Сделки на рынке зарубежной недвижимости многие россияне воспринимают как рискованные. Однако, по оценке экспертов, западные рынки вполне безопасны: во многих странах право собственности на жилье имеет особый статус, и сделки проходят с соблюдением всех действующих законов независимо от того, оформляет ее гражданин государства или лицо из другой страны. Хотя и риски тоже сохраняются. Главное – знать, на что нужно обращать внимание
Как рассказал «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, специфика зарубежного рынка недвижимости определяется ограниченным количеством компетентных источников информации, а также трудностями привлечения к заключению сделки профессионалов, досконально знающих и иностранное законодательство, и рынки недвижимости.
Из этого и проистекают главные риски, которые кроются в крайне слабом знании российскими покупателями законодательства и рынков недвижимости зарубежных государств, а также в удаленности приобретаемых объектов, что негативным образом сказывается на их объективной оценке.
Политика и экономика
В числе глобальных рисков – политические. Немало неприятных ожиданий российским собственникам недвижимости в Египте принесли волнения в стране. Многие практически целый год не наведывались в свои квартиры и дома и до сих пор не знают, в каком они состоянии.
Сюда же относятся экономические риски. Так, недавний глобальный экономический кризис сильно сказался на рынках недвижимости европейских стран и значительно сбил там цены. Поэтому те покупатели, кто приобрел жилье до кризиса, оказались в невыгодной ситуации – их недвижимость дешевела с каждым днем. Особенно незавидным стало положение собственников, которые были вынуждены продать недвижимость, например, в Испании, Италии, Греции и др. В лучшем случае им предлагали половину от суммы, которая фигурировала в заключенной ранее сделке. Также в числе рисков - финансовые потери вследствие резкого снижения цен, ранее раздутых спекулянтами. Это характерно для рынков недвижимости Болгарии, Черногории, Кипра и др.
Локальные риски
В числе других встречающихся рисков Станислав Зингель (Gordon Rock) выделил несколько основных. Прежде всего – это несоответствие декларируемой и фактической информации об объекте, что зачастую обуславливается недобросовестными посредниками и нежеланием клиента лично осмотреть приобретаемый объект. Расхваливая свою недвижимость, собственник «забывает», что рядом начинается стройка, которая в будущем закроет красивые виды, вблизи проходит магистраль.
Неадекватная оценка стоимости эксплуатации объекта и недооценка сложностей, связанных с владением недвижимостью при географическом удалении от нее, – тоже своеобразные риски. Ведь и то, и другое способно принести настолько большие расходы, что обладание недвижимостью может стать просто бессмысленным. История из жизни: мои знакомые приобрели виллу в Ницце. Сделка произошла фактически спонтанно, т.к. деньги предназначались на покупку шале в Швейцарии. Поэтому новые хозяева оказались не готовы к тем платежам, которые будут идти на обслуживание дома. В частности, за покос газона на небольшом участке (около 5 соток) приглашенный садовник запросил 1,5 тыс. евро. И далеко не бедная хозяйка виллы приобрела газонокосилку и косит траву сама. Работа ландшафтного дизайнера потянула на 20 тыс. евро. И не в одну тысячу евро обходятся коммунальные платежи.
Еще один риск – трудности легализации. Эксперты советуют предварительно легализироваться в стране пребывания и удостовериться, что в дальнейшем у собственника не будет проблем при многократном ее посещении. В частности, в большинстве стран ЕС собственники недвижимости получают годовую мультивизу, по которой разрешается находиться в стране всего 90 дней в полугодие. Вид на жительство, который не ограничивает время пребывания, можно получить или в том случае, когда приобретается заведомо недешевая недвижимость (от 300 тыс. евро на Кипре, от 141 тыс. евро в Рижском регионе Латвии и т.д.), или когда нерезидент ведет свой бизнес в стране, где купил недвижимость, и отчисляет налоги, когда у него открыт солидный счет в местном банке или он инвестировал крупную сумму в экономику страны.
Юридические и правовые детали
Незнание законов страны грозит серьезными неприятностями для покупателей. Очень нежелательно заключать сделку без профессиональных юристов и переводчиков, ведь надо же досконально знать, что написано в документах. Яна Добровольская, исполнительный директор компании «Страна Плюс», считает, что в странах с давно отрегулированными рынками недвижимости, таких как Франция, Испания, Италия, Германия, Финляндия, Швейцария, самый большой риск – начать сделку с привлечением ипотеки и не получить кредит или получить его не на комфортных для себя условиях. Но в основном все осложнения касаются именно неправильно собранных документов, некорректного перевода и т.д.
Необходимо узнать все о налогах страны, где приобретается жилье. Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала Indriksons.ru, считает, что, как правило, покупатели не до конца разбираются в налоговых вопросах. Например, во Франции или в США, если собственник прожил в стране больше 6 месяцев, он автоматически становится фискальным (налоговым) резидентом.
Еще одна категория рисков – это реализация недвижимости с обременениями. Сюда входят и объекты, приобретенные по ипотеке, и по которым идут бракоразводные процессы и делится наследство.
В последние годы многие россияне стремились приобрести зарубежную недвижимость на первичном рынке. Она привлекала ценами и современными проектами. Но недавний кризис спровоцировал банкротства застройщиков и вал незавершенных проектов. Особенно много таких объектов оказалось в Испании, Болгарии, Черногории, есть на Кипре и в других странах. Сюда же можно отнести низкое качество новостроек. Этим грешат болгарские застройщики, предлагающие дешевые объекты, построенные на скорую руку.
Как добавил Станислав Зингель (Gordon Rock), на Кипре вследствие трудностей выдачи Title Deeds (свидетельство о собственности на недвижимость) не менее 65 тыс. объектов недвижимости до сих пор полностью не зарегистрированы в Земельном кадастре, что также можно отнести к проблемным сделкам. Исходя из того что за последние 10 лет на Кипре было продано 162 950 единиц жилой недвижимости, то арифметически получается, что доля проблемных сделок составляет около 30%. В странах с более совершенным законодательством процент проблемных сделок значительно меньше. Например, при благоприятной макроэкономической ситуации в США с теми или иными нарушениями заключается около 4% всех сделок с недвижимостью.
Инвестиции в зоне риска
Если говорить об инвестициях в недвижимость, на сегодня рисковые страны, по данным портала Indriksons.ru, - Испания, Италия, Греция, Болгария, Египет. Но вообще-то легче назвать страны, где вложения в недвижимость будут оправданными, - это Великобритания, Франция, Австрия и Швейцария, где действующие законы максимально защищают как покупателя, так и продавца.
Предостерегают эксперты и от бездумных решений при выборе способа инвестирования или какого-либо сегмента. Например, REIT фонды, вполне выгодный и доходный вариант вложения средств в приобретение недвижимости. «Но и среди этих фондов есть закрытые варианты REIT, при которых вернуть вложенные средства невозможно, - предупреждает Игорь Индриксонс (Indriksons.ru). - И россияне - главные жертвы таких закрытых REIT фондов, предлагающих инвестировать во множество видов недвижимости с общей характеристикой - неликвид. Эта недвижимость не приносит дохода и избавиться от нее невозможно».
Эксперт также считает, что не стоит очертя голову кидаться и в инвестирование в такой выгодный сегмент недвижимости, как студенческая. Например, застройщик строит здание в районе знаменитых университетов, таких как Оксфорд или Кембридж, называет его общежитием и обещает, что оно будет сдаваться студентам. Однако все студенты, заинтересованные в аренде, уже давно сняли жилье и никуда не собираются переезжать.
По мнению Игоря Индриксонса (Indriksons.ru), не стоит покупать недвижимость на эмоциях: мне нравится, хочу; друзья купили - и мне нужно; все там покупают. При таких вариантах рассчитывать на извлечение доходов от сдачи в аренду не приходится. Они годятся только для тех, кто покупает недвижимость для себя – для отдыха или жизни.
Так, другой мой приятель решил для сдачи в аренду купить апартаменты в Болгарии. Сделка заключалась в Москве (без путешествия в Болгарию), а первый платеж составил примерно третью часть от общей цены апартаментов. Чуть позже покупатель все же отправился посмотреть на свое приобретение, но оказалось, что дом находится в таком месте, где сдать жилье в аренду на выгодных условиях практически нереально. Чтобы не потерять больше, инвестор решил, отказаться от сделки, по условиям которой он терял право вернуть уже внесенную сумму.
Точно так же опрометчиво - покупать недвижимость в надежде на рост цен. «Даже опытным специалистам порой с трудом удается дать верный прогноз на прирост капитала, - подчеркивает Игорь Индриксонс (Indriksons.ru). - Но и тем, кто угадал, как правило, приходится ждать роста не один год, но и тогда маржу могут «съесть» расходы по содержанию объекта».
У кого покупать?
Сейчас предложения о продаже зарубежной недвижимости поступают и от российских офисов международных агентств недвижимости, и наших риелторских фирм, и, естественно, западных компаний – к ним можно обратиться напрямую или через интернет. По мнению Станислава Зингеля (Gordon Rock), в каждом из вариантов есть свои преимущества и свои недостатки, и есть свои риски.
Например, обращение напрямую в зарубежное агентство хорошо тем, что есть прямой доступ к широкой базе объектов и можно получить консультации специалистов, отлично знающих местный рынок. Однако предъявить претензии зарубежной компании, как правило, труднее, чем российской. Есть риск, что агентство просто не умеет работать с русскими клиентами, добавила Яна Добровольская («Страна Плюс»), не понимает российского менталитета, не может предоставить переводчиков и вести сервис на должном уровне. Это также может привести к огромным потерям времени и нервов – при оформлении сделки возникает такое количество всевозможных нюансов, переводов и уточнений, что без опытного русскоговорящего профессионала просто не обойтись.
Такая же ситуация может возникнуть и при обращении через интернет в местную западную компанию – интернет перенасыщен предложениями никому не известных компаний, в том числе и маскирующихся под местных профессионалов.
Работа с российским агентством имеет плюсы-минусы и риски, «зеркальные» варианту работы с зарубежным агентством. Яна Добровольская («Страна Плюс») считает, что самый рискованный вариант при обращении в российское агентство – это обратиться в непрофессиональную компанию, поддавшись на рекламу какого-нибудь объекта и не узнав ничего о самой компании. Такое обращение грозит некорректными советами, неправильными решениями и выбором, а также переплатой за услуги, в лучшем же случае просто потерей времени. «Компромиссным», - говорит Станислав Зингель (Gordon Rock), - может быть вариант работы с международным агентством недвижимости, имеющим свои представительства как в России, так и в стране, где планируется приобретение недвижимости».
Платежи и переводы
При покупке зарубежной недвижимости есть риски и при оплате сделки. Но в странах Западной Европы они практически сведены к минимуму. Как объяснила Яна Добровольская («Страна Плюс»), бОльшую часть денег на приобретение недвижимости, на уплату всех налогов, оплату комиссионных и услуг нотариуса покупатель переводит либо на счет нотариуса, который отвечает за чистоту и точность всех расчетов по сделке, либо на свой личный счет, предварительно открытый в зарубежном банке. Во втором случае дальнейшие расчеты осуществляются чеками в присутствии нотариуса со строгим документированием передачи всех сумм. «Нотариус в странах Западной Европы – это ключевой участник сделки и исключительно ответственное лицо, гарантирующее чистоту и правомерность сделки», - отмечает эксперт.
Право собственности
В российской практике сделка считается завершенной, когда зарегистрировано право перехода объекта из одних рук в другие. На Западе тоже есть такая практика. И как объяснил Станислав Зингель (Gordon Rock), переход прав собственности может быть задержан по решению фискальных органов, обнаруживающих за прежним владельцем недвижимости те или иные задолженности. Другой вариант - наличие каких-либо обременений или иных препятствий, вовремя не обнаруженных юристом и нотариусом при заключении сделки. Но если вся сделка была безупречно подготовлена и проведена, передача прав собственности должна пройти беспрепятственно.
В отличие от российского рынка, говорит Яна Добровольская («Страна Плюс»), в Западной Европе ключевой момент сделки и передачи прав собственности - подписание документов у нотариуса. «Регистрация прав в кадастре или в Земельной книге – это скорее уже просто констатация факта», - сообщает эксперт.