Ипотечных кредитов в иностранной валюте сегодня немного. Однако их обладателям сейчас совсем нелегко. За последние три месяца рубль резко подешевел - по отношению к доллару примерно на 11%, а к евро – на 12%. Естественно, у тех валютных заемщиков, что получают свои доходы в рублях, доля выплат по ипотеке в месячном бюджете заметно возросла. И ведь самое главное: непонятно, закончилось ли ослабление национальной валюты или пока лишь приостановилось, а значит, все самое худшее еще впереди.
Как тут лучше поступить? Как снизить риски, не потерять жилье и уменьшить расходы по ипотеке? В этих вопросах попробовал разобраться «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru».
Пожалуй, самый очевидный способ покончить с валютными рисками – перевести ипотечный кредит из долларов или евро в рубли.
Переход на рубль
На сегодня перевести кредит в рубли очень даже возможно, если прибегнуть к инструменту рефинансирования, ведь подобные программы предлагают многие банки и условия по ним вполне лояльны – совсем не так, как это было в кризис 2008-2009 гг., когда российский рубль дешевел так же быстро и стремительно, как в нынешнем году.
Продукты, позволяющие перекредитоваться из одной валюты в другую, есть, например, в Сбербанке, МТС-Банке, ВТБ 24/Банке Москвы, БАНКЕ ИТБ, Альфа Банке, банке DeltaCredit, банках, работающих по стандартам АИЖК, и многих других. А средняя ставка по таким программам, по данным Дины Орловой, ведущего эксперта по кредитным продуктам ИА «Банки.ру», составляет 12-14% годовых. «Прочие же условия программ рефинансирования не сильно отличаются от условий по стандартным ипотечным продуктам: срок кредитования достигает 30 лет, а первоначальный взнос начинается от 10-20%», - говорит Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». Но есть и программы без первоначального взноса. Например, в банке DeltaCredit такой кредит можно получить при условии страхования финансовой ответственности заемщика за ненадлежащее исполнение обязательств по договору. При этом срок кредитования ограничен 25 годами, а базовая ставка в рублях составляет 12%, но если воспользоваться опцией «Назначь свою ставку», то проценты можно снизить до 10,5%, для этого нужно внести единовременный платеж в размере 4% от суммы кредита.
Также за рефинансированием без первоначального взноса можно обратиться в БАНК ИТБ, причем там тоже есть возможность снизить ставку – максимум на 4% п.п., заплатив взнос в размере 1,9% от суммы кредита. А вообще, как сообщает Евгений Прошин, директор по Приволжскому и Уральскому федеральным округам БАНКА ИТБ, проценты по кредиту по условиям программы «Рефинансирование» составляют от 11,6 до 12,15% годовых в зависимости от срока и суммы займа.
Но самые низкие ставки при рефинансировании на сегодня предлагает АИЖК, где с апреля 2013 года работает программа «Кредит на погашение ранее предоставленного кредита». «Сейчас проценты по ней начинаются от 8,4%, а минимальный первоначальный взнос - с 10% при залоге квартиры и с 40% при залоге жилого дома с земельным участком. При этом ставка может быть снижена на 0,2 – 0,9 п.п., если предыдущий кредит обслуживался более 18 месяцев и по нему не было допущено просрочек. И надо отметить, что при расчете максимальной суммы займа учитывается текущая стоимость предмета залога, а не устаревшие данные договора купли-продажи, что тоже позволяет снизить процентную ставку, ведь с течением времени соотношение суммы кредита и стоимости залога изменяется», - рассказывает Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра АИЖК, добавляя, что по данной программе агентства можно перекредитовываться не более двух раз.
Таким образом, рефинансировать валютный кредит представляется весьма разумным: «Можно получить новый график платежей в рублях; тогда заемщик будет точно знать, какую сумму надо оплачивать каждый месяц и не будет нервничать, читая биржевые сводки об изменении курсов валют», - говорит Екатерина Чекризова, руководитель ипотечной службы компании «Релайт-недвижимость». Однако такое решение необязательно будет правильным.
Нюансы рефинансирования
Прежде всего, надо понимать, что рефинансирование – это фактически получение нового кредита на закрытие старого, сопряженное с определенными хлопотами и затратами. Придется заново делать оценку жилья, оформлять и перерегистрировать закладную в Регистрационной палате, оплачивать соответствующие комиссии банков, если они предусмотрены, страховаться и т.п. Например, в банке DeltaCredit при рефинансировании нужно оплатить:
- оценку, что обойдется в 3 000 руб.,
- оформление и регистрацию новых договоров (кредитного и залогового), что обойдется в 20 500 руб.,
- конвертацию, ведь новый кредит в рублях будет погашать старый - тот, что в валюте; здесь платеж зависит от суммы долга,
- страховки по тарифам страховых компаний.
«К тому же при рефинансировании заемщик, фактически оформивший второй ипотечный кредит, во-первых, теряет возможность получения налогового вычета при выплате ежемесячных платежей (такая налоговая льгота предоставляется лишь раз. – от Ред.), а во-вторых, снова гасит не столько долг, сколько проценты, ведь при аннуитетных платежах структура взносов такова, что первое время большую их часть составляют проценты, а на погашение основного долга идет незначительная сумма», - говорит Наталья Коняхина, директор департамента ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка. Для сравнения, если валютному кредиту уже 7-8 лет, то как минимум 10-15% ежемесячного взноса все-таки идет на погашение основного долга.
В итоге, чтобы эффект рефинансирования получился положительным, и все дополнительные расходы, потеря налоговой льготы и менее выгодная структура ежемесячных платежей не свели его на нет, ставка по новому кредиту должна быть ниже, чем по старому. «К перекредитованию имеет смысл прибегать, если разница в ставках по валюте составляет более 2%, а в рублях - более 3%», - уверяет Роман Слободян, начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка. Но сегодня ситуация такова, что проценты по новому рублевому кредиту вряд ли получатся ниже, чем по старому валютному. «Скажем, кредит в долларах, полученный 8 лет назад по ставке 11-12,5%, сейчас можно рефинансировать в рубли по таким же ставкам. То есть взнос по новому кредиту будет такой же, как при конвертации долларов в рубли по старому займу. Рефинансируя такой кредит, фактически лишь фиксируешь его в рублях по нынешнему курсу», - говорит Наталья Коняхина (СМП Банк), правда, при этом, возможно, теряя на обязательных платежах, связанных с перекредитованием.
Валютные ожидания: если рубль вернется…
Получается, что ответ на вопрос: «Рефинансировать или не рефинансировать валютный кредит?» зависит от того, что ожидается на валютном рынке. И тут кроется главная проблема: строить какие-либо прогнозы сейчас, когда на курс рубля влияют не только экономические факторы, но и политические, очень сложно. Пока еще рубль не обесценился так серьезно, чтобы валютная ипотека стала невыгодной. «Ситуацию пока рано характеризовать как плачевную. Валютные колебания происходят в достаточно непродолжительном временном периоде, поэтому «хоронить» рубль еще не стоит», - считает Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина». И те, кто верит в рубль, сейчас, напротив, стремятся заключить кредитный договор в валюте: «В это сложно поверить, но есть такие заемщики, которые считают, что именно сейчас, на пике девальвации, выгодно брать валютные кредиты, потому что потом, когда ситуация стабилизируется, на одном только росте рубля можно будет значительно сэкономить», - рассказывает Наталья Коняхина (СМП Банк). А ведь кроме этого, сейчас есть возможность взять валютные кредиты на акционных условиях – такие программы действуют во многих банках. Например, в СМП Банке ставки по валютным кредитам начинаются от 8% годовых. За счет этого выгода может быть еще больше.
Но, конечно, если падение национальной валюты продолжится и к тому же будет резким, то многие валютные заемщики, особенно те, что брали кредит 7-8 лет назад под 11-12% годовых, без рефинансирования могут существенно потерять. Но, впрочем, самый плачевный сценарий сегодня кажется гораздо менее вероятным: «Судя по заявлениям наших известных экспертов, рубль уже не будет так сильно падать, как падал месяц назад, наоборот, через некоторое время, он может несколько укрепиться. И если отталкиваться от этих данных, то сейчас не самое лучшее время для рефинансирования», - говорит Екатерина Чекризова («Релайт-недвижимость»). «Потенциально курс доллара может вернуться на уровень 31-33 рублей за доллар, но, когда это произойдет и произойдет ли вообще, сказать со 100%-й уверенностью невозможно», - отмечает Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость». С такими прогнозами перекредитование выглядит совсем невыгодным.
Однако ни один эксперт не дает никаких гарантий. Поэтому валютным заемщикам, конечно же, надо внимательно следить за ситуацией. Но даже если нервы сдают, валютные игры совершенно надоели, и поэтому решение о рефинансировании в рубли принято окончательно, то все равно с обращением в банк стоит повременить: «Для оформления нового кредита нужно выбрать правильное время, и лучше подождать локального ослабления доллара. Хотя затягивать с рефинансированием тоже не стоит, так как в нынешней ситуации могут вырасти ставки по рублевой ипотеке», - говорит Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки и специальных программ TEKTA GROUP. И тем более не стоит тянуть тем заемщикам, для которых ежемесячный взнос с падением курса рубля стал неподъемным, и с помощью перекредитования они хотят лишь увеличить срок ипотеки (такое ведь тоже возможно), тем самым сократив свой платеж.
Осторожный подход
«Наиболее благоприятная ситуация для заемщика, прибегающего к рефинансированию ипотеки, складывается, если банк-кредитор соглашается на изменение валюты по кредиту (то есть происходит рефинансирование в рамках одного банка), - объясняет Светлана Сурина, начальник управления разработки розничных кредитных продуктов ОАО «МТС-Банк». При перекредитовании в иной кредитной организации (не той, которая выдавала ипотечный кредит) ситуация может поменяться коренным образом: например, заемщик может столкнуться с ограничениями, выдвигаемыми последующими кредиторами».
Если рефинансироваться не в том банке, где оформлена старая ипотека, а в другом, то, как предупреждает Михаил Гольдберг (АИЖК), придется снова подтверждать свою платежеспособность, собирая справки о доходах, и если доходы «серые», то ставка по новому кредиту будет выше. Оформят же его только в том случае, если недвижимость (предмет залога) будет удовлетворять требованиям нового банка. И к примеру, многие кредитные учреждения не готовы рассматривать квартиры с незаконными перепланировками или первичное жилье. «Кроме того, согласно требованиям большинства банков рефинансировать получится лишь те кредиты, задолженность по которым не превышает 70% от стоимости объекта залога», - отмечает Алексей Шленов, исполнительный директор компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». «А например, в нашем банке, клиент, который желает перекредитоваться, не должен допускать просрочек по старому кредиту за весь последний год, и срок жизни ранее предоставленного кредита к моменту рефинансирования должен быть не менее 9 месяцев», - сообщает Евгений Прошин (БАНК ИТБ). Аналогичные требования есть у всех банков, и если они не выполняются, рефинансирование становится невозможным.
И тогда для сокращения валютных рисков остаются лишь другие способы, о которых портал www.metrinfo.ru расскажет в продолжении данной темы.