Те жители нашей страны, что постарше, отлично знают выражение «закрытый город»: всевозможные секретные объекты и «почтовые ящики» были неотъемлемой чертой советской реальности. Как выяснилось, нечто похожее существует и сегодня. Согласно вполне официальным данным, в одной только Московской области таких населенных пунктов пять – это Звездный городок, Власиха, Молодежный, Восход и Краснознаменск.
Что представляют собой эти города, как там дела с рынком недвижимости – в этих вопросах постарался разобраться «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru».
ЗАТО мы делаем ракеты…
В советские времена «закрытых» поселений была масса, причем попадали в их число и очень крупные города. Иногда без внятного объяснения, почему именно. Вспомним, к примеру, Высоцкого - «Открыт закрытый порт Владивосток…». Или другой общеизвестный факт – запрещенным для посещения иностранцами был Горький (ныне Нижний Новгород), и именно по этой причине туда был сослан Андрей Сахаров. А население Горького, между прочим, превышало 1 млн человек.
Сегодня все, по крайней мере, прозрачнее и понятнее. Изучаемые нами территории получили единое название – «Закрытые административно-территориальные образования» (ЗАТО). Их статус регулируется специальным законом - №3297-1 от 14 июля 1992 года, который так и называется – «О закрытом административно-территориальном образовании». В этом коротком (всего 8 статей – сегодня так уже не пишут!) и понятном законе предельно четко сказано, зачем эти самые ЗАТО могут создаваться.
«В целях обеспечения безопасного функционирования находящихся на его территории организаций, осуществляющих разработку, изготовление, хранение и утилизацию оружия массового поражения, переработку радиоактивных и других представляющих повышенную опасность техногенного характера материалов, военных и иных объектов…, для которых в целях обеспечения обороны страны и безопасности государства устанавливается особый режим безопасного функционирования и охраны государственной тайны, включающий специальные условия проживания граждан».
Звездный городок
В Московской области таких населенных пунктов насчитывается пять. Самый известный из них – бесспорно, Звездный городок, расположенный в 25 км к северо-востоку от Москвы. Население – около 6300 человек. Это место (некогда страшно засекреченное) сегодня активно пытаются превратить в туристическую достопримечательность: посетителей заманивают возможностью побывать в Центре подготовки космонавтов им. Гагарина, Музее космонавтики – опять-таки им. Гагарина, и прочими «космическими» достопримечательностями. Правда, добавляют гостеприимные звездногородцы, «посетить наш город может любой желающий, однако записываться на экскурсию нужно заранее, иначе вас не пустят дальше проходной».
Власиха
Теперь о других закрытых населенных пунктах. Поселок Власиха, находящийся в 2,5 км к северо-западу от города Одинцово. Примечательной чертой Власихи является стремительный рост населения: в 2002 году здесь проживали 16,3 тыс. человек, а в 2011-м – уже более 26,3 тысячи. Это означает, что поселок, широкой общественности особенно не известный (автор, к примеру, узнал о его существовании только в момент написания данного текста), довольно популярен «в узких кругах» - у покупателей недвижимости. Сказывается, вероятно, выгодное местоположение – недалеко от Москвы.
Молодежный
Поселок Молодежный, расположенный практически на границе Московской и Калужской областей. Население – менее 3 тыс. человек. В интернете удалось обнаружить любопытный пост – некто, побывав в Молодежном, восхитился тамошней неспешной размеренной жизнью и экологией и возжелал купить там квартиру. Ответы аборигенов сводились к тому, что квартиры у нас, конечно, продаются – вот только для покупки вам, дорогой, придется устроиться на работу на «объект»…
Восход
Совсем крохотный городок – Восход, его население составляет всего 1,9 тыс. человек. Расположен в 25 км к северо-западу от Истры, близ пересечения автотрассы М9 «Балтия» с «Большой бетонкой» (трасса А108).
Краснознаменск
Краснознаменск расположен на 41-м км федеральной автодороги М1 «Беларусь». На фоне прочих закрытых городов это просто гигант – его население превышает 37 тыс. человек. «Краснознаменск стал отмечаться на картах только полтора десятилетия назад и до сих пор остается закрытой территорией, - говорит Марина Суварева, директор по продажам ООО «НИСКОМ». – В городе имеется необходимая инфраструктура: школы, центр развития творчества детей и юношества, спорткомплекс, молодежный центр».
Жизнь «за забором»
«Закрытый» статус придает жизни в данных населенных пунктах особые черты. В советское время плюсов было однозначно больше. «Закрытые города получали дополнительное финансирование от государства, и поэтому жизнь здесь качественно отличалась от обычной, - говорит Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». – Например, там почти не было проблем с продуктами. Кроме того, местные жители получали надбавки к заработной плате за «секретность».
Сейчас ситуация заметно изменилась: продукты есть везде, а уровень доходов зависит не столько от места жительства, сколько от индивидуальных способностей человека. Так что, пожалуй, единственное преимущество жизни «за забором» - это заметно меньший, чем в окружающем мире, уровень преступности. «В Краснознаменске местные жители могут себе позволить, зайдя в магазин, оставить автомобиль открытым, - отмечает Марина Суварева («НИСКОМ»). – Нелегальных мигрантов нет вообще, поскольку въезд в город осуществляется по пропускам».
Однако есть и серьезный минус – постоянное состояние изоляции. «Некоторые ЗАТО до сих пор имеют очень строгий режим допуска, - говорит Павел Лепиш. – Кроме того, в ряде закрытых городов мы наблюдаем высокий уровень безработицы, и это отрицательно сказывается на социальном окружении».
Нельзя, но если очень хочется
В упоминавшемся в начале этой статьи ФЗ №3297-1 имеется ст. 8. Ее п. 1 гласит, что сделки по приобретению недвижимости в ЗАТО «могут совершаться только гражданами Российской Федерации, постоянно проживающими или получившими разрешение на постоянное проживание на территории закрытого административно-территориального образования», либо работающими на предприятиях, находящихся на его территории. Выражаясь по-простому, это рынок только «для своих». Правда, в той же статье есть п. 2, допускающий приобретение посторонними – по решению органов местного самоуправления, согласованному с федеральными органами исполнительной власти, в ведении которых находится ЗАТО.
Это законы, а что на практике? Тут мнения опрошенных нами экспертов разошлись. Марина Суварева («НИСКОМ») убеждена, что проверки серьезные. «Иногородние жители проверяются строго, - говорит она. – Разрешение не получат люди судимые или с психическими заболеваниями. Все это и создает особую атмосферу в городе: безопасности, спокойствия, единого социума».
А вот Павел Лепиш («Домус финанс») полагает, что приобретение квартиры можно оформить на родственников, проживающих на территории ЗАТО, или формально устроиться на работу в закрытом городе и таким образом получить право на проживание.
Что до цен, то они, как правило, оказываются чуть выше, чем в соседних «гражданских» населенных пунктах. В Краснознаменске, сообщили нам эксперты компании «ИНКОМ-Недвижимость», средняя цена 1 кв. м составляет 93,4 тыс. руб. В находящейся по соседству Истре этот показатель составляет 81,8 тыс. руб., в Дедовске – 83,9 тыс. руб. «Предложения вторичных квартир на территориях ЗАТО по-прежнему остаются штучным товаром, - делают вывод эксперты «ИНКОМ». – Благодаря репутации, заработанной еще в период СССР, многим военным городкам закрытого типа до сих пор удается сохранять налет престижности. Их можно назвать прообразом современных клубных поселков».
Первичка: скромный выбор
Новое строительство в закрытых городах если и ведется, то в очень ограниченном количестве. И человек со стороны, желающий купить квартиру, сталкивается с уже упоминавшимися бюрократическими «рогатками». «Купить квартиру в новостройке в Звездном городке практически невозможно, - говорит Павел Лепиш («Домус финанс»). – Единичные предложения есть в новых домах, вышедших на вторичный рынок. В поселках Власиха и Восход наблюдается аналогичная ситуация».
Так что едва ли не единственным исключением выглядит Краснознаменск, где сегодня реализуется крупный проект класса комфорт - ЖК «Космическая гавань». «Шесть корпусов нового квартала составят единый архитектурный ансамбль, по стилю созвучный архитектуре московских высоток, - отмечает Марина Суварева («НИСКОМ»). – Дома монолитно-кирпичные, шести- и двухсекционные. На этаже располагаются от 4 до 6 квартир различной площади. Проектом предусмотрено более 10 различных вариантов планировок с возможностью объединения квартир в разной конфигурации. В соответствии с планом благоустройства планируется строительство игровых площадок для детей разного возраста, оборудование прогулочных зон, создание парков плодовых деревьев, высадка декоративных кустарников, организация клумб и цветников».
Стоимость 1 кв. м в ЖК «Космическая гавань» - от 63 тыс. руб. Приобрести квартиру можно с ипотекой ведущих банков, а также воспользоваться программами рассрочек, широкую линейку которых предлагает застройщик.
Резюме от портала www.metrinfo.ru
Закрытые города при ближайшем рассмотрении оказываются не такими уж и закрытыми – приобрести недвижимость тут, как выясняется, можно. Нужно ли? Вопрос спорный: сейчас не социалистические времена, когда жизнь «за забором» давала многочисленные плюсы – снабжение, доплаты… На наш взгляд, приобретение квартиры в ЗАТО имеет смысл только в том случае, если имеются какие-то веские причины для этого – проживающие рядом родственники, воспоминания детства.