Люди, следящие за московским рынком аренды довольно долго, знают, что в августе на нем традиционно происходит всплеск активности. Начинается новый учебный и деловой сезон. В Москву подтягиваются студенты, иногородние и иноземные сотрудники компаний, расположившихся в столице. Всем им надо где-то жить, к их услугам – рынок московских арендных квартир.
Что сегодня происходит с ценами на съемные квартиры, да и вообще, что новенького на рынке – эти вопросы постарался изучить «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru».
Новая жизнь в новой квартире
Причины того, что рост на арендном рынке происходит именно в августе, вполне объективны. Есть такое понятие – «деловой сезон», и начинается он вовсе не вместе с календарным годом (1 января), а как раз в конце лета - начале осени. Люди возвращаются из отпусков, многие начинают (или, по крайней мере, пытаются начать) новый этап собственной жизни. Для всего этого часто требуется новая квартира.
«Традиционно на рынке городской аренды высокий сезон начинается в июле, когда в Москву прибывают абитуриенты из других городов, - говорит Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда». – Затем эстафету спроса перехватывает деловой сезон, когда в столицу на заработки приезжают жители регионов России и стран ближнего зарубежья».
Тенденцию распознала и пытается использовать в своих интересах и противоположная сторона, то есть сдающие. «Многие арендодатели, чьи квартиры освободились в начале лета, знают о традиционном повышении ставок в августе, - отмечает Римма Балясникова, директор отдела информации компании ЕГСН. – Они решают отложить сдачу до конца лета. Некоторым из них действительно удается сдать за повышенную цену. Другие, не дождавшись квартиросъемщиков до конца сентября, возвращаются к нормальным рыночным ценникам».
Интересными оказались ответы на вопрос о том, развивается ли сейчас ситуация как обычно или нынешний год стал каким-то исключением. Большинство опрошенных ничего нетипичного не заметили. «Этот год не является исключением: как и в прошлые разы, рост стоимости аренды квартир начался уже с 10-х чисел августа, - считает Юлия Лукина, руководитель департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость». - Приток людей, которым необходимо снять жилье в Москве и области, традиционно растет, квартиры разбираются очень быстро».
Некоторым диссонансом на этом фоне прозвучало лишь мнение Марии Жуковой («МИЭЛЬ»), отметившей серьезное снижение спроса в середине лета. «Спрос в июле упал на 15%, - говорит эксперт. – Если сравнивать с аналогичным месяцем прошлого года, то тогда спрос увеличился на 34,1%».
При ближайшем рассмотрении, однако, объяснение находится: речь в предыдущем абзаце идет об июле. А этот месяц выдался в Москве очень «жарким» – всем, вероятно, запомнились события на Матвеевском рынке, где группа темпераментных брюнетов проломила голову сотруднику полиции. Последовавшие затем облавы и «зачистки» изрядно поубавили привлекательность Москвы в глазах иногородних – многие из них предпочли повременить с приездом. Но именно повременить, а не отказаться от этой идеи вовсе: дальнейшее развитие событий (в том числе и отмеченный нашими экспертами скачок рынка в августе) убедительно свидетельствует в пользу того, что жизнь продолжается.
30 тысяч. Или очень далеко…
Уже многие годы традиционным «эталонным» товаром на московском рынке являются однокомнатные квартиры в спальных районах. Объект в 35-38 кв. м, минутах в 10 пешком от не слишком пафосной станции метро («Отрадное», «Люблино» и т.п.), в среднем состоянии – такие квартиры неизменно пользуются самым высоким спросом. И по сей причине именно их цена используется как основной индикатор.
По практически единодушному мнению экспертов, цена такого товара сегодня – от 30 тыс. руб. в месяц. «На начало августа средняя стоимость найма однокомнатной квартир экономкласса в Москве составила 30,4 тыс. руб., - говорит Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость». – Это на 1% больше, чем в июне. Двушки в июле сдавались на 2% дороже, чем в предыдущем месяце. Средняя цена их предложения составила 41,7 тыс. руб. в месяц. И, наконец, трехкомнатное жилье подорожало с начала лета на 1% и теперь его цена в экономклассе составляет 56,5 тыс. руб. в месяц». Эксперт добавляет, что в самых дешевых сегментах рост оказался значительно больше, чем в среднем по рынку. «Поскольку большая часть предложения дешевого жилья сконцентрирована на востоке столицы, цены на квартиры в ВАО, ЮВАО и СВАО выросли на 5%, 12% и 7% соответственно, - отмечает Галина Киселева. – Объем предложения в округах сократился на 12%, 11% и 10% соответственно».
Следует отметить, что найти квартиру можно и подешевле – от 25-27 тысяч. Но в этом случае придется чем-то пожертвовать. Например, объект окажется не в пешей доступности от станции метро, а на изрядном удалении – придется ехать 6-7 остановок на автобусе. Хороший пример приводит Юлия Лукина («НДВ-Недвижимость»): «однушка» в Перово в 10 минутах ходьбы от метро, комната 20, кухня 7. Стоит 27 тыс. руб. в месяц. Причина дешевизны раскрывается в последующих деталях – это пятый этаж пятиэтажного дома без лифта плюс ремонт, сделанный в далекие советские годы.
А вот, например, онлайн-сервис «Бесплатная оценка аренды квартир в Москве» подсказывает нам, что в рамках 26-32 тысяч рублей за месяц можно снять однушку в Восточном Дегунино в более или менее современном панельном доме в 10 минутах езды от метро.
Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, напоминает еще об одном «резерве дешевизны», появившемся год назад: можно поискать квартиру в Новой Москве, там есть предложения по 15-20 тыс. руб. в месяц. Формально безупречно (с 1 июля 2012 года эти территории относятся к нашему городу), но «Москва» и «Новая Москва» - это в массовом понимании все-таки разные вещи. Как заметил (по совершенно иному поводу) один академик, разница тут примерно такая же, как между «государем» и «милостивым государем».
Кто за что заплатит?
Помимо арендной ставки, есть у сдающего и снимающего еще один денежный вопрос для обсуждения – кому «достанется» квартплата и прочие платежи? На заре нашего рынка эти траты были настолько незначительными, что многие просто не считали их за расход. И когда квартира сдавалась – хозяин платил за все сам и не забивал себе голову всякими пустяками.
Сегодня – иначе: данные траты стали внушительными, и о них не стоит забывать. «Вопрос должен обсуждаться заранее снимающим и собственником квартиры, - справедливо замечает Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне. – А условия оплаты коммунальных платежей следует прописать в договоре».
Ситуация осложняется тем, что вопрос этот совершенно не прописан в законодательстве, так что единственное, что мы здесь имеем, – это «традиции делового оборота», то есть некая сложившаяся практика. То, как поступает на рынке большинство. Чаще всего, сказали наши эксперты, расходы делятся так: за все, расход чего фиксируется счетчиками (электричество, вода), платит снимающий. Ему же «достается» и телефон – тут все понятно, за месяц можно наговорить по межгороду суммы, в десятки раз превышающие арендную ставку. А вот фиксированная часть квартплаты (то, что красуется в квитанции по графам «отопление», «техобслуживание» и прочим) покрывается арендодателем.
Исключения, разумеется, возможны. «Бывают ситуации, когда жилец берет на себя все коммунальные услуги, - отмечает Юлия Лукина («НДВ-Недвижимость»). – Но это 10-20% случаев». От себя автор может добавить, что квартира, которую согласятся снять на столь приятных условиях, должна обладать в глазах арендатора какими-то серьезными преимуществами. Чаще всего это… чуть более низкая арендная ставка, т.е. по существу выходит «то на то»: снимающий платит квартплату, зато экономит на ежемесячных платежах хозяину.
Законопослушных стало больше
Вопрос, который при разговоре об аренде просто нельзя обойти молчанием – борьба государства с нелегальной сдачей. Хотя успевший стать знаменитым закон о «резиновых квартирах» отложен, давление на собственников продолжается. И приносит результаты. «По итогам 2012 года число декларантов в Москве возросло в два с лишним раза, - отмечает Инна Игнаткина («МИЦ»). - Жители столицы заплатили городу 500 млн руб. – это в четыре раза больше, чем налоговые сборы 2011 года».
«Законопослушных рантье, действительно, стало больше, - соглашается Римма Балясникова (ЕГСН). – Некоторые собираются платить налоги, опасаясь, что «заложат» соседи или арендаторы. Другие признаются, что не хотят что-то придумывать и мудрить. А третьи уже ощутили на себе преследование нового законодательства. Трое собственников рассказали, что к ним с проверкой уже приходили и на карандаш уже поставили, а стало быть, деваться им уже некуда».
Сами агентства недвижимости, судя по комментариям наших экспертов, клиентам никак не помогают и платить налоги не уговаривают. Общее настроение такое: «платить или не платить налоги – это решение самого сдающего, как-то повлиять на него риелтор не может». Более того, риелторы ссылаются и на то, что «большинство сделок совершается напрямую между собственником жилья и арендатором, риелторские агентства занимают небольшую долю на рынке аренды».
Резюме от портала www.metrinfo.ru
В целом арендный рынок в нынешнем году повел себя так же, как всегда, – активность в конце лета повысилась, немного подросли цены. И даже столь мощные внешние факторы, как борьба с нелегальной миграцией, не оказали ощутимого воздействия. Что заставляет задуматься: это рынок такой непоколебимый или борьба фейковая? Впрочем, ответ находится уже явно вне поля компетенции нашего портала.