Несколько лет назад в России появился новый тип недвижимости – апартаменты. Это помещения, предназначенные для проживания, но не имеющие юридического статуса жилья, и там не возможна регистрация. Но это обстоятельство редко останавливает покупателей. Наоборот, спрос на апартаменты растет, ведь они обычно стоят дешевле аналогичных по площади квартир, отличаются комфортом и располагаются в современных комплексах бизнес- и премиум-классов. А раз так, то чаще возникает и потребность в ипотечных кредитах.
И если всего пару лет назад ипотеку на апартаменты выдавало два-три банка, то сегодня их число постепенно увеличивается. Вот «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» и решил разузнать, какие банки кредитуют покупку апартаментов, каковы их условия и ставки.
Немногочисленные банки
Как отмечает Марина Тимашова, директор по маркетингу и рекламе девелоперской компании «Сити-XXI век», рынок ипотечного кредитования в сегменте апартаментов еще молод. Конечно, в последние годы участники рынка вели активные переговоры с банками, объясняя им, что у покупателей есть интерес к ипотеке на данный вид недвижимости, объемы которого будут увеличиваться, поэтому соответствующие ипотечные программы все-таки появились, но пока они еще остаются редким продуктом. Сейчас многие банки лишь разрабатывают свои специальные программы, а активно, по данным Натальи Коняхиной, директора департамента ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка, выдают займы лишь 7-8 кредитных учреждений. Правда, Марина Тимашова («Сити-XXI век») утверждает, что их несколько больше – 15, но это все равно мизер по сравнению с банками, кредитующими покупку всем привычных и понятных квартир.
Причин тому несколько. Во-первых, апартаменты – продукт относительно новый, поэтому надо оценить риски, потенциальный спрос на кредиты, а главное – ликвидность объектов, для чего в свою очередь нужно разработать методику. «По сведениям от банкиров, основные проблемы с запуском продуктов по кредитованию апартаментов связаны именно с прогнозированием будущей ликвидности этих объектов, а значит, и рисков на случай, если заемщик перестает платить по кредиту», - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». А во-вторых, в законодательстве РФ не существует понятия «апартаменты» и де-юре это вовсе не жилье, а нежилые помещения, хотя де-факто там вполне можно жить. «Эта неопределенность препятствует разработке полноценных банковских продуктов», - полагает Сабина Хамитова, руководитель департамента ипотеки компании «Домус финанс».
Многие банки не хотят связываться с неоднозначными объектами и разрабатывать продукты фактически с нуля. «ГК «Пионер» вопрос предоставления банками ипотечного кредита на приобретение коммерческой недвижимости знаком в связи с работой по проекту многофункционального комплекса YE’S, который помимо двух жилых корпусов включает в себя апарт-отель», - вспоминает Александр Погодин, первый заместитель генерального директора ГК «Пионер» направления «Санкт-Петербург». Компании на практике пришлось столкнуться с той настороженностью, с которой до недавнего времени финансовые учреждения относились к апартаментам, затем - плотно сотрудничать с банками и разработать совместные ипотечные программы.
«С точки зрения банка, апартаменты - это нечто среднее между жилой недвижимостью и коммерческой: цель покупки одинаковая – личное проживание, а вот по юридическим параметрам апартаменты больше похожи на коммерческую», - объясняет психологию банкиров Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость». В случае с апартаментами банкам труднее правильно оценить залог. К тому же банкиры полагают, что при негативном развитии событий, например, при дефолте заемщика, апартаменты будет труднее реализовать.
«Пионером в этой сфере выступил ВТБ24, предложивший готовый продукт еще в то время, когда апартаменты рассматривались только обеспеченными гражданами в качестве временного жилья», - сообщает Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки и специальных программ TEKTA GROUP. За ним последовали Сбербанк, КБ «Московское ипотечное агентство» и Промсвязьбанк, а также, как сообщает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», свои программы сегодня предлагают РосЕвроБанк, банк «Зенит», Транскапиталбанк, Росавтобанк, Росбанк, ИнтерПрогрессБанк, Номос Банк и банк «Балтика». «И кроме того, есть банки, которые, хоть и не имеют соответствующей утвержденной программы, готовы предоставить клиенту ипотеку на апартаменты на индивидуальных условиях», - отмечает Роман Строилов (TEKTA GROUP).
Однако нельзя сказать, что получить заем на апартаменты очень просто. В Подмосковье приобретение апартаментов не кредитуется вообще. «Не дают заем и на реконструируемые объекты, которые представляют собой единый лот на балансе девелоперской компании, потому что его разделение на отдельные апартаменты проходит только после завершения строительных и ремонтных работ, а без этого разделения ипотека невозможна», - говорит Марина Тимашова («Сити-XXI век»).
Но и с поделенными столичными комплексами банкиры осторожничают. Без особых проблем можно оформить разве что ипотеку под залог имеющейся недвижимости, а затем направить полученные средства на покупку апартаментов, но это уже ломбардный кредит. Также доступны нецелевой потребительский кредит и кредитные программы на покупку коммерческой недвижимости (в тех банках, которые считают апартаменты все-таки коммерческой недвижимостью).
Если же вернуться к специальным займам на апартаменты, то надо отметить, что большинство банков кредитует только покупателей аккредитованных у них объектов, прошедших очень тщательную проверку. В ходе нее изучается разрешительная документация проекта, анализируется причина, побудившая застройщика строить именно апартаменты, а не жилые помещения, оценивается назначение и инфраструктура комплекса (т.е. что в него входит: офисы, торговые помещения, парковки и пр.). Все это помогает определить ликвидность проекта, а следовательно, условия кредитования и ставки. В итоге для каждого аккредитованного объекта фактически разрабатывается индивидуальная программа ипотеки. Так, по сведениям Марии Литинецкой («Метриум Групп»), поступает, к примеру, ВТБ24. «А скажем, банк «Зенит» кредитует только те комплексы, строительство которых он финансирует, иначе говоря – проекты, в которых он полностью уверен», - отмечает Мария Литинецкая. Также многие банки при оформлении ипотеки на апартаменты отличаются длительной проверкой безопасности и долгим процессом согласования.
Ставки, условия, требования
Однако при всем при этом условия кредитных программ довольно строгие: «Продукт, сопоставимый с ипотекой на покупку квартир, предлагает, пожалуй, только ВТБ24, а остальные банки, например, ограничиваются сравнительно низким сроком кредитования – как правило, не более 10 лет», - утверждает Марина Тимашова («Сити-XXI век»), а также повышают ставки: «Разница в процентах на приобретение квартиры и апартаментов может составлять 1-2%», - говорит Алексей Белоусов, коммерческий директор компании Capital Group. Причем если доход подтверждается не справкой 2-НДФЛ, то ставка может подняться еще на 0,25 - 0,5%.
«А банки, которые относят апартаменты к коммерческой недвижимости, увеличивают процентную ставку до 16-18%, при этом ограничивая срок кредитования до 7 лет», - рассказывает Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ». Но, правда, такое бывает не всегда: «Объекты компании «Галс-Девелопмент», которая входит в группу ВТБ, и от ВТБ24 имеют такие же условия по ипотеке с такими же ставками, как на жилье. Это «СиТер» в ММДЦ «Москва-Сити» и Wine House на Садовнической улице, а также только вышедший на рынок проект «Сады Пекина», - отмечает Ольга Тараканова, руководитель отдела городских продаж департамента жилой недвижимости компании Knight Frank.
Первоначальные взносы практически у всех банков разнятся: «Как правило, минимальный первоначальный взнос при покупке апартаментов составляет от 20 до 40%, а приобретать квартиры можно, имея в наличии всего лишь 15% от их стоимости, а то и 10%», - отмечает Наталья Коняхина (СМП Банк).
Но, вообще, говорить об условиях ипотеки на апартаменты довольно сложно, ведь даже один и тот же банк может предлагать различные параметры кредита для разных комплексов. Например, Росавтобанк в проекте «Флотилия» выдает кредиты максимум на 10 лет под 14,5 - 15,5%, а в проекте Petrovsky Apart-House лишь на срок до 7 лет под 16,5%. В среднем же ставки по ипотеке на апартаменты, по данным большинства экспертов, находятся в диапазоне от 12 до 17% годовых.
Правда, если приобретается новостройка, то до оформления объекта в собственность процент по кредиту обычно выше: как сообщает Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», до оформления в собственность от 13% до 18%, а после получения свидетельства о собственности - от 12,95% до 16%. «Например, кредит на 20 лет с первоначальным взносом от 30% можно взять под 13 - 13,5% годовых», - говорит Роман Строилов (TEKTA GROUP). «Начинаются же ставки от 11%; такая цифра характерна для апартаментных комплексов на последних стадиях готовности», - добавляет Марина Тимашова («Сити-XXI век»).
| Условия по ипотечным кредитам на апартаменты | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Банк | Первоначальный взнос | Срок кредитования | Ставка на этапе строительства | Ставка после оформления права собственности | Максимальная сумма кредита, руб. |
| ВТБ24 | 20% | 30 лет | 14,95-15,95% | 12,95-13,95% | 90 000 000 |
| Зенит | 20% | 30 лет | 13% | 13% | 14 000 000 |
| Балтика | 15% | 30 лет | 16-18% | 15% | 7 000 000 |
| КБ «МИА» | 30% | 30 лет | 14,5-15% | 13,5-14% | 25 000 000 |
| Росавтобанк | 40% | 7 лет | 15,5% | 14,5% | нет данных |
| РосЕвроБанк | 30% | 20 лет | 15,5-16% | 14,5-15% | 20 000 000 |
| Источник: «Метриум Групп» | |||||
Есть же в планах взять кредит под залог уже имеющейся недвижимости, то минимальная ставка составит 12,5% годовых. «А проценты по кредитам на покупку коммерческой недвижимости (в случае, если банк к ней относит апартаменты) составляют 13,5 - 17%», - утверждает Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы «РЕЛАЙТ-Недвижимость».
Что же касается требований к апартаментам, то в целом они такие же, как и по квартирам. Важно, чтобы апартаменты находились в регионе присутствия банка. Что касается стадии строительной готовности, то чаще всего кредитуются апартаменты на этапе строительства. Готовые апартаменты кредитуются реже, как правило, такие объекты не аккредитованы банком, здесь нет массовых продаж. Такие апартаменты являются штучным товаром и очень тщательно анализируются перед принятием решения о выдаче займа, рассказывает Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»).
Более тщательно проверяются и заемщики, приобретающие апартаменты: «Заемщик, приобретающий апартаменты, должен иметь постоянную регистрацию в какой-нибудь квартире или в доме (в регионе присутствия банка), ведь в апартаментах получить прописку невозможно», - утверждает Ирина Кажикина («РЕЛАЙТ-Недвижимость»).
Впрочем, заемщики, интересующиеся апартаментами – люди состоятельные и вполне могут угодить банкам: «это бизнесмены и топ-менеджеры, приехавшие из регионов, а также зарубежные бизнесмены, часто по бизнесу посещающие нашу страну», - замечает Елена Земцова, управляющий партнер компании «Дельта Эстейт».
Актуальные предложения
Несмотря на то что ипотечных программ не так уж и много, выбор апартаментов, которые можно купить в кредит, не такой уж и маленький. «На лофт-апартаменты в таких проектах, как «Николаевский дом», Clerkenwell House, «Кадашевские палаты», ипотеку можно оформить в банке «Стратегия», - рассказывает Ольга Тараканова (Knight Frank).
«А одни из самых доступных – это МФК «Фили Град» и МФК «Водный», здесь ипотеку предлагают Росавтобанк, КБ «МИА», банки «Балтика» и «Зенит». Пожалуй, самые интересные условия кредитования – по ставке 13% - у банка «Зенит». В «Фили Граде» можно купить однокомнатные апартаменты стоимостью от 5,2 млн руб., при минимальной стоимости недвижимости первоначальный взнос составит 1,045 млн руб., при кредитовании на 15 лет ежемесячный платеж будет 52 800 руб., а при кредитовании на 30 лет – 45 980 руб. При минимальной стоимости апартаментов в «Водном» - 4,8 млн руб. (их площадь при этом 42,6 — 96,9 кв. м) - «вступительный» взнос составит 960 тыс. руб., ежемесячный платеж при сроке кредита 15 лет – 48 760 руб., а при сроке кредита 30 лет – 42 500 руб.», - рассказывает Мария Литинецкая («Метриум Групп»).
На срок до 30 лет в МФК «Водный» можно получить кредит и в КБ «МИА». «В этом банке минимальный размер кредита – 500 000 руб., а максимальный 25 млн руб. При сроке ипотеки до 10 лет и первоначальном взносе 50% от суммы кредита процент составит 13,5% (при условии предоставления справки 2-НДФЛ), а если первоначальный взнос будет от 30 до 50%, то ставка повысится до 14%. А при сроке кредитования от 11 до 30 лет и первоначальном взносе 50%, кредит оформят под 13,75%, если первоначальный взнос будет меньше, то под 14,25%», - рассказывает Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»).
Ипотека на апартаменты
Спрос на ипотечные программы растет. «Если за весь 2012 год порядка 5% сделок с апартаментами было заключено при помощи ипотеки, то за период с января по август 2013 года объем таких сделок уже превысил данную отметку и сегодня составляет около 8% от общего числа продаж апартаментов», - рассказывает Карен Мелконян, управляющий партнер компании EliteCenter.
В ближайшее время подобных предложений, очевидно, станет еще больше. «Банки видят растущую популярность этого формата недвижимости, и поэтому наверняка на рынке появятся новые продукты по апартаментам», - говорит Сабина Хамитова («Домус финанс»).
«Уже к концу текущего года на долю апартаментов в старой Москве будет приходиться до 30% предложения жилья. При этом география данного формата будет становиться все шире, и он будет присутствовать во всех сегментах рынка – как в премиум, так и в бизнес и даже в экономклассе. Все это позволяет с уверенностью прогнозировать, что в самое ближайшее время услуги по кредитованию апартаментов станут базовым пакетным предложением любого банка, активно работающего на рынке розничного кредитования», - уверен Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group. А «при росте спроса со стороны населения будет изменяться предложение. Банки будут более активно предлагать продукт, увеличится конкуренция, ставки могут несколько снизиться», - прогнозирует Сергей Козлов, заместитель председателя правления СДМ-Банка.
Резюме портала www.metrinfo.ru
Апартаменты превратились в довольно популярный сегмент недвижимости, их стали больше строить и больше покупать, поэтому начали развиваться соответствующие ипотечные программы. Пока их не так уж много, и по сравнению с ипотекой на квартиры они отличаются более строгими требованиями к первоначальному взносу и во многих случаях меньшим сроком кредитования, а также часто более высокими процентными ставками. Но тем не менее купить апартаменты в кредит сегодня можно, и даже проценты могут оказаться щадящими, если проект находится на финальной стадии строительства или вызывает доверие конкретного банка.