Новостройки и коттеджные поселки Подмосковья: южное направление. Преимущества – хорошая экология и железнодорожное сообщение. Жилые комплексы: «Бородино», «Зеленые аллеи», «Домодедово-Парк»

«Южное Подмосковье отличает вполне благоприятная экологическая обстановка: большие лесные массивы и реки, из которых можно выделить Битцу, недалеко от которой находится город Видное, и реку Пахру», - дополняет Владимир Богданюк, исполняющий обязанности руководителя аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet.

С подобной оценкой соглашается и Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость». «Благодаря большому количеству лесов и незастроенных полей экологическая обстановка в рассматриваемом районе в целом является удовлетворительной, - отмечает она. – Вблизи поселка «Горки Ленинские» располагается крупный музей заповедник «Горки Ленинские», площадь которого составляет 9,5 тыс. га». Отмечает Елизавета Гудзь и проблемные места: это окрестности крупных магистралей (в первую очередь Варшавского шоссе – там много промзон). Еще вблизи города Видное находится промзона, на территории которой располагается «Московский коксогазовый завод», негативно влияющий на экологию.

«В целом территории на небольшом удалении от МКАД больше подходят для покупки квартиры, - считает Марина Денискина, руководитель департамента жилищного строительства группы компании «Гео Девелопмент». – Для загородной жизни рационально выбрать более удаленное место». От себя тут автор может заметить, что полноценная загородная жизнь вообще вряд ли возможна вблизи МКАД – на любом направлении. А по тем требованиям, которые предъявляют покупатели именно городского формата, юг Подмосковья выглядит вполне достойно.

Транспортная доступность: не сахар, но выбор есть
Транспортную ситуацию в данном сегменте можно признать довольно благоприятной. От Москвы на юг уходит сразу пять (!) автомобильных трасс – редко какое направление может похвастаться такой же насыщенностью. Конечно, трассы эти неравнозначны – но транспортные потоки они принимают и создают автовладельцам возможность выбора.

Варшавское шоссе – самое западное из всех уходящих на юг трасс. Значительный участок этой дороги является «пограничным»: к западу от него идут территории, относящиеся к Москве, справа – к области. Шоссе старое, и это обстоятельство объясняет многие его проблемы: оно проходит через многочисленные города, перегружено светофорами. В настоящий момент, говорит Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки», на Варшавском шоссе у Щербинки планируется реконструкция, будет построена развязка с тоннелем и разворотная эстакада на улицу Маршала Савицкого.

Симферопольское шоссе – шестиполосная современная автомагистраль, идущая восточнее Варшавского шоссе. «Эта трасса построена относительно недавно, при ее проектировании учитывались все особенности данного района, - отмечает Ольга Дариенко, руководитель отдела продаж новостроек «CENTURY 21 Стандарт» на Новом Арбате. – Эта магистраль огибает большинство населенных пунктов, на ней практически нет пешеходных переходов, светофоров и переездов. На сегодня Симферопольское шоссе является одной из самых лучших магистралей».

Трасса М4 «Дон» - она начинается от МКАД и является продолжением Липецкой улицы. Как говорит Елизавета Гудзь («НДВ-Недвижимость»), это шоссе также является современным и скоростным, оно проходит вблизи городов Видное, Домодедово, Ступино, Кашира… Ширина трассы (первые 50 км от Москвы) составляет шесть полос, поэтому движение по ней можно оценить как хорошее. Хотя и здесь случаются пробки.

Каширское шоссе выходит из Москвы восточнее «Дона», однако в дельнейшем две трассы много раз пересекаются – кто из них восточнее, а кто западнее, сказать невозможно. У магистрали четыре полосы, однако она проходит через множество населенных пунктов, «собирая» по дороге светофоры и местный трафик.

Домодедовское шоссе – в 1,8 км ответвляется от Каширки, после чего идет самостоятельно – до одноименного аэропорта. Состояние трассы вполне достойное, и жители населенных пунктов, расположенных поблизости, с удовольствием ею пользуются.

Говоря о транспортной доступности, следует упомянуть два обстоятельства. Во-первых, реконструкция МКАД – на южном участке. «В ее ходе, - говорит Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», - появятся левоповоротные съезды с Липецкой улицы на МКАД, с трассы «Дон» на МКАД и с внутренней стороны МКАД на трассу «Дон», а также съезд с МКАД в город Видное. Будут реконструированы два пешеходных перехода через МКАД на 26-м и 31-м км. Возле развязки Каширского шоссе с МКАД построят эстакаду длиной 300 м». Второе – это возможное строительство магистрали от Видного через Бутово и далее во Внуково и Солнцево. С деталями данного проекта пока нет ясности, но, если он будет осуществлен, транспортная ситуация на юге Подмосковья улучшится.

Пассажирам: метро, автобусы, электрички
Общественный транспорт на южном направлении также развит вполне достаточно. «За МКАД здесь расположены сразу несколько станций легкого метро, - отмечает Филипп Третьяков, генеральный директор Galaxy Realty. – Это позволяет большинству жителей прилегающих к Москве и более удаленных городов работать в столице». А Наталья Козлова, генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость», напоминает, что генеральным планом развития Москвы предусмотрено продление Бутовской линии – от станции Бунинская аллея в районы Новокурьяново и Щербинка, что еще больше облегчит транспортную ситуацию.

И, конечно, железная дорога. «Железнодорожное сообщение с Москвой есть во всех крупных городах региона, - говорит Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне. – Электрички отправляются с Курского и Павелецкого вокзалов. Добраться, например, до Подольска можно за 50 минут, до Щербинки – за 30-40 минут, до Видного – 30 минут. Помимо обычных электричек до Домодедово и Подольска отправляется экспресс».

Кроме этого, добраться можно и на автобусах или маршрутных такси – они отправляются от станций метро серой и зеленой линий.

В основном – монолит-кирпич
Строят на юге Подмосковья много. «Некоторые города южного Подмосковья вошли в список лидеров по количеству новых корпусов, вышедших на рынок в прошлом году. Это Домодедово с долей в 5% (19 корпусов) от общего количества всех новых корпусов Московской области 2013 года и Видное – 3% (14 корпусов)», - сообщает Наталья Картавцева, заместитель генерального директора ОАО «ОПИН».

По данным эксперта, в основном это монолитная и монолитно-кирпичная застройка средней и высокой этажности. Панели не так много. В целом на продажу на южном направлении выставлено 15% от общего объема новостроек Подмосковья.

…А теперь – индивидуальные «портреты» нескольких населенных пунктов ближнего юга.

Деревни Бутово, Боброво и Дрожжино
Находятся в нескольких км от МКАД, на Варшавском шоссе. До самого недавнего времени были малонаселены – данные переписи начала 2000-х годов говорят, что в этих деревнях проживало по 40-50 человек. Сегодня же, говорит Дарья Третьякова («Азбука Жилья»), здесь развернулось строительство ЖК «Бутово Парк» и «Бутово Парк-2» - крупных районов, где возводятся дома по панельной технологии.

Цены здесь намного ниже, чем внутри МКАД, отмечает Екатерина Чермошенцева, консультант департамента оценки жилой недвижимости консалтинговой группы «Апхилл»: «Минимальная стоимость квадратного метра – 70 000 рублей, квартиры без отделки (они сдаются чаще) примерно 90 000 рублей, с отделкой – 110 000 рублей».

Щербинка
Город с населением чуть более 30 тыс. человек, находящийся в 8 км от МКАД по Варшавскому шоссе. 1 июля 2012 года присоединена к Москве, и это обстоятельство, по словам наших консультантов, дало мощный толчок развитию. «С точки зрения стоимости жилья Щербинка – самый дорогой населенный пункт, - говорит Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». – Средняя цена 1 кв. м в новостройках здесь составляет 85,4 тыс. руб., а средневзвешенная стоимость новой квартиры – 5,16 млн руб. На продажу в городе выставлено менее 200 квартир в новостройках».

Среди наиболее интересных объектов нового строительства в городе Марина Денискина («Гео Девелопмент») называет вторую очередь ЖК «Калипсо». Это монолитно-кирпичный дом переменной этажности, предлагаемые квартиры в нем – площадью от 33 кв. м.

Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость», называет еще несколько заслуживающих внимания адресов: жилые дома на ул. Овражной (д. 9, 10 и 11), а также дом на Садовой, 9.

Подольск
Крупный город (более 200 тыс. населения), расположен в 15 км к югу от МКАД. Предложение на рынке новостроек обширное: по данным Анны Соколовой, директора департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп», сейчас в Подольске реализуется 16 комплексов, в которых продается более 3,2 тыс. квартир. Средняя цена 1 кв. м на первичном рынке составляет 63,7 тыс. руб.

Наиболее крупные проекты в городе, говорит Анна Соколова, – это ЖК «Родники», «Южный», «Красная Горка», «Шепчинки». Елена Ржавская, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, дополняет этот список еще рядом интересных объектов: ЖК «Бородино», «Подольские просторы», «Ривьера парк», «Рязановский», «Южный парк».

Видное
Город расположен восточнее рассмотренных выше – на Каширском шоссе. Расстояние от МКАД – 4 км, население – свыше 57 тыс. человек. «Рынок первичного жилья в Видном в основном представляет собой крупномасштабную застройку экономкласса, - говорит Елизавета Гудзь («НДВ-Недвижимость»). – Всего представлено девять проектов, большая часть которых находится на начальной стадии строительства. Цена 1 кв. м в новостройках начинается от 64 тыс. руб., средняя цена – порядка 80 тыс. руб.».

Одним из наиболее масштабных проектов в Видном Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость») называет ЖК «Зеленые аллеи». Этот комплекс включает в себя 17 монолитно-кирпичных домов переменой этажности, на территории предполагается строительство объектов социальной инфраструктуры.

Евгения Старкова (MR Group) советует обратить внимание на «Эко Видное» - современный жилой микрорайон, застройка которого ведется домами популярных панельных серий. Строительство части корпусов уже завершено, работы на второй очереди активно ведутся. Еще один район панельной застройки называет Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки») – это ЖК «Южное Видное».

Дарья Третьякова («Азбука Жилья») советует обратить внимание на еще один ЖК – «Завидное». Он уже сдан в эксплуатацию, квартиры здесь можно приобрести по цене от 3,5 млн руб.

Домодедово
Этот город (его центр) находится уже дальше, расстояние от МКАД приближается к 20 км. Но на территории Домодедово обнаружился один ЖК, находящийся в изучаемой нами зоне, в 14 км от Москвы. Это «Домодедово-Парк». «Стоимость квартир здесь начинается от 2,85 млн руб.», - говорит Анна Соколова («Метриум Групп»).

Загородный формат: до 10 млн рублей
Разумеется, на небольшом удалении от Москвы сложно ожидать большого количества объектов загородного формата – коттеджей, домов с участками, дач, таунхаусов. Однако определенное их количество наши консультанты подсказали. Приведенная в конце текста таблица составлена по данным, которые предоставила Елена Ржавская, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood. Как видим, большая часть предложения умещается в бюджете до 10 млн руб.

Резюме от портала www.metrinfo.ru
В целом, ближние к Москве южные окрестности заслуживают самых теплых слов. Транспортная доступность хорошая, экология в норме, цены не очень высоки. Единственное, что настораживает – это обилие предложения. Тем, кто приобретает недвижимость для собственного проживания, особой разницы нет. А вот инвесторам стоит подумать: что произойдет, если огромная масса их «коллег» начнет сбрасывать свои инвестиционные приобретения? И если и покупать, то тщательно выбирая объект инвестирования.