Наша сегодняшняя статья построена на вопросах заемщиков. Готовя ее сегодня, наш обозреватель заметил закономерность: ответы на многие вопросы содержат формулировку вроде «многое зависит от позиции банка». То есть по закону выходит так, но вы на всякий случай перечитайте кредитный договор и спросите у своего менеджера. Что ж, это правильно: реальная жизнь всегда немного отличается от написанных правил. А рекомендация внимательно читать документы – лучшая из возможных.
Налоговый вычет в долях
Покупаем вместе с женой квартиру – с использованием ипотечного кредита. Естественно, хотели бы воспользоваться налоговым вычетом. Но проблема в том, что моя жена уже пользовалась таким налоговым вычетом, а я – нет.
Первый интересующий автора письма вопрос: не помешает ли то обстоятельство, что его супруга уже использовала свой вычет (он, напомним, дается каждому человеку только раз в жизни), самому автору? Опрошенные «Порталом о недвижимости MetrInfo.Ru» эксперты ответили единодушным «нет». Дающийся согласно п.п. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса вычет – это такая абсолютно индивидуальная льгота, не зависящая от других лиц. «Тот факт, что супруга получила налоговый вычет по другой квартире, не лишает вас права сейчас использовать эту возможность», - говорит Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость». Эксперт уточняет, что, даже если бы жена не использовала свой вычет, но по каким-то причинам хотела бы отложить его на потом (скажем, для приобретения другой недвижимости) – она могла бы сделать это. «Можно было бы написать заявление в налоговую инспекцию об отказе по данной квартире от налогового вычета в пользу супруга, - уточняет Андрей Владыкин. – И у супруги сохранилась бы возможность получить вычет позже, при покупке другой квартиры».
Теперь о цифрах. Размер налогового вычета, как мы помним, составляет максимум 2 млн руб. Супруги обычно приобретают жилье в совместную собственность, то есть по умолчанию считается, что на долю каждого приходится половина квартиры. Если объект стоит более 4 млн руб. (в Москве так оно, скорее всего, и будет), то проблем нет никаких – муж использует свою налоговую льготу полностью. А если, к примеру, дело происходит в регионе, где цены на недвижимость ниже? Квартира стоит, скажем, 3 млн, доля мужа – 1,5 млн. Полмиллиона льготы просто «сгорит»?
Нет, не сгорит. Во-первых, напоминает Мария Лудильщикова, директор по ипотеке управления ипотечного кредитования банка «ГЛОБЭКС», с 1 января 2014 года порядок получения данного налогового вычета изменен. Теперь неизрасходованный остаток может быть использован в будущем – для приобретения другой недвижимости.
Есть и «во-вторых». Упоминавшаяся выше совместная собственность супругов вовсе не означает равнодолевую. «В договоре купли-продажи супруги могут распределить доли в любой пропорции, в том числе и 100% к 0%, - объясняет Анна Волкова, директор юридического департамента АИЖК. – Соответственно, распределяется и имущественный налоговый вычет». Иными словами (это автор уже от себя), можно «подогнать» размер доли под вычет. Если взять приведенный пример – цена квартиры 3 млн, то можно записать в договоре, что доля жены составляет 1 млн, мужа – 2. Налоговая, заверили наши эксперты, придираться не станет. Но есть у данной хитрости и «изнанка». Если супруги в будущем надумают разводиться, дележ имущества будет производиться строго в пропорциях, зафиксированных в документах.
Кредитная история жены
Хотим взять ипотеку. С моей кредитной историей (КИ) все нормально, а вот жена умудрилась ее испортить – ранее брала несколько потребительских кредитов, допускала по ним просрочки.
Испорченная КИ – это, конечно, плохо. Особенно для ипотеки – это серьезный кредит, выдаваемые заемщику суммы значительны, так что проверка со стороны банков идет особенно тщательно. «Если у банка есть обязательное требование по привлечению супруги в качестве созаемщика, то из-за плохой кредитной истории супруги в кредите будет отказано», - говорит Евгений Прошин, директор по Приволжскому и Уральскому федеральным округам БАНКА ИТБ.
С другой стороны, шансы получить заем есть. «Многое зависит от кредитной политики банка, а также от степени нарушения кредитной дисциплины, - уверен Александр Новоселов, начальник управления развития новых кредитных продуктов АИЖК. – Если допускались длительные просрочки, то, скорее всего, в предоставлении кредита откажут. Особенно если в банке используется автоматизированная система рассмотрения кредитных заявок. Однако некоторые банки могут рассматривать заявки в индивидуальном порядке и учитывать смягчающие обстоятельства, которые автоматизированная система, скорее всего, не учтет».
«Испорченная КИ – вообще не повод для отказа в кредите, как это ни странно, - соглашается Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент». – Но условия, конечно, будут менее привлекательными, чем для заемщика с идеальной историей. Здесь как вариант может помочь и привлечение дополнительного поручителя либо дополнительный залог. Кроме того, если вопрос ипотеки – вопрос некоторого будущего, то есть время привести КИ в более привлекательный для банка вид: взять еще один кредит и идеально, без малейших нареканий погасить его».
Автор письма даже написал, что готов ради квартиры на развод – формальный. К счастью, есть более цивилизованный путь – заключение брачного договора. Поскольку этот документ может касаться как всего имущества супругов, так и любой отдельной его части, его можно заключить специально под приобретение данной квартиры в ипотеку. Правда, тут есть пара нюансов, на которые обращает внимание Максим Честикин, начальник управления ипотечного кредитования СБ Банка:
- супруг с отрицательной КИ полностью исключается из договора – при расчете платежеспособности нельзя будет учитывать его доходы. То есть дохода второго супруга (у которого КИ хорошая) должно хватать для обслуживания кредита;
- в случае развода супруг, не участвовавший в получении кредита, не будет иметь прав на данную недвижимость.
Зарплатная карточка для ипотеки
Изучали условия ипотеки в одном из банков и обратили внимание, что для тех, кто получает зарплату на карточку данного банка, предусмотрены льготы. Подумали – а может быть, и нам стать такими клиентами?
Льготы для «зарплатных» клиентов действительно есть у многих банков. «Например, Сбербанк, Уралсиб, Альфа-Банк, Промсвязьбанк предоставляют скидку в размере 0,5 процентного пункта от ставки, - говорит Дина Орлова, ведущий эксперт по кредитным продуктам ИА «Банки.ру». – ВТБ24 – 0,5 п.п. от ставки в рублях и 1 п.п. от ставки в иностранной валюте». Размер скидки именно в 0,5% годовых, похоже, действительно самый популярный: его применительно к своим банкам назвали и Сергей Ситин, начальник управления розничного кредитования Промсвязьбанка, а также Сергей Козлов, руководитель отдела кредитования СДМ-БАНКа.
Для таких клиентов возможно и еще одно преимущество – не предоставлять справку у доходах по форме 2-НДФЛ (при получении обычной ипотеки она необходима практически всегда). Предполагается, что банк видит размер начисляемой вам зарплаты, ее историю – поэтому подтверждать доход не нужно. Правда, этот бонус именно «возможен» - некоторые банки его предоставляют, другие же предпочитают подстраховаться и потребовать данный документ. Выяснять этот вопрос нужно непосредственно в банке.
Но выяснилась одна очень огорчительная для автора письма подробность: самостоятельно стать «зарплатным клиентом» невозможно. «Держателем зарплатной карты вы становитесь в том случае, если ваша компания-работодатель заключает с банком договор на обслуживание в рамках зарплатного проекта», - объясняет Сабина Хамитова, руководитель департамента ипотеки компании «Домус финанс». Если же вы сами завели в банке карточку и попросили вашего работодателя переводить на нее зарплату, вы никакой не зарплатный клиент. Банк в этом случае не может оценить надежность организации, платящей вам зарплату, – ее счета находятся вне банка.
Последующее подтверждение
Взяли ипотеку. При ее получении, если честно, воспользовались «помощью» некоего «посредника» - проще говоря, купили справку 2-НДФЛ. Банк ничего, проглотил. Но в кредитном договоре есть пункт о том, что мы раз в год должны приносить свежие справки о доходах. Теперь волнуемся – где же их брать?
Морально-этическую сторону давайте не трогать, разговоры о том, что обманывать нехорошо, оставим святым. Как решить данную проблему? Как обратили внимание наши консультанты, требование ежегодно предоставлять справки о доходах действительно содержится в большинстве кредитных договоров, но это вовсе не обязательно документ по форме 2-НДФЛ. «На сегодня многие кредитные организации в качестве подтверждения доходов принимают справки по форме банка, - сообщили нам эксперты компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». – Если заемщик исправно получает зарплату, предоставить такую справку ему не составит труда».
А что, если справки нет? Вообще никакой? Банк начнет «прессовать» - нормального адекватного заемщика, который регулярно платит? Полученные ответы в основном сводились к тому, что нет. «Банк заинтересован в заемщике не меньше, чем заемщик заинтересован в кредите, - убеждена Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». – Если так случится, что банк запросит документ, а заемщик временно не работает, в декрете и т.д., но при этом своевременно обслуживает кредит, банк не станет применять никакие меры». «Я не слышала о случаях, когда банк реально требует справки о доходах, и тем более о каких-то взысканных штрафах за непредоставление этих документов, - соглашается Дина Орлова («Банки.ру»). – Тем не менее посоветую заемщику тщательно ознакомиться с договором на предмет штрафов за отсутствие 2-НДФЛ и во избежание негативных последствий справку все-таки предоставить».
Однако описанная выше благодать и лояльность возможна, разумеется, только при одном условии: заемщик кредит аккуратно гасит. Если же возникнут проблемы, то банк постарается найти любую зацепку. «Будут вопросы к обслуживанию кредита – документы запросят, - выражает уверенность Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – А за предоставление поддельных бумаг можно раскрутить дело и довести до уголовной ответственности за подделку документов».
Изменение метража после перепланировки
В купленной нами в ипотеку квартире была неузаконенная перепланировка. Банк поставил нам условие согласовать, и мы сделали это. Но, изучая документы БТИ, обнаружили, что площадь квартиры стала на 2 кв. м меньше, чем в свидетельстве о собственности.
Нужно ли сразу менять свидетельство? Ответ на этот вопрос зависит от позиции банка. «Если залогодержатель выставляет подобное требование, замена свидетельства необходима, - говорит Лилия Чечельницкая, менеджер по ипотеке филиала «Петербургский» банка «ГЛОБЭКС». – Если не настаивает, то внести изменения в документ можно будет и после погашения ипотеки». «Объект остался прежним, и изменения в нем несущественные, - подтверждает Сергей Козлов (СДМ-БАНК). – Клиенту целесообразно заниматься заменой свидетельства после погашения ипотеки».
То есть (это автор уже от себя) откладываем процесс до того момента, когда автор будет получать новое свидетельство – без обременения. Тогда и предоставите в Росреестр документы, свидетельствующие, что метраж изменился.
Но у проблемы есть еще один аспект. Некоторые коммунальные платежи (отопление, техобслуживание) рассчитываются от общей площади квартиры, так что уменьшение размеров – это возможность немного сэкономить. Большинство управляющих зданиями компаний в этом вопросе удовлетворятся документами БТИ – на их основании они производят пересчет квартплаты.
Досрочное погашение: будут ли проблемы, если не справлюсь?
По условиям кредитного договора я должна платить каждый месяц не позднее 25 числа. При этом если я захочу внести дополнительный платеж (заплатить сверх обязательного) – я должна подать об этом заявление не позднее 10 числа, то есть за 15 дней. И в этом заявлении указать сумму, которую собираюсь погасить.
Автора письма интересует вопрос: будут ли у нее проблемы, если она не сумеет погасить обещанный внеочередной платеж? Или внесет меньшую сумму: например, напишет заявление, что погасит 30 тыс. руб., а внесет только 20 тыс.?
Часть опрошенных нами экспертов заверила, что штрафы за такое не предусмотрены. «Штрафы в данном случае начисляться не будут, так как они предусматриваются именно за неисполнение обязательств по очередным платежам, предусмотренным графиком в соответствии с кредитным договором», - объясняет Ирина Ступаева, начальник управления развития программ ипотечного кредитования Нордеа Банка. «В такой ситуации банк не станет взимать штрафы, так как клиент имеет императивное право погасить платеж досрочно или в срок, предусмотренный графиком», - подтверждают эксперты TEKTA GROUP.
Иное мнение у Андрея Владыкина («НДВ-Недвижимость»). «Заявление на досрочное погашение всегда подается заранее от плановой даты платежа, и делается это не просто так, - говорит эксперт. – В зависимости от условий банка можно пересчитать сумму платежа или срок, и при частичном досрочном погашении график пересчитывают, то есть к следующему платежу у клиента уже будет новый график. Есть банки, где заявление о досрочном погашении можно отозвать без штрафов дня за три до даты списания, но, как правило, штраф все-таки предусмотрен и условия эти прописаны в кредитном договоре, суммы штрафов обычно фиксированные».
Данный тезис подтверждает и Евгений Прошин (Банк ИТБ): по его словам, в представляемом им банке в подобном случае предусмотрены штрафные санкции. «Однако в нашем банке такие санкции практически не применяются, хотя и указаны в кредитном договоре, - добавляет эксперт. – Мы всегда стараемся идти навстречу нашему заемщику, при необходимости изменяя сумму досрочного погашения по новому заявлению клиента».
Короче говоря, снова имеет смысл внимательно прочитать кредитный договор и прочие условия, выдвигаемые банком.
Ипотека и брак
Если я сейчас возьму ипотеку, а через год-два женюсь, не успев ее погасить, – это значит, что вся квартира будет являться совместно нажитым имуществом?
В общем, ситуация такая:
А) первоначальный взнос внесен до брака;
Б) часть платежей – тоже до брака;
В) оставшиеся платежи – уже в браке.
Как будет делиться такая квартира в случае возможного развода?
В целом картинка получилась следующей. Договор купли-продажи заключается в тот момент, когда подписывается кредитный договор. Так что квартира оказывается приобретенной до брака и будет впоследствии собственностью того супруга, на чье имя оформлено свидетельство о собственности. Но! Все траты, произведенные в период брака, считаются произведенными из совместного семейного бюджета. Поэтому другой супруг в случае развода вправе выставить требование о возвращении ему половины платежей, уплаченных в браке. Разбираться в том, обоснованы ли эти требования, будет суд.
И, конечно, всегда есть пути полюбовного решения – соглашение о разделе имущества (после расторжения брака) и брачный договор (во время брака или до его заключения).