Новостройки Москвы. Хотите жить красиво? Ищем квартиры бизнес-класса по доступным ценам. Секреты экономии: начальный этап строительства, демократичные районы, компактные площади

Не у всех средства на покупку жилья безграничны, поэтому таким покупателям стоит обратить внимание на «бюджетные» варианты. А «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» поможет с выбором.

Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость», считает, что средняя стоимость квадратного метра в новостройках бизнес-класса Москвы (в пределах МКАД) сегодня составляет около 243 тыс. руб. Ольга Хасанова, руководитель по развитию портала Urbanus.ru, говорит о 244 тыс. рублей за метр, а по мнению Татьяны Калюжновой, руководителя «ИРН-Консалтинг», средняя стоимость первичного жилья бизнес-класса в районах от ТТК до МКАД составляет 226 600 руб./кв. м, или 26,7 млн руб. за квартиру.

Большинство специалистов отмечают, что нижняя граница цен в рассматриваемом сегменте в пределах МКАД находится на уровне 120-130 тыс. руб./ кв. м, а квартиру можно купить, располагая бюджетом в 7-8 млн руб. А если рассматривать еще и апартаменты, то реально уложиться в 6 млн руб. В Новой Москве справить новоселье можно даже с 3,5 - 4 млн руб.

Самый дешевый «квадрат» бизнес-класса в старой Москве предлагается в ЖК «Скай Форт» (ЮАО). По данным Марины Денискиной, руководителя департамента жилищного строительства группы компаний «Гео Девелопмент», цены в этом проекте начинаются от 120 тыс. руб./кв. м (по оценкам других экспертов, они чуть выше – от 130-140 тыс. руб./кв. м). Также недорогим квадратным метром отличаются ЖК «Балтийский квартет» (от 142,3 тыс. руб./кв. м) и ЖК «Измайлово Lane» (от 148 тыс. руб./кв. м), эти примеры приводит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

Но цена квадратного метра – ориентир коварный. Как отмечает Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», невысокие цены «квадрата» характерны для просторных многокомнатных квартир и общий бюджет покупки вряд ли можно назвать доступным.

Поэтому правильнее оценивать стоимость квартир. Самые дешевые варианты бизнес-класса в границах старой Москвы предлагаются за 6,5 - 7 млн руб. «Например, 7 млн руб. стоит однокомнатная квартира площадью 37,9 кв. м в готовом ЖК «Альбатрос». А среди строящихся проектов выделяется ЖК «Зеленый берег», где однушку площадью 39 кв. м можно купить за 6,46 млн руб.», - рассказывает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). Также за 7 млн руб., по данным Дарьи Третьяковой, руководителя отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», в старой Москве можно приобрести 1-комнатную квартиру площадью 30,5 кв. м в корпусе №7 ЖК Welltonpark (корпус находится на этапе монтажа нижних этажей) в районе Хорошево-Мневники.

А в Новой Москве самое дешевое предложение, как сообщает Мария Литинецкая («Метриум Групп»), находится в ЖК «Garden Park Эдальго», где можно купить однушку площадью 26,4 кв. м за 3,6 млн руб., при этом стоимость «квадрата» составляет 110-140 тыс. руб. Но самый дешевый квадратный метр – 67,2 тыс. руб. - по данным Дарьи Третьяковой («Азбука Жилья»), предлагается в ЖК «Троицкая Ривьера».

Места дислокации
«Сегодня около 56% предложения в старых границах Москвы сосредоточено в бизнес-классе», - говорит Елизавета Гудзь («НДВ-Недвижимость»). И самые бюджетные однокомнатные квартиры, как отмечает Мария Литинецкая («Метриум Групп»), предлагаются в 57 столичных проектах, находящихся на разных стадиях строительства. И сейчас бизнес-класс реализуется во всех округах Москвы, с различной локацией относительно МКАД.

«Самым дорогим округом Москвы является ЦАО. Жилье бизнес-класса здесь в среднем стоит 28,5 млн руб.», - сообщает Ольга Хасанова (портал Urbanus.ru). Квадратный метр, по данным Елизаветы Гудзь («НДВ-Недвижимость»), в центральных районах стоит в среднем 297 тыс. руб., а по данным Марии Литинецкой («Метриум Групп») - 327 тыс. руб.

«Самые же дешевые проекты бизнес-класса в Москве в пределах МКАД находятся в Южном и Северо-Восточном округах. В среднем квартира здесь обходится в 18,9 и 19,1 млн руб. соответственно. А в других округах средняя цена квартир варьируется от 21,4 до 30,3 млн руб.», - рассказывает Татьяна Калюжнова («ИРН-Консалтинг»). Если ориентироваться на стоимость метра, то, по мнению же Марии Литинецкой («Метриум Групп»), в рейтинге самых доступных предложений лидируют юг и юго-восток Москвы: «Самая низкая средневзвешенная стоимость квадратного метра - 164,7 тыс. руб. - зафиксирована в ЮАО. В ЮВАО этот показатель составляет 185,6 тыс. рублей. А далее по нарастающей следуют такие районы, как ЗАО - 194,4 тыс. руб./м кв., СВАО - 202,3 тыс. руб./м кв., САО - 207,7 тыс. руб./м кв., ВАО - 208,5 тыс. руб./м кв., СЗАО - 215 тыс. руб./м кв. и ЮЗАО - 270,7 тыс. руб./м кв».

Елизавета Гудзь («НДВ-Недвижимость») считает, что если говорить только о старой Москве, то самый дешевый в сегменте бизнес-класса – Юго-Восточный АО, где квадратный метр стоит в среднем около 150 тыс. руб. А по данным Григория Алтухова (ФСК «Лидер»), представленным в таблице, наиболее бюджетными получаются ЮАО, СЗАО и ВАО:

Но даже самые демократичные по ценам районы в пределах МКАД проигрывают Новой Москве, где средняя цена квадратного метра, по данным Елизаветы Гудзь («НДВ-Недвижимость»), варьируется от 107 до 229 тыс. руб. Разница в стоимости недвижимости хорошо прослеживается в таблице, предоставленной Евгенией Пановой, руководителем департамента загородной недвижимости компании Vesco Realty:

Факторы дешевизны
Надо понимать, что низкая стоимость, хоть она и не всегда означает наличие недостатков, – это всегда следствие каких-либо факторов. «Например, она обусловлена низким порогом вхождения девелоперов в проект», - объясняет Мария Котова, MRICS, партнер, исполнительный директор Knight Frank Russia & CIS. Но чаще стоимость, конечно, определяется параметрами объектов.

«Бюджетные новостройки в большей степени относятся к нижнему ценовому подсегменту бизнес-класса. Такие проекты по своим характеристикам очень близки к комфортклассу, однако по основным признакам - качеству строительства, планировкам квартир, уровню инфраструктуры и комфортности проживания их все-таки причисляют к сегменту бизнес», - говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»).

Как правило, самые дешевые проекты находятся на начальных этапах строительства. «Например, ЖК «Измайлово Lane», где стоимость квадратного метра начинается от 148 тыс. руб., находится на стадии котлована и продажи здесь начались только в декабре 2013 года», - рассказывает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). «По оценкам аналитического отдела нашей компании, в бизнес-классе цена на объекты на начальной стадии строительства ниже на 24,9%, чем в готовых домах», - сообщает Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки». Ирина Кирсанова, директор по маркетингу ЗАО «Пересвет-Инвест», считает, что цена предложения может быть ниже и на 30%. И если говорить о стоимости квартир, по данным Татьяны Калюжновой («ИРН-Консалтинг»), на начальных этапах реализации они в среднем стоят 19 млн руб., в активной фазе строительства – 23,6 млн руб., а в готовых домах – 25,5 млн руб.

Когда проект готов и тем более введен в эксплуатацию, низкая цена может быть обусловлена не очень удачным расположением: «Бюджетные цены характерны для объектов, расположенных хоть и в популярных у покупателей районах, но удаленных от центра и от метро. А если недорогой комплекс находится недалеко от центра, то значит, рядом может быть, например, ТЭЦ или железнодорожные пути», - объясняет Ирина Кирсанова («Пересвет-Инвест»).

«Сравнительно невысокая стоимость квартир в домах бизнес-класса Южного и Северо-Восточного округов объясняется, во-первых, тем, что они дешевле остальных округов по уровню цен на жилье в целом. А во-вторых, особенностями расположения новостроек бизнес-класса, представленных в этих округах, - возле крупных транспортных магистралей или в зонах, где преобладает застройка административно-промышленного назначения», - говорит Татьяна Калюжнова («ИРН-Консалтинг»). Так, ЖК «Зеленый берег» и ЖК «Альбатрос» значительно удалены от центра. «А, скажем, ЖК «Лобачевский», где квадратный метр стоит в среднем 170 тыс. руб., помимо того что пребывает на стадии монтажа нижних этажей, еще и расположен не очень удачно: в непосредственной близости от участка застройки проходят железнодорожные пути и в шаговой доступности нет метро», - приводит пример Дарья Третьякова («Азбука Жилья»).

Дешевы могут быть проекты, включающие в свой состав апартаменты, как, например, МФК «Фили Град» (средняя цена 137,4 тыс. руб./кв. м) и ЖК Loft Park (средняя цена 151,1 тыс. руб./кв. м). А еще сдерживающим фактором подорожания объектов, как отмечает Григорий Алтухов (ФСК «Лидер») может быть долгая история строительства со сменой девелопера, заморозкой стройки и т.п.

Ну а если смотреть за МКАД, то там низкие цены могут быть обусловлены изменениями налогового законодательства: «Ряду девелоперов земля за пределами Кольцевой автодороги доставалась как сельскохозяйственная, и не использовалась. И если бы не новые порядки, продолжала бы оставаться неиспользованной, но теперь согласно закону такие земли лучше использовать, чтобы не платить непосильные налоги», - рассказывает Мария Котова (Knight Frank Russia & CIS).

Ассортимент предложений
Дешевые квартиры бизнес-класса в старой Москве, которые стоят 6,46 млн руб., сегодня можно купить в упомянутом ЖК «Зеленый берег» (ул. Кировоградская, вл. 36). Что примечательно этот монолитно-каркасный проект из двух корпусов находится на финальном этапе строительства (завершение фасадных работ) и готовится к сдаче в эксплуатацию в сентябре 2014 г. В ЖК предусмотрены подземный паркинг на 115 мест, гостевая стоянка, ландшафтный дизайн, охрана и контроль доступа на территорию, а большинство квартир имеют вид на две стороны света, а также застекленные балконы и лоджии с раздвижными конструкциями.

Еще один относительно недорогой проект, отмеченный ранее, - ЖК «Альбатрос» в Строгино (в пешей досягаемости от одноименного метро), где уже сданы два 24-этажных корпуса. Он входит в состав мини-полиса «Строгинский», известного своей инфраструктурой. Здесь есть и школы, и детские сады, и службы быта, и кафе, и магазины, в том числе с экологически чистыми фермерскими продуктами, и стадион «Янтарь» с теннисным центром, бассейном, ледовыми каткам, и даже пляжи с яхт-клубом. А в самом ЖК запланирована двухуровневая подземная автостоянка на 386 мест. Однокомнатную квартиру можно купить за 7 млн руб., а компактную двушку площадью 60 кв. м - за 9,9 млн руб.

Также чуть более чем за 7 млн руб. предлагаются квартиры в ЖК Welltonpark, который строится в Хорошево-Мневниках (между станциями «Октябрьское Поле» и «Полежаевская», в 10 минутах езды общественным транспортом). За такие деньги можно купить однушку площадью 30,5 кв. м, а еще есть бюджетные двушки в корпусе №16 – их площадь 32,6 кв. м, а стоимость – 7,7 млн руб. Как отмечает Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»), в этом проекте из 17 корпусов цены для СЗАО минимальны и сравнимы разве что с ценами ЖК Union Park, расположенного по соседству. Здесь самые дешевые однокомнатные квартиры предлагаются почти за 8 млн руб., но и площадь у них побольше - 34,7 кв. м. «При этом в комплексе запроектированы дворы без машин, собственный парк, детский сад и начальная школа, а также торговая инфраструктура», - рассказывает Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»). «И ЖК Welltonpark, и ЖК Union Park отличаются интересной концепцией, красивой архитектурой и качественной отделкой общественных зон», - говорит Ольга Хасанова (портал Urbanus.ru). Например, в разработке проекта ЖК Welltonpark принимали участие известные европейские архитектурные бюро Allmann Sattler Wappner Architerkten GMbH, 4a и Ernst Ulrich Tillmans.

В СЗАО строится и еще один относительно бюджетный проект бизнес-класса - ЖК «Утесов» на Карамышевской набережной. «В этом проекте стоимость квадратного метра стартует со 122 тыс. руб., а в продаже представлены 1-3-комнатные квартиры площадью от 46 до 220 м кв. Жилой комплекс отличает неплохая транспортная доступность, до центра Москвы на автомобиле можно добраться за 10-15 минут», - рассказывает Марина Денискина («Гео Девелопмент»). А в декабре 2015 года в 12 минутах ходьбы от комплекса планируется открытие новой станции метро «Улица Народного Ополчения». Кроме этого, ЖК «Утесов» порадует жильцов хорошей экологией и близостью к лесному массиву «Серебряный Бор», красивой архитектурой, круглосуточной охраной, современными лифтами и инженерными системами, объектами социально-бытовой инфраструктуры и подземными паркингами. Из окон комплекса откроется великолепный вид на лес, реку, центр столицы и район «Москва-Сити».

Бюджетными ценами для СЗАО отличается и ЖК «Балтийский квартет» (пр. Донелайтиса, вл. 39) недалеко от станции метро «Сходненская» и парка «Тушинский», уже введенный в эксплуатацию. «Жилой комплекс на 360 квартир представляет собой единый архитектурный ансамбль, состоящий из четырех монолитно-кирпичных секций переменной этажности – двух центральных высотой 22 этажа и двух крайних по 16 этажей. А 1-4-комнатные квартиры площадью 39 – 149 кв. м можно было приобрести по цене от 8,5 до 24,6 млн руб.», - рассказывает Татьяна Калюжнова («ИРН-Консалтинг»). В ЖК «Балтийский квартет» предусмотрены двухуровневая подземная автостоянка, магазины и службы быта на первых этажах.

Также на западном направлении, но уже в ЗАО возводится демократичный по ценам ЖК «Лобачевский». «Это уникальный архитектурный ансамбль, состоящий из трех многосекционных жилых корпусов, образующих большой закрытый внутренний двор. В ближайшем окружении отсутствует какая-либо застройка, и практически из любой квартиры открывается великолепный панорамный вид на столицу. В проекте предусмотрены комнаты для консьержа и помещения под колясочные, подземный паркинг на 1950 машино-мест, охрана, современные инженерные решения, а в составе инфраструктуры запланированы детский сад, детские и спортивные площадки», - рассказывает Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость».

Правда, рядом нет метро, но зато в шаговой доступности - большая зона отдыха с озерами, а недалеко река Раменка, яблоневый сад и природный заповедник «Сетунь». Да и метро должно появиться – в 2017 г. в пешей досягаемости от ЖК «Лобачевский» обещают открыть даже 2 станции – «Аминьевское шоссе» и «Мичуринский проспект». При таких характеристиках и перспективах проект действительно недорог: «Однокомнатную квартиру площадью 45,7 кв. м можно приобрести за 7,3 млн руб.», - сообщает Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»).

Примерно такие же цены и в МФК «Фили-Град» в районе Фили, недалеко от Москвы-реки и Филевского парка. «В этом комплексе представлены 1-3-комнатные квартиры и апартаменты площадью от 36 до 100 кв. м. Апартаменты площадью 41,78 кв. м можно купить даже за 5,9 млн руб.», - сообщает Ирина Кирсанова («Пересвет-Инвест»). А стоимость квадратного метра, по данным Марины Денискиной («Гео Девелопмент»), начинается от 121 тыс. руб./кв. м. При этом проект предполагает панорамное остекление, удобные планировки и собственную инфраструктуру (в том числе детский сад). Единственный минус – рядом нет метро, однако в 2015 г. рядом с МФК «Фили-Град» будет заложена станция «Шелепиха».

А на южном направлении низкой стоимостью квадратного метра – от 120 тыс. руб. отличается ЖК «Скай Форт», расположенный в районе Нагатино-Садовники (1-й Нагатинский проезд, вл. 11). «Этот проект возводится на территории 5 га, на первых этажах его трех корпусов разместятся предприятия сферы услуг, магазины и офисы. Но самое важное: в пешей досягаемости метро «Коломенская», «Нагатинская» и «Нагорная», рядом проходят Варшавское шоссе и проспект Андропова», - рассказывает Марина Денискина («Гео Девелопмент»). Правда, как уже говорилось, здесь не осталось небольших по площади однокомнатных квартир и самое дешевое предложение – двушка площадью 86,2 кв. м – стоит 14,5 млн руб.

Гораздо дешевле в ЮАО предлагаются квартиры в ЖК М-House, расположенном в районе Чертаново Южное в 100 метрах от станции метро «Улица Академика Янгеля». «Среди прочих преимуществ этого проекта можно отметить организованный паркинг, охраняемую территорию, консьерж-службу и панорамное остекление. Проект сдается в конце текущего года, а цены начинаются от 7,2 млн руб», - рассказывает Ольга Хасанова (портал Urbanus.ru). С таким бюджетом можно рассчитывать на однокомнатную квартиру площадью 39,5 кв. м.

Также можно рассмотреть 9-этажный клубный дом «Кант» (ЖК «Нагорный»), расположенный в районе с очень развитой инфраструктурой, недалеко от ТЦ «Рио», «Капитолий» и «Ереван-плаза» и всего в 300 метрах от горнолыжного комплекса «Кант». Кроме того, в ближайшее время рядом с этим проектом будет открыт новый детский сад с бассейном. А минимальная стоимость квартир здесь, по данным Ольги Гусевой (ГК «МИГ-Недвижимость»), составляет 8,5 млн руб.

Много относительно бюджетных предложений в ЮВАО и ВАО. «Одно из них – проект на улице Мельникова (метро «Волгоградский проспект»), где однокомнатная квартира площадью 48,6 кв. м предлагается за 9,4 млн руб. В этом жилом квартале предусмотрено строительство шести корпусов высотой от 3 до 23 этажей, запланированы детский сад, гостиница на 250 номеров и подземно-наземный паркинг. А срок ввода в эксплуатацию - II квартал 2014 г.», - рассказывает Ирина Кирсанова («Пересвет-Инвест»).

Или, например, ЖК «Виноградный» в районе Измайлово (Измайловский проезд, вл. 1). «Он представляет собой жилой квартал из четырех корпусов высотой 17 этажей на территории 3,61 га, расположенный вблизи станции метро «Измайловская». Здесь предлагаются квартиры площадью 54 - 221 кв. м, а самый дешевый вариант – однушка с метражом 54,9 м кв. – стоит 10,44 млн руб.», - сообщает Ирина Кирсанова («Пересвет-Инвест»). А стоимость квадратного метра стартует со 180 тыс. руб. «При этом жилой комплекс выгодно отличается высоким качеством строительства, неординарной архитектурой и полноценной инфраструктурой, а также расположением – на берегу Серебряно-Виноградного пруда около живописного Измайловского парка», - говорит Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»).

Располагая бюджетом в 10 млн руб., можно также купить апартаменты и квартиры в проектах Loft Time и Petrovsky Apart House. «Комплекс Loft Time располагается в САО рядом с метро «Сокол». На территории 2,5 гектара разместятся апартаменты площадью от 53,7 до 418,9 кв. м. Территория, прилегающая к комплексу, будет благоустроена. Пешеходные дорожки выложат брусчаткой, рядом с домами появятся цветники, фонтаны, детские площадки. Цены на квартиры здесь варьируются 10 до 68,8 млн руб. А в ЖК Petrovsky Apart House, расположенном вблизи метро «Войковская» при площади квартир 38 - 170 кв. м цены находятся в диапазоне от 10,5 до 31,8 млн руб.», - рассказывает Евгения Панова (Vesco Realty).

Резюме www.metrinfo.ru
Если хочется высокого уровня комфорта и безопасности, то стоит выбирать проекты бизнес-класса. В Москве их довольно много на всех направлениях, правда, большинство проектов располагается в границах МКАД. А цены не такие уж неподъемные: можно подобрать варианты квартир, располагая бюджетом всего лишь в 6,5 - 8 млн руб. Правда, это, скорее всего, будут компактные объекты в строящихся проектах, расположенных в спальных районах, далеко от метро. Если это не смущает, то ассортимент довольно широк.