает эксперт, можно отметить и другие факторы. Наличие значительного количества рек (Москва-река, Клязьма и др.), озер и водоемов (Медвежьи, Борисоглебское, Голубое и др.), лесных массивов и лесопарков. Все это создает благоприятные условия для формирования современных рекреационных зон, вблизи которых активно развивается спортивная, досуговая инфраструктура.

Тезис об экологическом неблагополучии справедлив скорее к более близким к Москве территориям, считает Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки». «На удалении в 15 км от МКАД уже не так ощутимо влияние промышленных предприятий, - говорит она. – Есть достаточно большие промзоны, аэродромы – но одновременно и крупные лесные массивы, обеспечивающие отличный свежий воздух, много водных объектов».

Словом, экологическую ситуацию в рассматриваемом регионе можно назвать очень «пестрой» - обстановка сильно зависит от конкретного места.

Автотрассы: много, но… мало
С точки зрения транспортной доступности ситуацию к востоку от Москвы следует признать непростой. Сюда ведут сразу три крупных шоссе – Щелковское, Нижегородское и Новорязанское, имеется еще пара менее значительных трасс – Носовихинская и Егорьевская. «Сеть автомобильных дорог довольно разветвленная, - отмечает Сергей Китаев, коммерческий директор компании «ЮИТ Московия». – Но при этом все эти трассы очень сильно перегружены».

«Восточный сектор Московской области остается наиболее проблемным в части транспортной доступности, - подтверждает Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер». – Шоссе проходят через большое количество густонаселенных пунктов, где движение регулируется светофорами. На Нижегородской трассе ситуация дополнительно осложняется большим движением большегрузного транспорта: это единственный путь, связывающий регионы Приволжья с центральной частью России. Наибольшее количество и продолжительность заторов наблюдается летом – в период наиболее активной дачной миграции».

Но дороги обновляются. «В 2012 году началась реконструкция Щелковского шоссе внутри Москвы, ориентировочный срок окончания – 2014 год, - говорит Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». – После окончания работ внутри МКАД планируется начать реконструкцию шоссе на территории Московской области».

Работы ведутся и на Нижегородском направлении – в черте Москвы их окончание также должно завершиться в нынешнем году.

А еще, напоминает Дарья Третьякова, планируется начать строительство дублера этой трассы за пределами Москвы. Дорога будет платная, ее первый этап пройдет от МКАД до Ногинска.

Три вокзала, четыре направления
Для тех жителей, кто личного автомобиля не имеет, остается традиционный вариант – электрички. «Учитывая серьезные заторы на автомобильных дорогах, железнодорожный транспорт может быть назван спасением для городов и поселков восточного направления», - говорит Михаил Подрабинек, руководитель портала Cottage.ru. «Наиболее оптимальный вариант, позволяющий быстро добраться до столицы, - подтверждает Марина Денискина, руководитель департамента жилищного строительства группы компаний «Гео Девелопмент». – Железнодорожные станции есть практически во всех городах региона».

На восток от Москвы электропоезда отправляются от трех вокзалов: Ярославского, Курского и Казанского. При этом Казанская дорога после Люберец разделяется на два направления. Так что обеспеченность данного сектора общественным транспортом можно назвать очень хорошей. «Доступны даже самые отдаленные точки изучаемой локации, - отмечает Софья Лебедева («МИЭЛЬ»). – Максимальное время в пути – 1 ч. 18 мин.».

Дарья Третьякова («Азбука Жилья») напоминает о планах властей построить легкое метро, линии которого будут проложены вдоль существующих путей железной дороги. Участок по горьковскому направлению планируют к сдаче до 2015 года, а по казанскому – двумя годами позже. Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН», также говорит о планах строительства линии скоростного трамвая до Балашихи – правда, пока они пребывают в таком замороженном состоянии.

…А теперь – «индивидуальные портреты» каждого из шоссе направления. Подробнее цены и характеристики жилья смотрите в конце текста, в таблицах.

Щелковское шоссе
Первая из трасс в рассматриваемом нами сегменте – если двигаться по часовой стрелке. Из крупных городов на Щелковском шоссе и рядом с ним находятся Щелково (20 км от МКАД, около 113 тыс. населения) и Лосино-Петровский (24 км, более 23 тыс. населения).

По оценкам наших экспертов, Щелково и окрестности – один из самых динамично развивающихся регионов Подмосковья. «На рынке новостроек реализуются проекты как комплексной застройки на окраинах, так и точечной застройки центральной части города, - говорит Елизавета Гудзь («НДВ-Недвижимость»). – Всего на первичном рынке представлено 12 проектов, где реализуется 23 корпуса на различной стадии строительства».

Среди наиболее интересных объектов Наталья Бланкова, маркетолог компании «Эталон-Инвест», называет мкр-н Потапово 3А, дом на улице Заречной, а также ЖК «Дом на набережной» и «Солнечная долина». «Средняя цена 1 кв. м в них составляет 67-70 тыс. руб., - говорит эксперт. – Однокомнатную квартиру можно купить за 2,7 - 3,5 млн руб., двухкомнатную – за 3,8 - 4,9 млн, трехкомнатную – за 5,0 - 5,5 млн руб. Стоит отметить, что Щелково, являясь крупным административным центром, имеет наиболее развитую социально-бытовую инфраструктуру».

Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость», советует обратить внимание на такие ЖК, как «Аничково», «Лукино-Варино», «Жегалово-Парк», а также «Гагаринский».

В формате загородной недвижимости, по мнению наших экспертов, у Щелковского шоссе хорошие перспективы. «Экологическая ситуация на расстоянии 15-30 км МКАД в целом благоприятная, плотность застройки невелика, а реализуемые проекты в основном относятся к бизнес-классу, - говорит Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». – Недвижимость обладает определенным потенциалом для роста: есть вероятность, что уровень цен на Щелковском шоссе вплотную приблизится к ценам на Ярославском шоссе, то есть поднимется на 10-20%». Среди заслуживающих внимания новых объектов Владимир Яхонтов называет поселок «Заповедный парк-2», находящийся в 16 км от МКАД. Марина Денискина («Гео Девелопмент») говорит о еще одном поселке - «Варежки», расположенном в 17 км от Москвы. Его проект предусматривает большое количество инфраструктуры – развлекательный центр, бассейн, супермаркеты, аптечный пункт, детскую и спортивную площадки, зеленые зоны отдыха.
 

Нижегородское и Носовихинское шоссе
Эти трассы идут южнее Щелковского шоссе. На первой из них после Балашихи (находящейся в зоне до 15 км от МКАД) расположена Старая Купавна. На второй – город Электроугли.

Рынок новостроек этих населенных пунктов не очень активен. «В Старой Купавне представлено всего три проекта из семи корпусов, стоимость 1 кв. м находится в диапазоне 33 - 48,5 тыс. руб., - говорит Елизавета Гудзь («НДВ-Недвижимость»). – В Электроуглях в двух ЖК представлено пять корпусов, большинство из которых находится на начальной стадии строительства. Минимальная стоимость кв. м составляет 47 тыс. руб., максимальная – 53 тыс. руб.».

Среди интересных новых проектов Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки») называет «Новое Бисерово» - он находится на Нижегородском шоссе практически сразу за Балашихой. При этом ЖК с трех сторон окружен лесом. Наталья Бланкова («Эталон-Инвест») упоминает еще два ЖК в Старой Купавне – «Купавино» и дом на улице Шевченко.

Заслуживающие внимания объекты в Электроуглях - ЖК «Респект» и «Марьинский». «Проект находится на нулевой стадии строительства, - рассказывает о последнем Дарья Третьякова («Азбука Жилья»). – Он предусматривает просторные квартиры с удобными планировками, а на прилегающей к комплексу территории планируется комплексное благоустройство и озеленение, оборудование гостевых парковок, обустройство мест для отдыха. В шаговой доступности школа, два действующих детских сада, магазины, кафе и прочие торгово-развлекательные учреждения».

Загородная недвижимость на данном направлении, говорит Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»), менее интересна: данная территория традиционно развивалась как сельскохозяйственный район, поэтому там нет живописной природы. Кроме того, сохранилось много деревень. Тем не менее, по словам эксперта, можно назвать несколько заслуживающих внимания поселков – «Купавна Life» (2 очередь), «Прилесье» и «Бисерово Парк» (2 очередь, таунхаусы).
 

Новорязанское и Егорьевское шоссе
Эти шоссе идут в самую южную часть рассматриваемого нами сектора. При этом в окрестностях Егорьевской трассы практически нет недвижимости городского типа – застройка почти исключительно загородного формата. А вот вдоль Новорязанки находится много полноценных городов, крупнейшие из которых – Жуковский и Раменское. Население каждого из них превышает 100 тыс. человек.

Новое строительство ведется активно. По данным Елизаветы Гудзь («НДВ-Недвижимость»), в Жуковском представлены шесть проектов, в которых реализуется девять корпусов. Цены – 50-93 тыс. руб. за кв. м. В Раменском – семь новых проектов, в которых насчитывается 16 корпусов. Цены – 41-89 тыс. руб. за «квадрат», минимальный бюджет при приобретении квартиры целиком – 1,7 млн руб.

Среди интересных новых объектов Дарья Третьякова («Азбука Жилья») называет ЖК «Эко Квадрат Быково», расположенный в поселке Быково. Новостройка, отмечает эксперт, отличается высокими темпами строительства – ввод дома в эксплуатацию планируется в IV квартале нынешнего года.

В Жуковском Наталья Бланкова («Эталон-Инвест») советует обратить внимание на ЖК «Ильинский парк», «Гагаринский» и «Авиатор-парк». В Раменском, по словам Ольги Гусевой («МИГ-Недвижимость»), одним из самых масштабных проектов является ЖК «Раменский», где уже распроданы восемь корпусов, а в реализации находятся четыре. А Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки») говорит о грандиозном проекте «Новые Островцы», который примечателен не только размерами (общая площадь застройки – 450 тыс. кв. м), но и создаваемым набором социальной инфраструктуры.

В сегменте загородной недвижимости интернет-сервис База «Поиск недвижимости RealSearch.Ru» подсказал несколько интересных объектов. Среди них – коттеджные поселки «Капустино» (Егорьевское ш., 22 км), «Шато-Лужки» (Егорьевское ш., 27 км), «Чулково CLUB (Европейский)» (Новорязанское ш., 20 км) и «Белый берег» (Новорязанское ш., 19 км).
 

Резюме от портала www.metrinfo.ru
Транспортные проблемы и не самый благоприятный имидж – это, конечно, серьезно. Но не настолько, чтобы у недвижимости к востоку от Москвы вовсе не было покупателей. Особенно с учетом того, что цены на некоторые объекты здесь ну очень привлекательные – а у многих людей, как мы знаем, просто нет больше денег. Так что спрос и объектам городского формата, и загородного здесь гарантирован.