Приобретение новостройки имеет много преимуществ. Квартира будет новая, без предшествующей юридической «истории». Как правило, обойдется новый объект дешевле, чем аналогичное вторичное жилье. Но, к сожалению, есть у новостроек и определенные недостатки – связаны они прежде всего с процедурой завершения строительства и оформления в собственность.
О различных «нюансах» и том, как справиться с возникающими проблемами – в очередном выпуске «Новостроечных историй» «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru». Как обычно, наши эксперты отвечают на конкретные вопросы покупателей.
Добавили метров
Купили новую квартиру в доме по индивидуальному проекту. Особенностью здания было то, что к нашей квартире вел довольно длинный коридор. Когда строительство было завершено, и мы приехали получать ключи, обнаружилось, что застройщик изменил проект: подвинул нашу входную дверь по этому коридору в сторону лифта. Квартира стала больше на 1,5 кв. м – и теперь застройщик требует от нас доплатить за эту площадь. А нам длинная и тонкая «кишка», в которую никакую мебель не поставишь, не нужна.
Не так давно мы писали материал на эту тему (см. статью «Квартира в новостройке: «лишние» метры – удача или потеря? Платили за одну площадь, а получили другую. Кто и кому доплатит – покупатель застройщику или наоборот»).
Тогда опрошенные нами эксперты сошлись во мнении, что предсказать размеры будущей квартиры невозможно – соответственно, если она окажется больше или меньше, либо покупатель доплачивает, либо продавец возвращает часть денег. Похожий ответ получили и на этот раз. «Юридически подкованный человек понимает: в договоре долевого участия специально оговаривается тот факт, что указанная площадь квартиры – не окончательная, - говорит Филипп Третьяков, генеральный директор Galaxy Realty. – Поэтому возможная доплата – это часть сделки, нравится это дольщику или нет, он это условие согласовал, подписывая договор. В ДДУ есть пункт, который гласит, что расчет площади квартиры производится только после обмера БТИ, редко кто из застройщиков рискует не включить этот пункт в договор. По опыту нашей риелторской компании, редко кто из застройщиков может построить дом с ювелирной точностью, чтобы метраж квартир совпал метр в метр. Максимальный лишний метраж на моем опыте – 10 кв. м».
Это все так, однако изложенная в письме конкретная ситуация имеет свои особенности. К ДДУ обычно прилагается экспликация будущей квартиры. Если конфигурация помещения в точности такая же, но размеры немного изменились – тут вопросов нет, покупателю придется доплатить. Но в данном случае речь идет о перемещении входной двери, то есть об одностороннем изменении проекта. «Если были изменения проекта после заключения договора, застройщик обязан уведомить дольщика об изменениях и подписать с ним дополнительное соглашение к ДДУ», - убеждена Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость».
Что делать покупателю? Прежде всего, убедиться, что в имеющихся документах конфигурация квартиры не такая, как в реальности. Если это неочевидно – покупателю действительно придется доплачивать. Если же проект изменен – то это вполне законное основание для расторжения договора, причем не по вине покупателя – деньги ему должны быть возвращены в полном объеме, без всяких штрафных санкций. Правда, получить еще что-то сверху (например, проценты за то, что застройщик распоряжался вашими деньгами в течение многих месяцев) вряд ли удастся.
Соседская дверь
Дверь в нашу квартиру расположена бок о бок с соседской. Сосед заменил дверь на металлическую, открывающуюся наружу – и теперь, распахнув ее, перекрывает вход в нашу квартиру.
Помимо того, что сосед поступил некрасиво (это, к сожалению, материя, правовому регулированию не подлежащая), он нарушил закон. «Данный случай можно расценить как нарушение правил обеспечения эвакуации людей из квартир, которые прописаны в СНиП 21-01-97, - говорит Роман Семчишин, директор инвестиционного департамента TEKTA GROUP. – Они касаются пожарной безопасности зданий и сооружений». Эксперт рекомендует автору письма обратиться в Государственную противопожарную службу (подразделение МЧС РФ). На основании заявления ее сотрудники проведут проверку и вынесут предписание об устранении нарушений. Если данные меры не возымеют действия, то конфликт может разрешить суд, который обяжет нарушителя произвести демонтаж входной двери.
Переостеклить лоджию
В нашей новой квартире есть лоджия, она остеклена – это сделано во всем доме, по единому проекту. Но нам остекление не нравится: оно тонкое, много щелей. Хотели бы сделать свое – более добротное и теплое.
Ключевой вопрос: изменится ли после переостекления лоджия визуально? «Остекленная лоджия – это элемент фасада дома, - напоминает Андрей Ерехинский, заместитель гендиректора компании «Эталон-Инвест». – Фасадные решения утверждаются главным архитектором города». Поэтому законный путь – это написать заявление в архитектурное управление, приложив к нему проектную документацию, а также согласие управляющей жилым комплексом компании. При этом, заверили нас опрошенные эксперты, практически 100-процентным будет отказ: городские архитекторы не согласятся с тем, что одна лоджия в доме будет не гармонировать со всеми остальными.
Однако строгость законов в нашей стране, как известно, компенсируется необязательностью их исполнения. Применительно к данной теме это означает, что новое остекление сделать можно – главное, чтобы оно не очень отличалось от прежнего. «Если вы не будете менять цветовое решение или создавать дополнительные элементы, это можно сделать без дополнительного согласования», - говорит Ольга Гусева («МИГ-Недвижимость»).
Пожарная лестница
На нашей лоджии есть пожарная лестница – большая, железная, съедает уйму места. Нельзя ли ее убрать? Мы заметили, что многие соседи сверху и снизу так сделали.
Это будет незаконно. «В соответствии с п. 23 Постановления Правительства РФ «О противопожарном режиме» № 390 от 25.04.2012 г. запрещено производить демонтаж межбалконных лестниц, - напоминает Роман Семчишин (TEKTA GROUP). – В таких случаях Кодексом об административных правонарушениях предусмотрен штраф в 3-4 тыс. руб. (ч. 4 ст. 20.4)».
Контроль, однако, не очень строгий – это связано со сложностями с проникновением проверяющих товарищей в квартиру. «Как правило, никто не проверяет до того момента, пока что-то не случится или при проведении сделки потребуется проверить соответствие паспорта БТИ и самой квартиры», - говорит Ольга Гусева («МИГ-Недвижимость»).
Кстати, возможен и еще один вариант – значительно более серьезный. Если произойдет пожар, будут человеческие жертвы и при последующем расследовании установят, что спастись люди не смогли именно из-за отсутствия пожарной лестницы, – для собственника квартиры это будет означать уже уголовную ответственность.
Квартплата вперед
Квартира построена, нам должны дать ключи. Застройщик выдвигает условие: заплатить квартплату за полгода вперед. Нам это кажется незаконным.
Позиция управляющих компаний известна: дом построен, появились расходы на его содержание – соответственно, жители должны раскошелиться. По-житейски понимая застройщиков и управляющих, почитаем все же законы. Ст. 153 Жилищного кодекса, п. 2, пп. 5 «Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у <…> собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение». Все вроде бы очевидно (нет собственности – нет и обязанности платить), но в 2011 году в том же п. 2 появился еще и пп. 6: «у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи».
«По закону, прав требовать квартплату вперед нет, - разъясняет Ольга Гусева («МИГ-Недвижимость»). – Здесь вопрос в другом: если вы хотите получить доступ к квартире раньше оформления прав собственности, то вряд ли можно ожидать от застройщика сговорчивости, в случае если вы не хотите платить коммунальные платежи. По закону, пока к вам не перешли права собственности, застройщик вправе вас не допускать в квартиру. Если же вы готовы ждать оформления прав собственности, то велики шансы избежать этих платежей, поскольку у застройщика нет другого аргумента (кроме допуска в квартиру)».
«В нашей компании авансовые платежи при заселении не собираются, будущие собственники оплачивают текущие платежи с момента подписания акта приема-передачи, в соответствии со статьей 153 ЖК РФ», - говорит Денис Глинка, директор по жилищной политике ООО «ПИК-Комфорт». Эксперт также поясняет, что собственник обязан оплачивать только оказанные услуги, но при этом имеет право вносить плату за жилищно-коммунальные услуги авансом - по желанию.
Ремонтники – есть ли гарантия?
В нашем новом доме работает ремонтная фирма. Совершенно ясно, что она связана с застройщиком. В частности, две квартиры оборудованы как шоу-румы – в них можно увидеть, каким будет ремонт. Но нас беспокоит вопрос гарантии на качество работы.
Вопрос действительно важный: если, к примеру, сорвет подводку воды – то кто будет отвечать за последствия? Ответ тут очевиден – все зависит от договора, который клиенты (покупатели квартиры) подписывают с ремонтниками. Что там говорится о гарантийных сроках?
При этом никакого особого значения, является ли фирма «дружественной» застройщику, нет. «Если нет договора, не следует ожидать, что данная бригада будет нести обязательств больше, чем любая другая, - считает Ольга Гусева («МИГ-Недвижимость»). – На мой взгляд, не всегда «дружественная» застройщику фирма подразумевает качество, поскольку чаще всего это уже деятельность УК и ее способ формировать доходы. Иногда такие компании могут предоставить услуги вполне хорошего качества, что не отменяет необходимости контроля и внимания к ремонту со стороны покупателя».
«Гарантия обязательно должна быть, а ее срок определяется сторонами договора. Однако в случае, если гарантийный срок не установлен, претензии по качеству согласно п. 2 ст. 724 ГК РФ могут быть предъявлены в течение двух лет, - объясняет адвокат Олег Сухов, руководитель «Юридического центра адвоката Олега Сухова». - Кроме того, в силу п. 4 той же статьи, в случае, когда предусмотренный договором гарантийный срок составляет менее двух лет, а недостатки результата работы обнаружены заказчиком по истечении гарантийного срока, но в пределах двух, подрядчик все равно будет нести ответственность за недостатки, если заказчик докажет, что они возникли до передачи результата работы заказчику или же по причинам, возникшим до этого момента».
Нарастить батареи
В старой квартире мы изрядно намучались от холода, поэтому в новостройке очень хотели бы тепла. Жене пришла идея: заменить батареи. Поставить более длинные, чтобы грели лучше. А я как-то сомневаюсь – не будет ли это нарушением?
Если строго по закону, то батареи входят в систему отопления дома, которая является общедомовым имуществом. «Для замены батареи законным путем нужно получить согласие управляющей компании, - говорит Андрей Ерехинский («Эталон-Инвест»). – Для этого надо написать заявление и приложить характеристики новых отопительных приборов». Эксперт добавляет, что управленцы вправе производить освидетельствование системы ежегодно перед отопительным сезоном. Так что самовольно установленные новые батареи будут обнаружены.
На практике, правда, так происходит далеко не всегда – в иные квартиры сантехники не заходят годами. Но если собственник будет полагаться на это – он должен четко понимать, что получит все «прелести» «нелегального положения»: ему нужно будет постоянно опасаться возможного визита. И все равно придется открыть дверь в случае какой-нибудь аварии…
Поставить водонагреватель
Думаем о будущем лете – точнее, о тех двух неделях, когда отключат горячую воду. Хотим поставить водонагревающий котел. Это можно?
«Установка электрических котлов не требует дополнительных согласований», - полагает Ольга Гусева («МИГ-Недвижимость»). Обычно граждане делают так (это автор добавляет уже от себя): вряд ли водонагреватель требуется уж очень мощный – он ведь используется только на период отключения горячей воды. По этой причине выбирают прибор, исходя из потребляемой энергии – не больше, чем электроплита. Запитывают его от провода, идущего на плиту (он самый мощный из всех) – и не пользуются одновременно с духовкой.
Однако в случае существенного увеличения потребления электроэнергии или водопотребления либо если установка потребует прокладки дополнительных подводящих сетей, необходимо проектное согласование, поясняет адвокат Олег Сухов. «На этапе проектирования дома рассчитывается необходимая мощность электроэнергии на каждую квартиру, - говорит Андрей Ерехинский («Эталон-Инвест»). – Если для установки водонагревателя мощности не хватает, ее можно увеличить, как правило, резерв в новостройках для этого есть. Для того чтобы увеличить мощность, нужно заключить договор с электросбытовой компанией и внести изменения в силовую систему».