Не так давно мы начали разговор о том, что далеко не все страны в восторге от обилия иностранных инвесторов на их рынках недвижимости. В частности, Великобритания считает проблему серьезной и даже вводит в будущем году новый налог, призванный отчасти ограничить таких покупателей. А вообще, страны, устанавливающие перед иностранцами те или иные «рогатки», весьма многочисленны.
В этих ограничениях с помощью экспертов разбирался обозреватель «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru». Как замечает Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент», различные фискальные или юридические ограничения для нерезидентов на покупку и эксплуатацию недвижимости в личных и реже в коммерческих целях – достаточно частое явление, так или иначе, такие нормы присутствуют в законодательстве большинства стран мира. Подобные требования, ограничивающие деятельность частных иностранных инвесторов, ориентированы в первую очередь на сдерживание спекулятивной активности и предотвращение перегрева цен на внутреннем рынке, а также на обеспечение государственной безопасности.
Швейцария: кантоны и квоты
Эта страна единодушно называется многими экспертами как одна из самых жестких в данном вопросе. Возможно, она даже «чемпион мира» по ограничению иностранцев. Местные власти считают, что Швейцария слишком привлекательна для зарубежных покупателей – настолько, что, если снять ограничения, цены взлетят до недоступного для собственного населения уровня.
Согласно правилам, в стране устанавливается количество объектов жилой недвижимости, которые могут быть проданы иностранцам. «Ежегодно таких разрешений выписывается примерно 1500, большинство из которых уходит на нуждающиеся в иностранных инвестициях районы – Ват, Валлиз, Тесси и Граубюнден, - говорит Полина Филатова, управляющий директор агентства недвижимости LondonfoRus. – Кроме этого, существуют ограничения по площади недвижимости: иностранец может купить только один объект площадью не более 200 кв. м. Купленное имущество нерезидент не имеет права продавать в течение пяти, а иногда и 10 лет».
Еще сложнее, продолжает Полина Филатова, приобрести земельный участок: они продаются только тем нерезидентам, которые прожили в Швейцарии пять и более лет и документально подтвердили необходимость в покупке именно этого участка земли.
В качестве светлых сторон можно упомянуть, что тех иностранцев, которые все-таки сумели получить разрешения, ждут приятные сюрпризы: например, в уже упоминавших кантонах Ват и Валлиз налог на наследство составляет 0%, и есть возможность получения ипотеки под 2,5% годовых и даже меньше. На еще один нюанс обращает внимание Евгений Спрингис, директор инвестиционного департамента компании Dom International Ltd (London): если недвижимость уже принадлежит иностранцу и он хочет продать ее другому иностранцу, то она не входит в число квот.
Австрия: усложним сделку
Несколько иной путь избрали власти соседней со Швейцарией Австрии. «Здесь вместо прямых запретов используется усложнение сделки, заключающееся в необходимости получения разрешения у местных властей», - говорит Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. «Прямых запретов нет, однако для приобретения недвижимости для постоянного проживания необходимо разрешение на проживание в выбранной местности и оплата подоходных налогов в Австрии, - подтвердили эксперты компании Knight Frank. – Имеют место и региональные особенности: так, в Тироле и Форальберге на физическое лицо не может быть приобретена недвижимость гражданами стран, не входящих в ЕС».
Мальта: не трожь дешевое!
В этой стране, говорит Станислав Зингель (Gordon Rock), власти защищают от иностранцев самый дешевый сегмент рынка, оставляя эти предложения только для местных жителей. На самой Мальте иностранцы не могут купить недвижимость дешевле 275 тыс. евро, а на острове Гозо – 220 тыс. евро.
Великобритания: планируются новые ограничения
О новом налоге для иностранных покупателей мы уже рассказывали («Зарубежная недвижимость: Великобритания. Внимание! Борются против нас – иностранцев, вводят новый налог. Эксперты размышляют, чем же это грозит»). Однако данной мерой дело не ограничивается – планируются и новые. «Предполагается запретить покупку новостроек гражданам стран, не входящим в ЕС, - рассказывает Юлия Кожевникова, эксперт интернет-центра зарубежной недвижимости Tranio.Ru. – Исключение будет сделано для инвестиций, которые расширяют жилой фонд – например, в новое строительство. Также планируется удвоить муниципальный налог для пустующих домов: сейчас муниципалитеты вправе увеличить налог на 50%, если дом пустует два года или более, а предполагается поднимать эту ставку на 100%».
Хорватия: запрещено, но…
По состоянию на сегодня в Хорватии запрещено приобретать недвижимость иностранцам не из стран ЕС. Однако, отмечает Станислав Зингель (Gordon Rock), в прошлом году власти официально объявили о намерении ликвидировать этот запрет или хотя бы смягчить его.
Китай: ограничим всех, и своих тоже
Перенесемся из Европы в другую часть света. Весьма жесткие запреты действуют в Китае. «Иностранцы в этой стране могут купить недвижимость для собственного проживания, только если работали или учились в стране как минимум год», - говорит Юлия Кожевникова (Tranio.Ru). Эксперт добавляет, что многочисленные ограничения действуют и для местных жителей – в частности, им нельзя иметь больше двух жилых объектов, а в Шанхае холостякам вовсе запрещено покупать дома и квартиры.
Возвращаясь к собственно иностранцам, приведем еще и наблюдение Станислава Зингеля: последовательно сокращается количество регионов страны, где разрешено приобретение недвижимости иностранцами. Сейчас это возможно лишь в немногочисленных курортных зонах.
Вьетнам: не отдадим земли ни пяди!
Соседний Вьетнам также строит «социализм новой формации». «Но если в Китае хотя бы частично сняли ограничение на владение землей, то, согласно действующим законам Вьетнама, земля может находиться только в коллективной собственности, - отмечает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала Indriksons.ru. – Владеть ею в частном порядке на могут ни вьетнамцы, ни тем более иностранцы».
Таиланд: и на супругу будет нельзя
Власти этой страны разрешают иностранцам владеть только квартирами, да и то с оговорками: в каждом здании не менее 49% помещений должны принадлежать местным жителям. Что касается земли, то ее гражданам других стран приобретать запрещено. «Уже разработан законопроект, закрывающий последние лазейки для владения землей иностранцами, - говорит Станислав Зингель (Gordon Rock). – Речь идет о покупке земли на специально зарегистрированную совместно с тайским гражданином фирму или супругу/супруга из Таиланда. Примечательно, что для недопущения судебных разбирательств, чреватых штрафами в размере до $49 тыс. долларов или лишением свободы на срок до 20 лет, тайские власти готовы предоставить годичную отсрочку в течение которой иностранцы должны будут передать земельные участки легитимным компаниям».
Сингапур: один поселок
В этом городе-государстве единственное место, где иностранцы могут покупать недвижимость без специального разрешения – поселок Sentosa Cove, говорит Юлия Кожевникова (Tranio.Ru). От себя автор может добавить, что Сингапур вообще невелик: его площадь составляет 715 кв. км. Для сравнения: территория Москвы в старых границах – около 1000 кв. км, а после расширения летом позапрошлого года – 2,5 тыс. кв. км. Так что один поселок – это по тамошним меркам не так мало.
Европа: запреты не пройдут!
Снова вернемся в Европу – она все-таки поближе и представляет для россиян больший интерес. В целом ряде стран складывается похожая ситуация: законодательство в целом дружелюбно к иностранным покупателям, и этот шаг раздражает некоторых политиков. И политики эти периодически выдумывают различные законопроекты, призванные ограничить «понаехавших».
Так, в Финляндии недавно дама-депутат с труднопроизносимым именем Суна Кюмяляйнен разработала законопроект, запрещающий иностранцам из стран, не входящих в ЕС, приобретать недвижимость. Правда, как говорят знающие люди, «страны не ЕС» - это в данном случае деликатный эвфемизм, а по сути инициатива направлена против покупателей из России.
В Латвии похожий законопроект в прошлом году был даже принят Сеймом – но потом его отказался подписывать президент. Пикантность ситуации именно в этой стране состоит в том, что несколькими годами ранее Латвия приняла законы, привлекающие российских инвесторов – им, в частности, по упрощенной форме давали ВНЖ. Мера принесла бюджету страны не менее 800 млн евро (внушительная сумма для станы с населением всего 2 млн) и, по мнению многих экспертов, просто спасла местный рынок недвижимости от краха.
В Болгарии, говорит Станислав Зингель (Gordon Rock), коммунистическая партия разработала законопроект, ограничивающий продажу земли иностранцам. Предполагается, что землю смогут приобрести лишь те компании, которые были зарегистрированы в стране за три года до покупки недвижимости, причем их владельцы также должны прожить на территории страны три года. Помимо этого, фирмы должны будут предоставить документы, подтверждающие легальность происхождения средств, используемых для покупки земли.
Впрочем, шансов на превращение этих грозных законопроектов в законы немного. Скорее всего, цель их разработчиков – показать своему электорату, что о нем заботятся.
Турция: отказ от «взаимности»
Страна долгое время руководствовалась т.н. «принципом взаимности»: иностранцы имеют в Турции такие же права, как и граждане Турции в этих странах. Но в мае 2012 года, говорит Влада Ахметова, представитель компании Villa elit, от него отказались. Кроме того, был увеличен размер максимально разрешенного для покупки иностранцем земельного участка – с 30 до 60 га. «Как риелтор, работающий с иностранцами в Турции, я могу сказать, что в стране наблюдается устойчивая тенденция по упрощению процедуры покупки, - отмечает Влада Ахметова. – Каждые полгода принимаются новые положения по упрощению».
Резюме от портала www.metrinfo.ru
Стран много, все они разные – но все-таки некоторые общие итоги подвести можно. Прежде всего, очень многие государства жестко запрещают приобретение иностранцами земли, но вполне спокойно относятся к покупке квартир.
Второе – в некоторых случаях законы действительно имеют целью ограничить иностранцев. А в некоторых – это откровенные «фейки». Иногда дело ограничивается законопроектами, которые долго обсуждаются, не имея ни малейших шансов на принятие. В общем, власти данных стран, похоже, преследуют две противоречивые цели: привлечь денежки зарубежных инвесторов, но при этом показать собственному населению, что «скупить родину» они не позволят.
И третье. Практически везде существуют «обходные пути». Самое распространенное – организовать в стране фирму и приобрести недвижимость на нее. Есть и более экзотические варианты – скажем, зарегистрировать фиктивный брак. Обсуждать морально-этическую сторону мы не станем, напомним лишь, что на этом пути можно и заиграться. Реальная история: россиянин хотел купить квартиру в Таиланде и – чтобы преодолеть квоту – вступил в фиктивный брак (невеста, похоже, предлагалась агентством недвижимости в качестве бесплатного «бонуса»). Идиллия продлилась ровно неделю, а потом жена объявила, что подает на развод. Квартира по законам страны оставалась за ней, в суде у мужа не было никаких шансов.