Новостройки и поселки Подмосковья: юго-восток до 15 км от МКАД. Люберцы, Дзержинский, Котельники. Экологию компенсирует транспортная доступность. Скоро открытие трех станций метро

Издалека долго, течет река…

Людям, слабо разбирающимся в наших реалиях, юго-восточное направление может показаться райским местом. Ведь здесь протекает крупнейшая в Московском регионе река – Москва, а виды на воду (это широко известно) влияют на стоимость и ликвидность недвижимости самым благоприятным образом. Но увы! Река, спору нет, имеется – вот только на пути к юго-востоку она прошла через всю столицу, по ходу «обогатившись» промышленными и бытовыми стоками…

Аналогичная проблема и с воздухом – роза ветров в наших краях такова, что воздушные потоки приносят с собой «весточку» из Москвы. Свой вклад вносит и промышленность. «По юго-восточному направлению Московской области сосредоточено большое количество промышленных зон, - сообщает «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость». – В близлежащих к Москве городах функционируют крупные градообразующие предприятия. Также следует отметить близость крупнейших мусоросжигательных заводов, расположенных на Люберецких полях. Все это отрицательно сказывается на экологии рассматриваемого направления».

Справедливости ради следует отметить наличие на юго-востоке двух крупных лесопарков. Кузьминский – он начинается в черте Москвы, а потом немного продолжается и за МКАД. А также Томилинский. Но их потенциала недостаточно для того, чтобы изменить ситуацию. «На этом направлении исторически сложилась неблагоприятная экологическая обстановка, - подводит итог Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». – Поэтому, несмотря на вывод и ликвидацию части производств, юго-восток области по сей день считается «непрестижным».

Полтора шоссе…
Строго говоря, на весь юго-восточный сектор Подмосковья имеется только одно полноценное шоссе – Новорязанское. И с существующим транспортным потоком оно, конечно, не справляется. «В 2008 году была проведена реконструкция трассы – в частности, отремонтирован мост через Москву-реку, - говорит Татьяна Алексеева, заместитель генерального директора Vesco Group. – В прошлом августе мост был расширен, сделан новый съезд на Люберцы и Котельники, а также открыта новая развязка на МКАД. Все эти изменения повысили проходимость, но, тем не менее, проблема окончательно не разрешилась, и люди, имеющие жилье в этом направлении, до сих пор тратят значительное время в пути».

В настоящий момент работы продолжаются: реконструируется развязка на пересечении Новорязанки с улицами Генерала Кузнецова и Маршала Полубоярова. Все эти меры, выражает надежду Сергей Цывин, руководитель офиса «Проспект Вернадского» департамента загородной недвижимости компании «Инком-недвижимость», в перспективе увеличат пропускную способность трассы.

Что до Егорьевского, то его и полноценным шоссе назвать сложно: там всего по одной полосе движения в каждую сторону. «Егорьевскую трассу можно назвать непроезжей из-за постоянных пробок, - убежден Дмитрий Ковальчук, генеральный директор компании «Пробизнес-Девелопмент». – Путь до Москвы даже из поселков ближайшего Подмосковья может растянуться на часы. С другой стороны, ситуация постепенно исправляется – дорога реконструируется, строятся новые развязки».

Из предстоящих масштабных перемен наши эксперты называли будущее строительство скоростной трассы Москва - Ногинск. Она пройдет заметно севернее исследуемого нами сектора, и основным «бенефициаром» от нее станет Нижегородское шоссе. Тем не менее какую-то часть трафика новая трасса оттянет и с Новорязанского.

…зато скоро метро
С общественным транспортом на юго-востоке ситуация тоже сложная. Железная дорога наличествует – казанского направления. На электричке можно доехать не только до одноименного вокзала, но и еще до двух станций внутри Москвы, имеющих пересадку на метро – «Выхино» и «Электрозаводскую». С частотой движения проблем нет, помимо обычных электропоездов имеются еще и скоростные экспрессы.

Проблема в другом: железнодорожная линия проходит по северному краю изучаемого нами направления. Южнее железной дороги нет, и весьма существенное число населенных пунктов остаются без этого вида транспорта. «Электричек нет в граничащем с Москвой Дзержинском, их также нет в Лыткарино и Островцах, Котельниках, - перечисляет Елизавета Гудзь («НДВ-Недвижимость»). – Жители этих городов вынуждены добираться до Москвы наземным транспортом, что сильно сказывается на загруженности дорог».

А в числе «светлых сторон» можно назвать предстоящий пуск в эксплуатацию метро. Две станции («Лермонтовский проспект» и «Жулебино») должны открыться буквально вот-вот – это событие анонсируется с конца лета, но постоянно переносится. Третья станция – «Котельники» - должна заработать чуть позже, но тоже довольно скоро. Разумеется, более всего от их открытия выиграют жители московского района Жулебино и Котельников – для них метро окажется в пешей доступности. Но и обитателям других населенных пунктов станет лучше: путь до метро (на автобусе или маршрутке) сделается короче, по пути не надо будет, как сейчас, преодолевать МКАД с ее заторами…

А теперь – как всегда, «индивидуальные портреты» ряда городов региона.

Люберцы
Один из самых крупных городов Подмосковья – его население превышает 181 тыс. человек. Примыкает непосредственно к Москве: граница Люберец со столичным замкадным районом Жулебино столь причудлива, что заставляет вспомнить старый французский фильм «Закон есть закон».

Квартиры в Люберцах недешевы. Как говорит Елизавета Гудзь («НДВ-Недвижимость»), средняя стоимость 1 кв. м в проектах с высокой стадией готовности составляет 98,5 тыс. руб., в проектах, сдающихся в 2014 году, – 88 тыс. руб. А на вторичном рынке цена «квадрата» вообще приближается к 107 тысячам.

Среди интересных объектов нового строительства Павел Лепиш («Домус финанс») выделяет два ЖК - «Лермонтовский» и «Дом на Зеленой». Оба – монолитные, расположены практически у самой границы с Москвой, в непосредственной близости от станций метро, открытие которых ожидается в ближайшее время.

Согласно данным базы «Поиск недвижимости RealSearch.Ru», в Люберцах имеется еще и микрорайон массовой застройки «Красная горка» - он состоит в основном из домов панельных серий. Большая часть домов готовы, стоимость 1 кв. м начинается от весьма привлекательной цифры в 53,9 тыс. руб. Также заслуживает интереса еще один объект – ЖК «Ареал». Это один из немногих на сегодня в Люберцах домов, находящихся на нулевом цикле строительства.

Дзержинский
Население приближается к 50 тыс. человек. Город примыкает к Москве, но – поскольку находится у южного края изучаемого нами сектора, там нет железной дороги. Точнее говоря, железнодорожная ветка имеется, но она не используется для пассажирского сообщения. Все поездки в столицу – только автотранспортом.

«Предложение на первичном рынке Дзержинского ограничено, - говорит Елизавета Гудзь («НДВ-Недвижимость»). – Реализуются проекты эконом, комфорткласса. В домах на высокой стадии строительства средняя стоимость кв. м составляет 79 тыс. руб., в новостройках с удаленным сроком сдачи – 72,5 тыс. руб.».

Среди интересных объектов в городе можно назвать ЖК «Никольские кварталы» и дома на Угрешской улице.

Котельники
Еще менее крупный город – население около 37 тыс. человек. Расположен севернее Дзержинского – поближе к Новорязанскому шоссе и Жулебино. Из предстоящих (хотя, скорее всего, уже не в этом году) важных событий – безусловно, открытие станции метро «Котельники».

База «Поиск недвижимости RealSearch.Ru» подсказала в Котельниках несколько заслуживающих внимания объектов – ЖК «Белая дача», «Зеленый остров» и «Фламинго».

Негородской формат
Места, расположенные на удалении до 15 км от МКАД, обычно не очень богаты на какую-то иную, кроме как многоэтажные дома, недвижимость. Тем не менее подобные предложения там есть. «По нашим данным, на юго-востоке на расстоянии до 15 км от МКАД средняя стоимость участка без подряда составляет 5 млн руб., - говорит Сергей Цывин («Инком-недвижимость»). – Для коттеджа этот показатель составляет 21,8 млн руб., для таунхауса – 8,8 млн и дуплекса – 18,8 млн руб.».

Среди наиболее интересных предложений эксперт называет поселок «Марусин сад», где покупателям предлагаются участки с подведенными коммуникациями размером от шести до 10 соток.

Татьяна Алексеева (Vesco Group) советует обратить внимание на ЖК «Кореневский форт», в котором покупателям предлагаются квартиры в малоэтажных домах. Первая очередь будет сдана в III квартале 2014 года.

По данным базы «Поиск недвижимости RealSearch.Ru», в 11 км от МКАД на Егорьевском шоссе имеется полностью готовый поселок «Малаховское озеро», дома в котором продаются по цене от 12,8 до 37 млн руб.

Резюме от портала www.metrinfo.ru
Юго-восток – это, конечно, не очень престижно. И покупателям, заинтересованным в том, чтобы название места их жительства звучало гордо, лучше поискать квартиру или дом в других местах. Что же до прочих (коих, думаем, большинство), то они оценят другие факторы. Прежде всего, адекватную транспортную доступность. Которая еще улучшится после ввода в строй трех новых станций метро.