Инвестиции в недвижимость для аренды. Бюджет - 10 миллионов рублей: можем купить несколько квартир с хорошей транспортной доступностью или коммерческие помещения

Правда, по мнению специалистов, покупать недвижимость, во всяком случае жилую, с целью сдачи ее в аренду – не самый лучший способ инвестирования: «Если говорить о доходе от сдачи квартиры в аренду, то она почти никогда не дает заработок, сопоставимый с доходом от банковского вклада. Например, сейчас можно найти вклады со ставкой в 10-11% годовых. А квартира, купленная за 10 млн рублей, будет сдаваться примерно за 60 тыс. руб. в месяц, что даст нам 7,2% годовых», - говорит Константин Барсуков, заместитель генерального директора «РЕЛАЙТ-Недвижимость».
В среднем же, как сообщает Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», доход от аренды не превышает 4-5% годовых. «Например, сейчас за 10 млн руб. продается двухкомнатная квартира с евроремонтом площадью 55 м кв. в 8-этажном кирпичном доме у станции метро «Дмитровская» (5 минут пешком). Ее можно сдавать за 40-45 тыс. руб. в месяц. То есть годовая доходность составит примерно 5%», - рассказывает Татьяна Тикова, директор департамента управления активами Группы ПСН.

Впрочем, по мнению Екатерины Плотниковой, директора департамента загородной недвижимости компании MAYFAIR Properties, рентабельность аренды сегодня близится к нулю, да и вообще в России инвестирование с целью аренды не работает. Поэтому настоящие инвесторы практически не интересуются жильем ради последующей сдачи его в наем, в этом плане их привлекает разве что коммерческая недвижимость, которая может приносить до 12-15% годовых.

Однако, даже не столь прибыльные вложения в жилье, с большой долей вероятности, позволяют сохранить средства в среднесрочной и долгосрочной перспективе, ведь недвижимость считается одним из самых надежных инструментов для сбережения капиталов. Но для этого, конечно, нужно правильно выбрать объект.

Что покупать?
Если рассматривать жилую недвижимость, то, располагая суммой в 10 млн руб., можно купить примерно такие объекты:

- хоть и небольшую и не самую удобную с точки зрения транспортной доступности, но трехкомнатную квартиру в Москве,
- очень хорошую 3-комнатную, а может быть, и 4-комнатную квартиру бизнес-класса в ближайшем Подмосковье,
- хорошую двушку в Москве, в благополучном районе с развитой инфраструктурой и рядом с метро,
- две неплохие двушки в Подмосковье,
- две столичные однушки экономкласса, правда, может быть, тоже не самые лучшие с точки зрения транспортной доступности и инфраструктуры,
- три однокомнатные квартиры в Московской области.

Вариантов довольно много, но не все из них одинаково привлекательны в плане аренды. Так, все эксперты рынка недвижимости не советуют покупать трехкомнатные квартиры, ведь спрос на них среди арендаторов значительно ниже, чем на двух- и однокомнатные, а стоимость аренды хоть и больше, но не в разы. Например, по данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», средняя стоимость найма жилья экономкласса в Москве для однокомнатных квартир составляет 34518 руб., для двухкомнатных – 41961 руб., для трехкомнатных – 48280 руб. в месяц, а если рассматривать двушку бизнес-класса, то за нее можно получить в среднем 45-50 тыс. руб. в месяц. (Рассчитать стоимость аренды московской квартиры вы можете с помощью нашего онлайн-сервиса «Оценка стоимости аренды квартир».)

В Подмосковье же однокомнатную квартиру экономкласса можно сдавать за 23-30 тыс. руб., а двухкомнатную – за 30-37 тыс. Таким образом, 10 млн руб. выгоднее всего потратить на несколько двухкомнатных или однокомнатных квартир. «Ставка аренды для столичных однушек начинается от 25-28 тыс. руб., то есть, имея в активе две однокомнатные квартиры, инвестор может получать стабильный доход не менее 55-60 тыс. руб. в месяц. А ставка для московских трехкомнатных квартир начинается от 40-45 тыс. руб. Очевидно, что лучше сдавать две однокомнатные квартиры, чем одну трехкомнатную. Так можно оптимизировать доход и получать на 20-25% больше», - говорит Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер».
«Тем более что скорость сдачи однушек гораздо выше, а срок экспозиции значительно меньше», - добавляет Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда».

Количеством не стоит пренебрегать даже ради качества: «Потому что доход, например, от двух однушек размером и качеством «поменьше» обычно выше, чем от одной «побольше и получше», существует нижний порог стоимости аренды, и даже если сдавать по этим минимальным ставкам, удвоенная сумма «минимума», как правило, больше, чем доход от одной, пусть и хорошей, квартиры (даже бизнес-класса)», - утверждает Валерий Аристархов, старший менеджер отдела реализации «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости». Но, конечно, не всегда все однозначно: «Хорошая 2-комнатная квартира с приличным ремонтом в районе Садового кольца будет стоить дорого, но и сдавать ее можно за серьезные деньги. А несколько однокомнатных квартир в спальных районах будут сдаваться гораздо дешевле. В общем, в каждом конкретном случае нужно считать. Тем более что квадратный метр в однокомнатной квартире может быть ощутимо дороже, чем, например, в трешке», - предупреждает Андрей Блажко, член правления группы компаний «Домостроитель», генеральный директор ООО «Домостроитель-Юго-запад».

Но в любом случае большинство экспертов советует выбирать объекты под аренду на вторичном рынке, так как такие варианты уже обжиты, часто отличаются нормальным ремонтом и могут выставляться на показы практически сразу после их приобретения. Тут главное, как отмечает Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс», чтобы квартира располагалась в более-менее современном доме и недалеко от станции метро.

Однако новостройка, скорее всего, обойдется дешевле, чем вторичка, и к тому же она будет привлекать будущих жильцов своей свежестью, чистотой и новыми системами коммуникаций, с которыми маловероятны сюрпризы в виде протечек или замыканий.

Однозначно лучше покупать практически достроенные или готовые объекты. «Причем есть смысл рассматривать предложения с полной отделкой и даже с мебелью. Как правило, отделка от застройщика требует меньших финансовых и временных затрат, чем самостоятельный ремонт, а недвижимость с бетонными стенами сдать не получится», - говорит Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина».

Игорь Сибренков, заместитель генерального директора компании «Мортон-Инвест», приводит в пример квартиру в «Мортонграде «Путилково», который находится в Красногорском районе Московской области и отличается довольно высокой стадией готовности всего проекта (19 из 29 корпусов находятся на различных стадиях строительства, и среди них есть готовые дома). «Располагая суммой в 10 млн руб., инвестор может приобрести, к примеру, три однокомнатные квартиры, стоимость каждой из которых составляет 2 926 тыс. руб., при этом у него остается сумма около 1 млн руб., которую можно использовать для оплаты отделочных работ. В частности, от компании «Мортон-Комфорт» (входит в ГК «Мортон»), где ценник начинается от 2500 руб. за кв. м, а ремонт под ключ стоит от 5 549 руб. за кв. м», - рассказывает эксперт.

Ну и на каком бы рынке ни покупалась квартира – на первичном или на вторичном – при ее выгодной стоимости важно, как отмечает Константин Барсуков («РЕЛАЙТ-Недвижимость»), чтобы она была дешевле за счет меньшей площади, а не за счет факторов, влияющих на ликвидность, таких как плохой вид из окон, неудачное расположение и пр.

Где покупать?
Выбирая квартиру для последующей сдачи в аренду, очень важно учитывать ее расположение. «Наибольшим спросом пользуются квартиры в Москве рядом с метро или в крупных городах ближнего Подмосковья рядом со станциями электричек», - утверждает Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ».

«Если говорить о квартирах Москвы, то однозначно самый прибыльный район - это Центральный округ, в пределах ТТК. На втором месте идут ЮЗАО и ЗАО», - отмечает Екатерина Плотникова (MAYFAIR Properties). По данным Марии Жуковой («МИЭЛЬ-Аренда»), однокомнатную квартиру в ЦАО можно сдать в среднем за 40,5 тыс. руб., двухкомнатную – за 47 тыс. руб., а трехкомнатную – за 52 тыс. руб.

Однако и недвижимость там стоит дороже, на 10 млн руб. найти что-то хорошее в ЦАО практически не реально. Но собственно округ сегодня не так уж и важен, ведь в Москву приезжают люди с самым разным бюджетом, далеко не все арендаторы могут потянуть престижное западное направление, и в результате жилье снимается везде, в том числе и в спальных районах на востоке и юго-востоке.

«Сейчас сильная удаленность жилья от центра не отпугивает потенциальных квартиросъемщиков, и стоимость аренды однокомнатной квартиры даже на конечных станциях метро начинается от 30 тыс. руб. Так, в нашей базе нижняя планка для однокомнатной квартиры экономкласса составляет 32 тыс. руб. (это в ВАО), двухкомнатной - 41 тыс. руб. (в ЮВАО), трехкомнатной - 46 тыс. рублей (СЗАО)», - рассказывает Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда».

Для успешной аренды гораздо важнее, чтобы квартира находилась не далее чем в 15-20 минутах ходьбы от метро, в добротном современном доме. Район же – дело второе, на него имеет смысл обращать внимание, если квартира приобретается с прицелом – для детей или внуков и хочется, чтобы они жили в определенных зонах.

Хотя, как видно по приведенным выше цифрам, за счет близости к центру столицы или престижности направления можно увеличить свои доходы, особенно если учитывать еще и качество дома, и параметры самой квартиры: «Если выбирать между двумя объектами с одинаковым количеством комнат, один из которых с косметическим ремонтом или вообще без ремонта и расположен, например, в Кузьминках в доме 1970-80-х годов постройки, а второй находится на западе или юго-западе, в новом жилом комплексе с соответствующей отделкой и комплектацией, то, конечно, второй принесет большую прибыль – примерно на 20-25%», - утверждает Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»). Поэтому перед тем как покупать, нужно производить тщательный расчет: иногда лучше потратить больше, а если уж объекты в ЗАО и ВАО стоят примерно одинаково при схожих характеристиках, то стоит выбирать квартиру на западе.

Точный расчет необходим и при выборе подмосковного жилья, где также наибольший доход могут принести северо-западное, западное и юго-западное направления, хотя в Подмосковье многое зависит скорее от самого города.

«Лучше выбирать те города, где много вариантов транспортных маршрутов, к примеру, есть и маршрутки, и автобусы, и железнодорожная станция», - советует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». И в этом плане эксперты рынка недвижимости выделяют в первую очередь Красногорск и Реутов, где арендные ставки, пожалуй, самые высокие по Подмосковью: «Например, в Реутове средняя стоимость найма однокомнатной квартиры - 32429 руб., двухкомнатной – 39769 руб., трехкомнатной – 50000 руб.», - рассказывает Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда»). Порою цена даже выше, чем в Москве, но жилье тут и стоит недешево.

Как отмечает Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент», с бюджетом в 10 млн руб. приобретение двух однокомнатных квартир в этих городах – это предел возможностей. Поэтому, если подходящих вариантов найти не удастся, можно сосредоточить свое внимание на городах, которые чуть-чуть подешевле, например, на Химках, Одинцово, Королеве, Мытищах. «Здесь наблюдается стабильный спрос на аренду квартир, при этом цена продажи несколько ниже московской, а стоимость найма близка к столичной. Например, средняя цена аренды в Мытищах составляет 28423 руб. для однокомнатных квартир, 37452 руб. – для двухкомнатных и 37906 руб. - для трехкомнатных. А в Химках средняя стоимость найма однушки - 32467 руб., двушки – 37766 руб., а трешки – 43238 руб.», - рассказывает Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда»).

А вот что выбирать: Москву или Подмосковье – это, наверное, дело вкуса, ведь, как напоминает Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью группы компаний «ПИК», доход от аренды одной квартиры в Москве, которую можно купить за 10 млн руб., или двух квартир в Подмосковье будет примерно одинаковым, точно так же и при сопоставлении двух столичных однушек и трех подмосковных однушек.

Но, правда, если с рассматриваемым бюджетом будет вариант приобретения двух однушек в столичных районах с хорошей транспортной доступностью или с ближайшей перспективой развития, то лучше остановить свой выбор на Москве, как утверждает Дмитрий Власов, коммерческий директор компании RDI, в этом случае доход от аренды все-таки будет выше.

Коммерческая недвижимость
Располагая суммой в 10 млн руб., в принципе, можно рассчитывать не только на арендные доходы от жилой недвижимости, но и на доходы от коммерческих помещений. Они могут быть выше – по данным Андрея Блажко («Домостроитель-Юго-запад»), офисная и торговая недвижимость имеет в 1,5 - 2 раза лучшие показатели по возвратности инвестиций, чем жилая. «Ставка аренды по коммерческим помещениям зависит от классности объекта и локации. Если рассчитать доход на уровне 15 тыс. рублей с квадратного метра в год (что вполне реально для помещений, которые можно купить за 10 млн руб.), то за год можно до 1 млн 50 тыс. руб. (за офис 70 кв. метров). А аренда квартиры или квартир, купленных за 10 млн руб., может принести лишь 600-900 тыс. руб. в год», - рассуждает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»).

Но с нежилыми объектами риски выше. С рассматриваемым бюджетом, который для рынка коммерческой недвижимости совсем не велик, можно рассчитывать лишь на офисы класса «В» и ниже площадью до 50-70 кв. м либо на подвальные или полуподвальные помещения площадью примерно 150-200 м кв. Причем, как отмечает Елена Мишина, директор по развитию компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», не в современных бизнес-центрах, а в морально устаревших административных или офисных зданиях, приведенных в соответствие к классу «В» в результате реновации, либо на первых этажах строящихся новостроек в необжитых районах. «Например, сейчас есть в продаже нежилые помещения в проекте «Новые Ватутинки» в Новой Москве. За 10 млн руб. там можно купить помещение площадью 100-120 кв. м, но доход от сдачи в аренду этого помещения начнет поступать только лет через пять, когда район полностью достроят и заселят», - говорит Наталья Кудрявцева, коммерческий директор ЗАО «Кама-Проект». При этом основными арендаторами указанных помещений будут, скорее всего, фирмы с небольшими оборотами и «стартапы» (начинающие предприниматели), бизнес которых достаточно неустойчив, а значит, есть вероятность частой смены клиентов и простоя помещения.

И кроме того, как отмечает Павел Лепиш («Домус финанс»), рынок коммерческой недвижимости гораздо сложнее, чем рынок жилья с юридической точки зрения, а перспективы развития разных сегментов этого рынка оценить без профессиональных консультаций довольно сложно, особенно по объектам в спальных районах, поэтому он и не советует инвесторам с бюджетом в 10 млн руб. увлекаться нежилыми помещениями. Позарившись на коммерческую недвижимость в итоге можно остаться даже без 500-600 тыс. руб. годового дохода, что в случае с квартирами практически гарантированная сумма.

Резюме портала www.metrinfo.ru
Располагая 10 млн руб. и желая получать доходы от аренды, лучше всего купить несколько однокомнатных или двухкомнатных квартир в Москве или в Подмосковье в районах с хорошей инфраструктурой и транспортной доступностью. Однако, надо понимать, что арендный бизнес не приносит слишком больших доходов – в лучшем случае с жилья можно получить 7-8% годовых, а с коммерческих помещений – 11-12%, поэтому инвесторы в недвижимость гораздо чаще рассчитывают на доходы с перепродажи жилья, и о том, как их оптимизировать при бюджете в 10 млн руб., мы расскажем в следующий раз.

Предыдущая статья на эту тему: «Инвестиции в недвижимость: бюджет 5 миллионов рублей. Квартира или офис? Выбираем объекты для аренды и перепродажи в Москве и Подмосковье».