Квартира в новостройке: берем в рассрочку. Чем это лучше ипотеки, сколько реально заплатит покупатель и что будет, если он нарушит график платежей

Рассрочка платежа от застройщика - заманчивое предложение. Но оно действует далеко не на каждом объекте и не у каждого застройщика. «Как правило, рассрочка предоставляется, когда до окончания строительства того или иного объекта остается примерно один год», - сообщает Виталий Витрищак, начальник информационно-маркетингового отдела, «ДСК-1 и Ко». Марина Тимашова, директор по маркетингу и рекламе девелоперской компании «Сити-XXI век», рассказала «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru», что в настоящее время с возможностью оплаты в рассрочку реализуется большинство новостроек в Московской области и значительная часть строящихся объектов в Москве. Хотя, по подсчетам Натальи Бланковой, маркетолога компании «Эталон-Инвест», рассрочка при продажах жилья на рынке Москвы и Подмосковья применяется нечасто, до 70% процентов застройщиков не пользуются данным инструментом.

Согласно исследованиям RDI, около 60% квартир приобретаются в ипотеку, 30% - без привлечения заемных средств (100% оплата) и только 10% с использованием рассрочки. «Таким образом, - делает вывод Александр Мазурик, заместитель коммерческого директора RDI, - рассрочка только на третьем месте».

В Московском регионе основной интерес к рассрочке наблюдается в сегментах класса бизнес и выше, что обусловлено спецификой покупателей. Покупателям новостроек такого класса, а это чаще всего владельцы бизнеса, бывает удобнее проводить оплату несколькими траншами, чем единовременно выводить из оборота крупную сумму. У среднего покупателя квартир экономкласса иная структура доходов, поэтому и необходимость в рассрочке возникает реже. Исключение, если клиент ожидает срока закрытия банковского вклада или средств от реализации другой недвижимости (или автомобиля).

При этом, как отметила Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», рассрочка на объектах обычно не сказывается на заметном росте продаж, а ее можно рассматривать как альтернативный вариант оплаты для клиента, которому по какой-то причине не подходит или не нужна ипотека.

Хотя на практике оба вида оплаты пользуются устойчивым спросом у покупателей. «Все зависит от материальных возможностей человека, - отмечает Софья Старкова, генеральный директор агентства недвижимости «Лидер». - Если у клиента есть возможность расплатиться до окончания строительства объекта, он предпочитает рассрочку».

Александр Мазурик (RDI) добавляет, что на сегодня ипотеку можно оформить под 12 - 12,5% годовых при первоначальном взносе в размере от 15 до 30% от стоимости жилья и сроке кредитования от 10 до 30 лет. Ежемесячные платежи будут достигать 40-45 тыс. рублей.

При беспроцентной рассрочке на полгода суммы ежемесячных выплат составляют 150-200 тыс. рублей. Если рассрочка от года до полутора лет, то на остаток суммы после внесения первоначального взноса начисляются 12-14% годовых, и платежи достигают 100-120 тыс. рублей в месяц.

Варианты платежей
Условия получения рассрочки разные: и с процентами, и без процентов. Все нюансы прописываются в договоре. Причем Марина Тимашова («Сити-XXI век») уточнила, что если объект реализуется в соответствии с 214-ФЗ, график оплаты в рассрочку является частью ДДУ. Во всех других случаях с покупателями заключается договор рассрочки платежа.

Основная разница рассрочек, предоставляемых застройщикам, как раз в сроках и платежах. Наталья Бланкова («Эталон-Инвест») объяснила, что в массе своей беспроцентные рассрочки предлагаются на короткий срок (до 2-3 месяцев), а рассрочки под 1 - 1,5% в месяц или 13-14% годовых можно получить на срок до ввода объекта в эксплуатацию. Однако есть исключения. Например, в жилом комплексе «Эталон-Сити» (Москва) можно приобрести квартиру с беспроцентной рассрочкой до декабря 2015 года. А в жилом микрорайоне «Изумрудные холмы» (Красногорск) в 1 секции корпуса № 5 предлагаются квартиры с беспроцентной рассрочкой до сентября 2018 года, то есть почти на 5 лет.

«На наших проектах, как правило, мы предоставляем рассрочку до окончания строительства объекта, - рассказывает Софья Старкова (агентство недвижимости «Лидер»). - А в некоторых случаях ее пролонгируем до момента заселения». Рассрочка может быть беспроцентная на период до 6 месяцев или с процентами, если она предоставляется на более длительный период. Если, например, покупатель готов заплатить в качестве первоначального взноса 70% от стоимости квартиры, то на шесть месяцев ему предоставляется беспроцентная рассрочка. Если первоначальный взнос составляет 30%, то рассрочка предоставляется под 1,5% в месяц. Эксперт приводит конкретный пример: двухкомнатная квартира в 7 корпусе (сдача 4 кв. 2014 г., заселение 2 кв. 2015 г.) микрорайона «Новое Измайлово» площадью 67,05 кв. м и стоимостью 4 579 515 рублей. При рассрочке на 1 год и первоначальном взносе 30% рассрочка предоставляется по 1,5% в месяц на остаток. Ежемесячный платеж составит 259 543 рубля. Сумма переплаты - 303 346 рублей. Если покупатель, к примеру, выберет беспроцентную рассрочку на 4 месяца, то первоначальный взнос составляет 50% от стоимости квартиры - 2 290 000 рублей, то платежи должны быть осуществлены ежемесячно в размере 572 379 рублей.

В СУ-№155 условия получения рассрочки отличаются и по срокам, и по процентам. Владимир Кочубей («СУ-№155» и Компания») рассказал, что на объектах в Московской области есть два варианта предоставления рассрочки: беспроцентная на 2 недели и на срок от одного до трех месяцев под 15% годовых на остаток (первоначальный взнос от 30%). «Эта программа не распространяется на объекты в Москве, студии, построенное жилье и на объекты, где действуют акции», - уточнил эксперт.

Ответственность за просрочку
Вместе с тем рассрочка платежа - это серьезное обязательство, нарушение которого может иметь неприятные последствия. Владимир Кочубей («СУ-№155» и Компания») подтвердил, что если просрочка составляет день-два и клиент сообщает о причинах, идет на контакт, то проблем не возникает. Но если же проблема становится явной и необъяснимой, то договор расторгается.

Похожую позицию заявил и Алексей Харитонов, директор управления продаж и маркетинга компании «ЮИТ СитиСтрой». С его слов, на практике просрочка до 1-2 недель не критична для застройщика, но если просрочка существенна и подпадает под регулирующие действия, например, 214-ФЗ, то застройщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Марина Тимашова («Сити-XXI век») добавила, что в случае заключения договора рассрочки платежа в его рамках могут быть прописаны санкции за нарушение покупателем финансовых обязательств. «Если таковых не предусмотрено, - предупреждает эксперт, - размеры штрафов определяются в соответствии с действующим законодательством».

У АН «Лидер» более лояльная позиция. Софья Старкова (АН «Лидер») сообщила, что в компании, как правило, стараются идти навстречу покупателям и если по объективным причинам он не может вовремя выплатить остаток долга, меняют график платежей на более удобный для клиента. Эксперт допустила, что бывают и такие ситуации, когда покупатель не рассчитал свои силы и выплатить остаток у него не получается вовсе. В таком случае он может на оставшуюся сумму оформить ипотеку - к ДДУ оформляется дополнительное соглашение, где все это также прописывается.

Как показывает практика, наличие рассрочки на объектах не все покупатели расценивают позитивно. Есть и такие, кто опасается идти на сделку, полагая, что в данном предложении есть «второе дно». Поэтому портал www.metrinfo.ru решил напрямую спросить своих экспертов о том, может ли наличие рассрочки на объекте свидетельствовать о каких-то проблемах на объекте? Например, застройщику нужно стимулировать продажи, поэтому он и внедрил такой механизм.

Софья Старкова, генеральный директор агентства недвижимости «Лидер»:
Предоставление рассрочки застройщиком вовсе не свидетельствует о наличии у него каких-то проблем или дефицита спроса на квартиры. Наоборот, для застройщика рассрочка менее выгодна, нежели ипотека или стопроцентная оплата. Ведь рассрочка по сути - это отложенный платеж. Застройщик не получает деньги сразу. В случае предоставления на определенный период беспроцентной рассрочки застройщик не получает тот доход, который мог бы получить при продаже квартиры позднее, ведь ее стоимость в новостройке растет каждый месяц.

Рассрочка, безусловно, помогает увеличивать количество сделок, но говорить, что она является драйвером спроса на новостройки, как, например, ипотека, нельзя. В нашей компании с применением рассрочки заключается около 20% от общего объема сделок.

Владимир Кочубей, директор по маркетингу коммандитного товарищества «СУ-№155» и Компания»:
Предоставление рассрочки ни коим образом не свидетельствует о каких-либо проблемах проекта. Для стимулирования продаж этот вариант тоже подходит мало, так как затягивает срок получения денег продавцом, растит дебиторскую задолженность и мешает планировать и управлять денежными потоками. Этот инструмент предлагается для удобства клиентов как жест доброй воли застройщика.

Наталья Бланкова, маркетолог компании «Эталон-Инвест»:
Ни о каких проблемах рассрочка не свидетельствует. Напротив, рассрочку могут позволить себе лишь те застройщики, которые не испытывают трудностей с финансированием строительства. Ведь если денег на стройку не хватает, с клиентов стремятся получить оплату сразу, как собственными средствами, так и посредством ипотеки.

Алексей Харитонов, директор управления продаж и маркетинга компании «ЮИТ СитиСтрой»:
Прежде всего, нужно исходить из того, что любое предложение, не являющееся рыночным, должно рассматриваться как риск. Возможно, это просто маркетинговая акция по привлечению клиентов, но все равно в этом случае нужно постараться получить максимальный объем информации как о проекте, так о застройщике. Подойдут любые источники информации, как сам застройщик, так и открытые источники: форумы, тематические сайты. Обязательно надо обращать внимание на состояние текущего строительства, его динамику относительно старта, эту информацию всегда можно найти на сайте застройщика. В среднем строительство многоквартирного дома занимает 18-24 месяца с момента выхода на площадку, и если уже прошел год, а коробка дома все еще на уровне нижних этажей, стоит попросить объяснить застройщика ситуацию и задуматься, не связано ли такое «выгодное» предложение с текущими проблемами застройщика, которые в будущем могут усугубиться. По закону 214-ФЗ покупатель вправе ознакомиться с проектной документацией застройщика и при большом желании купить дешево может найти консультанта - юриста или строителя, который поможет оценить ситуацию перед принятием решения.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:
Не обязательно. Один и тот же объект может продаваться и по ипотеке, и в рассрочку (например, ЖК «Одинцовский парк» - здесь действуют ипотечные программы от 10 банков, и в то же время есть возможность воспользоваться беспроцентной рассрочкой на 3 месяца или рассрочкой под 1% на 1 год). Однако если объект не аккредитован ни в одном банке и ипотеки не предвидится, если в то же время квартиры реализуются не по ДДУ - это может свидетельствовать о некоторых проблемах, которые испытывает застройщик.