Традиционный способ решения жилищного вопроса известен – это альтернативные сделки. Имеющуюся квартиру продаем, взамен нее сразу покупаем новую. Но альтернативная сделка – дело хлопотное. Куда спокойнее сначала купить то, что нравится, а потом уже продать имеющееся жилье. Ипотечная программа «Переезд» позволяет поступить именно таким образом.
В тонкостях программы и ее первых итогах разбирался обозреватель «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru».
Безрадостная альтернатива.
При всей массовости и распространенности у альтернативного метода масса недостатков. Главный – сделка становится очень сложной и тяжелой.
«Цепочки» альтернатив разматываются в обе стороны – выясняется, что продавец понравившейся вам квартиры тоже не просто так ее продает, а хочет приобрести себе что-то взамен; и тот, кто приходит к вам под гордым именем покупателя, оказывается, тоже не имеет денег – ему только предстоит продать свою недвижимость. Несколько лет назад на одном риелторском форуме автор этих строк услышал поразившую воображение цифру: в Москве была проведена единовременная сделка, в которой участвовали 64(!) квартиры. Агент, сотворивший такое чудо, конечно, заслужил себе место в Книге рекордов Гиннесcа. Но подумаем вот над чем: если бы в последний момент хотя бы один из участников отказался – завалилась бы вся конструкция. В реальности, кстати, часто так и бывает. В общем, альтернативные сделки – это то «счастье», избежать которого были бы рады все участники рынка…
«Переезд» спешит на помощь
Изучаемый нами вариант спасения – программа «Переезд», предлагаемая Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Ее суть состоит в том, что имеющуюся квартиру мы не продаем, а закладываем – за нее нам выдают до 70% стоимости. Эти деньги мы используем в качестве первоначального взноса для приобретения нового жилья с помощью ипотеки. Обосновавшись на новом месте, мы спокойно и без суеты продаем старую квартиру – она, кстати, при продаже превращается из «альтернативной» в «свободную», что сразу повышает рыночную стоимость процентов на 10.
«Назначение продукта «Переезд» – оптимизация альтернативных сделок за счет конвертации средств от продажи имеющегося жилья в первоначальный взнос по ипотеке на новое жилье, - говорит Мария Полякова, директор департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК. – Помехой тут не является даже то обстоятельство, если старое жилье обременено ипотекой. Ранее заемщику, у которого не было средств на первоначальный взнос, необходимо было оформлять потребительский кредит. А ставка по нему значительно выше, чем по ипотечному. Или откладывать проведение сделки на неопределенный срок для накопления необходимой суммы».
Вспомнить все
Пробежимся по основным пунктам «Переезда». Кредит выдается на сумму от 30% до 70% от стоимости имеющейся у заемщика квартиры. Минимальная сумма, которая может быть получена – 300 тыс. руб. Максимальная – 8 млн, для всех регионов, кроме Москвы и Санкт-Петербурга, и 10 млн – для этих двух городов.
Сроки – от шести месяцев до двух лет. Это время кажется не очень большим – на фоне прочих ипотечных продуктов, кредиты по которым можно получить на 20-30 лет. Но вспомним, что заем по «Переезду» клиент должен будет гасить не со своей зарплаты, а за счет средств от реализации имеющейся квартиры. Но проблема сроков все равно имеется – если подразумевается приобретение не уже готового жилья, а новостроек.
«Ограничение периода кредитования двумя годами является существенным минусом программы, - убежден Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ». – Из-за данного ограничения лучше всего покупать новостройки на завершающей стадии строительства, либо малоэтажное жилье, на возведение которого требуется как раз не более двух лет».
Дина Орлова, ведущий эксперт по кредитным продуктам информационного агентства «Банки.ру», высказывает другое мнение. «Не считаю, что срок кредита мал, - говорит она. – При приобретении недвижимости на стадии строительства важно обращать внимание на планируемую дату окончания строительства и покупать объект, срок сдачи которого не превышает полутора лет. Программа позволяет приобрести квартиру только в объектах, строящихся по закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». А текущее законодательство, в целом, неплохо защищает заемщика от рисков «недостроя» и затягивания сроков сдачи».
От себя автор может добавить, что «сдача объекта» и «возможность переселиться в новую квартиру» - это разные вещи. Получив ключи от своей новостройки, человеку надо еще сделать в ней ремонт, переехать, а потом еще и продать старую квартиру. Так что потенциальным заемщикам действительно нужно порекомендовать просчитывать сроки очень тщательно.
Но вернемся к программе «Переезд». Ее, безусловно, основная «фишка» - это возможность не выплачивать кредит (ни проценты, ни основную сумму – ничего) в течение основного срока. В этот период проценты (вполне средние для нашего рынка 12,1 - 13,25% годовых в рублях) просто причисляются к основной сумме займа. А заплатить полную сумму заемщику придется в конце. Это, с одной стороны, удобно. С другой – набегают существенные деньги. «В этом и заключается самый главный недостаток программы – повышенная переплата», - убеждена Дина Орлова («Банки.ру»).
Считаем консервативно!
К сожалению, ничто в этом мире не свободно от недостатков – эта мудрость применима и к «Переезду». Два изъяна (не совсем комфортные для новостроек сроки и большая переплата) мы уже назвали, есть и другие.
Юрий Емшанов, директор департамента развития розничного бизнеса РосЕвроБанка, напоминает о необходимости регистрации залога имеющейся квартиры. Это означает дополнительные расходы клиента. Плюс к тому продаваемый объект будет находиться под обременением – а многие покупатели этого опасаются, к тому же использовать для подобной сделки ипотечный кредит (если покупатель тоже окажется с заемными средствами) будет затруднительно. Константин Шибецкий (ГК «МИЦ») добавляет, что оформление в залог квартиры, где есть несовершеннолетние дети, потребует разрешения от органов опеки – а они, скорее всего, дадут отказ.
Но отнесем сказанное в предыдущем абзаце к «болезням роста» – рано или поздно к этим особенностям привыкнут и потенциальные покупатели, и органы опеки. Есть проблема куда более серьезная: что, если клиент не сможет продать свою старую квартиру в оговоренные сроки? Ведь состояние рынка сегодня таково, что вовсе не все «хотелки» продавцов реализуются…
«Если заемщик не продаст заложенное жилье и не погасит вовремя кредит, то, в соответствии с условиями кредитного договора, на остаток ссудной задолженности будут начисляться пени, штрафы, - предупреждает Мария Полякова (АИЖК). – Далее действует стандартная процедура дефолта и принудительной продажи жилья по решению суда. Поэтому по данному кредиту важно весьма консервативно оценить стоимость закладываемого жилья». Правда, успокаивает эксперт, реально таких прецедентов по программе «Переезд» пока не было. Более того: около четверти кредитов было погашено досрочно (квартира продана раньше срока).
Куда бежать?
Запустившая «Переезд» АИЖК – структура, не работающая с частными лицами. Потенциальным заемщикам, заинтересовавшимся данной программой, необходимо обращаться в банки. Список банков для каждого региона можно посмотреть на сайте АИЖК. В Москве и Московской области таких финансовых организаций шесть:
- ЗАО «Надежный дом»,
- ЗАО Коммерческий банк «Европейский трастовый банк»,
- ООО «Идеальная ипотека»,
- ООО «КРЭДО-Финанс»,
- ООО «Донская ипотечная компания «РОСТ»,
- ОАО «Дальневосточный ипотечный центр».
Конкуренты не дремлют
Лучшим доказательством востребованности данного продукта является тот факт, что ряд финансовых организаций запустили собственные программы, аналогичные «Переезду».
«Европейский трастовый банк предлагает как «Переезд» по стандартам АИЖК, так и собственную программу, но с меньшим сроком кредита (до года) и большей процентной ставкой (13,5% годовых до истечения 6 месяцев пользования кредита, 19,75% годовых – с 7-го до 12-го месяца), - говорит Дина Орлова («Банки.ру»). – В линейке Русстройбанка присутствует подобный продукт со следующими условиями: срок до трех лет, ставка – 12,5-15,5% годовых, ежемесячно необходимо погашать начисленные проценты».
«РосЕвроБанк предлагает программу «Ипотека 1%», - говорит Юрий Емшанов (РосЕвроБанк). – Заемщик может купить квартиру с помощью кредитных средств и платить первый год основной долг и проценты, рассчитанные по ставке 1% годовых. А недоплаченные проценты – равномерно в течение оставшегося срока кредита».
Резюме от портала www.metrinfo.ru
Опрошенные нами эксперты единодушно характеризовали «Переезд» как программу «молодую». Особого ажиотажа потребителей нет – но не столько из-за невостребованности, сколько из-за малой информированности потребителей. И особой рекламы не видно. Что, конечно, жаль.
Ипотечное кредитование: совместные программы банков и застройщиков