Недавно мы рассказывали о том, что можно ожидать от инвестиций в недвижимость российских регионов, какие области, города и проекты могут принести самую высокую прибыль. Однако, говоря о региональных инвестициях, нельзя обойти вниманием Санкт-Петербург и Краснодарский край, где и выбор недвижимости очень большой, и спрос весьма активный, и можно заработать не только на перепродаже жилья, но и на аренде.
Инвестиции «второй столицы»
В целях заработать на перепродаже жилья в Санкт-Петербурге - втором по деловой и туристической активности городе России - сегодня можно покупать практически любой проект на начальном этапе строительства с адекватным соотношением «цена/качество» и от надежного застройщика. В таком случае свои 13-15% годовых, а то и 20% инвестор точно получит. Однако, по мнению экспертов рынка недвижимости, Питер хорош как раз тем, что здесь можно рассчитывать на прибыль не только от перепродажи квартиры на более высоких стадиях готовности новостройки, но и от аренды. Пожалуй, кроме Москвы – это единственный российский город, который способен приносить стабильный арендный доход, так как на курортах Краснодарского края и в частности в Сочи, где аренда тоже процветает, прибыль ограничена сезоном: летом можно зарабатывать бешеные деньги, а зимой не получать ни копейки.
В Питере же поток студентов и граждан, которые стремятся найти здесь постоянную работу и нуждаются в жилплощади, не зависит от времени года. Да к тому же всегда много туристов, часть которых тоже предпочитает снимать квартиры и апартаменты. Поэтому Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», советует приобретать жилье на вторичном рынке либо в готовых новостройках в районах с хорошей инфраструктурой и транспортной доступностью, и лучше всего в шаговой доступности от метро. И конечно, самую ощутимую прибыль могут принести 1- и 2-комнатные квартиры. «Ставка аренды однокомнатной квартиры в 20 минутах ходьбы от метро начинается от 17 тыс. рублей, а двухкомнатной – от 23 тыс. руб. При этом однушку на вторичном рынке можно купить за 3 - 3,5 млн руб., а двушку – за 4-5 млн руб. Таким образом, доход от аренды в среднем может составить 6,8 - 7%, причем квартира окупится через 14-17 лет», - говорит эксперт
Но, как уверяет Наталья Пронина, директор по маркетингу компании Chesterton, доходность вложений может быть еще выше – 8-9%, если сдавать квартиры в краткосрочную аренду. Правда, чтобы выйти на такую прибыль и нивелировать расходы на персонал, который будет обслуживать жилье, мелкий ремонт и коммуналку, нужно иметь в управлении от 15 квартир. Либо, как считает Дарья Брюховецкая, руководитель проектов NAI Becar (Москва), нужно вкладывать свой капитал в апартаменты в многофункциональных комплексах или апарт-отелях, где можно рассчитывать на доход от 8% за счет сопутствующей инфраструктуры комплекса, позволяющей повысить ставку аренды. И в этом сегменте выделяется, например, апарт-отель YE'S, реализуемый ГК «Пионер». Он является частью многофункционального комплекса, возводимого в Выборгском районе Санкт-Петербурга на пересечении пр. Просвещения и ул. Хо Ши Мина. И что примечательно, покупатель апартаментов может заключить контракт с управляющей компанией, которая возьмет на себя все заботы по обслуживанию недвижимости и ремонту, и получать доход по одной из доходных программ. Это может быть либо программа «Гарантированный доход», предполагающая прибыль в определенном размере в течение трех лет, либо «Удвоение капитала», по этой программе через пять лет инвестор может продать недвижимость УК вдвое дороже. Ну а приобрести предлагается апартаменты с отделкой под ключ площадью от 27 до 42 кв. м и минимальной стоимостью 2,5 млн руб. плюс 500 тыс. придется потратить на комплект мебели.
Черноморские курорты
Как уже отмечалось, на аренде можно заработать, и купив недвижимость на черноморских курортах, к примеру, сейчас в преддверии Олимпиады стоимость месячной аренды однокомнатных квартир при условии, что жилье снимается на несколько месяцев, начинается от 20 тыс. руб., двухкомнатных – от 30 тыс. руб., трехкомнатных – от 35 тыс. руб. А на период грядущей Олимпиады цены вообще космические: за ту же однушку просят не менее 15-20 тыс. в сутки. Но, конечно, всем понятно, что после проведения Олимпийских и Параолимпийских игр цены упадут и потом, как обычно, вырастут лишь в июне с началом курортного сезона, тогда однокомнатную квартиру можно будет сдавать за 1,5 - 3 тыс. руб. в сутки, но это только до октября. Причем надо отметить, что в период с мая по сентябрь хозяева предпочитают сдавать квартиры посуточно, поэтому разница месячной прибыли от аренды летом и зимой, по данным Григория Алтухова (ФСК «Лидер»), может достигать 45-60% (60 тыс. руб. в месяц летом против 11 – 12 тыс. зимой).
Если сезонность не смущает, то можно выбирать недвижимость в Сочи, Адлере, Анапе и Геленджике – эти города популярны среди отдыхающих и довольно активно развиваются как в плане жилищного строительства, так и в плане инфраструктуры, особенно, пожалуй, Геленджик. «Сегодня этот город находится на втором месте после Сочи по востребованности, но при этом не перегружен масштабными стройками и автомобильным трафиком, а рынок здесь «не перегрет», цены намного демократичнее, чем в Сочи, - рассказывает Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»). – При этом сдавать однокомнатную квартиру в «низкий» сезон можно начиная от 11 тыс. руб., двухкомнатную – от 15 тыс. руб., трехкомнатную – от 18 тыс. руб.». Летом же цены практически догоняют сочинские.
В этих городах рекомендуется приобретать жилье и в расчете на доходы от перепродажи, естественно, в новостройках. Правда, в Сочи порог входа на рынок все-таки высоковат, цены часто соответствуют как минимум подмосковным, поэтому эксперты рынка опять же делают акцент на Геленджике. «А что касается конкретных новостроек, то можно посоветовать квартиры в ЖК «Столичный квартал». Это единственная на сегодняшний день новостройка города, где реализуется принцип комплексного освоения территории. Стоимость квартир в сданных корпусах начинается от 1,6 млн руб., а в корпусе №13, который будет сдан в 1 кв. 2014 года, можно купить объекты по цене от 1,3 млн руб.», - рассказывает Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»). Таким образом, к окончанию строительства и сдаче дома в эксплуатацию можно будет заработать 300 тыс. руб., или 18%.
Предложения Краснодара
Но курорты курортами, а неплохие перспективы в плане роста цен и спроса наблюдаются и в столице Краснодарского края – городе Краснодаре, где на сегодняшний день проживает 784 тыс. человек, работают предприятия машиностроения, нефтепереработки и нефтегазовой отрасли и возводится 253 объекта многоэтажного жилищного строительства.
Здесь, по данным Сергея Калиненко, генерального директора единого call-центра новостроек Краснодара, партнера корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис», на росте стоимости жилья можно заработать в среднем 20%, но иногда прибыль достигает и 25-30%, как, например, в ЖК «Новый город». «Это один из самых популярных комплексов Краснодара, который в настоящий момент относится к объектам комфорткласса. ЖК «Новый дом» выделяется близостью к реке Кубань, видовыми квартирами, подземным паркингом, консьерж-службой, близостью к школе и садику. Он начал возводиться до кризиса 2008 года, и сейчас из 16 запланированных домов в стадии строительства находится два и еще один дом будет возводиться позже. За счет небольших площадей квартир он доступен широкому кругу потенциальных покупателей, поэтому и востребован у инвесторов», - рассказывает Сергей Калиненко (единый call-центр новостроек Краснодара). Сегодня домов на этапе котлована здесь уже нет, но когда 2 месяца назад был старт продаж в ныне строящемся корпусе № 2, однокомнатная квартира площадью 42 кв. м стоила в среднем 1,7 млн руб. Сейчас же аналогичные квартиры продаются в среднем за 1,95 млн руб. А стоимость такого жилья в уже готовых домах, по данным Сергея Калиненко, составляет 2,5 млн руб. Квартиры же побольше - площадью 55 кв. м стоят 3,2 - 3,4 млн руб. Таким образом, заработать можно и сегодня, но для максимизации прибыли стоит следить за проектом и ждать, когда в продажу выйдет последний из запланированных корпусов.
Также, по мнению Сергея Калиненко (единый call-центр новостроек Краснодара), инвесторам могут быть интересны крупнейшие проекты города, возведение которых началось во II квартале 2013 г., - жилой комплекс по адресу ул. Селезнева, 4/13, жилой комплекс «Привилегия» (ул. Селезнева, 4/9) и жилой комплекс «Зеленый квартал», которые образовали крупный строительный кластер на территории бывшей промзоны, располагавшейся в границах ул. Селезнева - 2-й Пятилетки - Ставропольской - Таманской. Информацию об этих и некоторых других новостройках эксперт приводит в таблице:
| Некоторые новостройки Краснодара | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Объект | Этажность | Конструктивный тип | Количество квартир | Жилая площадь, кв. м | Срок окончания строительства |
| ЖК по ул. Селезнева, 4/13 | 16 | Монолитный | 990 | 43 385,28 | Июнь 2015 |
| ЖК «Привилегия» | 16 | Монолитный | 827 | 41 360,33 | Июнь 2016 |
| ЖК «Европа-Сити» | 7-9 | Монолитный | 628 | 32 551,90 | Февраль 2015 |
| ЖК по ул. Мачуги | 16-19 | Монолитный | 569 | 24 924,64 | Декабрь 2014 |
| ЖК по ул. Донбайской | 16 | Монолитный | 432 | 21 296,70 | Июнь 2016 |
| Единый call-центр новостроек Краснодара | |||||
Ну а стоимость квартир, к примеру, в ЖК «Привилегия», где запланировано строительство семи 16-этажных монолитно-кирпичных домов и собственной инфраструктуры (парковок, зон отдыха, служб быта, детских и спортивных площадок), начинается от 1 277 000 руб., столько стоит однушка площадью 34 кв. м.
Ну и конечно, говоря о Краснодаре, нельзя не отметить жилой район «Европея», расположенный недалеко от западной границы города, в районе Ближнего Западного обхода (причем надо отметить, что согласно генплану Краснодар развивается в западном направлении, в этой части города запланированы основные объекты для Олимпиады-2014 и чемпионата мира по футболу – 2018), рядом с ТРК «Красная Площадь», Городом спорта, РК «Парк Европа» и медицинским центром «Скалл».
«В основу этого проекта заложена идея внедрения европейского уровня жизни на Кубани. На площади около 1000 га ведется проектирование и строительство зонированных жилых комплексов в стилях европейских стран», - рассказывают в группе компаний «Европа», являющейся девелопером проекта. В жилом районе «Европея» планируется построить 8 малоэтажных комплексов, каждый из которых отразит характер страны, в честь которой он будет назван, - это МЖК «Немецкая Деревня», ЖР «Португалия», ЖР «Франция», ЖР «Италия», ЖР «Голландия», ЖР «Испания», ЖР «Греция» и ЖР «Дания», а также ЖК «Европа-Сити».
Сегодня идет реализация трех комплексов – «Немецкая деревня», «Португалия» и «Европа-Сити», а ключевым проектом девелопер называет масштабный мультиформатный жилой район «Немецкая деревня», он задает общий настрой проекта «Европея» и формирует единую для всех жилых районов бизнес-среду и инфраструктуру. Здесь на 73 га построены индивидуальные коттеджи (в том числе большие - гросс-хаусы), дуплексы, таунхаусы, 30 пятиэтажек, где можно купить 1-3-комнатные квартиры и многофункциональный центр, где предлагаются и коммерческая недвижимость, и апартаменты. А инфраструктура района включает в себя кафе и рестораны (в том числе немецкую пивоварню), поликлинику и аптеку, апарт-отель, магазины, супермаркет, отделение банка, подземный паркинг в МФЦ, фитнес-центр, бассейн, футбольное поле и теннисные корты, спортивные и детские площадки, школу и детский сад. Причем школа уже начала работу в сентябре этого года, а в детском саду идет формирование групп. Кроме того, проект выделяется малой плотностью населения, транспортной доступностью и широким диапазоном предложения. Однако здесь уже ведется заселение, на старте продаж можно купить лишь таунхаусы площадью 107,83 кв. м по цене от 30 тыс. руб./кв. м. А рассчитывать на хорошую прибыль с перепродажи квартир инвесторам не стоит, но можно купить недвижимость для последующей сдачи в аренду. Как отмечает девелопер проекта – ГК «Европа», жилой район «Немецкая деревня» пользуется спросом у арендаторов и 40% жилья успешно сдается, при этом арендная плата за однокомнатную квартиру составляет 15-17 тыс. руб., а за двухкомнатную – около 20 тыс. руб., стоимость же готовых квартир в 5-этажных домах начинается от 2 млн руб.
Также для сдачи в аренду можно рассмотреть квартиры в ЖК «Европа-Сити», который готовится к вводу в эксплуатацию. Он разбит на несколько кварталов с внутренними двориками, детскими и спортивными площадками. Здесь предлагаются 1-3-комнатные квартиры в 7- и 9-этажных монолитных домах, с удобными планировками, евроокнами, эркерами и балконами.
Если же хочется заработать на перепродаже, то можно инвестировать средства в ЖР «Португалия», строительство которого началось в сентябре 2013 г. Здесь запланированы 3-этажные дома с яркими фасадами, бульвары и скверы, а также собственная инфраструктура – школа, детский сад, магазины, кафе, предприятия бытового обслуживания, доминантой же района станет прекрасное Гранд-озеро протяженностью в 2 км с пляжной и рекреационной зонами и причалом для яхт. Ну а купить здесь можно 1-3-комнатные квартиры, стоимость которых начинается от 850 тыс. руб.
Резюме www.metrinfo.ru
На аренде региональная недвижимость может принести не менее 4-5% годовых (что сопоставимо с Москвой), а на перепродаже жилья в новостройках с увеличением их готовности можно заработать до 35%, или 10-15% годовых. Но, правда, для этого надо покупать жилье лишь в развитых регионах России, где растет население, увеличивается количество рабочих мест, там, где есть планы по развитию промышленности и строительству новых производств или научно-исследовательских центров. Например, в Санкт-Петербурге, Краснодаре или Калуге, а также на курортах Краснодарского края (за исключением разве что раскрученного и дорогого Сочи) – они по-прежнему дают гарантированный доход от аренды в летний сезон.
Наша предыдущая статья на эту тему: «Инвестиции в недвижимость России. Привлекательные регионы и города: Калининград, Екатеринбург, Белгородская, Липецкая области, Татарстан и Краснодарский край. Новые проекты».